房地產(chǎn)融資之土地抵押貸款
Q:什么是土地抵押貸款？
A：指債務(wù)人以土地使用權(quán)擔(dān)保債務(wù)履行的法律行為。土地抵押是不動產(chǎn)抵押的最基本形式，一般通過土地契約進行。抵押權(quán)本質(zhì)是一種從屬于債權(quán)的擔(dān)保物權(quán)，即債權(quán)人在他人之物上得到償還債務(wù)保證的一種擔(dān)保物權(quán)。
Q：什么叫做土地抵押？A：即債務(wù)人或第三人以物權(quán)作為履行債務(wù)的保證。其實本質(zhì)在于為債權(quán)關(guān)系提供中介形式和物質(zhì)保證，維護財產(chǎn)的合 法性和有效性。
02房地產(chǎn)融資之短期借貸
Q：房地產(chǎn)開發(fā)過程中有哪些需要短期借貸？3、開發(fā)商已擁有四證，但開工建設(shè)需要前期費用，開通過短期借貸。
Q：開發(fā)商何時還款？A：1、開發(fā)商通過申請商業(yè)銀行土地抵押貸款償還；2、開發(fā)商通過項目出售，回收資金償還；3、開發(fā)商通過其他方式還款。
Q：項目需要符合哪些融資條件？A: 1、地區(qū)限制：全國一二三線城市（新疆、西藏等除外）；2、項目限制：市區(qū)的住宅房建設(shè)用地、城市中心的可售商業(yè)物業(yè)；3、融資期限：一般情況下6個月以內(nèi)；4、融資額度：1千萬至2億；5、配資比例：土地登記價或土地評估價的70%；6、融資利息：月息5~6%，展頭息，利息可分期支付；
03房地產(chǎn)融資之短期拆借
Q:什么是房地產(chǎn)短期拆借?A: 房地產(chǎn)短期拆借又叫“還舊貸新”，表現(xiàn)為項目方不足資金償還上期貸款的本金和利息，需要非金融機構(gòu)先墊付還貸。在獲得新一期的貸款后，返還資金給非金融機構(gòu)的一種融資模式。
Q：利率情況是怎樣的？A：1、日利率3‰~4‰；2、五天1.2%、10天1.5%、15 天2.3%；3、月利率5~6%
Q：短拆有什么特點？A:1.對進入市場的主體即進行資金融通的雙方都有嚴(yán)格的限制；2.融資期限較短：一般6個月以內(nèi)；3.交易手段先進、手續(xù)簡便，因而成交時間較短；4.交易額大，一般需要擔(dān)?；虻盅?，完全是一種短期交易；5.利率按照實際使用時間計算。
Q：項目方需提供哪些資料？10.公司的基本情況介紹(包括經(jīng)營情況、公司的人員構(gòu)成、公司的近期重大事件、公司的發(fā)展計劃)；近年來獲境內(nèi)、境外評級機構(gòu)評級情況，近三年來有無違規(guī)經(jīng)營、遭受處罰及重大事件情況。
Q：運作流程是怎樣的？A：1.貸款方將所需資料報資金方審核；2.資金方現(xiàn)場評估；3.雙方協(xié)商費用及貸款期限；4.成交；5.資金劃撥；6.抵押登記。
04房地產(chǎn)融資之產(chǎn)權(quán)抵押融資
Q:哪些產(chǎn)權(quán)可以抵押融資?A:1、非經(jīng)營類物業(yè)：紅本房、集資房；2、經(jīng)營中的物業(yè)：酒店、寫字樓、商場、商鋪、公寓；
Q：需要具備哪些基本條件？5、城市限制：直轄市、省會城市、地級市以及其它經(jīng)濟發(fā)達城市。
Q：項目方需提交哪些資料？A:1、個人：土地證、房產(chǎn)證；2、企業(yè)：營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、貸款卡、評估報告（甲級資質(zhì)評估所）。
Q：如何操作？A：1、審理 2、考察 3、復(fù)審 4、簽約 5、抵押登記 6、放款 7、還款
Q：放款時間需要多長？A：正常情況下兩個月以內(nèi)；
Q：貸款期限是怎樣的？A：1、借款期限為1年以上，5年以下。
Q：融資成本是多少呢？4、貸款是通過中介顧問公司，那么融資顧問費1~3%。
05房地產(chǎn)融資之集合信托Q&A
集合信托=銀信合作
Q：什么是銀信合作？A：銀信合作是指央行為了防止經(jīng)濟過熱而出臺政策限制商業(yè)銀行放貸，迫使商業(yè)銀行的貸款額度不超過上一年的一定數(shù)額，而現(xiàn)在經(jīng)濟本身對貸款的需求增量很大，這時候商業(yè)銀行為了繞過政策限制而采用了銀信合作的方式，通過信托公司來發(fā)放貸款。
Q：集合信托有哪些模式？A：大概有4種：信托貸款型、權(quán)益投資型、股權(quán)投資型、 財產(chǎn)信托型。
Q：具體操作是怎樣的？4、銀信合作的相關(guān)規(guī)定銀行與信托公司業(yè)務(wù)合作指引關(guān)于進一步規(guī)范商業(yè)銀行個人理財業(yè)務(wù)。
* 小貼士：銀監(jiān)發(fā)布的幾個重要通知：《銀監(jiān)發(fā)（2010）72號》
06房地產(chǎn)融資之私募基金
房地產(chǎn)私募基金以房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等方式投資于具升值潛力的房地產(chǎn)項目。對項目進行可行性評估，并與開發(fā)商協(xié)商合作計劃，達成一致后簽署合作計劃。
基金以合伙制的形式成立其項目基金公司，項目基金公司以股東的名義投資于開發(fā)商的項目公司?；鸬某鲑Y額原則上不超過總投資的70%，同時要求開發(fā)商自有資金（資產(chǎn)）投資比例不低于30%。
基金會要求開發(fā)商以自身資產(chǎn)抵押保證基金最低投資回報，并在市場上升時給予基金更高的投資回報。
在項目開發(fā)期間，全程派駐基金管理團隊對項目資金進行監(jiān)管，確保資金用于項目合理開發(fā)?；鸬耐顺龇绞揭皂椖夸N售清算、參與項目利潤分配或開發(fā)商回購基金所持有的項目公司股權(quán)。
Q:怎樣的開發(fā)商符合我們的要求？3、開發(fā)商須有一套成熟的開發(fā)流程及專業(yè)的開發(fā)團隊。
Q:怎樣的項目符合我們的要求？11、融資周期：1年~3年。
Q：有哪些基金？A：1、股權(quán)式基金，2、夾層式基金，3、債權(quán)式基金，4、單一固定收益基金,5、結(jié)構(gòu)化固定收益基金,6、主動型基 金,7、完全主動型基金,8、城市發(fā)展基金。
Q：需要多少成本？
* 基金方總收益的計算方式：
可調(diào)節(jié)收益=基金月投入累計X項目風(fēng)險系數(shù)（4~7）
協(xié)議分紅=項目稅后利潤的10~20%（不扣除財務(wù)費用）
* 可調(diào)節(jié)收益的對沖設(shè)置——基金返還越快，基金方的收益越少。
* 風(fēng)險系數(shù)的評定標(biāo)準(zhǔn)為0~10——0代表我方投資為0，即無風(fēng)險，10代表我方投資100%，即承擔(dān)全部風(fēng)險。
我方一般可操作的項目風(fēng)險系數(shù)介于4~7之間。7為我方最高能承擔(dān)風(fēng)險系數(shù)，例如買地階段我方出資70%，風(fēng)險系數(shù)為7。
* 協(xié)議分紅的支付方式為項目清算后支付，基金方優(yōu)先獲得分紅。
8、城市發(fā)展基金：用于土地一級整理。
Q：基金退出？* 項目清盤，利潤分配完成，基金方股權(quán)返還，基金方退出。
A：按照風(fēng)險與收益成正比的原則，萬一項目出現(xiàn)虧損，則先由開發(fā)商承擔(dān)損失，再由基金方承擔(dān)損失。
今年對于房企來說，曾經(jīng)備受關(guān)注的規(guī)模排名已是“浮云”，能獲得資金尤其低利率的資金才是“王道”。
一.2020年房地產(chǎn)金融政策及影響
二.2020年房地產(chǎn)融資的狀況和不同類型企業(yè)的應(yīng)對策略分析
三.不同房地產(chǎn)產(chǎn)品（住宅、商業(yè)、辦公、基礎(chǔ)設(shè)施、園區(qū)等）的融資策略
四.銀行貸款、信托、保險資金、資產(chǎn)支持票據(jù)等要點和適用范圍及案例分析
五.各類債券、開發(fā)和物業(yè)公司上市等要點和適用范圍及案例分析
六.房地產(chǎn)私募基金要點和適用范圍及案例分析
七.基礎(chǔ)設(shè)施、不動產(chǎn)和房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化要點和適用范圍及案例分析
八.其他融資方式
