樓盤名稱作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的“名片”、“品牌載體”
是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非常重要的無形資產(chǎn)
涉及樓盤名稱的商標(biāo)侵權(quán)比較復(fù)雜
法信干貨小哥在今天的文章中
對樓盤名稱侵犯他人商標(biāo)權(quán)的認(rèn)定規(guī)則
為大家進(jìn)行了梳理
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法信·裁判規(guī)則
1.將與他人已注冊服務(wù)商標(biāo)相近似的標(biāo)識(shí)作為樓盤名稱使用于類似商品上構(gòu)成侵害商標(biāo)權(quán)——安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)（蘇州）有限公司與釣魚臺(tái)美高梅酒店管理有限公司侵害商標(biāo)權(quán)糾紛上訴案
本案要旨：在涉樓盤的商標(biāo)侵權(quán)案件中，是否需要判決停止使用樓盤名稱，應(yīng)當(dāng)根據(jù)個(gè)案的不同情形予以裁量。綜合考量注冊商標(biāo)的知名度、被告的侵權(quán)故意、實(shí)際銷售量、業(yè)主入住情況、拆除被控侵權(quán)標(biāo)識(shí)的成本及影響等因素后，法院可以判決停止使用樓盤名稱。
案號：（2016）蘇民終1167號
審理法院：江蘇省高級人民法院
來源： 2016年中國法院50件典型知識(shí)產(chǎn)權(quán)案例
2.未經(jīng)商標(biāo)注冊人許可，撞自在樓盤名稱中使用與其注冊商標(biāo)相同或近似的名稱，并進(jìn)行商業(yè)性廣告宣傳，容易使相關(guān)公眾產(chǎn)生誤認(rèn)的，屬于侵害商標(biāo)權(quán)的行為，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任——復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司訴山西大和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司侵害商標(biāo)權(quán)糾紛案
本案要旨：樓盤名稱能否構(gòu)成商標(biāo)侵權(quán)，應(yīng)當(dāng)從涉案的被侵權(quán)商標(biāo)是否屬于商標(biāo)性使用、二者商標(biāo)分類申請的商品與服務(wù)類別是否屬于同一或類似類別以及是否可能導(dǎo)致公眾混淆等幾個(gè)方面來綜合判斷。如果開發(fā)商在營銷樓盤時(shí)在售樓宣傳單、報(bào)紙、雜志等媒體上對涉案商標(biāo)作商業(yè)性廣告宣傳，屬于商標(biāo)法規(guī)定的商標(biāo)性使用。作為不動(dòng)產(chǎn)的商品房，雖然不能作為商品申請商標(biāo)，但與作為服務(wù)項(xiàng)目的商品房建造、商品房銷售之間存在一定的關(guān)聯(lián)，且消費(fèi)服務(wù)對象也具有重合一致性，未經(jīng)商標(biāo)注冊人許可，撞自在樓盤名稱中使用與其注冊商標(biāo)相同或近似的名稱，容易使相關(guān)公眾產(chǎn)生誤認(rèn)的，屬于侵害商標(biāo)權(quán)的行為，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。
案號：（2014）晉民終字第227號
審理法院：山西省高級人民法院
來源：《人民司法·案例》2017年第2期
3.使用與他人商標(biāo)近似的樓盤名稱容易導(dǎo)致相關(guān)公眾混淆誤認(rèn)的，構(gòu)成商標(biāo)侵權(quán)——廣州星河灣實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、上海浦東星河灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴浙江港龍置業(yè)有限公司侵害商標(biāo)權(quán)及不正當(dāng)競爭糾紛案
本案要旨：商品房與注冊商標(biāo)核定的不動(dòng)產(chǎn)管理等服務(wù)相比，兩者在消費(fèi)對象、銷售渠道等方面基本相同，相互之間存在特定聯(lián)系的，構(gòu)成類似商品與服務(wù)。在類似商品與服務(wù)上，擅自使用與他人商標(biāo)近似的樓盤名稱容易導(dǎo)致相關(guān)公眾混淆誤認(rèn)的，構(gòu)成商標(biāo)侵權(quán)。
案號：（2013）浙知終字第300號
審理法院：浙江省高級人民法院
來源：2014年浙江省知識(shí)產(chǎn)權(quán)司法保護(hù)10大案件
4.在樓盤名稱中使用他人已注冊商標(biāo)，沒有侵權(quán)故意且未造成商譽(yù)損害的應(yīng)酌情予以賠償——廣州星河灣實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司、廣州宏富房地產(chǎn)有限公司等與天津市宏興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司侵害商標(biāo)權(quán)糾紛案
本案要旨：擅自將他人已注冊商標(biāo)在其樓盤名稱中使用，容易使相關(guān)公眾造成混淆誤認(rèn)，侵犯了他人的注冊商標(biāo)使用權(quán)。但侵權(quán)人在行為發(fā)生地并無利用該注冊商標(biāo)之故意，被侵權(quán)人亦無法證明其商譽(yù)因?yàn)榍謾?quán)行為而遭受損失，因此人民法院對被侵權(quán)人要求消除影響、賠禮道歉的請求不予支持，并根據(jù)實(shí)際情況判決酌情賠償。
案號：（2013）民提字第3號
審理法院：最高人民法院
來源：最高人民法院網(wǎng)2015年6月16日
5.樓盤名稱與服務(wù)商標(biāo)中的文字相類似，但樓盤名稱的使用在先且為正當(dāng)使用時(shí)不構(gòu)成商標(biāo)侵權(quán)——洋蒲耐基特實(shí)業(yè)有限公司訴徐州市嘉禾實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司在開發(fā)樓盤、住宅小區(qū)和廣告宣傳中使用與其服務(wù)商標(biāo)相似的標(biāo)識(shí)構(gòu)成侵權(quán)糾紛案
本案要旨：樓盤名稱與服務(wù)商標(biāo)中的文字相類似，但樓盤名稱的使用在先，且系對直接表示樓盤及服務(wù)地理位置特點(diǎn)的正當(dāng)使用，不會(huì)使相關(guān)公眾對商品或服務(wù)來源產(chǎn)生混淆，在這種情況下，在相應(yīng)的樓盤、住宅小區(qū)冠名和廣告宣傳中使用與該服務(wù)商標(biāo)相近似的樓盤名稱標(biāo)識(shí)，不構(gòu)成對該服務(wù)商標(biāo)權(quán)利人的侵權(quán)。
案號：（2005）蘇民三終字第114號
審理法院：江蘇省高級人民法院
來源：《人民法院案例選》2006年第1輯（總第55輯）
6.判斷樓盤名稱是否構(gòu)成對不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)商標(biāo)的侵權(quán)要看不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)商標(biāo)的知名度、樓盤名稱的使用是否會(huì)導(dǎo)致混淆及使用是否有正當(dāng)理由——深圳“香榭里”訴上?！跋汩葵悺辈粍?dòng)產(chǎn)服務(wù)商標(biāo)侵權(quán)案
本案要旨：判斷樓盤名稱是否構(gòu)成對不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)商標(biāo)的侵權(quán)，既要分析不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)商標(biāo)的知名度是否達(dá)到可以禁止他人在商標(biāo)局核定范圍之外使用與其相同或近似的文字的程度，也要分析被訴侵權(quán)人對樓盤名稱的使用是否會(huì)導(dǎo)致與商標(biāo)標(biāo)示的服務(wù)發(fā)生混淆，以及該樓盤名稱的使用是否有合法、正當(dāng)?shù)睦碛伞?/p>
案號：（2003）滬一中民五（知）初字第170號
審理法院：上海市高級人民法院
來源：《人民法院報(bào)》2005年04月12日（第10版）
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法信·專家觀點(diǎn)
1.對樓盤名稱侵犯他人商標(biāo)專用權(quán)的具體認(rèn)定
在樓盤名稱涉嫌侵犯他人商標(biāo)專用權(quán)的糾紛案件中，應(yīng)首先判斷房地產(chǎn)開發(fā)者使用的訴爭樓盤名稱是否屬于足以標(biāo)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目來源的商標(biāo)標(biāo)識(shí)；如果訴爭樓盤名稱構(gòu)成商標(biāo)標(biāo)識(shí)，應(yīng)確定該商標(biāo)標(biāo)識(shí)與請求保護(hù)的注冊商標(biāo)是否屬于同一種或類似服務(wù)上的相同或近似商標(biāo)。雖然樓盤名稱具有商業(yè)標(biāo)識(shí)和地名的雙重含義，但應(yīng)注意到，即便是作為一種地名意義上的建筑物名稱．樓盤名稱與典型意義上的地名，諸如行政區(qū)劃名稱、自然景點(diǎn)、街道名稱等，也存在明顯區(qū)別。
因?yàn)楹笳呤且环N純粹的地理名稱，名稱的形成多數(shù)是由歷史原因、行政規(guī)劃、文化傳承等多種因素決定的，更多的是一種政府公共行為，較少摻雜商業(yè)因素；而樓盤名稱的命名完全是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自主行為，不論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的樓盤名稱是否經(jīng)過行政審批，本質(zhì)上都屬于其實(shí)施的民事行為，其設(shè)計(jì)和使用更多出于商業(yè)利益的考量，個(gè)性化的樓盤名稱已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行市場營銷的一種重要手段。當(dāng)然，在現(xiàn)實(shí)中．也存在部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將現(xiàn)有地名用于其樓盤名稱使用，此種情況下，該樓盤名稱是否屬于商業(yè)標(biāo)識(shí)需要具體分析。尤其在該地名本身已經(jīng)為他人在先注冊為商標(biāo)的情況下，對該名稱的使用屬于地名意義上的使用還是商業(yè)性的使用的判斷顯得尤為重要。
（蘇志甫：《樓盤名稱商標(biāo)侵權(quán)行為與正當(dāng)使用的司法認(rèn)定——以“小悅城”案為例》，載《電子知識(shí)產(chǎn)權(quán)》2014年第7期）
2.注冊商標(biāo)被用作樓盤名稱時(shí)的正當(dāng)使用問題
當(dāng)樓盤名稱與他人注冊商標(biāo)的構(gòu)成要素相同或近似時(shí)，構(gòu)成侵犯注冊商標(biāo)專用權(quán)的行為是在商業(yè)標(biāo)識(shí)意義上的使用行為，即被控侵權(quán)人對訴爭標(biāo)識(shí)的使用必須是商標(biāo)意義上的使用。但如果被控侵權(quán)人對訴爭標(biāo)識(shí)的使用，不是作為商標(biāo)使用，就不會(huì)構(gòu)成對他人注冊商標(biāo)專用權(quán)的侵害。理由在于：商標(biāo)權(quán)人對商標(biāo)享有的專用權(quán)是基于該商標(biāo)與其形成的特定聯(lián)系，但商標(biāo)權(quán)人對于構(gòu)成商標(biāo)的詞匯本身并不享有專有權(quán)，除個(gè)別由商標(biāo)權(quán)人臆造的詞匯等獨(dú)創(chuàng)性較高的詞匯外，多數(shù)詞匯屬于公有領(lǐng)域，他人均可以在非標(biāo)識(shí)意義上進(jìn)行使用，因?yàn)槿绻缮虡?biāo)權(quán)人壟斷構(gòu)成其商標(biāo)的詞匯，就會(huì)對社會(huì)公眾的利益造成損害，對其他市場經(jīng)營者也是不公平的。
（蘇志甫：《樓盤名稱商標(biāo)侵權(quán)行為與正當(dāng)使用的司法認(rèn)定——以“小悅城”案為例》，載《電子知識(shí)產(chǎn)權(quán)》2014年第7期）
法信·法律依據(jù)
1.《中華人民共和國商標(biāo)法》（2013修正）
第四十八條 本法所稱商標(biāo)的使用，是指將商標(biāo)用于商品、商品包裝或者容器以及商品交易文書上，或者將商標(biāo)用于廣告宣傳、展覽以及其他商業(yè)活動(dòng)中，用于識(shí)別商品來源的行為。
第五十七條 有下列行為之一的，均屬侵犯注冊商標(biāo)專用權(quán)：
?。ㄒ唬┪唇?jīng)商標(biāo)注冊人的許可，在同一種商品上使用與其注冊商標(biāo)相同的商標(biāo)的；
（二）未經(jīng)商標(biāo)注冊人的許可，在同一種商品上使用與其注冊商標(biāo)近似的商標(biāo)，或者在類似商品上使用與其注冊商標(biāo)相同或者近似的商標(biāo)，容易導(dǎo)致混淆的；
（三）銷售侵犯注冊商標(biāo)專用權(quán)的商品的；
?。ㄋ模﹤卧?、擅自制造他人注冊商標(biāo)標(biāo)識(shí)或者銷售偽造、擅自制造的注冊商標(biāo)標(biāo)識(shí)的；
?。ㄎ澹┪唇?jīng)商標(biāo)注冊人同意，更換其注冊商標(biāo)并將該更換商標(biāo)的商品又投入市場的；
?。┕室鉃榍址杆松虡?biāo)專用權(quán)行為提供便利條件，幫助他人實(shí)施侵犯商標(biāo)專用權(quán)行為的；
?。ㄆ撸┙o他人的注冊商標(biāo)專用權(quán)造成其他損害的。
第五十九條 注冊商標(biāo)中含有的本商品的通用名稱、圖形、型號，或者直接表示商品的質(zhì)量、主要原料、功能、用途、重量、數(shù)量及其他特點(diǎn)，或者含有的地名，注冊商標(biāo)專用權(quán)人無權(quán)禁止他人正當(dāng)使用。
三維標(biāo)志注冊商標(biāo)中含有的商品自身的性質(zhì)產(chǎn)生的形狀、為獲得技術(shù)效果而需有的商品形狀或者使商品具有實(shí)質(zhì)性價(jià)值的形狀，注冊商標(biāo)專用權(quán)人無權(quán)禁止他人正當(dāng)使用。
商標(biāo)注冊人申請商標(biāo)注冊前，他人已經(jīng)在同一種商品或者類似商品上先于商標(biāo)注冊人使用與注冊商標(biāo)相同或者近似并有一定影響的商標(biāo)的，注冊商標(biāo)專用權(quán)人無權(quán)禁止該使用人在原使用范圍內(nèi)繼續(xù)使用該商標(biāo)，但可以要求其附加適當(dāng)區(qū)別標(biāo)識(shí)。
2.《最高人民法院關(guān)于審理商標(biāo)民事糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十一條 商標(biāo)法第五十二條第（一）項(xiàng)規(guī)定的類似商品，是指在功能、用途、生產(chǎn)部門、銷售渠道、消費(fèi)對象等方面相同，或者相關(guān)公眾一般認(rèn)為其存在特定聯(lián)系、容易造成混淆的商品。
類似服務(wù)，是指在服務(wù)的目的、內(nèi)容、方式、對象等方面相同，或者相關(guān)公眾一般認(rèn)為存在特定聯(lián)系、容易造成混淆的服務(wù)。
商品與服務(wù)類似，是指商品和服務(wù)之間存在特定聯(lián)系，容易使相關(guān)公眾混淆。
3.《地名管理?xiàng)l例》
第二條 本條例所稱地名，包括：自然地理實(shí)體名稱，行政區(qū)劃名稱，居民地名稱，各專業(yè)部門使用的具有地名意義的臺(tái)、站、港、場等名稱。
法信第614期
內(nèi)容編輯：毛毛 責(zé)任編輯：華華
