【裁判引言】
房屋征收產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置協(xié)議達成后,有些項目可能由開發(fā)商建設，這樣被征收人如何處理其與房屋征收部門、開發(fā)商之間的關(guān)系？
【裁判主旨】
舊城改建項目房屋征收時,與被征收人簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋安置協(xié)議的是征收部門，而實際在房屋征收完畢后，該征收范圍會由開發(fā)商投資建設,如果開發(fā)商在與被征收人處理調(diào)換房過程中要求與被征收人補簽相關(guān)協(xié)議，被征收人就產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議有權(quán)不同意征收部門概括轉(zhuǎn)讓其合同權(quán)利與義務。被征收人對開發(fā)商要求繳交的不符合法律規(guī)定也不在產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議約定的費用，有權(quán)拒絕繳交。
【裁判內(nèi)容】
在《張忠祿訴沈陽三滿貿(mào)易有限公司房屋拆遷合同糾紛案上訴案》中，案件事實:“2000年9月19日，遼寧省經(jīng)貿(mào)裝飾工程公司（以下簡稱經(jīng)貿(mào)裝飾公司）與楊春永簽訂《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議書》，約定：雙方聯(lián)合開發(fā)遼中縣商業(yè)街北段、北二路南側(cè)的百駿園小區(qū)。動遷費用300萬元由楊春永承擔，利潤確定為260萬元。2000年10月24日，經(jīng)貿(mào)裝飾公司與遼中縣煙草公司簽訂《聯(lián)建協(xié)議》，約定：雙方聯(lián)合開發(fā)百駿園小區(qū)。遼中縣煙草公司投資250萬元。經(jīng)貿(mào)裝飾公司于2001年7月30日前向遼中縣煙草公司交付商業(yè)街南側(cè)150平方米門市房一套，產(chǎn)權(quán)歸遼中縣煙草公司，作為投資回報。從簽訂合同之日起4個月內(nèi)經(jīng)貿(mào)裝飾公司歸還遼中縣煙草公司250萬元投資款。同年，經(jīng)貿(mào)裝飾公司與張忠祿簽訂《百駿園住宅小區(qū)房屋拆遷補償協(xié)議書》，約定：拆遷實行回遷安置。經(jīng)貿(mào)裝飾公司還張忠祿北二路門市樓一套（東數(shù)第二套一、二層），建造面積每層70平方米，總面積為140平方米。另外還張忠祿車庫一個、住宅樓兩套，位于門市樓上對應三、四層，每套面積66平方米?；剡w日期為2001年9月30日前，逾期不能回遷，經(jīng)貿(mào)裝飾公司應向張忠祿支付損失費每月4000元。沈陽三滿貿(mào)易有限公司（以下簡稱三滿公司）在經(jīng)貿(mào)裝飾公司與張忠祿簽訂的房屋拆遷補償協(xié)議書上加蓋了公章。2001年1月5日，經(jīng)貿(mào)裝飾公司與三滿公司簽訂《協(xié)議書》，約定：經(jīng)貿(mào)裝飾公司將綜合樓項目全部轉(zhuǎn)讓給三滿公司，由三滿公司續(xù)建該工程。三滿公司對該項目享有權(quán)利，并承擔義務。2001年4月27日，遼中縣計劃經(jīng)濟委員會下達遼計經(jīng)字[2001〕26號文件，同意三滿公司續(xù)建商業(yè)街改造工程。之后，三滿公司先后辦理了投資許可證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證，并進行續(xù)建工程。張忠祿與三滿公司因回遷安置發(fā)生糾紛，并于2001年12月6日訴至原審法院，要求三滿公司支付補償費508,000元，按每月4000元賠償逾期回遷損失費，并承擔訴訟費。原審法院于2002年4月30日作出判決后，張忠祿及三滿公司均不服，上訴至本院。本院于2002年10月18日作出〔2002〕沈民（3)終字第325號民事裁定書，撤銷原審判決，發(fā)回原審法院重審
遼中縣人民法院一審認為：“原告張忠祿與遼寧省經(jīng)貿(mào)裝飾工程公司所簽訂的百駿園住宅小區(qū)房屋拆遷協(xié)議及回遷安置補充協(xié)議系雙方真實的意思表示且不違反有關(guān)的法律規(guī)定，該合同應認定為合法有效，原告應得到的拆遷補償損失應按雙方所簽訂的協(xié)議內(nèi)容予以補償；但鑒于原告與遼寧省經(jīng)貿(mào)裝飾工程公司所簽訂的房屋拆遷協(xié)議對如不能實際回遷住宅樓及車庫的價格未做約定，故對住宅樓及車庫的補償應根據(jù)遼中縣的市場價格及本案的實際情況合理予以補償。遼寧省經(jīng)貿(mào)裝飾工程公司與原告簽訂百駿園住宅小區(qū)房屋拆遷協(xié)議后，將自己在遼中縣經(jīng)計委立項的綜合樓項目全部轉(zhuǎn)讓給了被告沈陽三滿貿(mào)易有限公司，且被告已實際進行接收，現(xiàn)原告又放棄對遼寧省經(jīng)貿(mào)裝飾工程公司拆遷補償請求，故對原告的房屋拆遷補償應由被告給付；因遼中縣煙草公司雖與遼寧省經(jīng)貿(mào)裝飾工程公司簽訂了聯(lián)建協(xié)議，但此協(xié)議名為聯(lián)建，實為借款，故第三人遼中縣煙草公司對原告的房屋補償不承擔給付責任；第三人楊春永、楊春柱在本案中亦不應承擔責任。被告所訴原告與遼寧省經(jīng)貿(mào)裝飾工程公司所簽訂的拆遷補償協(xié)議無效沒有法律根據(jù)，本院不予認定。遂作出一審判決：一、被告沈陽三滿貿(mào)易有限公司賠償原告張忠祿房屋拆遷費471，600元；二、被告沈陽三滿貿(mào)易有限公司自2001年10月1日起每月給付原告張忠祿損失費4000元，至實際給付房屋拆遷費時止；以上一、二項于本判決生效后10日內(nèi)一次付清；三、第三人遼中縣煙草公司、楊春永、楊春柱不承擔責任；四、依法駁回原、被告及第三人之其他訴訟請求。”
一審宣判后，三滿公司不服，上訴至本院。以房屋拆遷補償協(xié)議書及補充協(xié)議無效為由，請求撤銷原審判決,按有關(guān)動遷法規(guī)的規(guī)定及張忠祿房屋的產(chǎn)籍性質(zhì)、面積對張忠祿進行補償。張忠祿、遼中縣煙草公司均辯稱：同意原審法院判決。楊春永、楊春柱雖未表示上訴，但同意三滿公司的上訴意見。
沈陽市中級人民法院二審認為：“經(jīng)貿(mào)裝飾公司與三滿公司簽訂了遼中商業(yè)街改造工程項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，將該項目轉(zhuǎn)讓給三滿公司。經(jīng)貿(mào)裝飾公司與張忠祿簽訂的房屋拆遷補償協(xié)議中的權(quán)利、義務隨之轉(zhuǎn)移給三滿公司。且三滿公司亦在經(jīng)貿(mào)裝飾公司與張忠祿簽訂的兩份房屋拆遷補償協(xié)議上加蓋公章，表明三滿公司對房屋拆遷補償協(xié)議中有關(guān)的權(quán)利、義務的認可。經(jīng)貿(mào)裝飾公司被注銷并不影響三滿公司與張忠祿達成的房屋拆遷補償協(xié)議的效力。故原審判決認定房屋拆遷補償協(xié)議合法有效是正確的。因此，對三滿公司的上訴請求，本院不予支持。三滿公司應按協(xié)議約定履行義務。綜上，原審判決并無不當。依照《民事訴訟法》第153條第1款第1項的規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。”
根據(jù)《合同法》第79條、第89條的規(guī)定，債權(quán)人可以將合同的權(quán)利義務全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。合同權(quán)利的轉(zhuǎn)讓不須合同債務人的同意，但應通知債務人,未經(jīng)通知,該轉(zhuǎn)讓對債務人不發(fā)生效力。而《合同法》第84條規(guī)定，債務人將合同的義務全部或者全部轉(zhuǎn)移給第三人的，應當經(jīng)債權(quán)人同意。即如果債務人讓與債務沒有經(jīng)債權(quán)人同意,該轉(zhuǎn)讓不發(fā)生法律效力。首先對本案的房屋拆遷補償安置協(xié)議進行評析，房屋拆遷補償安置協(xié)議屬于民事合同,協(xié)議當事人當然可以轉(zhuǎn)讓協(xié)議所約定的權(quán)利義務,但由于房屋拆遷補償安置協(xié)議具有特殊性，其轉(zhuǎn)讓的效力亦有別于普通民事合同的轉(zhuǎn)讓。《城市房屋拆遷管理條例》第19條規(guī)定了報經(jīng)房屋拆遷管理部門同意等要求。法律賦予了拆遷人特定條件下的權(quán)利、義務概括轉(zhuǎn)讓權(quán)。即拆遷人轉(zhuǎn)讓尚未完成拆遷補償安置的建設項目，除了具備一般合同轉(zhuǎn)讓的要件外，還需經(jīng)房屋拆遷管理部門同意，否則拆遷人不能轉(zhuǎn)讓。
【裁判提示】
以上所述系拆遷時期的規(guī)定，在房屋征收實踐中，《國有土地上房屋征收與補償條例》只規(guī)定了由房屋征收部門與被征收人簽訂補償協(xié)議及相關(guān)救濟方式，但并未規(guī)定補償協(xié)議之合同義務及權(quán)利的概括轉(zhuǎn)讓。在現(xiàn)實中不可避免出現(xiàn)這樣的情況:如舊城改建項目房屋征收時，與被征收人簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋安置協(xié)議的是征收部門，而實際在房屋征收完畢后，該征收范圍會由開發(fā)商投資建設，如果開發(fā)商在與被征收人處理調(diào)換房過程中，初裝費等相關(guān)問題發(fā)生糾紛,開發(fā)商要求與被征收人補簽相關(guān)協(xié)議，如何操作？我們認為，在此情況下，被征收人就產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議有權(quán)不同意征收部門概括轉(zhuǎn)讓其合同權(quán)利與義務。被征收人對開發(fā)商要求交繳的不符合法律規(guī)定也不在產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議約定的費用，有權(quán)拒絕交繳。
既然房屋征收均需系公共利益需要，且由房屋征收部門與被征收人達成補償協(xié)議。特別是在簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置性質(zhì)的補償協(xié)議時，房屋征收部門一定要負起責任，不能以征收范圍的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋由開發(fā)商建設為由，將調(diào)換房屋的問題推給開發(fā)商去解決。被征收人對此有權(quán)不同意征收部門就合同義務的轉(zhuǎn)讓，更有權(quán)拒絕支付開發(fā)商要求交繳的不符合法律規(guī)定也不在產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議約定的費用。
【裁判鏈接】
1.參考遼寧省沈陽市中級人民法院《張忠祿訴沈陽三滿貿(mào)易有限公司房屋拆遷合同糾紛案上訴案》〔2004〕沈民(2)房終字第72號民事判決書；
2.《合同法》
第79條債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：
(一）根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓；
(二）按照當事人約定不得轉(zhuǎn)讓；
(三）依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。
第84條債務人將合同的義務全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應當經(jīng)債權(quán)人同意。
第89條權(quán)利和義務一并轉(zhuǎn)讓的，適用本法第七十九條、第八十一條至第八十三條、第八十五條至第八十七條的規(guī)定。
