買賣不破租賃再解讀---以租抵債仍應(yīng)適用買賣不破租賃
作者：汪興平
引發(fā)討論的案例：在英聯(lián)視公司與恒華嘉輝公司與豪力投資公司其他合同糾紛申請?jiān)賹徱话福?2014)民申字第215號）中，最高人民法院認(rèn)為：債務(wù)人以其房屋使用權(quán)抵償欠款的合同之債，不同于出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同，不適用買賣不破租賃原則。
筆者認(rèn)為：最高人民法院的上述觀點(diǎn)值得商榷，其對于買賣的解讀過于狹義，不符合合同法買賣不破租賃的立法目的。
以下是筆者的分析：
買賣不破租賃，是指合同法第二百二十九條“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”的規(guī)定，嚴(yán)格來說，該條不是買賣合同不破租賃合同，因?yàn)橘I賣合同是買方（甲方）與賣方（乙方）之間的合同，而租賃合同是出租人即賣方（乙方）與承租之第三人（丙方）之間的合同，買賣不破租賃是買賣后租賃合同自動在買方（甲方）和原承租人（丙方）之間成立，原來的租賃合同已經(jīng)因買賣而終止，成立的是一個新的租賃合同，或者說，原來的租賃合同的出租方已經(jīng)將本方的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移給了新的出租方即買方，所以，從合同法的意義上來說，買賣不是不破租賃，而是已經(jīng)破了租賃。所謂買賣不破租賃，不是指的原租賃合同的效力不變，而是承租人與租賃物的占有使用關(guān)系不因所有權(quán)的變化而變化，也就是說，不變的是承租人與租賃物的租賃關(guān)系，不是原租賃合同，因此，買方應(yīng)承繼賣方在原租賃合同中的權(quán)利義務(wù)，是故買賣不破租賃實(shí)則不應(yīng)是合同法的原則，而應(yīng)是物權(quán)法的原則，是買賣不破租賃物的占有與使用，其含義應(yīng)該是“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃關(guān)系的效力即承租人對租賃物的租賃權(quán)?！庇捎谖覈暮贤ㄖ贫ㄝ^早，其中有些債權(quán)法的規(guī)則和物權(quán)法的規(guī)則因尚未有其他的法律予以規(guī)定，可能也包括當(dāng)時(shí)我國的法律水平對物權(quán)（包括占有）和債權(quán)的區(qū)分也還不完全清晰，所以，在合同法中規(guī)定了很多物權(quán)規(guī)則的內(nèi)容，如第一百三十二條“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分?！辟I賣不破租賃規(guī)則就是如此，其中最有爭議的當(dāng)屬合同法第五十一條“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！笨赡芫褪菍⒑贤袨楹吞幏中袨橛枰粤嘶煜霈F(xiàn)的立法不當(dāng)。
佐證筆者上述分析的有全國人大法工委編寫的合同法釋義，對于買賣不破租賃的適用條件，該書的作者認(rèn)為要件有四：第一，租賃合同已成立并生效；第二，租賃物已交付承租人；第三，所有權(quán)發(fā)生變動是在租賃期間；第四，出租人或租賃物的所有人將租賃物的所有權(quán)讓與了第三人。上述這四個條件，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出合同只是當(dāng)事人的意思表示這一層面，而是合同的標(biāo)的即租賃物已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有、并交付使用，其保護(hù)的不僅僅只是合同，而是承租人的承租使用權(quán)了，承租使用權(quán)物權(quán)化，其結(jié)果就是在先的承租權(quán)可以對抗在后的所有權(quán)，在后的承租權(quán)不得對抗在先的所有權(quán)。該書作者進(jìn)一步認(rèn)為，具備上述條件，即使買受人不知道該租賃合同存在，租賃關(guān)系仍然能夠?qū)乖撡I受人。因此，筆者在《對買賣不破租賃的深度理解----實(shí)則是對占有權(quán)的保護(hù)》（http://blog.sina.com.cn/s/blog_ab8c15960102xkcd.html）一文中認(rèn)為：買賣不破租賃所保護(hù)的不是合同的效力，而是保護(hù)在先的租賃權(quán)利，此是物權(quán)的先來后到規(guī)則在所有權(quán)與租賃權(quán)沖突的情況下的應(yīng)用；買賣不破租賃并不是買賣合同與租賃合同的沖突規(guī)則，而是租賃權(quán)與所有權(quán)的沖突規(guī)則；買賣不破租賃保護(hù)的是承租權(quán)而不是租賃合同，在租賃合同訂立時(shí)間與租賃物交付時(shí)間不一致情況下，租賃權(quán)保護(hù)的準(zhǔn)據(jù)時(shí)點(diǎn)應(yīng)以租賃物的交付或登記時(shí)間為準(zhǔn)。
買賣不破租賃保護(hù)的實(shí)質(zhì)不是租賃合同，而是在先的承租權(quán)優(yōu)先于在后的所有權(quán)，因此，“買賣不破租賃并不限于出租人出售租賃物的行為，還應(yīng)包括租賃物抵押、贈與以及遺贈、互易甚至將租賃物作為合伙投資等情況，上述情況都會涉及租賃物的所有權(quán)變動問題?！保ㄔ斠姾贤ㄡ屃x一書），承租權(quán)是否有對價(jià)，以及對價(jià)的高低以及對價(jià)的內(nèi)容及支付方式都不影響在先的承租權(quán)的取得，所有權(quán)是承租權(quán)之后取得的，其取得所有權(quán)原本就應(yīng)接受標(biāo)的物此前的權(quán)利負(fù)擔(dān)，其取得如果需要支付對價(jià)，其就要考慮扣除相應(yīng)的權(quán)利負(fù)擔(dān)的成本，其未對此周全考慮的，或者說其對此有誤解的，那是其應(yīng)該承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和法律后果，在后的所有權(quán)人不能因?yàn)槌凶鈾?quán)是以租抵債取得的就否認(rèn)在先的承租權(quán)，在先的承租權(quán)對抗在后的所有權(quán)，只要有承租權(quán)存在，只要承租權(quán)取得合法，該對抗關(guān)系就依法成立，要否定對抗關(guān)系，應(yīng)該否定的是承租權(quán)的合法存在，而不是承租權(quán)的取得方式，以租抵債本身就是合法交易，其應(yīng)受到法律的相應(yīng)保護(hù)，而且承租權(quán)的存在方式是通過占有和使用而公示的。其之所以受到優(yōu)先于在后的所有權(quán)的保護(hù)，不僅僅是因?yàn)槠涫莻鶛?quán)，而是因?yàn)槠溥€具有準(zhǔn)物權(quán)的特性，以致其才受到類似于土地使用權(quán)般的用益物權(quán)的保護(hù)。
如果說以租抵債的租賃，由于沒有進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)利登記，不能對抗（恒華嘉輝公司對豪力大廈所享有的）物權(quán)，那么，用金錢作為支付對價(jià)的買賣，其何嘗又有他項(xiàng)權(quán)利登記呢，其為何又能對抗在后的所有權(quán)，因此，最高法院的判決在邏輯上是嚴(yán)重不周延的，陷入了不能自圓其說的邏輯矛盾。買賣不破租賃，這里的買賣，不僅包括支付金錢對價(jià)的買賣，也包括可以用金錢計(jì)量的其它財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利支付對價(jià)的買賣，甚至包括抵押這樣的權(quán)利負(fù)擔(dān)，其核心就是在先的占有使用權(quán)可以對抗在后的所有權(quán)，以此分析，以租抵債仍應(yīng)適用買賣不破租賃原則。不過，買賣不破租賃的對租賃的保護(hù)，沒有諸如登記這樣周全的公示方式確實(shí)有些不妥，因?yàn)檎加惺褂貌⒉环奖闼械睦﹃P(guān)系人知曉，容易危及交易安全，但這不是以租抵債的承租人應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，法律上將這一風(fēng)險(xiǎn)分配給了買受人，以現(xiàn)金方式支付租金的租賃合同的這一風(fēng)險(xiǎn)同樣存在，其風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)人就是買受人，因此，以租抵債不是沒有租賃的公示，而是與以租金支付一樣的方式公示租賃，只是該公示合理妥當(dāng)否，這是另一個問題。
在后的所有權(quán)要對抗在先的承租權(quán)，應(yīng)從承租權(quán)的取得上尋找承租權(quán)的瑕疵，即從承租權(quán)取得的基礎(chǔ)----租賃合同上尋找瑕疵或者從租賃權(quán)的公示----占有上尋找瑕疵，本案的以租抵債并轉(zhuǎn)移占有，不論是在合同上，還是在轉(zhuǎn)移占有上均無瑕疵，因此，在后的所有權(quán)不能主張廢除租賃權(quán)。如果承租人的租賃權(quán)的取得不符合等價(jià)交換的原則，則是出賣人的債權(quán)人主張租賃合同損害了債權(quán)人的債權(quán)利益而撤銷租賃權(quán)，如果是原出租人在出租合同里的欠缺真實(shí)意思表示，則撤銷權(quán)是承租人的原合同相對人即出租人可以主張的權(quán)利，也就是說，不論承租權(quán)的取得有什么問題，除非損害了國家利益或者社會公眾利益而致使以租抵債的合同無效，在后取得房屋所有權(quán)的新出租人都無權(quán)采取措施對抗在先的承租權(quán)，其最多只能在承租人違約的情況下取得以租抵債的租賃合同的解除權(quán)。
