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“此次出售應該是萬科正常的非核心資產處理，可能與城市公司一些要求相關，并非缺錢?！?/strong>

“我們收斂聚焦，是階段性的總結和調整，收斂聚焦不是砍樹，是修枝剪葉，我們知道一棵樹要經過適當?shù)男拗羧~才能讓根扎得更深，讓主干長得更加粗壯，之后才能結出更多的果實來?！?018年喊出“活下去”的萬科，正在進行它的修枝剪葉計劃。

近期，筆者從深圳聯(lián)合產權交易所獲悉，萬科擬整售深圳四處商業(yè)資產，分別為萬科星宸大廈、萬科深南廣場、寶體生活廣場和第五園萬科里。

其中，前兩者屬于辦公物業(yè)，寶體生活廣場和第五園萬科里則屬于商業(yè)物業(yè)，并分別于2015年和2016年開業(yè)。不過項目未披露轉讓價格、運營數(shù)據(jù)及轉讓原因，目前四處商業(yè)資產仍在掛牌中。

萬科出售辦公物業(yè)并不少見，不過出讓商業(yè)物業(yè)則不常見。

有業(yè)內人士透露，萬科一直在深圳尋求整售，但后來都封盤不賣了，所以一直沒有成功的案例。原因方面，他表示可能是由于公司內部意見不統(tǒng)一。

該人士續(xù)指，此次出售應該是萬科正常的非核心資產處理，可能與城市公司一些要求相關，并非缺錢。

公告顯示，寶體生活廣場位于深圳市寶安中心區(qū)寶安大道與裕安一路交匯處卡羅社區(qū)，緊鄰寶安區(qū)政府、寶安體育館。步行五分鐘可到達翻身站、寶安中心和寶體站三個地鐵站口。交易標的為地上1-2 層，總建筑面積20641.85平方米，使用年限為1992年10月-2062年10月。

第五園萬科里位于深圳市龍崗區(qū)坂雪崗大道與環(huán)城南路交匯處，臨近南坪快速、坂銀隧道（預計2019年底通車），30分鐘可達羅湖、福田CBD，項目停車位充足，距離坂田地鐵站1KM路程。交易標的為地上1-2層，總建筑面積10264.82平方米，使用年限為2014年4月-2084年4月。

筆者對這兩個項目進行了實地走訪，在萬科寶體生活廣場，從外觀看該項目較為老舊，人流量也較為一般（工作日，人流會受影響）。

據(jù)該項目招商辦公室工作人員介紹，該物業(yè)人流量日達6000人次，周末可達10000人次。主要商鋪為教育機構，一樓約200元/平方米，二樓約150元/平方米，為3年合同。

若以周末最高人流量計算，該項目每年人流量為365萬人次，與同屬寶中商圈的壹方城相距甚遠。據(jù)了解，壹方城于2017年底開業(yè)，2018年銷售額40.6億元，客流量突破4000萬人次。

一位前來輔導機構接送孩子的家長表示，她每天都會來寶體生活廣場，項目剛開業(yè)時生意比較好，但隨著壹方城開業(yè)以后人流明顯減少。她認為寶體生活廣場幾乎沒有餐飲，停車也不方便，離地鐵口遠，無論從硬件設施，還是空間大小來看，都缺乏吸引力。

不過，廣場內店鋪經營者與保潔人員均表示，目前沒有收到合同解約通知。

位于深圳龍崗區(qū)的第五園萬科里與寶體生活廣場情況也較為相似，據(jù)三個月前入駐該項目的商鋪經營者介紹，這里的客源主要是萬科業(yè)主，由于提供消費品的商鋪較少，且受過年影響，所以客流量一般。

部分消費者也表示，第五園萬科里商鋪少、空間小，因此通常會去萬象匯、布吉大一點的商業(yè)中心。

據(jù)一位已在此經營三年的服飾商鋪經營者介紹，第五園萬科里客源大多是萬科業(yè)主，目前一樓約400-500元/平方米，二樓約200-300元/平方米。

從走訪結果來看，萬科出售的兩處商業(yè)資產主要為其住宅配套，人流量較為一般，在同商圈中的競爭力不大。

這一點也可從租金中獲得佐證，戴德梁行報告顯示，2019年上半年深圳全市優(yōu)質購物中心最優(yōu)租金層平均租金較去年末上升2.91%至895.3元/平方米/月，而萬科出售的兩處資產租金都較低。

由此可以判斷，萬科擬出售的兩處商業(yè)資產為非核心資產，那么基于什么考慮出售這兩處商業(yè)資產？

就此，筆者致電萬科，萬科方面表示，目前項目正在招標，集團正在做相關梳理，暫時不方便接受采訪。

不過，從萬科近兩年的系列動作中可以看出，在經濟下行壓力下，曾喊出“活下去”口號的萬科正在進一步收斂聚焦。從這次深圳轉讓的商業(yè)資產中，我們可以窺見一些蹤跡。

2018年9月，萬科董事會主席郁亮在南方區(qū)域9月月度例會喊出“收斂聚焦，以活下去為最終目標”，并在會議上強調要做戰(zhàn)略檢討和業(yè)務梳理。

其中，萬科特別提出非開發(fā)業(yè)務梳理的5個基本原則，包括“投入和產出的匹配問題，嚴重不匹配的項目必須要調整”，“風險和收益嚴重不匹配的業(yè)務必須要調整”，“做了三年還沒做成的業(yè)務不要再做”等。

隨后在12月，郁亮在主題為“收斂聚焦，鞏固提升基本盤”的2019年目標與行動溝通會上又進一步提出了五個工作目標，其一便包括了要基于市場，梳理、調整、配置好資源（項目、資金和組織資源）?？梢钥闯?，與此前的表述一致。

會議中郁亮指出：“萬科有近15000億資產，這些資產都需要認真梳理，這也是明年（2019年）的重點工作之一。梳理資產、摸清家底后，我們還要調整好資源，把不好的資源、沒潛力的資源、閑置的資源、浪費的資源處理掉，我們要把不好的牌打掉，換回一些好的牌來。最后，我們要配置好資源，包括項目、資金和組織資源，把資源用在對萬科未來更有發(fā)展?jié)摿Φ臉I(yè)務上去?！?/section>
到2019年年底，《萬科2019年年會側記》中提到，在2020年目標與行動溝通會上，萬科在4000多字報告中提了14次“未來”，這個數(shù)字整整比上一年的報告多出了一倍。
雖然并未提到收斂聚焦，但顯然“活下去”才有“未來”。
未來怎樣？相信對于大多數(shù)企業(yè)來說，2020年的開場不算太好，市場仍然充滿了未知和忐忑。不過從1月銷售業(yè)績來看，萬科仍然排在了大多數(shù)企業(yè)的前頭。
公告顯示，于1月份，萬科實現(xiàn)合同銷售金額549.1億元，同比增長12.34%；合同銷售面積333.5萬平方米，同比增長4.97%。憑借這一成績，萬科成為了2020年首月的銷冠。

END

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