【案情介紹】
1、本案是一起業(yè)主行使撤銷權的案例，主要涉及業(yè)主行使撤銷權的起算點、期限等方面的法律問題。
2、本案中，原告系××小區(qū)業(yè)主，因其認為物業(yè)公司擅自上調物業(yè)費，遂不服，起訴至法院，要求判令撤銷被告擅自上調物業(yè)費的決議。
3、隨后，××業(yè)委會委托我所趙忠敏、王浩律師代理此案。接受委托后，代理人認真研究案件材料，并調查取證，聽取其他業(yè)主的意見，查閱了相關法律法規(guī)。
4、代理人提出，首先，業(yè)委會作出的關于上調物業(yè)管理費的決議程序合法；其次，原告提起本案訴訟、行使撤銷權已超過法定期限。經過法庭的開庭審理及雙方的辯論，代理人提出的觀點基本被法院采納，最終，原告的訴訟請求沒有得到法院的支持。
【案例提示】
業(yè)主提起業(yè)主撤銷權訴訟，應在法定期限（一年）內提出。
上海市奉賢區(qū)人民法院
民事判決書
(2010)奉民三（民）初字第××號
原告楊××，男，19××年××月××日生，漢族，住上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)××區(qū)××號××室。
委托代理人徐××，男，19××年×月×日生，漢族，住上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)××新村×區(qū)××號××室。
被告上海市奉賢區(qū)×××業(yè)主委員會，住所地上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)××區(qū)。
負責人潘××，職務：主任。
委托代理人趙忠敏，上海市昆侖律師事務所律師。
委托代理人王浩，上海市昆侖律師事務所律師。
原告楊××訴被告上海市奉賢區(qū)×××業(yè)主委員會業(yè)主撤銷權糾紛一案，本院于2010年3月5日立案受理后，依法由代理審判員蘇妹獨任審判，于2010年4月12日、2 010年4月28日分別公開開庭進行了審理。原告楊××及其委托代理人徐××，被告委托代理人王浩均到庭參加了庭審。本案現已審理終結。
原告楊××訴稱，2007年1月1日起，原告所在小區(qū)上海××物業(yè)管理有限責任公司（以下簡稱“××物業(yè)”）擅自將物業(yè)費由0. 18元上調至0.34元，原告不服，起訴至法院，要求判令××物業(yè)物業(yè)管理費仍按0. 18元收取及返還多收取的物業(yè)管理費。后于2010年2月8日被法院以主體錯誤而駁回訴請。該判決書現已生效，據此生效判決確定的內容“根據2005年9月25日和2006年1月14日，被告根據奉賢區(qū)人民政府就區(qū)發(fā)改委和區(qū)房地局的《關于奉賢區(qū)住宅物業(yè)服務分等級收費標準的請示》作出的批復召開專題會議，決定按一級標準實施服務和收費，收費標準為每月每平方米0.34元……被告作出上述決定前，未就物業(yè)費調整召開業(yè)主大會……。原告認為被告業(yè)主委員會是受全體業(yè)主委托代為管理業(yè)主共同事務的代理執(zhí)行機構，其存在的目的是為了避免因業(yè)主人數眾多帶來的業(yè)主行使其成員權利的不便。因此，業(yè)主委員會必須維護多數業(yè)主的利益，其行為應當符合多數業(yè)主的意愿。根據《物權法》第七十六條第一款的規(guī)定，對于事關業(yè)主重要權益的事項，除非獲得法律規(guī)定的多數業(yè)主的同意，否則業(yè)主委員會無權作出決定。提高物業(yè)費標準，屬于事關業(yè)主重要權益的事項，屬于應當由業(yè)主共同決定的事項，應依照《中華人民共和國物權法》第七十六條第二款的規(guī)定，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意方可決定和實施，業(yè)主委員會本身無權獨立作出決定。被告作出的決議未經業(yè)主大會研兗決定，其程序不合法，原告為維護自身合法權益，多次向有關部門信訪，有關部門也有答復意見，但遲遲不予解決，故原告訴訟來院要求判令撤銷被告擅自將物業(yè)費由0. 18元上調至0. 34元的決議。
原告楊××針對其訴訟請求向法庭提交了如下證據：
1、書面答復意見書一份，由上海市住房保障和房屋管理局于2 009年11月23日出具給原告，證明被告沒有根據規(guī)定召開業(yè)主大會來調整物業(yè)費。
2、業(yè)主大會議事規(guī)則一份，證明第十條規(guī)定召開業(yè)主大會的條件，以及涉及全體業(yè)主共同利益的事項需召開業(yè)主大會。
3、奉賢區(qū)房地局南橋房地所情況回復一份，證明被告沒有對決議進行公示，同樣也沒有開過業(yè)主大會。
4、一中院民事判決書一份，證明判決書中確認，原告已在奉賢法院立案了撤銷權糾紛，原告的權益可以通過該案得到保護。
5、澄清×××業(yè)主代表會議的事實真相一份，證明業(yè)主委員會與物業(yè)公司私自漲價，業(yè)主代表中80%都不同意。
6、住宅物業(yè)服務收費標準備案受理表及物業(yè)服務合同最后一份各一份，證明業(yè)主委員會與物業(yè)公司向物價局提供的材料里說是業(yè)主大會通過的，但其實是不符事實的。
被告上海市奉賢區(qū)××區(qū)業(yè)主委員會辯稱，被告作出上調決議程序合法，原告訴稱沒有事實根據。根據相關規(guī)定，業(yè)主大會會議也可以采用書面征求意見的形式，事實上召開業(yè)主大會很困難，原告小區(qū)業(yè)主眾多，為提高效率，一些業(yè)委會決定的事項，在小區(qū)進行了公告，業(yè)主沒有提出異議就算通過。被告已經就上調物業(yè)費事項在小區(qū)內進行了公告一個月，但小區(qū)業(yè)主，包括原告，在公示期間未提出任何異議。原告所在小區(qū)2007年的物業(yè)管理費收繳率為66%，大都分業(yè)主已認可了調整物業(yè)費收費標準。原告也已繳清了2007年度的物業(yè)費，原告對物業(yè)費調整是明知的，故原告提起本案訴訟已過法定期限，業(yè)主撤銷權必須在知道或者應當知道該決定之日起一年內行使，而原告在2007年1月就知道了物業(yè)費上調。故請求駁回原告訴請。
被告上海市奉賢區(qū)××區(qū)業(yè)主委員會針對其辯稱向法庭提供了如下證據：
1、回復一份，證明奉賢區(qū)房地局確認被告就新物業(yè)費標準召開了會議，并在小區(qū)公示一個月。
2、2 01 0年3月10日奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)××新村居委會出具的關于調整物業(yè)費的情況說明一份，證明會議決定從2006年4月起調整物業(yè)費，按0.34元收取，調整收費的公示在小區(qū)公示過一個月，如有意見需向業(yè)委會反饋。
3、2006年1月14日業(yè)主委員會會議記錄一份，證明決定對物業(yè)費進行上調，并從2006年3月起公示一個月。
4、收費標準請示、分等收費標準請示批復及備案受理表各一份，證明收費標準已經經過奉賢區(qū)物價局進行備案，原告所在小區(qū)按一級標準收費，即每月每平方0. 34元，沒有超過收費標準。
5、××物業(yè)出具的收費情況一份，證明原告所在小區(qū)2007年度的收費情況，該小區(qū)66%的業(yè)主已經按0.34元進行了繳費，大部分業(yè)主對收費是認可的。
6、發(fā)票及產權人信息各一份，證明原告繳納了2 00 7年4月至12月的按0.34元每月每平方收取的物業(yè)費，原告在2007年已經知道丁新的收費標準，并認可了該標準。
7、物業(yè)服務合同兩份，證明從2007年1月1日起實際正式按0.34元進行收費，原來約定的是從2006年7月1日起。
8、2008年12月5日的告示張貼照片一份，證明被告就物業(yè)管理費調整到0. 34元進行了公示，對構成進行了說明，該公示曾在2006年公示過，因原告要求知道組成，所以進行了第二次公示。
9、判決書一份，證明被告將該兩張照片做了舉證，原告予以認可的。
另，根據被告的申請，本院傳證人黃××、李××、諸××到庭作證。
證人黃××述稱，其在2009年4月以前在運××村居委會工作，原告所在小區(qū)是屬于××新村居委會管轄的，物業(yè)費上調到0.34元其從居委會主任處得知，原告小區(qū)里也張貼出來的，其看見了。貼的公示還要來居委會蓋章的，公示內容為物業(yè)費從0. 18元漲到0.34元，公示時間大概在2006年春天，公示貼在古華B區(qū)的宣傳欄里以及小門的崗亭，還有樓道里也全部張貼。到2008年又公示了一次。
證人李××述稱，其是原告所在小區(qū)的業(yè)主，其是2001年入住的，物業(yè)費從前是0. 18元，調價是在2006年春節(jié)后，調整為0.34元。小區(qū)小門口的小房子面南墻上及大門口櫥窗里貼了公示，說根據小區(qū)實際情況物業(yè)費從0. 18元調到0.34元。兩處的公示其都看了，有的門洞也貼了，在2008年冬天又貼了，對0.34元做了分析構成，這次也是貼在上述兩個地方，門洞是否貼印象不深。證人諸美華述稱，其是原告所在小區(qū)的業(yè)主，物業(yè)費從2006年3、4月份漲到0.34元，其在小區(qū)門口看到了公告，在大門畫廊以及崗亭門南面上看到的，樓梯口也有的。內容是從0. 18元調到0. 34元，具體沒看。在2008年12月還張貼過一次公告，就是讓大家更加了解一下。
經當庭質證，原、被告對相對方提供的證據發(fā)表了各自的質證意見。對于原告提供的證據，被告對證據1真實性無異議，但認為對決議進行了公告；對證據2真實性無異議，但認為原告理解片面，根據規(guī)定，召開形式不僅限于召開會議；對證據3真實性無異議，但對原告要證明的觀點有異議，認為該證據確認了被告在小區(qū)內進行了一個月的公示；對證據4真實性無異議；對證據5真實性不能確認，因為很多室號的業(yè)主都按0. 34元的標準繳納了物業(yè)費的；對證據6真實性無異議，但不認可原告想要證明的內容。對于被告提供的證據，原告對證據1真實性無異議，但認為事實上被告沒有公示過，上面寫明了公示檔案未保存；對證據2真實性無異議，但認為居委會的證明沒有用，沒有經過業(yè)主大會的決議，公示是無效的；對證據3真實性無異議，但認為這是業(yè)主委員會開的會議，不是業(yè)主大會的會議，且不能證明是否公示；對證搪4真實性無異議，但認為一般收費普遍低于標準；對證據5不認可，認為是永佳物業(yè)自己出具的，業(yè)主是被迫繳費的；對證據6真實性無異議，但認為原告是因以為該價格是物價局批準的，房屋又需要修理，故不得不繳納的；對證據7不認可，認為這兩份合同是造假的，業(yè)委會于2008年12月5日張貼的公告說永佳的合同到2008年12月底到期，說要登門詢問對永佳物業(yè)的意見，但被告實際沒有做到；對證據8真實性無異議，是到每戶樓梯口貼的，該證據原告自己也收集了；對證據9真實性無異議。上述原告提供的證據1、2、3、4、6及被告提供的證據1、3、4、6、8、9，質證方對證據真實性均無異議，本院依法予以確認。對原告提供的證據5，因被告不予認可，而該證據上的業(yè)主均未出庭作證，故對該證據本院不予認定。對被告提供的證據2，因證人需出庭作證，故以當庭的陳述為準；對被告提供的證據5，因系××物業(yè)單方制作，原告未予認可，故本院不予認定；對被告提供的證據7，因原告雖對真實性不予認可，但未能提供相反證據，故本院對該證據的真實性予以確認。
被告對三位證人證言均無異議；原告對三位證人證言均有異議，認為都是瞎說的，對公示沒有意見，但認為必須經過業(yè)主大會的決定，原告是在2007年7月入住的，據其所知很多人沒有看到過這個公示，原告的代理人也沒有看到過，公告是被告弄的，即使有，也是被告自己張貼的，原告認為調價必須經過業(yè)主大會決議。本院對證人證言中有相應證據佐證的部分予以確認。
基于上述認定的證據及雙方當事人的陳述，本院確認如下事實：原告系上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)××區(qū)××幢××號×××室房屋的業(yè)主，被告系原告所在小區(qū)上海市奉賢區(qū)古華B區(qū)的業(yè)主委員會。2006年4月14日，被告召開業(yè)主委員會會議，會議內容為物業(yè)服務合同的簽訂、物業(yè)費上調至0. 34元每平方每月等；會議決定自2 006年3月開始對該決定公示一個月。2006年5月10日，上海市奉賢區(qū)物價局對古華B區(qū)物業(yè)管理合同中的服務等級和收費標準進行了備案：物業(yè)服務收費標準為每平方米建筑面積多層0. 34元每月。原告于2007年入住該小區(qū)，并向物業(yè)公司繳納了2007年4月至12月按每平方米0.34元計算的物業(yè)費。2008年12月5目，被告在原告所在小區(qū)各樓道等處張貼告示一份，告知：、根據物業(yè)公司與被告簽訂的物業(yè)服務合同，物業(yè)費收費標準自2007年1月1日起上調至0.34元，并列出組成明細。
本院認為，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷，但業(yè)主請求人民法院撤銷上述決定，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內行使。根據原告在庭上的陳述，其在2008年6、7月份去物價局查詢時，物價局告知其被告有調價決定；同時原告也認可在2 008年12月5日看到被告張貼在小區(qū)中的告示，故原告最遲在2 008年12月5日已經知道被告作出的物業(yè)費調價決議。原告應當在一年內行使其業(yè)主撤銷權，但原告于2010年2月26日向本院遞交起訴材料，顯已超出法律規(guī)定的行使權利的期限。據此，依照《中華人民共和國物權法>第七十八條、《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十二條之規(guī)定，判決如下：
駁回原告楊××的訴訟請求。
案件受理費人民幣80元，減半收取，由原告負擔。如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第一中級人民法院。
答 辯 狀
答辯人：上海市奉賢區(qū)×××區(qū)業(yè)主委員會，住所地上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)××區(qū)。
負責人：潘××，主任。
委托代理人：趙忠敏、王浩，上海市昆侖律師事務所律師。
被答辯人：楊××，男，19××年××月××日生，漢族，住上海市奉賢區(qū)南橋鎮(zhèn)×××區(qū)××號×××室。
有關答辯人與被答辯人業(yè)主撤銷權糾紛一案，現進行答辯如下：
一、答辯人作出的關于上調物業(yè)管理費的決議程序合法，被答辯人訴稱的答辯人“作出的決議未經業(yè)主大會研究決定，其程序不合法”缺乏事實根據。
1、根據《物權法》第十二條“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式”及《業(yè)主大會和業(yè)主大會委員會指導規(guī)則》第二十二條“采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告”的規(guī)定，業(yè)主大會召開的形式包括了將有關需決議的內容進行公告。
事實上，召開一次業(yè)主大會非常困難。本案中，就被答辯人所在小區(qū)，共有517戶業(yè)主，如此眾多業(yè)主聚在一起召開大會談何容易，想要把不同單位、身份、年齡、職業(yè)的業(yè)主們召集在一起很難，且召開如此大規(guī)模的會議，會議場地也存在很大問題。為提高效率，一些由業(yè)委會決定的事項，在小區(qū)進行公告，只要沒有業(yè)主提出異議就通過。
2、答辯人已就上調物業(yè)管理費的決議在小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內進行了公告，被答辯人所提交的“關于楊××同志對×××區(qū)物業(yè)服務費提出疑義的調查和處理情況回復”證據第1點中，亦明確了答辯人“根據滬奉批（2005）44號文，結合小區(qū)實際情況，于2005年9月25日、2006年1月14日就小區(qū)按新標準服務收費一事召開專題會議，會后決定按一級標準服務收費，并在小區(qū)內公示一個月?！币虼?，答辯人已就上調物業(yè)管理費事宜履行了自己的公示責任，但被答辯人所在小區(qū)業(yè)主們（包括被答辯人在內）在公示期間未提任何異議。
3、據答辯人調查，被答辯人所在小區(qū)共有517戶業(yè)主，2007年度的物業(yè)管理費的收繳率為66%，答辯人認為，大部分業(yè)主已認可了調整物業(yè)費收費標準，且未繳費的業(yè)主也并不是因為對上調物業(yè)費標準不能接受。答辯人、居委會在公示期間亦未收到不同意調整物業(yè)費收費標準的反對意見。
二、被答辯人提起本案訴訟、行使撤銷權已超過法定期限。
1、本案案由為業(yè)主撤銷權糾紛，根據《物權法》第78條第2款規(guī)定：“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷?！庇指鶕罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第12條規(guī)定：“業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據物權法第78條第2款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內行使?！庇纱丝梢?，行使業(yè)主撤銷權的期限為知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年，且撤銷權的行使必須在法定期間內以訴訟方式向人民法院提起，并經人民法院裁判。
2、本案中，懇請法庭充分注意如下事實：（1）答辯人已于2006年就上調物業(yè)管理費事宜在小區(qū)醒目區(qū)域內公示了一個月；（2）被答辯人作為奉賢區(qū)古華B區(qū)的業(yè)主，按0.34元/月/平方米的標準繳納了2007年4月至12月的物業(yè)管理費；（3）被答辯人自認，自2007年1月1日起，其已知道物業(yè)管理費應按0.34元/月/平方米的標準繳納。
綜合以上三點事實，被答辯人于2007年就已明確知道物業(yè)管理費由原來的0.18元/月/平方米調整為0.34元/月/平方米的事實，因此，答辯人認為被答辯人行使撤銷權已超過法定期限。
綜上，請求法庭駁回訴請。
此致
上海市奉賢區(qū)人民法院
答辯人：上海市奉賢區(qū)×××業(yè)主委員會
委托代理人：趙忠敏 王浩
2010年4月8日
