2019年的兩會(huì)再次將“房產(chǎn)稅”推上熱門(mén)話(huà)題，與2018年政府工作報(bào)告中的表述相比，今年房地產(chǎn)稅立法從“穩(wěn)妥推進(jìn)”變?yōu)椤胺€(wěn)步推進(jìn)”。
因此，在江湖傳聞已久的“房產(chǎn)稅”基本已經(jīng)確定會(huì)征收，只是開(kāi)始征收的時(shí)間問(wèn)題。除去房產(chǎn)稅這個(gè)懸而未決的問(wèn)題，房子的繼承問(wèn)題更待解決。
就目前的現(xiàn)狀來(lái)看是，70后靠自己拼搏掙得房產(chǎn)（買(mǎi)房大多都是為了改善住房），80后、90后（90后、95前）在丈母娘的催促下，早早加杠桿買(mǎi)了房子，95后、00后根本不需要買(mǎi)房（因?yàn)榈鹊剿麄冮L(zhǎng)大已經(jīng)有好幾套房產(chǎn)等著了）。
圖世界部分城市首次購(gòu)房年齡
在“4321”主流家庭組成結(jié)構(gòu)下，房子比人多，即使二胎放開(kāi)，身邊的中產(chǎn)和“類(lèi)中產(chǎn)”們大多會(huì)選擇至多1個(gè)孩子。
都說(shuō)中國(guó)的父母，最具有奉獻(xiàn)精神，他們的孩子很大程度會(huì)繼承父母的資產(chǎn)，但在國(guó)內(nèi)繼承父母房產(chǎn)只能通過(guò)：買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)予和繼承，世界其他城市有“遺產(chǎn)稅”一說(shuō)，但國(guó)內(nèi)尚未實(shí)行。
在已實(shí)行的幾種方式中，哪種更劃算呢？
買(mǎi)賣(mài)
按照現(xiàn)行房產(chǎn)交易規(guī)則，買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)產(chǎn)生的費(fèi)用主要與房產(chǎn)套數(shù)、價(jià)格、面積以及不動(dòng)產(chǎn)證取得時(shí)間有關(guān)。主要包括增值稅、契稅、個(gè)稅、登記費(fèi)幾項(xiàng)費(fèi)用。
注：表格中主要是稅費(fèi)的計(jì)算
圖買(mǎi)賣(mài)的稅率計(jì)算
按照上述規(guī)定，父母有一套100平米的普通住宅類(lèi)商品房，想在生前通過(guò)買(mǎi)賣(mài)的方式轉(zhuǎn)給子女，房子購(gòu)買(mǎi)年限已滿(mǎn)5年，價(jià)值500萬(wàn)，且是父母和子女的唯一住房。
過(guò)戶(hù)費(fèi)用包括：契稅7.5萬(wàn)（500*1.5%），個(gè)稅5萬(wàn)（500*1%），過(guò)戶(hù)費(fèi)用合計(jì)約12.5萬(wàn)。
當(dāng)然，這種過(guò)戶(hù)方式，是建立在房產(chǎn)證滿(mǎn)5年以后辦理的情況。
贈(zèng)予
買(mǎi)賣(mài)不行，直接贈(zèng)送總可以了吧？
答案是，不行。
贈(zèng)予也是需要繳納稅款的，稅款的多少跟房屋的價(jià)值有關(guān)。
圖贈(zèng)予稅率計(jì)算
需要注意的是：獲贈(zèng)或繼承來(lái)的房屋，以后再轉(zhuǎn)讓時(shí)，個(gè)人所得稅適用稅率為20%。
那么贈(zèng)予需要繳納多少的稅款呢？
一套價(jià)值500萬(wàn)的房產(chǎn)，以贈(zèng)予直系親屬為例，需要交納契稅15萬(wàn)（500萬(wàn)*3%），印花稅5000元（5/10000*500萬(wàn)*2），公證費(fèi)5萬(wàn)，評(píng)估費(fèi)1.25萬(wàn)（評(píng)估費(fèi)和公證費(fèi)各有差異），三項(xiàng)主要費(fèi)用共計(jì)21.75萬(wàn)。
結(jié)果，相比買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)，贈(zèng)予的成本更大。而且差值會(huì)隨著房?jī)r(jià)的大漲，直線(xiàn)上升。
繼承
繼承是目前最多使用的，費(fèi)用也是最低的，只需要印花稅、公證費(fèi)和相關(guān)手續(xù)費(fèi)用，但也存在弊端，因繼承法規(guī)定在沒(méi)有立遺囑的情況下，遺產(chǎn)的繼承順序是：
第一順序：配偶、子女、父母。
第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
繼承開(kāi)始后，由第一順序繼承人繼承，第二繼承人不繼承。沒(méi)有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。
圖繼承房產(chǎn)需繳納的相關(guān)費(fèi)用
因遺產(chǎn)打官司鬧上法庭的不在少數(shù)，即使獨(dú)生子女?dāng)?shù)增加，再婚重組家庭等變數(shù)加入，讓遺產(chǎn)繼承也存在不確定性。
回到最初，95后、00后平均能從父輩那或繼承或買(mǎi)賣(mài)贈(zèng)予獲得房產(chǎn)一兩套，如果沒(méi)有好的地段和剛性需求，接盤(pán)的人有多少？
換言之，具有價(jià)值的投資產(chǎn)品，房產(chǎn)真的是最好的嗎？這又是另一個(gè)需要深入的話(huà)題了。但是，即使中國(guó)居民杠桿率已將近50%，也有操不完的心，因?yàn)橥顿Y不分年齡。
合理資產(chǎn)升值 從理智投資開(kāi)始
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