導(dǎo)讀
商品房買賣合同糾紛中，逾期交房是最常見的爭(zhēng)議。主要包括兩種情形：（1）開發(fā)商未在約定期限交付；（2）在不具備交付條件的情況下提前交付。
除極少數(shù)屬于開發(fā)商惡意違約外，許多爭(zhēng)議其實(shí)都源于當(dāng)事人對(duì)交付的約定條件與法定條件理解不同，或存在認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤。由于房屋的交付直接關(guān)系雙方當(dāng)事人的切身利益，所以交樓條件及交付義務(wù)的履行的確是商品房買賣合同糾紛中的重點(diǎn)問題之一。
交付條件主要是針對(duì)開發(fā)商交付房屋的主義務(wù)，即交付的房屋是否已達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)。
但合同的實(shí)際履行過程中，交付義務(wù)其實(shí)還包括通知義務(wù)、出示必要文件資料等附隨義務(wù)。而逾期交樓的案件中，附隨義務(wù)往往會(huì)影響到違約金數(shù)額的計(jì)算，與雙方當(dāng)事人利益密切相關(guān)。
商品房買賣合同是買受人與開發(fā)商基于意思自治而簽訂的，雙方當(dāng)事人原則上是可以就房款支付及房屋交付等相關(guān)事宜進(jìn)行約定，同時(shí)，基于房屋的不動(dòng)產(chǎn)屬性，許多法律法規(guī)也規(guī)定了房屋的質(zhì)量驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)。
簡(jiǎn)言之，開發(fā)商在履行交樓義務(wù)時(shí)，實(shí)際上是會(huì)受到約定條件和法定條件的兩重限制。而在實(shí)踐中，逾期交樓之所以會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議，究其原因，多是雙方對(duì)開發(fā)商交樓的約定條件和法定條件存在理解差異。
案情簡(jiǎn)介
游華軍、劉東月商品房預(yù)售合同糾紛再審案——（2019）粵民再84號(hào)
游華軍、劉東月與龍宇公司就購(gòu)房涉案房屋等事宜簽訂了《廣東省商品房買賣合同》，其中第八條約定了交樓條件，即“出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年8月30日前交樓。依照國(guó)家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付給買受人使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知買受人的……”。
上述合同簽訂后，龍宇公司在2013年10月25日向游華軍、劉東月發(fā)出了《收樓通知書》，但雙方對(duì)合同約定的“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”有爭(zhēng)議，龍宇公司主張房屋已取得《建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》且為合格，符合約定交付條件，而游華軍、劉東月認(rèn)為龍宇公司當(dāng)時(shí)未通過消防驗(yàn)收，不具備交樓條件，遂至起訴時(shí)也未辦理收樓手續(xù)。
是否已符合交樓條件？
裁判觀點(diǎn)
一審法院
雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示合同第八條約定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購(gòu)商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。
二審法院
雙方當(dāng)事人約定的是“商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為涉案房屋的交付條件，而非需經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防、環(huán)保等有關(guān)部門或單位綜合驗(yàn)收合格作為交付條件。龍宇公司對(duì)涉案房屋已于2013年8月23日組織了建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)相關(guān)單位進(jìn)行了驗(yàn)收，《建筑工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》的結(jié)論為合格，涉案房屋已符合合同約定的交付條件，即從2013年8月23日起，涉案房屋的交付條件已成就。
再審
按照消防法（2008年修訂）第十一條、第十三條規(guī)定，國(guó)務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)送公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)審核。對(duì)未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用。
《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品房住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房[2010]53號(hào)）第十一條規(guī)定，交付使用的商品房應(yīng)當(dāng)經(jīng)過竣工驗(yàn)收合格并已在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理工程竣工驗(yàn)收備案。
雖案涉4號(hào)樓于2013年8月23日經(jīng)建設(shè)、監(jiān)理、施工、勘察、設(shè)計(jì)單位共同驗(yàn)收（以下簡(jiǎn)稱五方驗(yàn)收）合格，但至2015年1月21日才通過消防驗(yàn)收，2015年1月23日才取得竣工驗(yàn)收備案。此時(shí)，案涉商品房才符合交付條件。
評(píng)析
該案歷經(jīng)三審，針對(duì)交付條件的理解就出現(xiàn)了三種不同的版本。筆者較為贊成再審法院的意見，認(rèn)為二審法院關(guān)于商品房經(jīng)五方驗(yàn)收即已符合交付條件的觀點(diǎn)有待商榷。
一方面，商品房買賣合同的交付內(nèi)容是住宅，而住宅不僅僅是商品，它還包含著一定的社會(huì)屬性。所以，開發(fā)商交付的住房應(yīng)符合基本的安全條件和居住要求。
另一方面，在約定條件與法定條件并存的情況下，還應(yīng)以公平合理為基準(zhǔn)，進(jìn)一步對(duì)比理解較妥。
回到該案中，約定條件僅為“經(jīng)驗(yàn)收合格”方可交付使用，但業(yè)主方卻主張驗(yàn)收的內(nèi)容還應(yīng)包括消防，即符合法定交付標(biāo)準(zhǔn)。而究其爭(zhēng)議原因，主要有三方面：
一是本案合同約定的交付標(biāo)準(zhǔn)并不明確；
二是建筑工程（房屋）的“竣工驗(yàn)收”又屬于專業(yè)術(shù)語；
三是許多法律法規(guī)對(duì)于竣工驗(yàn)收都有強(qiáng)制性規(guī)定。
由此可見，認(rèn)定交付條件的核心內(nèi)容，主要是如何理解驗(yàn)收合格的問題。對(duì)此，筆者認(rèn)為審判實(shí)踐中可掌握3個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：
1. 標(biāo)準(zhǔn)
建設(shè)工程尤其是住宅的驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家強(qiáng)制性的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)我國(guó)《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》第3條和第5條的規(guī)定可知，建筑工程質(zhì)量的竣工驗(yàn)收是有相關(guān)專業(yè)驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，且單位工程所含分部（子部分）工程的質(zhì)量也應(yīng)驗(yàn)收合格，如主體結(jié)構(gòu)、消防設(shè)施、人防設(shè)施、小區(qū)道路、綠化等，這些分部分項(xiàng)工程均應(yīng)一一驗(yàn)收合格，缺一不可，參與驗(yàn)收的專業(yè)資格人員和單位，還應(yīng)對(duì)建設(shè)工程分部分項(xiàng)工程質(zhì)量提出明確的驗(yàn)收意見和結(jié)論。需注意的是，竣工驗(yàn)收合格有法定的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，而實(shí)踐中反映該標(biāo)準(zhǔn)的書面材料即為“取得竣工驗(yàn)收備案表（備案證書）”，如該案再審法院認(rèn)定符合交付條件的時(shí)間就是通過消防驗(yàn)收且取得竣工驗(yàn)收備案之日。
2. 程序
驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律法規(guī)要求的程序進(jìn)行。我國(guó)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》詳細(xì)規(guī)定了竣工驗(yàn)收的組織形式、前提條件、驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收程序、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告等要求，凡在我國(guó)境內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建的各類房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的竣工驗(yàn)收，均應(yīng)當(dāng)遵守該規(guī)定。程序正規(guī)是實(shí)體的保障，若未按照法律法規(guī)要求的程序進(jìn)行驗(yàn)收，則難以保證驗(yàn)收質(zhì)量，驗(yàn)收結(jié)論的合法性自然也容易受到質(zhì)疑。
3. 內(nèi)容
交付使用的前提是應(yīng)完成法律強(qiáng)制性規(guī)定的驗(yàn)收內(nèi)容及要求。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第27條雖然規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。但同時(shí)，我國(guó)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)，并對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。
《消防法》第十一條、第十三條亦規(guī)定，國(guó)務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)送公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)審核。對(duì)未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格的，禁止投入使用。
上述條款均屬于強(qiáng)制性規(guī)定，故即便合同中未明確約定，但住宅的驗(yàn)收內(nèi)容也應(yīng)包含消防、人防等保障基本居住安全的驗(yàn)收項(xiàng)目，否則不宜認(rèn)定已符合交付條件。
小結(jié)
關(guān)于房屋的交付條件，開發(fā)商和買受人原則上是可以在商品房買賣合同中進(jìn)行約定，但約定的交付條件不應(yīng)低于法律規(guī)定的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。
若約定交付條件低于法定交付條件的，應(yīng)以法定條件作為補(bǔ)充；反之，若約定交付條件高于法定交付條件的，則可以約定條件為準(zhǔn)。
前述案例中交付條件主要是針對(duì)開發(fā)商交付房屋的主義務(wù)，即交付的房屋是否已達(dá)到正常使用標(biāo)準(zhǔn)。
但合同的實(shí)際履行過程中，交付義務(wù)其實(shí)還包括通知義務(wù)、出示必要文件資料等附隨義務(wù)。而逾期交樓的案件中，附隨義務(wù)往往會(huì)影響到違約金數(shù)額的計(jì)算，與雙方當(dāng)事人利益密切相關(guān)。
案情簡(jiǎn)介
張木珠、林桂英商品房銷售合同糾紛再審案——（2019）粵民再241號(hào)
張木珠、林桂英與海潤(rùn)公司簽訂《廣東省商品房買賣合同》。合同約定于2013年12月13日前付清首期款172000元，余款337000元于2014年1月3日前以銀行按揭方式支付。張木珠、林桂英按約支付首期款后，經(jīng)雙方協(xié)商變更支付方式，于同年11月12日支付完購(gòu)房余款。
關(guān)于房屋的交付，海潤(rùn)公司應(yīng)當(dāng)按約在2014年3月31日前交付符合約定條件即工程竣工驗(yàn)收備案的房屋。商品房達(dá)到交付使用條件后，海潤(rùn)公司應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。2014年1月3日，海潤(rùn)清華園華翰樓B座工程驗(yàn)收合格。2014年3月20日海潤(rùn)公司以郵政快遞的方式把《收樓通知書》寄給張木珠、林桂英。張木珠、林桂英亦已簽收。
后張木珠、林桂英因逾期交樓起訴海潤(rùn)公司，海潤(rùn)公司在一審期間即2016年6月17日出具《竣工驗(yàn)收備案表》，顯示房屋于2016年1月15日才正式通過工程竣工驗(yàn)收備案。再審期間，即2018年12月30日、2019年1月2日，張木珠、林桂英到物管公司處要求收樓，但物管公司以其沒有交納物業(yè)管理費(fèi)為由，至今仍未讓張木珠、林桂英收樓。
交房義務(wù)的三個(gè)問題
本案較為典型，圍繞開發(fā)商履行交房義務(wù)的焦點(diǎn)，可深入思考以下三個(gè)問題：
一、是否存在逾期交付的行為？
海潤(rùn)公司在約定的時(shí)間向買受人發(fā)出了收樓通知且被簽收，但當(dāng)時(shí)房屋并未取得竣工驗(yàn)收備案表。換言之，開發(fā)商交付了不符合約定條件的房屋，而買受人已簽收，此時(shí)，是否還需承擔(dān)逾期責(zé)任。
《最高院商品房買賣解釋》第十一條的規(guī)定：對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。
據(jù)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，只要開發(fā)商沒有故意隱瞞不符合交房條件的事實(shí)，買受人接收房屋并入住的，開發(fā)商逾期交房的責(zé)任就應(yīng)以此劃分，對(duì)于入住后主張房屋質(zhì)量問題的，只需承擔(dān)房屋的瑕疵擔(dān)保責(zé)任。
司法實(shí)踐中，也有持類似觀點(diǎn)的指導(dǎo)意見。例如，廈門市中級(jí)人民法院發(fā)布的《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛中逾期交房和逾期辦證若干問題的指導(dǎo)意見》第三條規(guī)定：買受人已接受出賣人交付的商品房鑰匙，除當(dāng)事人另有約定外，應(yīng)視為商品房已經(jīng)交付使用，即出賣人完成了《商品房買賣解釋》第十一條規(guī)定的房屋轉(zhuǎn)移占有。買受人已接受了出賣人所交付的商品房鑰匙，又以出賣人沒有同時(shí)交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》為由主張出賣人承擔(dān)因不具備交房條件而逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。
筆者認(rèn)為上述觀點(diǎn)有待商榷，因?yàn)楹雎粤速I受人在不知房屋未達(dá)交付條件而收樓的情況。從本文案例來看，再審法院的觀點(diǎn)是：開發(fā)商將不符合約定或法定交付條件的房屋交付予買受人，不能認(rèn)為開發(fā)商已按約履行了交房義務(wù)。即在不符合交房條件下進(jìn)行的交付是無效的，不能產(chǎn)生免除逾期交付違約責(zé)任的法律效果。
二、是否履行了通知義務(wù)？
在房屋符合交付條件后，開發(fā)商需按約定方式通知買受人。雖然交房通知在法律性質(zhì)上屬于附隨義務(wù)，并不必然導(dǎo)致開發(fā)商要承擔(dān)逾期責(zé)任，但在確定逾期的情況下，通知行為是否合格及何時(shí)履行等因素也會(huì)影響違約金的計(jì)算。
在該案中，雙方約定涉案房屋在達(dá)到合同約定的交付條件時(shí)應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交樓手續(xù)，而在達(dá)到交付條件后，海潤(rùn)公司并未履行書面通知義務(wù)。
對(duì)此，三家法院作出了不同認(rèn)定：
一審和再審法院均認(rèn)為海潤(rùn)公司未按約履行通知義務(wù)，違約金計(jì)算至實(shí)際交付之日止；
而二審法院則認(rèn)為，海潤(rùn)公司在一審期間已出具涉案房屋的《竣工驗(yàn)收備案表》，買受人對(duì)此亦確認(rèn)，因此，應(yīng)視為海潤(rùn)公司已履行通知收樓的義務(wù)，涉案違約金應(yīng)計(jì)算至該證據(jù)出具之日止。
筆者認(rèn)為，通知往往是針對(duì)合同中利益影響重大的事項(xiàng)而單獨(dú)作出的法律行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”的規(guī)定可知，通知義務(wù)作為交付房屋的一種附隨義務(wù)也應(yīng)符合約定或法定的完備形式和程序要求，違反通知程序、形式等細(xì)節(jié)約定而進(jìn)行的交付都應(yīng)屬于不合格的交付。
本案中，海潤(rùn)公司先在房屋尚未達(dá)到交付條件時(shí)進(jìn)行通知，屬于通知義務(wù)的履行不當(dāng)，后在一審期間雖然出具了竣工驗(yàn)收備案表說明已符合交付的條件，但依然沒有按約另行書面通知。
筆者以為，海潤(rùn)公司在審理階段出具《竣工驗(yàn)收備案表》的行為應(yīng)屬于當(dāng)事人履行舉證義務(wù)或出示證據(jù)的行為，并不等于合同約定的通知行為，不能視為已履行了通知義務(wù)。
三、何時(shí)算履行完畢交房義務(wù)？
本案中，海潤(rùn)公司主張房屋已符合交付條件且已履行通知義務(wù)，故已完成交房。但實(shí)際上，海潤(rùn)公司委托的物管公司以未交物管費(fèi)為由拒絕交樓，買受人并未實(shí)際取得房屋鑰匙，這是否應(yīng)歸責(zé)于海潤(rùn)公司呢？
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法總則》第一百六十二條“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人名義實(shí)施的民事法律行為，對(duì)被代理人發(fā)生效力”的規(guī)定，物管公司拒絕交付房屋的責(zé)任理應(yīng)由海潤(rùn)公司承擔(dān)，房屋未發(fā)生占有轉(zhuǎn)移，實(shí)際并未完成交房義務(wù)。
筆者認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)《合同法》第133條的規(guī)定，房買賣合同的出賣人負(fù)有向買受人交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的義務(wù)。而所謂房屋的交付使用，就是指開發(fā)商將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有使用。發(fā)出通知、現(xiàn)場(chǎng)審查證件材料等行為并不必然使得買受人真正占有使用房屋，既然未實(shí)際占有使用，則不宜認(rèn)定為完成了房屋的交付。
例如，交房的正常流程是現(xiàn)驗(yàn)收房屋再簽署相關(guān)文件、接收鑰匙等，但實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)遇到開發(fā)商要求買受人先簽署某些文件或辦理某些手續(xù)才能現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)房，若購(gòu)房者不同意，則不能進(jìn)入驗(yàn)房程序。
這種行為實(shí)際也是違背交房程序的，一旦買受人拒絕，則會(huì)出現(xiàn)不能實(shí)際收樓的局面，針對(duì)這種情況，筆者以為也應(yīng)視為開發(fā)商未完成交付義務(wù)。但需注意的是，若房屋已具備交付條件且開發(fā)商是按程序辦理交房，只是買受人因房屋瑕疵等問題拒絕收樓的，則宜認(rèn)定已完成了交房義務(wù)。
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