四、如何認定房改房的權屬
（一）要解決房改房的權屬，首先需厘清房改房與普通商品房的區(qū)別。
普通商品房買賣是平等商事主體依據民法、合同法及市場價值規(guī)律，通過平等協商、簽訂合同，實現各自權利的行為；而房改房買賣則是根據國家房改政策，按照所在單位公房出售方案，職工以成本價或標準價購買公有住房以實現享受國家的福利待遇的行為，受益人不僅僅是職工個人，還包括職工的全體家庭成員。[13]二者差別具體體現在以下方面：
1、房屋出售對象的特定性。
由國情決定，房改房在出售前原則上是由本單位職工家庭為單位承租的公有房屋，承租人對承租的房屋享有債權。同時，根據《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第118條之規(guī)定，在國家或者單位作為出租人出售該承租的房屋時，承租人則享有在同等條件下優(yōu)先購買的權利，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。據此，承租人對其承租的公房享有債權和該房屋在出賣時的優(yōu)先購買權。
而普通商品房產權主體并非特定，任何個人和單位都可以在房地產交易市場上購買商品房，成為所有權人。
2、其房屋價格不是單純的市場價格，而是綜合了包括夫妻雙方的工齡、職級等因素后確定的，相對于市場價有很大的優(yōu)惠。
普通商品房的價格完全交由市場供求關系決定，而房改房則不同。我國長期實行計劃經濟，實行低工資制度，作為對職工勞動的補償，同時實行了低租金的住房制度和公費醫(yī)療制度。但這些補償是不充分的，低工資加上低租金的住房和公費醫(yī)療福利待遇，與職工的勞動付出之間仍存在差距。作為房產市場化過渡的歷史產物，房改房主要存在目的是完成向貨幣化、商品化住房的過渡，由政府根據實現住房簡單生產和建立具有社會保障性的住房供給體系原則決定。實踐中以三種價格及產權類型出現的無論是市場價房、成本價房、標準價房，相對于商品房都有很大優(yōu)惠。
房改房帶有福利性、補償性、社會保障性、統籌性等特點，決定了實際支付房款遠遠低于市場價格，該價格并非房產的對價。
3、“房改房”福利待遇每個家庭只能享受一次。
房改房的承租權承襲性和國家統籌性決定了房改政策優(yōu)惠每個家庭只能享受一次，每個家庭成員也僅有一次享受的機會，不可能重復使用。
（二）認定房改房權屬應考慮的因素
1、堅持房改政策精神的原則。
給予職工的工齡等福利優(yōu)惠購房政策，這是因為我國長期實行低工資制度，住房實行福利性實物分配制度，“房改房”是國家根據職工工齡、職務、工資、家庭人口等多種因素綜合考慮后在房屋價值計算上給予職工的政策性優(yōu)惠福利。相當于將多年的工資差額，一次性補發(fā)給職工。[14]按照國務院《關于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，職工按成本價格購買公有住房，每個家庭只能享有一次。
2、售房款支付在房改房購買中不具有決定物權屬性的意義。
“房改房”是特定歷史時期的產物，其本身帶有福利補助性和政策優(yōu)惠性，從某種意義上講，甚至帶有“人身”的色彩。[15]
《婚姻法》司法解釋（三）第十二條，“婚姻關系存續(xù)期間，雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產權登記在一方父母名下的，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權處理?！?/p>
本條司法解釋明確了房改房的權屬由購買資格而非出資款來源決定，將之前對于房改房購房資格與購房出資的關系的不同理解進行了撥亂反正。系對房改政策精神認識的理性回歸。購房資格決定產權歸屬，出資作為對以購房款為限的夫妻共同債務的清償，不具有物權的意義，僅在特定情況下可以主張債權。筆者認為該條司法解釋反映最高院在房改房出資與產權關系認識上的理性回歸。
（三）認定享用死亡配偶工齡所購“房改房”為健在一方與死亡配偶的夫妻共同財產，是貫徹我國夫妻共同財產制的必然要求。
2001年修改后的《中華人民共和國婚姻法》對夫妻共同財產進行了完善。2003年最高人民法院《關于適用＜中華人民共和國婚姻法＞若干問題的解釋（二）》中在第十一條等相關條文對《中華人民共和國婚姻法》第十七條夫妻共同財產的規(guī)定進行細化，將符合條件的住房公積金、住房補貼認定為屬于夫妻共同財產的范圍。“其他應當歸共同所有的財產”：（二）男女雙方實際取得或者應當取得的住房補貼、住房公積金”。這是因為在購買經濟適用房時，即使一方在1999年以后已去世，只要符合條件仍然可以補計補發(fā)住房公積金和住房補貼，有的多達幾十萬元。如果不在本單位購買經濟適用房，還可以直接從所在單位提取補貼的現金。[16]
該解釋在司法理念上取得了兩個特殊突破。1）婚姻關系雖因一方死亡而自然終止，但在特殊情況下，可臨時延伸。2）一方雖死亡，在特殊情況下，權利主體身份可臨時恢復。國家在1999年后深化住房制度改革，推進貨幣化分房，在工資收入中增加了住房補貼和住房公積金項目，房改補貼由暗補改為明補。條件具備的公有制單位按規(guī)定標準及時對職工發(fā)放了住房補貼和住房公積金，而條件不具備的單位則進行了推延。在拖延時間里，有的職工死亡，其應發(fā)的住房補貼和住房公積金在其死后需要補發(fā)。在補發(fā)時，國家政策及法律仍然認可他的民事權利主體資格。也就是說，特殊情況下，人死亡后仍然可以作為權利主體取得財產權利。[17]
房改房購買系原有公有住房承租權的承襲和轉化，享用死亡配偶工齡優(yōu)惠所購“房改房”為健在一方與已故配偶的夫妻共同財產。房改房原本是單位根據職工的職務、工齡、家庭人口等多種因素綜合考慮而給予職工的福利，按房改政策出售，仍是上述福利政策的延續(xù)。國家多年實行低工資制，現在按成本價售房給職工，等于將多年積累的工資差，一次性地補發(fā)給職工。[18]
公有住房的承租、房改制度具有極強的福利屬性，與“合同法”中的租賃及商品房買賣具有明顯的區(qū)別。公房承租制度是我國在一定的歷史條件下及特定的發(fā)展階段中的福利制度，其福利屬性表現為由夫妻一方名義承租、只交納少許的費用即可以長期居住、使用，在后續(xù)的房改政策中可以以成本價購買并通過折算工齡獲得優(yōu)惠。作為原承租人的父母去世后，其子女一般均可以繼續(xù)承租并參加房改。房屋雖系一方配偶去世后購買，但該房的權屬取得畢竟不同于商品房的購買，系對原有福利的形態(tài)轉化。因此房屋在參加房改后取得房屋所有權后，不能簡單地理解為由健在一方單獨所有，而應認為含有死亡配偶的部分權益。
本文“案例一”中，公房承租人張x1去世七年承租人竟一直未發(fā)生變化，究其原因，根據北京市公房管理政策，該承租權的變更需要所有法定繼承人的一致同意，而健在一方因無法取得其他繼承人的一致同意始終未進行承租人變更。這在某種程度上，印證了承租權可以繼承的事實。二審及再審法院（從案例二可知北京高院同時有承認承租權轉化的裁定）以去世后承租權主體消滅為由，否認死亡配偶（由其繼承人繼承）享有由承租權轉化的物權，是錯誤的。
五、【結語】
房改房屬特定歷史時期國家福利政策分房，具有補償性、社會保障性、國家統籌性、享受權利的一次性等特點，與我國長期實行低工資制度、住房實行福利性實物分配制度密不可分的。使用包括配偶工齡在內的各種優(yōu)惠，并非僅僅是對房價的政策性補貼，是對原有承租權的承襲和轉化，是死亡配偶享有共有權的根據。
在《最高人民法院關于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財產的函的復函》被廢止后，依據現行有效的、由房屋主管部門出具的、體現房改政策精神的住建部復函認定房改房的權屬更為合理。享用死亡配偶工齡優(yōu)惠所購“房改房”由健在一方配偶與已故配偶的繼承人共有。
