房地產(chǎn)稅收是目前稅收征管的熱點(diǎn)、難點(diǎn)之一，其中二手房交易稅收控管是落實(shí)房地產(chǎn)稅收政策的重要部分。個(gè)別人和房地產(chǎn)中介也采取了一些避稅策略，這在一定程度上造成二手房交易的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等稅收的流失。
避稅方式及風(fēng)險(xiǎn)分析
當(dāng)前，二手房交易中主要存在著“高買低報(bào)”、延期過(guò)戶、先租后買、假贈(zèng)與以及虛報(bào)唯一住房等避稅方式。無(wú)論是對(duì)買方還是賣方，這些所謂避稅方式都存在著較大的法律風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。
1.“高買低報(bào)”。“高買低報(bào)”是指二手房交易買賣雙方及中介公司在申報(bào)房?jī)r(jià)時(shí)，以低于實(shí)際成交的價(jià)格簽訂虛假協(xié)議申報(bào)納稅。這種方式是二手房買賣雙方最常用的避稅方式，也是目前較嚴(yán)重的避稅方式之一。其做法是：在二手房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，買賣雙方及中介公司簽訂兩份合同，一份為真實(shí)成交價(jià)格居間合同，用于付款結(jié)算，通常由中介公司見證；一份為隱瞞真實(shí)交易價(jià)格的虛假協(xié)議，用于申報(bào)納稅，由房管部門見證。
風(fēng)險(xiǎn)分析：對(duì)賣方來(lái)說(shuō)，因?yàn)檫f交房地產(chǎn)交易中心的過(guò)戶價(jià)格是最具法律效力的，買方有可能根據(jù)低報(bào)的過(guò)戶價(jià)格來(lái)付款，不愿意再按照原購(gòu)房?jī)r(jià)格成交，造成賣方利益受損；對(duì)買方來(lái)說(shuō)，低報(bào)過(guò)戶價(jià)可能會(huì)導(dǎo)致下一次賣出房屋時(shí)各項(xiàng)稅費(fèi)的增加。當(dāng)此房產(chǎn)再次出售時(shí)，先行做低的過(guò)戶價(jià)將拉大買賣差額，反而增加再次出售的成本，同時(shí)銀行貸款的實(shí)際比例也會(huì)因此而降低。盡管“高買低報(bào)”對(duì)買賣雙方都存在風(fēng)險(xiǎn)，但為了少納稅，此做法仍屢見不鮮。
2.延期過(guò)戶。
此種方法為主要針對(duì)營(yíng)業(yè)稅的避稅方式。其一般做法是：買賣雙方在達(dá)成購(gòu)房意向之后，首先簽訂一份購(gòu)房合同，規(guī)定房款交付方式、房屋過(guò)戶時(shí)間和過(guò)戶方式。在買方交納全部或者部分房款之后，賣方先將房屋交買方使用，等到賣方的房屋持有年限達(dá)到規(guī)定的免稅時(shí)間后，雙方再將房屋過(guò)戶。為了交易有所保障，買方一般會(huì)在合同中提出一些保障條款，如將房產(chǎn)證交買方保管等。
風(fēng)險(xiǎn)分析：一旦二手房市場(chǎng)在交易未完成的時(shí)段內(nèi)出現(xiàn)價(jià)格上的大幅波動(dòng)，無(wú)論是大漲還是大跌，都會(huì)有很大一部分賣方或買方選擇“寧可賠付違約金，也要終止履行合同”，從而損害被違約方利益。另外，一旦稅收政策出現(xiàn)較大波動(dòng)，雙方對(duì)新產(chǎn)生的稅負(fù)不能達(dá)成一致時(shí)，也將不得不解除合同，承擔(dān)和付出較大的機(jī)會(huì)成本。
3.先租后買。
這種方式是延期過(guò)戶避稅方式的進(jìn)化版本，兩者在本質(zhì)上是一樣的。其一般做法是：在減免稅要求的年限未滿的一段時(shí)間內(nèi)，買賣雙方再簽訂一份房屋租賃合同，約定將租金抵消到以后交割的房款里，使得買方同時(shí)成為了房屋的承租方，在該房屋未來(lái)交易時(shí)擁有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
風(fēng)險(xiǎn)分析：由于在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)無(wú)法辦理交易過(guò)戶手續(xù)，所購(gòu)房的產(chǎn)權(quán)并不是買方的，買賣雙方無(wú)論哪一方反悔都會(huì)造成糾紛。如未來(lái)幾年內(nèi)政策再次發(fā)生變化，對(duì)于買賣雙方的風(fēng)險(xiǎn)都將會(huì)很大。同時(shí)，雙方又增加了租賃合同關(guān)系，違約成本將更高。
4.假贈(zèng)與。
這是目前避稅方式中較為簡(jiǎn)單的一種。通常是買賣雙方在達(dá)成交易意向后，先私下簽訂一份買賣合同，之后再到公證處辦理房屋贈(zèng)與合同，聲明賣方無(wú)償將某房屋贈(zèng)與買方，以未發(fā)生金錢交易為名，規(guī)避營(yíng)業(yè)稅及其附加稅費(fèi)。為保證交易資金安全，雙方在交易過(guò)程中一般會(huì)選擇將房款打入一個(gè)擔(dān)保賬戶，直到過(guò)戶完成后賣方才能將房款取出。
風(fēng)險(xiǎn)分析：這種方式從法律角度看，完全屬于一種逃稅的違法行為，買賣雙方在交易過(guò)程中一旦發(fā)生糾紛不僅不會(huì)受到法律保護(hù)，反而會(huì)在有關(guān)部門認(rèn)定存在相關(guān)違法事實(shí)后，還將被追究一定的法律責(zé)任。如果此房子在5年之內(nèi)再次交易過(guò)戶，將會(huì)由賣方承擔(dān)成交價(jià)格20%的個(gè)人所得稅，交易成本會(huì)更高。
5.虛報(bào)唯一住房。
北京對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅，但有關(guān)部門未對(duì)“唯一住房”作出明確、具體的界定，因此在實(shí)際操作中難以甄別納稅對(duì)象是否真正屬于生活唯一住房，造成征稅部門只能被動(dòng)依賴于納稅人的自行申報(bào)。
應(yīng)對(duì)二手房交易避稅手段的對(duì)策
上述種種二手房交易避稅現(xiàn)象，不僅為買賣雙方埋下了經(jīng)濟(jì)糾紛隱患，擾亂了二手房交易市場(chǎng)秩序，更違反了國(guó)家稅收法律，導(dǎo)致稅負(fù)不公，必須多措并舉，減少和控制此類現(xiàn)象的發(fā)生。
1.完善機(jī)構(gòu)，實(shí)施房地產(chǎn)“一體化”管理。應(yīng)完善機(jī)構(gòu)，充實(shí)契稅征收人員，對(duì)二手房交易實(shí)施“一體化”管理。在機(jī)構(gòu)完善和人員充實(shí)后，可設(shè)置三個(gè)工作組，一是調(diào)研組，主要負(fù)責(zé)對(duì)房屋交易情況的市場(chǎng)調(diào)研、稅收情報(bào)交換、房屋交易申報(bào)和開發(fā)商批量申報(bào)征收，跟蹤掌握房屋交易市場(chǎng)動(dòng)態(tài)等工作，提供決策參考；二是征收組，主要負(fù)責(zé)辦理窗口的各項(xiàng)稅收征收工作；三是綜合組，主要負(fù)責(zé)內(nèi)部工作協(xié)調(diào)、減免審核、數(shù)據(jù)及資料交換、票證管理、契稅咨詢和檔案管理等，以此逐步建立長(zhǎng)效管理機(jī)制。
2.完善政策，制定完善科學(xué)的計(jì)價(jià)體系。針對(duì)“高買低報(bào)”現(xiàn)象，一是出臺(tái)價(jià)格申報(bào)細(xì)則。相關(guān)部門應(yīng)盡快研究、出臺(tái)房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)實(shí)施細(xì)則，完善當(dāng)前房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)工作機(jī)制。二是因地制宜，建立健全核價(jià)體系。三是調(diào)整房產(chǎn)交易稅費(fèi)計(jì)征依據(jù)，對(duì)二手房個(gè)人所得稅、土地增值稅直接采用核定征收法征稅。
3.規(guī)范運(yùn)作，建立健全高效的征管機(jī)制。一是進(jìn)一步加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高征管水平。二是選聘部分房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員，為征管一線提供專業(yè)咨詢。三是探索建立公示制度，即價(jià)格申報(bào)公示制和納稅評(píng)估公示制，讓二手房交易買、賣雙方的申報(bào)價(jià)格及征收機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格信息更加公開、透明，接受社會(huì)監(jiān)督。
4.廣泛宣傳，引導(dǎo)確立健康交易心理。廣泛利用媒體、標(biāo)語(yǔ)、發(fā)放宣傳資料等形式，向社會(huì)公眾廣泛宣傳房地產(chǎn)買賣的有關(guān)政策、法規(guī)。通過(guò)告知買賣雙方的權(quán)利與義務(wù)，事先提示各類交易風(fēng)險(xiǎn)，提高消費(fèi)者的依法納稅、產(chǎn)權(quán)維護(hù)和自我保護(hù)意識(shí)。
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