王某想購(gòu)買一套房子，通過(guò)中介公司王某選中了李某的房子，根據(jù)李某的介紹房屋建成的時(shí)間為1995年，于是王某簽訂了相關(guān)協(xié)議。之后，王某發(fā)現(xiàn)該套房子建筑時(shí)間為1990年，房齡相差5年，王某心里相當(dāng)不平衡，因?yàn)楫?dāng)初在中介公司填寫要求時(shí)，她曾專門注明要求1995年以后建成的房子。于是王某立即聯(lián)系該中介公司，要求解除購(gòu)房協(xié)議，退還已交的兩萬(wàn)元定金，并要求賠償兩萬(wàn)元違約金。請(qǐng)問(wèn)，王某的要求是否能夠被支持？ 《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十五條對(duì)定金問(wèn)題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 案例中賣方李某沒(méi)有告知房子的真實(shí)信息，即房齡，造成合同不能成立，責(zé)任在賣方，賣方的行為已構(gòu)成欺詐，應(yīng)雙倍返還定金，買方王某也有權(quán)要求賠償相關(guān)損失。
1、在二手房買賣中，作為買方應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定房齡以及賣方所出售房屋的房齡與合同約定不符時(shí)賣方應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于違約責(zé)任的約定必須具體明確，不能籠統(tǒng)的約定賠償損失，比如，建筑年代如與實(shí)際不符，雙方可按年折舊率相應(yīng)減少房款。因?yàn)槿绻麅H僅約定賠償損失，一但賣方因此違約，買方必須要舉證證明自己的實(shí)際損失，而這一損失是很難舉證的，從而導(dǎo)致自己的賠償損失的請(qǐng)求不能或部分不能得到法院的支持。
2、房產(chǎn)證與土地證都不能正確的反應(yīng)房屋的房齡，因?yàn)榉慨a(chǎn)證上的日期只能反映房屋所有權(quán)人實(shí)際取得該物業(yè)產(chǎn)權(quán)的日期，如果是已經(jīng)轉(zhuǎn)手過(guò)的二手房，則房產(chǎn)證上顯示的發(fā)證日期很可能遲于房屋實(shí)際建成時(shí)間；依據(jù)土地使用權(quán)證上顯示的截止日期也無(wú)法確定房齡，因?yàn)閾?jù)此只能推斷出該房屋取得土地使用權(quán)的時(shí)間，并不代表開發(fā)商一經(jīng)取得土地使用權(quán)便開始建房了。如果想了解房屋的建造年限，應(yīng)當(dāng)去房管局查詢。
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