地產泡沫是咋破裂的：看來自東京香港的警示
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house.focus.cn 2006年05月17日15:20
深圳商報陸劍偉
房地產泡沫的爭論，在歲末年初達到頂峰。03年10月中旬，摩根士丹利亞太區(qū)首席經濟學家謝國忠的一篇關于“中國的房地產泡沫尤其嚴重”的報告，在國內引起廣泛爭議，房地產行業(yè)大腕們紛紛出面予以澄清、反駁，表示“局部過熱不等于出現(xiàn)泡沫”。
鑒于1989年東京和1997年香港房地產泡沫破滅的深刻教訓，面對國內一些地方房地產過熱的情況，中央最近發(fā)出了嚴控房地產過熱和房價過高的強勁信號，采取了一系列措施穩(wěn)定房價。
在經濟全球化背景下，無論是個人還是機構投資者，了解一些其他城市發(fā)生房地產泡沫破滅給經濟帶來的危害，遠比爭論房地產泡沫是否存在更重要。
東京：14年尚未擠干泡沫
日本國土交通省3月23日發(fā)表的一組數(shù)據(jù)表明，14年前房地產泡沫破裂帶來的“傷痛”，至今尚未痊愈。今年1月1日的“公示地價”表明，盡管東京、名古屋、大阪等大城市部分區(qū)域的地價出現(xiàn)了上漲的勢頭，但全國的平均地價依然在繼續(xù)下跌。其中，住宅用地價格同比下跌了4.5%，商業(yè)用地價格同比下跌了5.6%，連續(xù)14年下跌。與1991年相比，住宅地價已經下跌了46%，基本回到了地產泡沫產生前的1985年的水平；商業(yè)用地下跌了約70%，為1974年以來的最低水平，日本經濟陷入十多年低迷不振局面的負面影響，至今依然存在。
20世紀80年代后期，日本經濟出現(xiàn)了歷史上少有的繁榮期，出現(xiàn)了大量的剩余資金。日本中央銀行為了刺激經濟的持續(xù)發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策，但這些資金沒有合適的投資項目，結果基本上都流入房地產以及股票市場，致使房地產價格暴漲。當初，日本金融機構對房地產泡沫的危害認識不足，也沒有能夠及時對房地產市場現(xiàn)狀作出正確的評估，紛紛給房地產公司和建筑公司發(fā)放貸款，形成了房地產不斷升值和信貸規(guī)模不斷擴大的惡性循環(huán)，泡沫越吹越大。據(jù)日本國土廳公布的調查統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1985年到1988年的短短的3年間，東京都的商業(yè)用地價格指數(shù)暴漲了近兩倍，東京都中央?yún)^(qū)的地價上漲了3倍。1990年，僅東京都的地價就相當于美國全國的土地價格，制造了世界上空前的房地產泡沫。日本經濟從此埋下了十多年還未能了結的禍根。
1991年，日本泡沫經濟破滅，股價和房地產價格同時開始暴跌，并一直持續(xù)到現(xiàn)在。不動產泡沫破滅帶來連鎖反應，一些涉足房地產業(yè)較深的大企業(yè)紛紛倒閉、金融機構不良債權不斷增長、幾大銀行相繼倒閉、部分地區(qū)的經濟產生了嚴重沖擊……給日本經濟留下了嚴重的后遺癥，導致日本經濟十多年來一蹶不振。
香港：一夜暴“負”
經濟長期不景氣、失業(yè)率高居不下、富翁一夜之間變?yōu)?#8220;負翁”……1997年亞洲金融危機的發(fā)生，給香港的經濟帶來巨大的災難性后果，使很多香港人至今心有余悸。而近兩年來，在“內陸與香港關于建立更緊密經貿關系的安排”和“個人游”等因素的強大推動下，香港經濟呈現(xiàn)出強烈的復蘇勢頭。
在較短時間內出現(xiàn)經濟的大起大落，這一切的起源，都是泡沫惹的禍。
20世紀90年代初，香港經濟經過幾十年的快速發(fā)展，累積了大量財富。與1970年相比，1990年香港銀行存款增加了81倍。財富的積累使當時香港房地產市場的需求極其旺盛，而每年50公頃的土地供應量更使房地產價格易升難跌，房地產市場成為資金的吸水池，港商在本地和外地賺取的大量利潤、香港市民相當大的一部分收入和銀行貸款、大量外資投資，都進入到房地產市場，造成房地產價格狂升不已。
據(jù)專家粗略估計，20世紀90年代前7年的房地產和股市泡沫，一共為香港帶來約7萬億港元由通貨制造的額外財富，相當于香港在這7年間生產創(chuàng)造出來的本地生產總值的總和。也就是說，1997年以前，香港由生產創(chuàng)造和通貨創(chuàng)造而共同產生的財富造就了經濟的表面繁榮，但在繁榮的陰影下也埋下了泡沫破滅的危險。
1997年，亞洲金融危機發(fā)生，不久便迅速擴散到我國港臺和東北亞地區(qū)。處在泡沫頂峰的香港在金融風暴的猛烈沖擊下，經濟泡沫應聲而破，房地產價格急速回落，社會財富大量萎縮，香港由此進入財富收縮效應的時期。據(jù)專家計算，從1997年10月到2002年年底的5年時間里，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港生產創(chuàng)造的本地生產總值還多，也超過1997年前7年因房地產和股市泡沫上升而增加的財富總量。
十多年的財富效應，對香港來講只不過是做了一場發(fā)財夢。夢醒后財富化水而去，不少人還因貸款買房、炒股而成為“負資產”，由“富翁”一夜之間變?yōu)?#8220;負翁”。更重要的是，由嚴重經濟泡沫引發(fā)的巨大財富潮的劇烈的起落，具有極大的負面沖擊效應，形成畸形產業(yè)結構，惡化了香港營商環(huán)境，帶來高成本結構、財政問題長期突出、社會兩極分化更加明顯等問題的出現(xiàn)，對香港經濟轉型產生重大影響。
對于我國政府部門來說，如何調控房地產這樣一個新興市場，防止出現(xiàn)房地產“泡沫”，是一個全新的課題?，F(xiàn)在，防范房地產市場風險的預警鐘聲已經在全國眾多城市響起，各地都相應出臺了若干措施抑制房價過快增長。
防患于未然，防微杜漸，顯然要比亡羊補牢好很多。（陸劍偉）
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