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虹橋商務區(qū)，給新城建設帶來哪些啟示

2019.08.05

■解放日報首席記者龔丹韻

建立新城區(qū)，是每一座特大城市發(fā)展中必要的一步，往往也容易暴露諸多城市癥結。

比如，傳統(tǒng)的新城建設，喜歡大馬路、大廣場、大空間，對人并不友好，最終缺乏活力。

虹橋商務區(qū)作為上海的新城之一，不同于一貫的做法。除了本身的會展、商務、樞紐功能，推進貿易便利化以外，小尺度街區(qū)，商業(yè)購物中心林立，演藝文化設施豐富，再加上綠色節(jié)能建筑，5G提前布局，功能業(yè)態(tài)十分混合。

盡管它還在不斷探索過程中，但遇到的挑戰(zhàn)和經(jīng)驗，或許能給未來更多新城建設帶來一些啟示。

難得的窄密路網(wǎng)

在虹橋商務區(qū)開小汽車，體驗很奇妙——更像行駛在梧桐葉茂的上海中心城區(qū)，而非印象中的新城。

撇開樞紐的高速路網(wǎng)，這里的地面由密密麻麻的小區(qū)塊組成，每一塊邊長約100米，屬于典型的“窄密路網(wǎng)”。你能一眼望到3個紅綠燈排在前方。

多年前，虹橋商務區(qū)還未見雛形，同濟大學教授徐磊青在一次偶然機會中看到了規(guī)劃圖紙，心中十分驚訝。他沒想到一個新城區(qū)，竟然采用窄密路網(wǎng)，理念十分超前。

彼時，上海城市微更新尚未如火如荼，高品質的空間究竟什么樣，外界鮮少討論。小尺度街區(qū)、人性化空間、慢行系統(tǒng)、人行友好、抑制車行等等，這一系列概念還沒在大眾面前普及。而大部分新城建設也沒有擺脫慣性思維：追求大馬路、大廣場、大空間。

一切求大的不利后果是什么？徐磊青這樣解釋：初期，只有特定人群才會去新城，人流量本就不大，一丁點人口在大馬路、大地塊中更是被稀釋得七零八落。人與人的邂逅和聚集減弱，人與空間距離大，心理距離也遠，片區(qū)容易缺乏活力。再加上大地塊，步行半徑往往也大，更是增加了公共服務的難度，限制了服務能力。

簡而言之，空蕩蕩的新城，一眼望去就不想駐留，辦完事只想趕緊走。相應地，新城的生活設施、文娛活動、服務配套等，很難快速跟上，人流難以聚集，彼此惡性循環(huán)。

似乎人類在文明發(fā)展中，總有一種心理，覺得寬敞、氣派、宏偉，方能代表先進。即便國外繁榮的全球城市，不少也是走過彎路后，才回歸小尺度街區(qū)。

從這個角度看，虹橋商務區(qū)多年前就采用窄密路網(wǎng)的設計，并未走當時不少新城“教科書般的錯誤”道路，理念之超前，令專業(yè)人士驚訝。

好處也立竿見影。商務區(qū)內的幾大綜合商場，開業(yè)不久就人流如織。比如，緊鄰虹橋火車站的商場虹橋天地、虹橋天街等，看似主要滿足火車站、機場的過境人流，但實際上，每到雙休日，幾家商場人氣爆棚，歡聲笑語的親子家庭、攜手而來的年輕人、從超市滿載而歸的阿姨爺叔，底樓、中庭、走廊展覽區(qū)常常人山人海，摩肩接踵。

“我每周日都會帶孩子來虹橋天地逛?！奔易√焐铰返闹芘空f。天山板塊不乏多個知名商場，但相比之下，虹橋天地似乎別有一番特色。

每逢節(jié)假日，半開放的走廊和露天廣場上，有趣的臨時市集開張。手工制作的藝術包、難得一見的土耳其香水、材質優(yōu)良的餐具等，還有漢服社表演、非遺展示、廟會燈會、二次元文化活動。時間久了，附近總能看到“漢服小姐姐”捏著團扇結伴出游。臨時市集漸漸聞名遐邇，一些來自南京、杭州等長三角區(qū)域的年輕人，拎著行李當天來回，就是為了參加市集和露天活動。

今年，旅游行業(yè)公布全國以商場為旅游目的地的榜單，開業(yè)不久的虹橋天地已位列其中，成為新晉“網(wǎng)紅商場”。能在短時間內如此“躥紅”，除了商場本身的努力，也離不開窄密路網(wǎng)烘托起的逛街氛圍。

商務人群則特別喜愛虹橋商務區(qū)密集的咖啡店?！按蟾湃虾５目Х冗B鎖品牌，都在虹橋擁有一家分店吧?！睅еP記本電腦、坐在麥隆咖啡館準備工作的陳先生說。作為廣告從業(yè)者，他幾乎喝遍了這里的30多家咖啡館，韓式、中式、美式、意式，每家各有風味，滿足創(chuàng)意人群辦公的新鮮感，每次約客戶見面，第一選擇就是虹橋商務區(qū)。

離虹橋天地不遠，同屬商務區(qū)的中駿廣場，咖啡店數(shù)量更加夸張。幾乎每一棟寫字樓底層都有一家咖啡店，每走50米，轉角就能邂逅咖啡。而如今，咖啡館作為商業(yè)活力、創(chuàng)意人群鐘愛的公共文化空間，其密度也從側面代表了一個區(qū)域的活力指數(shù)。

當然，人性化的空間，只是硬件打造的第一步。一座好的新城，背后一定還做對了什么。

六大理念，優(yōu)勢也是挑戰(zhàn)

虹橋商務區(qū)管委會，把發(fā)展特點歸納為“六大理念”：大交通、優(yōu)貿易、全配套、特智慧、最低碳、崇人文。

前兩個理念已被公眾熟知，尤其貿易便利化，隨著進博會一輪輪推進，正在持續(xù)不斷地摸索創(chuàng)新。以跨國公司、總部企業(yè)、各類上市企業(yè)、高端服務業(yè)為集聚的特色園區(qū)、品牌樓宇紛紛涌現(xiàn)。而后面幾點，有些讓人意想不到。

全配套，是指虹橋商務區(qū)核心區(qū)已擁有國際醫(yī)學園區(qū)、國際教育資源、15分鐘購物圈、完善的商旅服務等，盡力提供了舒適宜人的配套環(huán)境。注重配套，也就避免了過去單一功能新城變“睡城”的尷尬，辦公與宜居、宜游結合，是目前國際上提倡的“混搭”做法。

最低碳，是指這里所有的商務樓宇100%按照綠色建筑要求設計，統(tǒng)一由“三聯(lián)供”能源站提供冷、熱、電，且有低碳能效運行管理平臺監(jiān)測能耗。1號、2號能源站每年減少碳排放量2萬多噸標準煤。3號能源站正在建設中，年底即將投入運營。核心區(qū)去年獲得了全國首個最高星級三星級綠色生態(tài)城區(qū)運營標識。此外，地下空間開發(fā)的高強度也值得一提，核心區(qū)已開發(fā)建設地下空間約280萬平方米，相當于近20個人民廣場。

特智慧，是指商務區(qū)運用各種科技手段，精細化管理道路、機場、能源等各方面資源，推進智慧產業(yè)集聚和智慧園區(qū)建設。目前，作為全國首個5G商務區(qū)示范區(qū)，近300個5G基站已在核心區(qū)基本布局完畢。5G+8K、5G+VR、5G+無人機、5G服務進博會的場景幾乎近在眼前。

崇人文，則是商務區(qū)遵循的發(fā)展理念之一，如商旅文體聯(lián)動，打造“最好、最美”的社區(qū)和商區(qū)。日前商務區(qū)申長路藝術街區(qū)示范街完成藝術提升，努力探索如何增進人文內涵，打造有溫度、可閱讀的人文新城。

不過作為新城，又承擔長三角一體化、進博會等重要使命，商務區(qū)并非沒有煩惱。比如大交通樞紐，給虹橋商務區(qū)天然帶來長三角的企業(yè)和客流，但同時也制造了一些難題：極高密度、錯綜復雜的高速路網(wǎng)，頻繁的上下匝道和地道，為司機帶來困擾。

僅嘉閔高架、外環(huán)、北翟高架、崧澤高架、建虹高架、滬渝高速、沈海高速等，已讓人眼花繚亂，更別說它們還需要分別與火車站、機場、機場停車場、國家會展中心各有匝道銜接，排列組合特別多。

一位家住古北片區(qū)的女司機說，她每次途經(jīng)樞紐站的高架，全靠死記硬背。第一次4條岔道選中間，第二次3條岔道選左，第三次選右，順利來到地面，還有選擇題：左邊是機場停車場通道，中間是北翟高架上匝道，右邊是七莘路地道……

樞紐的先天屬性無法改變，管委會能做的就是精細化管理?，F(xiàn)在，高架指示牌精確到每一根車道，比如左一車道通往滬渝高速，左二車道通往嘉閔高架，而原本左一和左二為同一選擇方向，一般指示牌只掛一個即可，只是行駛幾百米后，司機需要再次選擇滬渝高速還是嘉閔高架。如今車道提前標注下一個路口方向，確實方便了司機。

變出來的人才公寓

目前，區(qū)內企業(yè)2.5萬余家，其中滬蘇浙皖三省一市企業(yè)上萬家。

有時候，商務之外的細節(jié)，往往才是吸引企業(yè)的點睛之筆。這里每天聚集了大量常駐辦公人群，再加上往來長三角的差旅客群，管委會意識到，解決商務人士的居住問題十分關鍵。

盤點資源，區(qū)域內可供出租的民宅并不多，人才公寓遠遠不夠，有沒有辦法“無中生有”？

管委會想到了長租品牌方隅。方隅本就有5棟樓位于虹橋商務區(qū)，主打高端酒店式公寓。

刷卡進入方隅大堂，仿佛進入一家高星級酒店。樓內配有1200平方米的公共空間，健身房、瑜伽室、休閑水吧、影音區(qū)、會議室、書吧、臺球室、私宴區(qū)一應俱全。

酒店式公寓戶型多為約60平方米的標準間和約90平方米的一室一廳，此外也有兩居室和復合套間。該項目聘請國際設計師操刀，按星級酒店標準裝修。每個房間，透過全景落地窗，虹橋商務區(qū)的辦公樓群撲面而來。屋內設備均為知名品牌，還提供管家24小時服務，每周一次免費清潔。

按市場價，目前標準間月租超過8000元，主要滿足高端客戶。租房者多為企業(yè)高管。也有企業(yè)一口氣盤下十幾間房，作為員工出差到上海的落腳處。對方算了一筆賬：約8000元月租，相當于每晚不到300元，而同等品質的差旅酒店每晚至少600元，算下來高端長租公寓反而劃算。也有明星前來咨詢價格，希望作為在上海的臨時居住點。

現(xiàn)在，經(jīng)管委會協(xié)商，方隅的6號樓、9號樓共計5000多平方米84套間被納入虹橋商務區(qū)人才公寓范疇，戶型主要為一室戶，按人才公寓政策走，最后月租約6000元。

起初，方隅還略有擔心。申請人才公寓需要符合一定條件，并非誰都可以，而符合條件的企業(yè)普通員工，真的愿意自己每月花6000元租房嗎？沒想到一經(jīng)推出，頗受歡迎，80%的房源已經(jīng)出租。

一位租客解釋，比起4000元以內的老小區(qū)民宅，他寧愿多花2000元錢“省心省力”，這樣的價格好比“天天住在高星級酒店，有求必應，還是很值”。

虹橋商務區(qū)還有幾處人才公寓。小劉夫妻倆就住在其中的恒基旭輝人才公寓。這里是新小區(qū)，外觀時尚，為多層樓宇，帶電梯，小區(qū)綠化繁茂，保安管理嚴格。實際上，隔壁幾棟樓為普通商品房，小區(qū)目前拿出了特定幾棟作為人才公寓。小劉租的這間朝向不錯，客廳明亮，陽光灑在工作臺上，讓家里看起來暖洋洋的。主臥和衛(wèi)生間基本設施齊全，自帶陽臺，添置了一些家具就拎包入住了。這套一室一廳面積大約60平方米，目前月租不到3000元。

兩年前，小劉剛從一家企業(yè)跳槽進入現(xiàn)在的公司。正好新公司搬遷至虹橋商務區(qū)，拿到了幾個人才公寓名額。經(jīng)過層層篩選，小劉獲得了租房資格。

如今，每個工作日早晨，他先開車把妻子送到虹橋地鐵站，回家后休息會兒，再步行5分鐘到公司上班?！翱梢圆叫猩习嗟母杏X太好了?！毙⒄f。

小區(qū)綠化環(huán)境好，又是小尺度街區(qū)，每到傍晚，常?？吹浇∩砼懿降哪贻p身影。雙休日，3個大型商場都在周邊2公里內，電影院、演藝中心、健身房，各有特點，可玩的項目多。夫妻倆唯獨買菜比較偷懶，聽說老小區(qū)那兒有菜場，但就是懶得去，平常直接網(wǎng)絡訂菜。

小劉坦言，能享受到這樣高品質的生活和居住條件，對他留在公司、留在虹橋商務區(qū)工作具有很大吸引力。

然而，隨著源源不斷的新企業(yè)入駐，人才公寓未來供不應求幾乎可以預見。如何開挖現(xiàn)有資源，與企業(yè)、市場進一步合作，這條路并不輕松。

海淘者的“米缸”

申昆路2377號，坐落著虹橋進口商品展示交易中心。第一屆進博會結束后，這里就成為承接和輻射進博會溢出效應6+365天的主平臺。簡單說，進博會的“網(wǎng)紅”進口商品，可以在這里全年展示交易，而且面向C端，也就是大眾客流。

海淘愛好者走進這里，仿佛“老鼠掉進米缸”。各種海外熱銷品可以當場購買。部分商品還有優(yōu)惠活動，如一款日本罐裝桃汁、一套韓國網(wǎng)紅面膜等正逢打折促銷，價格低于國內市場價，有些甚至低于網(wǎng)上的海淘價。

有一排貨架比較特別，僅供試用。一些在本國特定領域比較有名的特色企業(yè)，未必規(guī)模很大，此前并無余力把產品推向中國。進博會之后，企業(yè)依然對能否在中國市場站住腳跟心有疑慮，承擔不了太大風險，此時，便先把商品放到中心展示和試水，看看大眾消費者的反應究竟如何，同時也是一種提前宣傳和推廣。而中心目前并不收取場地費用，還為企業(yè)配備了服務人員。

“我們不僅僅有保稅倉庫，有展會交易，更想通過創(chuàng)新機制，為更多企業(yè)下一步進入中國市場，提供常態(tài)化的幫助。”東方國際集團進博會推進辦市場拓展部部長顏奕斌說。

展示交易中心一期總規(guī)劃面積40萬平方米，分為A區(qū)（長三角電商中心）、B區(qū)（展銷平臺），由東方集團、百聯(lián)集團、東浩蘭生集團、光明集團、南虹橋公司等五大國有企業(yè)組建的上海虹橋國際進口商品展銷有限公司負責運營。二期也在如火如荼地建設中。

第一屆進博會結束后，在管委會主導下，中心以一般貿易模式啟動營運，已吸引來自美國、英國、日本、澳大利亞等50多個國家的8000多種商品、400多個品牌，包括50多個進博會展品入駐展銷。

B區(qū)展銷平臺北片區(qū)已投入運營，如保稅展示館、東方時尚生活館、東浩蘭生健康生活館、上汽進口汽車館，配合第二屆進博會，新一輪品牌調整已經(jīng)啟動。

南片區(qū)10棟樓，初步規(guī)劃凸顯品質消費和先進技術特征，按“一樓一品”的形式打造。

對大眾而言，這里幾乎就是一座云集高質量進口品牌的大型商場。而對企業(yè)而言，它又是保稅和展示銷售一條龍服務平臺。

比如有一款來自日本北海道的大米，進博會期間成為“網(wǎng)紅展位”，頗受歡迎。如今，它常年在中心展示，散客可以直接購買。幾個月前，中心還帶領北海道大米在內的進口商品，組團進入久光百貨進行“快閃”。本以為近200元一袋的大米價格，顧客可能不多，沒想到在久光賣得很好，這給大米的外貿渠道商一劑強心針。

渠道商是一位久居日本的上海阿姨，她說，中國市場對大米的進出口管控一直非常嚴格，此前僅在上海嘗試北海道乳制品，大米這種特殊商品，遲遲不敢嘗試。

得益于此前中國領導人訪問日本以后提及大米，北海道一些廠家成為中國認可資質的企業(yè)。借助進博會，北海道大米一炮打響，但進入中國市場，需要配額和許多復雜的手續(xù)認證，整個過程虹橋商務區(qū)積極支持，展示交易中心也從報關、倉儲、物流到展示、宣傳，一路給予幫助。

作為一般貿易模式進入海關，其實大米在稅收上并無減免，但放在保稅倉的貨品可以先不用交稅，賣出多少再交多少稅，而保稅倉的隔壁就是展示交易中心?！捌髽I(yè)現(xiàn)金流壓力至少減少30%，這樣太好了?！边@位渠道商感嘆。意識到上海市場對日本大米的喜愛，在虹橋商務區(qū)的牽頭下，這款大米的經(jīng)營者正計劃與一些電商平臺合作。

一路向西，成為中心而非終點站

徐磊青認為，虹橋商務區(qū)并不僅僅是CBD（中央商務區(qū)）。近幾年，國際上流行一個概念：空港城市。此前，建筑專業(yè)雜志有一期專門描述“空港經(jīng)濟時代”，簡單說，由特殊的港口地理位置驅動帶起商務、物流、貿易等一系列產業(yè)。

“虹橋商務區(qū)理念先進，超出我預期，功能更綜合。我認為，它是高鐵新城+空港新城+TOD（公共交通為導向的開發(fā)模式）的新型商務區(qū)。”徐磊青說，“這樣的案例在國際上都不多。”

商務區(qū)在商貿展會上發(fā)力，并不讓人意外，但虹橋商務區(qū)并不止于商貿和展會，同時注重一系列生態(tài)環(huán)保、休閑生活、景觀旅游和文化街區(qū)建設，而后面這些正是一個新城最為高明的地方。唯有如此，新城才能快速吸引人，吸引創(chuàng)意，源源不斷地激發(fā)活力。有了人氣和活力，一切困難、挑戰(zhàn)都能在發(fā)展中解決。

專家也對發(fā)展中的虹橋商務區(qū)提出兩點，值得關注。

首先是，小尺度街區(qū)與樞紐區(qū)開車意愿強烈是一對矛盾。

街區(qū)親切宜人，適合漫步，意愿是美好的，而現(xiàn)實是由于地處上海西端，又是火車站、機場樞紐，大部分人仍然選擇開小汽車前往。而且虹橋商務區(qū)的停車場做得很好——每一棟樓宇地下層，都配備先進寬敞的現(xiàn)代化電子智能停車場，進出口一目了然，去虹橋商務區(qū)不用擔心停車問題，再度抬高了小汽車的出行率，這讓小尺度街區(qū)反而成為司機眼中的“不便”。

早已意識到問題，從去年起，管委會已采取一系列措施。比如，交通智能信號燈，根據(jù)車流情況設計一套算法，靈活調整信號燈時長，盡量讓小汽車通行在小尺度街區(qū)時也能感受舒適，通行效率大為提高。

又比如，管委會嘗試結合市場力量，引進攜程超級班車。

打開微信小程序，就能找到“超級班車”，輸入起點和終點，程序會自動推薦某一條班車線路，附上發(fā)車時間、上下車地點，微信買票即可。票價一般為順風車的一半，單趟大多20元以內。

所有班車均為新能源車，保證一人一座，集中在每天早、晚高峰發(fā)車。熱門線路一天發(fā)五六次車，有些線路一天只有早晚各一次。線路大部分為上海各大產業(yè)園定制，比如漕河涇園區(qū)、張江園區(qū)、臨空園區(qū)、虹橋商務區(qū)等，主要解決園區(qū)員工們的上下班通勤難題。

用戶家里附近如果沒有站點，也可以在線申請增加站點，一旦申請人數(shù)達到一定量，確認運營成本可接受，就會新增站點。

負責超級班車的總經(jīng)理晉凱說，這個項目目前臨空園區(qū)利用率最高。攜程總部上萬名員工都在臨空工作，超級班車的知曉率本來就高，前期數(shù)據(jù)完備，基于員工需求定制。每周一早上9點放票，幾萬張票幾乎1小時內就被搶空。而且還有多條線路往來安亭、松江、七寶。

去年開始，超級班車在虹橋商務區(qū)試運營，比較受歡迎的線路是從會展中心到安亭、泗涇到虹橋商務區(qū)。不過商務區(qū)樓宇分散，且道路資源特殊，管控極其嚴格，允許的4個停車點位置并不緊挨地鐵站、火車站、機場。后臺收到商務區(qū)用戶的申請，較多來自阿里巴巴的員工，用戶們希望能在自家辦公樓附近新增站點，但周邊道路目前并不允許設站。

“我覺得管委會聰明的地方，是盡量發(fā)動市場手段來解決，政府搭建一個平臺。”徐磊青說。

其次，虹橋樞紐站給人的一貫印象是一個“終點站”，仿佛一切到了它這里，就算目的地了。但虹橋樞紐可以更進一步成為一個“中心”，尤其向西側和南側擴散影響力?！耙宦废蛭鳌?，成為朝八方輻射的中心。

巧的是，管委會也有此意。近幾年來，不斷打造豐富的立體路網(wǎng)，如增加國家會展中心與周邊區(qū)域的地下大通道，樓宇之間新建二層連廊，讓彼此之間的關聯(lián)更加緊密。同時，也在探索如何把樞紐功能、商貿功能、會展功能有機結合，服務整個長三角。

一個小例子是，虹橋天地商場底層設置了值機柜臺和行李托運服務。商務人群可以在商場一邊吃喝玩樂，一邊完成機場手續(xù)。別小看這樣一個舉措，背后與機場系統(tǒng)連接、物流和人流短駁，整體的配套服務跟進，并不是件容易事。

最終，依托大型樞紐，成為長三角的節(jié)點，不僅是交通、商貿的節(jié)點，也是文旅、生活、創(chuàng)意的節(jié)點。這樣的新城，在全球也是一種探索和創(chuàng)新。

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