今年春季，北京房價(jià)一路飆升。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，第一季度北京期房預(yù)售均價(jià)為6885元/平方米，同比增長14.8％。更有媒體報(bào)道，北京的房價(jià)已經(jīng)反超上海，成為“中國樓王”。
與之相伴的“怪象”是，北京樓市的“供應(yīng)量、銷售量和價(jià)格”同時(shí)增長，多有樓盤排號(hào)還難求一房。正值中央政府對房地產(chǎn)鐵腕調(diào)控周年之際，房價(jià)卻出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。調(diào)控是失敗了？還是效果滯后？政府會(huì)在“舊八條”“新八條”之后，再出利空嗎？
細(xì)心人也許已經(jīng)發(fā)現(xiàn)，今年溫家寶總理在國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，已經(jīng)把對樓市調(diào)控中，穩(wěn)定房價(jià)放在了第一位，我們是否有理由猜測新一輪抑制房價(jià)上漲速度的調(diào)控之策即將出臺(tái)？！
近期有關(guān)央行將很快上調(diào)準(zhǔn)備金率的傳言再度升溫。央行上調(diào)準(zhǔn)備金率，主要目的在于抑制過快的投資，對債市股市的影響首當(dāng)其沖，對銀行股、資金密集型行業(yè)如房產(chǎn)、汽車、鋼鐵等也會(huì)帶來一定負(fù)面影響。
如果準(zhǔn)備金率確實(shí)上調(diào)，這也是自04年上調(diào)準(zhǔn)備金率后的連續(xù)調(diào)控，表明了政府和央行緊縮貨幣政策的決心。溫家寶總理在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，要保持固定資產(chǎn)投資適當(dāng)規(guī)模，堅(jiān)持有保有壓，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，防止投資過快增長。繼續(xù)把好信貸閘門，堅(jiān)持按照貸款條件和市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貸款。
貨幣緊縮，給房地產(chǎn)業(yè)帶來的一方面是投資規(guī)模的縮減，供應(yīng)會(huì)相應(yīng)減少，在剛性需求不變的情況下，房價(jià)會(huì)由于供應(yīng)減少而繼續(xù)上揚(yáng)。但是我們也應(yīng)看到，在繼去年調(diào)控之后再次提高開發(fā)商的貸款門檻，還會(huì)出現(xiàn)部分開發(fā)商因資金鏈短缺，而急于拋售手中的房源回籠資金。這就在一定程度上存在著房價(jià)下跌的可能性。這應(yīng)該是大眾希望達(dá)到的調(diào)控目標(biāo)。
但是反觀04年5號(hào)令準(zhǔn)備金率上調(diào)，以及121號(hào)文件的連續(xù)作用，房價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)，調(diào)控目標(biāo)收效甚微。今年如果連續(xù)出臺(tái)同一政策，政府很有可能在準(zhǔn)備金率上調(diào)之后，如果在還達(dá)不到既定調(diào)控目標(biāo)的情況下，輔以利率政策，這樣的話，準(zhǔn)備金率上調(diào)已經(jīng)為利率上調(diào)打開空間，房價(jià)調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)就會(huì)指日可待。
新一輪調(diào)控思路近日公布
近日，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠在一場房地產(chǎn)形勢報(bào)告會(huì)上適度表示了今年調(diào)控的主要思路：當(dāng)前最重要的任務(wù)是穩(wěn)定市場預(yù)期，保持政策的連續(xù)性和平穩(wěn)型。近期主要是繼續(xù)完善各項(xiàng)措施，嚴(yán)密關(guān)注觀察市場變化。
沈建忠不回避房價(jià)上漲的現(xiàn)狀："房價(jià)最近一段時(shí)間是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，市民不斷向地方政府打電話，要求他們采取切實(shí)有效的措施來施加壓力。"
進(jìn)入全文如果說準(zhǔn)備金率上調(diào)不是猛藥，那利率的上調(diào)對房地產(chǎn)業(yè)的影響不言而喻。在沒有通脹擔(dān)憂的前提下，為了遏制房地產(chǎn)市場和消費(fèi)信貸過熱的現(xiàn)象，英格蘭銀行從2003年11月到2004年8月連續(xù)5次上調(diào)利率，把利率從3.5％這一48年來的最低水平提高至4.75％，導(dǎo)致抵押貸款成本增加，房主還本付息壓力增大，有效地遏制了購房出租和首次置業(yè)人士的入市熱情。
上世紀(jì)90年代日本土地價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升，日本的很多地方大量投資房地產(chǎn)。為此，日本央行曾四次提高貼現(xiàn)率，以遏制對房地產(chǎn)的過度投資。而美國自04年經(jīng)過十幾次的連續(xù)加息，房地產(chǎn)泡沫終于開始破滅。
從我國的現(xiàn)狀看，央行已在04年對房地產(chǎn)貸款利率調(diào)整了兩次，包括提高貸款利率幅度和取消貸款優(yōu)惠，但是仍未能有效遏制房價(jià)上揚(yáng)。各國的樓市調(diào)控經(jīng)驗(yàn)告訴我們，只有經(jīng)過連續(xù)的加息，房市投機(jī)氣氛才會(huì)逐步緩解。但是，目前中國銀行業(yè)資金日益充沛的流動(dòng)性，以及人民幣的升值壓力，讓加息變得非常敏感。也正因?yàn)槔噬险{(diào)承受巨大的壓力，讓樓市調(diào)控也因此變得溫和。預(yù)測今年還會(huì)實(shí)施穩(wěn)步的利率調(diào)控政策。即使加息，幅度也不會(huì)很大，房價(jià)亦不會(huì)因此劇烈振蕩。
調(diào)節(jié)房價(jià)各國有招
英國房價(jià)自2001年初進(jìn)入新的上漲周期后，3年多時(shí)間里連續(xù)以每年超過20%的速度增長。為了抑制房地產(chǎn)市場的過分火爆，英國政府和中央銀行從供需兩方面入手，采取“雙管齊下”的政策和措施，并取得初步成效。
進(jìn)入全文a> 最近外管局和業(yè)界有專家對國家一直努力堵截為博人民幣升值而流入的國際游資，卻對外資在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資大開門戶表示質(zhì)疑，認(rèn)為這種政策應(yīng)該改變。同時(shí)，國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人鄭京平在國務(wù)院新聞辦的新聞發(fā)布會(huì)上也明確表態(tài)稱，在房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)保持快速增長的態(tài)勢下，對于外商作為直接投資進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策，需要適當(dāng)考慮，重新評(píng)估。這是中國政府官員首次在公開場合表示要調(diào)整外商投資國內(nèi)房地產(chǎn)的現(xiàn)行政策。
現(xiàn)行《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》把房地產(chǎn)業(yè)(普通住宅的開發(fā)建設(shè))列入鼓勵(lì)類項(xiàng)目。雖然高檔賓館、別墅和高檔寫字樓等被列入限制類項(xiàng)目，但事實(shí)證明，外資在這些項(xiàng)目上仍能夠大刀闊斧地投資。此外，外資房地產(chǎn)企業(yè)在稅收和土地出讓等方面享有超國民的優(yōu)惠待遇，并擁有方便的境外融資渠道。另外，海外個(gè)人在投資房地產(chǎn)市場時(shí)因不受加息限制，相對國內(nèi)投資者而言，購房成本低，所以也造就了大批海外人士的境內(nèi)炒房。
正是由于上述的優(yōu)惠條件，加上人民幣升值的預(yù)期，外資近幾年在中國房地產(chǎn)市場興風(fēng)作浪。曾有分析人士指出，中國樓市的火爆很大程度源于熱錢的涌入。
如果一旦廢除上述優(yōu)惠條件，并限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)，則可能出現(xiàn)兩方面的結(jié)果，一是，在政策實(shí)施之前，會(huì)有部分外資謀求迅速套現(xiàn)，這樣樓市放量，供應(yīng)大增，價(jià)格會(huì)出現(xiàn)短線調(diào)整，甚至下跌。其次，尚未進(jìn)入房地產(chǎn)的外資，也會(huì)考慮成本，暫緩進(jìn)入中國樓市，表現(xiàn)出需求減少，也會(huì)出現(xiàn)房價(jià)調(diào)整的可能性。可以說，限制外資投資房地產(chǎn)，使樓市失去資金面的強(qiáng)大支撐，或許是諸多樓市調(diào)控政策中最具有殺傷力的一個(gè)政策。
外資進(jìn)入房地產(chǎn)有望受限
應(yīng)該盡快出臺(tái)針對外資大舉進(jìn)入中國金融房地產(chǎn)市場的限制政策，以減輕匯率政策實(shí)施中的漏洞壓力。”國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所所長夏斌在第二屆中國金融改革高層論壇強(qiáng)烈呼吁。
進(jìn)入全文建設(shè)部政策研究中心主任陳淮一次又一次的表示，我國早晚一定要征物業(yè)稅。物業(yè)稅在業(yè)內(nèi)一直爭論不斷。
物業(yè)稅改革的基本框架一種說法是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和土地出讓金等合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段收取的物業(yè)稅。把房地產(chǎn)開發(fā)商一次性繳納土地出讓金的政策，改為由購房者在房產(chǎn)使用過程中分次繳清。這一模式意味著占住宅成本50%的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)將在70年內(nèi)繳清，銷售時(shí)只需繳納微小的一部分。毫無疑問，這種做法理論上將大大降低房屋的開發(fā)成本，從而大大降低房產(chǎn)的銷售價(jià)格。但是，問題也會(huì)隨之而來，如何在需求不減的情況下，讓開發(fā)商舍棄利潤空間而主動(dòng)降價(jià)？！如果不降價(jià)，在新房和舊房的使用成本出現(xiàn)巨大差異時(shí)，消費(fèi)者是否會(huì)寧愿選擇已經(jīng)繳納了土地出讓金的舊房而使新房交易減少？新房需求減少，開發(fā)商會(huì)不會(huì)迫不得已降價(jià)？
關(guān)于物業(yè)稅的另外一種說法，認(rèn)為“把一次性收取的土地出讓費(fèi)用分年收取”，混淆了土地出讓費(fèi)用的地租性質(zhì)與國家稅收之間的區(qū)別。土地出讓金是土地所有者出讓土地使用權(quán)的交易價(jià)款，屬于地租范疇；而房地產(chǎn)稅則是政府對不動(dòng)產(chǎn)業(yè)主賦予的一種法律義務(wù)，兩者性質(zhì)不同，不能互相替代。如果把土地出讓金排除在物業(yè)稅范圍之外，物業(yè)稅對于調(diào)控房價(jià)的幅度將很有限。所以，無論是物業(yè)稅的課稅范圍還是對房價(jià)的調(diào)控作用，目前都存在爭論和置疑。征收物業(yè)稅，任重而道遠(yuǎn)。
我國早晚都要征收物業(yè)稅
物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)。要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。
進(jìn)入全文針對近期瘋長的房價(jià)，深圳已有消息透露，五一過后，深圳購房首付比例將提高四成。其一為提高商住房按揭貸款首付比例，強(qiáng)化銀行住房按揭貸款的管理。至于提高的標(biāo)準(zhǔn)，首付上限最多會(huì)提高四成左右，最低也會(huì)提高至三成左右。所以提高首付比例，就是為了打擊遏制炒樓行為。另外，針對近年火爆的二次及以上置業(yè)（炒樓），深圳幾乎可肯定會(huì)出臺(tái)有力措施，當(dāng)然，最有力的動(dòng)作肯定還是提高首付比例。
提高首付，實(shí)際在去年宏觀調(diào)控的過程中，央行為防止過度投機(jī)炒樓，在部分區(qū)域就曾實(shí)施過，但是，遏制投機(jī)，提高首付，與各家商業(yè)銀行之間的貸款任務(wù)的完成呈反向作用。各家銀行為爭奪房貸市場，按揭成數(shù)的限制實(shí)際是名存實(shí)亡，調(diào)控一年間，房貸雙周供，固定利率房貸，各種名目的房貸產(chǎn)品相繼推出，都是為了爭奪有限的房貸份額。昨日剛剛出臺(tái)的光大銀行的“十成按揭”，以及建設(shè)銀行醞釀下調(diào)存款利率，也從側(cè)面說明，銀行資金的充裕。而房產(chǎn)市場恰恰是目前來看，回報(bào)率較高，收益穩(wěn)定，銀行業(yè)普遍都非常青睞的一個(gè)投資品種。
提高首付，是一把雙刃劍，一方面，在提高購房門檻的同時(shí)，也提高了人們的消費(fèi)門檻。抑制投機(jī)的同時(shí)，也削弱了人們的購買能力。投資者在買與不買間是一種博弈。此外，此政策的實(shí)施與否，還要看銀行能否舍棄房貸這塊在房價(jià)節(jié)節(jié)攀升的市場狀態(tài)下的最誘人的“蛋糕”？！
深圳購房首付將要提至四成
據(jù)知情人士表示，預(yù)計(jì)五一長假后，圍繞這些措施，深圳還將陸續(xù)出臺(tái)細(xì)化政策予以配合。同時(shí)，被業(yè)界譽(yù)為最有“殺傷力”的招數(shù)———“提高首付款四成”極有可能在近期正式出臺(tái)。
進(jìn)入全文去年的新老國八條，基本都是從稅收、利率等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控樓市。在經(jīng)濟(jì)手段不能達(dá)到預(yù)期效果的情況下，啟動(dòng)行政手段調(diào)控，或許將是政府最后的殺手锏。禁止炒房，購房實(shí)名制、禁止期房預(yù)售、禁止開發(fā)商以各種名目囤積房源等，這些行政手段的調(diào)控，在過去的一年中，都是雷聲大，雨點(diǎn)小?；径冀⒃谳浾搶?dǎo)向范疇，市場并未對這些調(diào)控措施輔以法律監(jiān)控。
對個(gè)人炒房，如果切實(shí)規(guī)定購房實(shí)名制，如規(guī)定在任何城市，個(gè)人名下房產(chǎn)不準(zhǔn)超過二套，諸如此類，超過部分征收高消費(fèi)稅。
對開發(fā)商，禁止囤積房源，一次拿到銷售許可證的項(xiàng)目，不允許分批銷售。
此外，賣房征收個(gè)人所得稅被公認(rèn)為是調(diào)控樓市的最大王牌，但是過去一年，無論是杭州，青島還是北京都沒有真正貫徹下去，缺少的也就是一道行政命令，有人提出，只要在辦理產(chǎn)權(quán)證同時(shí)出具繳納個(gè)人所得稅證明，樓市交易量就會(huì)驟然減少。
如此種種，或許行政手段的調(diào)控，是在政府對樓市"忍無可忍"的情況下最后的殺手锏。這些措施如果真的實(shí)行，想必房價(jià)不降都難。
要用行政手段調(diào)節(jié)房價(jià)
宏觀調(diào)控一周年，北京樓價(jià)一路狂飆，再度成為“中國樓王”。“地荒論”下消費(fèi)者需求集中釋放并“恐慌搶購”，炒房團(tuán)也暗涌北京樓市，官方正醞釀行政調(diào)節(jié)。
進(jìn)入全文加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測和預(yù)警；完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控手段；多渠道增加住房供給；逐步提高商品房預(yù)售門檻；加大查處違法建筑和違法用地的力度；加強(qiáng)閑置土地管理；加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和公共租賃房建設(shè)；進(jìn)一步規(guī)范市場秩序。
這些聽起來，多少有些泛泛而論。
而征稅，提高首付；加息，還是取消預(yù)售？這些調(diào)控措施也都是雙刃劍，抬高了炒房的門檻同時(shí)也抬高了消費(fèi)的門檻，并不足取。
如果房地產(chǎn)調(diào)控從銷售制度、稅收管理、金融調(diào)控等環(huán)節(jié)入手，輔以行政手段的硬性調(diào)控，或許會(huì)是今后政府調(diào)控樓市下一步的殺手锏。
這里要提醒大家的是，今年第一季度以北京樓市為代表的房價(jià)飆升，并不意味著政府調(diào)控政策的失敗。“狠招未出，殺手锏未亮”正說明了政府過去一年對樓市調(diào)控的“溫和”態(tài)度。但是房價(jià)如此這般肆無忌憚的繼續(xù)上漲？恐怕政府也不會(huì)坐視不管。想不想把房價(jià)打下來？想把房價(jià)打壓到何種水平？下一階段，政策面波動(dòng)給樓市帶來的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該是大家在投資中要高度警惕的！
策劃：和訊網(wǎng)新聞部 制作：姝葶 聯(lián)系：wuxiaodan@hexun.com 2006年4月26日
