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商品房買(mǎi)賣(mài)中，保證房屋符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、按時(shí)如約交付是開(kāi)發(fā)商最主要的義務(wù)。實(shí)踐中，有開(kāi)發(fā)商在房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的情形下，于合同約定期限內(nèi)將房屋交付給購(gòu)房人（買(mǎi)受人）。購(gòu)房人接收房屋后，往往又會(huì)以房屋不符約定交付條件為由訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任。關(guān)于上述情形下開(kāi)發(fā)商的逾期交房責(zé)任問(wèn)題，認(rèn)識(shí)不一爭(zhēng)議頗多，各地法院裁判標(biāo)準(zhǔn)和尺度亦不統(tǒng)一。司法實(shí)務(wù)中，該類(lèi)案件案常常以集團(tuán)訴訟的形式出現(xiàn)，涉及當(dāng)事人人數(shù)較多，若裁判尺度不一極易引發(fā)群體性糾紛。就此類(lèi)案件如何審判，本文試著分析梳理裁判思路，以期對(duì)統(tǒng)一類(lèi)案裁判規(guī)則有所裨益。

分析當(dāng)前司法實(shí)踐中這一類(lèi)案件的裁判規(guī)則，主要存在兩種觀點(diǎn)：

觀點(diǎn)一：開(kāi)發(fā)商將未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋交付給買(mǎi)受人，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，期間應(yīng)從合同約定交房之日起計(jì)算至買(mǎi)受人實(shí)際接收并使用該房屋之日。

該觀點(diǎn)的主要理由有：1 . 商品房買(mǎi)賣(mài)合同明確規(guī)定了交付條件，開(kāi)發(fā)商在房屋未驗(yàn)收合格之時(shí)便予交付，屬于瑕疵交付行為，房屋買(mǎi)受人有權(quán)拒絕或要求進(jìn)行補(bǔ)充約定。如果買(mǎi)受人接收房屋的，應(yīng)當(dāng)視為其同意變更合同所約定的交付條件。2 . 關(guān)于“商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格不得交付使用”的禁止性規(guī)定應(yīng)當(dāng)屬于管理性規(guī)定，而非效力性規(guī)定。因此，對(duì)于買(mǎi)受人以開(kāi)發(fā)商交付未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋為由，主張開(kāi)發(fā)商未履行房屋交付的，不應(yīng)予以支持。

觀點(diǎn)二：開(kāi)發(fā)商在通知買(mǎi)受人交付房屋時(shí)未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，違反了雙方合同約定，出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)逾期交房責(zé)任，違約責(zé)任應(yīng)計(jì)算至房屋竣工驗(yàn)收合格之日止。

該觀點(diǎn)主要理由為：根據(jù)《建筑法》第61條規(guī)定，“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！庇纱丝梢?jiàn)，竣工驗(yàn)收合格是房屋交付使用的必經(jīng)環(huán)節(jié)，系法定交付最低標(biāo)準(zhǔn)，房屋須經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，始具備交付使用的條件。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，上述兩種觀點(diǎn)雖然不乏一定程度的合理性，但均有值得商榷之處，在司法實(shí)踐中也極易引起爭(zhēng)議。下文就兩種觀點(diǎn)分而述之，并逐步闡明裁判思路。

房屋竣工驗(yàn)收是房屋交付使用的必經(jīng)環(huán)節(jié)，建設(shè)工程只有經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，始具備法定交付使用的條件，亦即建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格是商品房交房條件的最低要求。

具體而言，開(kāi)發(fā)商作為房屋的出賣(mài)人，交付質(zhì)量合格的房屋是其主要義務(wù)，此義務(wù)作為法定義務(wù)在相關(guān)法律法規(guī)中有明確規(guī)定，此項(xiàng)義務(wù)并不因當(dāng)事人的約定而免除或者改變。根據(jù)《建筑法》第61條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！边@一條文是對(duì)建設(shè)單位或有關(guān)主管部門(mén)依照國(guó)家關(guān)于建筑工程竣工驗(yàn)收制度的規(guī)定，對(duì)該項(xiàng)工程是否合乎設(shè)計(jì)要求和工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)所進(jìn)行的檢查、考核工作的強(qiáng)制性規(guī)范，商品房的質(zhì)量問(wèn)題關(guān)系到社會(huì)公共利益，直接牽涉千千萬(wàn)萬(wàn)購(gòu)房人的居住安全。

質(zhì)量合格的房屋是交付使用的法定條件，而若房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收，工程質(zhì)量是否合格并無(wú)結(jié)論，此時(shí)開(kāi)發(fā)商并不能將其投入使用，也不能出售給他人使用。該法律所規(guī)定的最低交付標(biāo)準(zhǔn)，系為保障購(gòu)房者基本居住權(quán)利之必需，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者交付經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的房屋。故，買(mǎi)受人在房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收之前接收房屋的，不構(gòu)成商品房的有效交付，而應(yīng)以該房屋通過(guò)竣工驗(yàn)收的日期為有效交付日期。

從以上分析來(lái)看，觀點(diǎn)一認(rèn)為商品房未經(jīng)竣工驗(yàn)收合格不得交付使用應(yīng)為管理性規(guī)定、開(kāi)發(fā)商構(gòu)成有效交付的理由應(yīng)不符合法律規(guī)定，觀點(diǎn)二則符合法律之規(guī)定。

對(duì)此問(wèn)題，針對(duì)上述兩種觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為不應(yīng)一刀切，而應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況予以區(qū)分處理，即根據(jù)買(mǎi)受人在接收房屋時(shí)的主觀狀態(tài)予以考量，對(duì)買(mǎi)受人在接收房屋之時(shí)是否明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋未竣工驗(yàn)收合格之事實(shí)予以查明。就此，應(yīng)予區(qū)分兩種情形進(jìn)行處理：

第一種情形：無(wú)證據(jù)證明買(mǎi)受人在接收房屋時(shí)明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋未驗(yàn)收合格的，此時(shí)不應(yīng)認(rèn)定有效交付，買(mǎi)受人可向出賣(mài)人主張逾期交房違約責(zé)任，至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，交付使用才完成。

第二種情形：買(mǎi)受人明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋未驗(yàn)收合格而接收房屋的，視為雙方變更房屋交付條件，此變更因不符合法定交付條件，交付使用仍未完成，但應(yīng)視為買(mǎi)受人放棄出賣(mài)人之逾期交房責(zé)任。

支持該觀點(diǎn)的如《廣東省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指引》第32條規(guī)定：“買(mǎi)受人知道商品房不具備約定或法定交付條件同意接收商品房，又以商品房不具備交付條件為由主張逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。”廣東高院的裁判指引認(rèn)為，買(mǎi)受人接收房屋時(shí)出賣(mài)人必須舉證證明其已經(jīng)明確告知買(mǎi)受人房屋未具備交付條件，即買(mǎi)受人在主觀上對(duì)房屋未具備交付條件時(shí)明知的，若非明知?jiǎng)t不能視為買(mǎi)受人認(rèn)可。

對(duì)于第一種情形，即開(kāi)發(fā)商未明確告知房屋未竣工驗(yàn)收合格，沒(méi)有充分證據(jù)證明買(mǎi)受人明知房屋未驗(yàn)收合格的，此時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定開(kāi)發(fā)商交付未完成。首先，若開(kāi)發(fā)商故意隱瞞房屋未竣工驗(yàn)收之事實(shí)而交付，有違誠(chéng)實(shí)信用。其次，作為買(mǎi)受人而言，一般非建筑專(zhuān)業(yè)人員，對(duì)房屋是否竣工驗(yàn)收、需要哪些證明文件，作為非專(zhuān)業(yè)人士與開(kāi)發(fā)商相比，明顯處于劣勢(shì)，其一般會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商采取信任態(tài)度，對(duì)購(gòu)房人是否明知驗(yàn)收合格之事實(shí)不應(yīng)過(guò)于苛求。最后，購(gòu)房過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商通知交房時(shí)一般不會(huì)主動(dòng)明確告知購(gòu)房人房屋是否已驗(yàn)收合格；而對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，在期待盡快交房的心理預(yù)期下，只會(huì)較為關(guān)注房屋的外觀、方位、采光等外在結(jié)構(gòu)，對(duì)于房屋是否驗(yàn)收合格并不會(huì)過(guò)多關(guān)注。故而在此情形下，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)商未盡告知義務(wù)，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

另外有些案件中，開(kāi)發(fā)商在通知買(mǎi)受人收房時(shí)，會(huì)在收房通知或接收單中載明類(lèi)似條款：“本公司房屋已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，某某買(mǎi)受人自愿接收某某公司（開(kāi)發(fā)商）房屋?！倍鴮?shí)際情況是該房屋并未竣工驗(yàn)收，顯然此時(shí)開(kāi)發(fā)商具有欺詐的意思表示，應(yīng)認(rèn)定為開(kāi)發(fā)商以欺詐方式交房，此時(shí)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房責(zé)任應(yīng)無(wú)爭(zhēng)議。

對(duì)于第二種情形，若開(kāi)發(fā)商在交付房屋之時(shí)，已經(jīng)明確告知買(mǎi)受人該房屋未經(jīng)驗(yàn)收合格，但買(mǎi)受人此時(shí)仍同意且接收房屋的，此時(shí)開(kāi)發(fā)商如何承擔(dān)責(zé)任，在司法實(shí)踐中亦有爭(zhēng)議。一種裁判觀點(diǎn)認(rèn)為房屋經(jīng)竣工驗(yàn)收合格后，始具備交付使用的條件。故開(kāi)發(fā)商此交付行為不能構(gòu)成有效交付，開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)至竣工驗(yàn)收合格之日止的逾期交房責(zé)任。該觀點(diǎn)同上文第二種觀點(diǎn)類(lèi)似，筆者不再贅述。另一種裁判觀點(diǎn)認(rèn)為此時(shí)買(mǎi)受人明知房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收，后又以此為由要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)與其違約責(zé)任，不予支持。筆者原則上同意第二種觀點(diǎn)。

司法實(shí)踐中，就此亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，在買(mǎi)受人明知或應(yīng)當(dāng)知道房屋尚不具備約定交付條件而仍接受交付時(shí)，系買(mǎi)受人放棄約定的交付條件，即視為雙方變更房屋交付條件，應(yīng)視為房屋已交付，故開(kāi)發(fā)商不應(yīng)再承擔(dān)違約責(zé)任。

本文對(duì)此不能認(rèn)同。正如上文所述，房屋竣工驗(yàn)收合格系商品房的最低法定交付標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論開(kāi)發(fā)商是否明確告知或者買(mǎi)受人明知房屋未竣工驗(yàn)收合格，此時(shí)開(kāi)發(fā)商向買(mǎi)受人交付房屋，均系違反了法律對(duì)房屋交付條件的最低標(biāo)準(zhǔn)而無(wú)效。亦即買(mǎi)受人對(duì)房屋的接收，即不能使開(kāi)發(fā)商的交付行為有效，亦不影響開(kāi)發(fā)商在不具備交付條件時(shí)交房所應(yīng)承擔(dān)的與其違約責(zé)任。

也就是說(shuō)，不能以當(dāng)事人的約定變更而認(rèn)定開(kāi)發(fā)商的交付有效。對(duì)此只能理解為，雖然買(mǎi)受人明知或應(yīng)當(dāng)知道未達(dá)法定交付條件而接收房屋的，視為雙方變更了合同約定的房屋交付條件，但是此變更因不符合法定交付條件，開(kāi)發(fā)商的交付并不能構(gòu)成有效交付，交付使用仍未完成。此時(shí)，買(mǎi)受人同意接收房屋的行為，僅應(yīng)視為買(mǎi)受人放棄追究對(duì)出賣(mài)人的逾期交房責(zé)任，雙方約定變更的是買(mǎi)受人對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期交房違約責(zé)任的承擔(dān)，而對(duì)于交付標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法變更或者放棄，房屋仍需竣工驗(yàn)收合格后，交付才算完成。

另外，在司法實(shí)踐中需要注意的是，對(duì)于買(mǎi)受人是否明知房屋不符合交付條件，往往很難查實(shí)，故在案件審理中不能簡(jiǎn)單根據(jù)買(mǎi)受人接收房屋的行為便推定買(mǎi)受人明知房屋不符合交付條件而予以接受。且對(duì)于舉證責(zé)任的分擔(dān)，因竣工驗(yàn)收系開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，作為非專(zhuān)業(yè)人士的買(mǎi)受人對(duì)此并無(wú)優(yōu)勢(shì)，此時(shí)買(mǎi)受人是否明知或應(yīng)當(dāng)知道的舉證責(zé)任應(yīng)當(dāng)在于出賣(mài)方。

最后，有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，雖然房屋未竣工驗(yàn)收，但購(gòu)房者已接收房屋并占有使用，并未造成購(gòu)房者實(shí)際損失，對(duì)此不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。該觀點(diǎn)看似合理，但具有一定片面性。首先，房屋未竣工驗(yàn)收合格便交付違反法律最低交付標(biāo)準(zhǔn)，此時(shí)房屋質(zhì)量處于未定狀態(tài)，交付使用后導(dǎo)致買(mǎi)受人在居住使用時(shí)面臨安全風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)不僅涉及買(mǎi)受人的人身、財(cái)產(chǎn)利益，更涉及社會(huì)公共利益。禁止或者認(rèn)定此種交付行為無(wú)效并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，可以對(duì)開(kāi)發(fā)商起到防患未然之警示作用。其次，若以買(mǎi)受人接收房屋開(kāi)發(fā)商便無(wú)須承擔(dān)逾期交房責(zé)任為由，則可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不積極進(jìn)行竣工驗(yàn)收甚至惡意違約拖延。再次，購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)接受房屋在于得到房屋的所有權(quán)，而所有權(quán)之權(quán)能包含對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分。雖然買(mǎi)受人接收房屋，但僅僅獲得占有之權(quán)能，最多有使用權(quán)，且該使用是在房屋質(zhì)量不能確定的前提下使用，至于收益、處分權(quán)能更無(wú)法充分享有。

綜上，涉及買(mǎi)受人接收未竣工驗(yàn)收合格房屋情形下的開(kāi)發(fā)商逾期交房責(zé)任案件的裁判思路為：

首先，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定開(kāi)發(fā)商交付未驗(yàn)收合格房屋的行為不能構(gòu)成有效交付，開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)逾期違約責(zé)任；

其次，在開(kāi)發(fā)商不構(gòu)成有效交付情形下，須對(duì)買(mǎi)受人是否明知房屋未驗(yàn)收合格之事實(shí)予以查明。若買(mǎi)受人明知且同意接收房屋的，視為買(mǎi)受人放棄對(duì)開(kāi)發(fā)商逾期交房責(zé)任的承擔(dān)，故其再以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約責(zé)任的，法院應(yīng)不予支持；反之，若買(mǎi)受人并非明知，則開(kāi)發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)逾期違約責(zé)任；

最后，對(duì)買(mǎi)受人是否明知之舉證責(zé)任，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。