【案例】某物業(yè)管理公司訴業(yè)主張某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案
原告某物業(yè)管理公司訴稱(chēng)，被告張某居住在廈門(mén)某小區(qū)，未向某物業(yè)管理公司交納2006年至2015年的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理公司將其訴至法院，要求被告交納拖欠的物業(yè)管理費(fèi)共計(jì)33,000元。張某辯稱(chēng)，物業(yè)管理公司的訴訟請(qǐng)求中，2013年3月30日以前存在的物業(yè)糾紛已經(jīng)超過(guò)國(guó)家法律規(guī)定的兩年訴訟時(shí)效，物業(yè)管理公司沒(méi)有在法定訴訟時(shí)效內(nèi)主張權(quán)利，故不同意支付物業(yè)管理費(fèi)。在庭審中，原告對(duì)被告的辯稱(chēng)提出反駁意見(jiàn)，指原告從2006年起每一季度都有向原告催討過(guò)物業(yè)費(fèi)，但由于物業(yè)管理公司沒(méi)有強(qiáng)制權(quán)（停水停電等）而催討未果，已構(gòu)成不間斷的時(shí)效中止。法院審理后認(rèn)為，因物業(yè)管理公司提供的物業(yè)服務(wù)系持續(xù)行為，且其現(xiàn)仍在張某所居住小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，故對(duì)于其訴訟時(shí)效的要求不宜過(guò)苛，法院將綜合雙方的證據(jù)及意見(jiàn)，酌情予以支持，遂根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條至一百四十條的規(guī)定，最終判決張某支付物業(yè)管理公司2010年至2015年的物業(yè)費(fèi)共計(jì)15,500元。該案一審判決已經(jīng)生效。
【法律辨析】
本案涉及訴訟時(shí)效在物業(yè)服務(wù)合同糾紛的適用問(wèn)題
物業(yè)糾紛作為民事訴訟，起訴時(shí)應(yīng)滿(mǎn)足訴訟時(shí)效的要求。訴訟時(shí)效，指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時(shí)效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當(dāng)時(shí)效期間屆滿(mǎn)時(shí)，人民法院對(duì)權(quán)利人的權(quán)利不再進(jìn)行保護(hù)的制度。即權(quán)利人在超過(guò)訴訟時(shí)效后起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。物業(yè)糾紛的訴訟時(shí)效因其類(lèi)型的不同而有所不同。合同類(lèi)、財(cái)產(chǎn)侵權(quán)類(lèi)、業(yè)主撤銷(xiāo)權(quán)物業(yè)糾紛，適用一般的訴訟時(shí)效期間，即《民法通則》第一百三十五條規(guī)定的兩年訴訟時(shí)效期間。人身侵權(quán)類(lèi)物業(yè)糾紛，適用短期時(shí)效，即《民法通則》第一百三十六條規(guī)定一年的訴訟時(shí)效期間。所有權(quán)確認(rèn)類(lèi)物業(yè)糾紛，不適用訴訟時(shí)效。本案中，原告物業(yè)管理公司在履行物業(yè)服務(wù)合同的過(guò)程中，因未收到被告的物業(yè)管理費(fèi)，遂起訴到法院，由此引發(fā)原被告雙方的合同類(lèi)訴訟時(shí)效之爭(zhēng)。
在司法實(shí)踐中，各法院對(duì)業(yè)主提出訴訟時(shí)效抗辯的裁判尺度差距較大
物業(yè)服務(wù)合同基于其連續(xù)性服務(wù)的特點(diǎn)，其訴訟時(shí)效制度的適用問(wèn)題較為復(fù)雜。而在實(shí)踐中，物業(yè)管理公司對(duì)業(yè)主未交納物業(yè)費(fèi)行為的容忍度較其他類(lèi)型的債權(quán)也較大；部分業(yè)主也存在幾年一交物業(yè)費(fèi)的情形。若要求過(guò)于嚴(yán)苛，不僅不利于保障物業(yè)管理公司的權(quán)利，更會(huì)促使大量物業(yè)糾紛案件滋生，影響小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主的穩(wěn)定關(guān)系，進(jìn)而影響小區(qū)物業(yè)管理的整體水平。
主要存在以下三種裁判思路（也包含本案）：
一是一般不支持。關(guān)于被告提出的訴訟時(shí)效抗辯，無(wú)論原告是否有向被告主張過(guò)權(quán)利的證據(jù),一般均不予支持。此觀點(diǎn)認(rèn)為，因原告物業(yè)管理公司持續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，按時(shí)定期支付物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的一項(xiàng)義務(wù)；如支持業(yè)主的時(shí)效抗辯，可能導(dǎo)致物業(yè)管理公司無(wú)法收取大量業(yè)主長(zhǎng)期拖欠的物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致部分催費(fèi)不規(guī)范的物業(yè)管理公司出現(xiàn)資金困難，影響物業(yè)服務(wù)水平，使業(yè)主愈發(fā)抵制交納物業(yè)費(fèi)，使得物業(yè)服務(wù)陷入惡性循環(huán)；另外，如果支持欠費(fèi)業(yè)主的訴訟時(shí)效抗辯，對(duì)按時(shí)交費(fèi)的業(yè)主亦有失公平。
二是依證據(jù)可予支持。嚴(yán)格適用訴訟時(shí)效制度，如果物業(yè)管理公司未能提供曾向業(yè)主主張過(guò)權(quán)利的證據(jù)或證據(jù)不足以證明相關(guān)事實(shí)，則支持業(yè)主提出的訴訟時(shí)效抗辯意見(jiàn)。以此可督促物業(yè)管理公司加強(qiáng)管理，及時(shí)規(guī)范催收物業(yè)費(fèi)，保證物業(yè)服務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
三是對(duì)證據(jù)要求不宜過(guò)分苛求。只要物業(yè)管理公司提供了催收物業(yè)費(fèi)的證據(jù)，無(wú)論該催收通知是否有業(yè)主簽收，只要能表明物業(yè)管理公司積極進(jìn)行了催收，就可以認(rèn)為物業(yè)管理公司曾向業(yè)主主張過(guò)權(quán)利，訴訟時(shí)效隨之中斷。在物業(yè)費(fèi)糾紛案件訴訟時(shí)，對(duì)證據(jù)的審查宜為寬松。
本案適用訴訟時(shí)效中斷而非中止
物業(yè)糾紛訴訟期間中斷的法定事由如下：（1）權(quán)利人提起訴訟；（2）權(quán)利人通過(guò)明顯方式來(lái)主張權(quán)利，如物業(yè)管理公司通過(guò)電話或張貼公告的方式要求業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)；（3）債務(wù)人同意履行義務(wù)，如業(yè)主口頭或書(shū)面同意交納物業(yè)費(fèi)。中斷后，訴訟時(shí)效將重新起算。
訴訟時(shí)效中止必須因法定事由而發(fā)生；具體如下：（1）不可抗力；（2）權(quán)利被侵害的無(wú)民事行為能力人、限制民事行為能力人沒(méi)有法定代理人，或者法定代理人喪失代理權(quán)、喪失行為能力；（3）繼承開(kāi)始后未確定繼承人或者遺產(chǎn)管理人；（4）權(quán)利人被義務(wù)人或者其他人控制無(wú)法行使權(quán)利。上述法定事由發(fā)生在訴訟時(shí)效期間的最后6個(gè)月內(nèi)，或發(fā)生在最后訴訟時(shí)效屆滿(mǎn)6個(gè)月之前但持續(xù)到最后6個(gè)月時(shí)尚未消失，均產(chǎn)生中止訴訟時(shí)效的效力。時(shí)效中止前已經(jīng)進(jìn)行的時(shí)效仍然有效，中止時(shí)效的法定事由消除后，繼續(xù)以前計(jì)算的訴訟時(shí)效至屆滿(mǎn)為止。
根據(jù)《民法通則》第一百三十七條的規(guī)定，訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。但是，從權(quán)利被侵害之日起超過(guò)20年的，人民法院不予保護(hù)。有特殊情況的，人民法院可以延長(zhǎng)訴訟時(shí)效期間。此處的“特殊情況”，通常指權(quán)利人于客觀的障礙在法定訴訟時(shí)效期間不能行使請(qǐng)求權(quán)的特殊情況。是否延長(zhǎng)訴訟時(shí)效由法院決定。
本案在審理過(guò)程中，原告物業(yè)管理公司曾提出他們向業(yè)主催討屬于訴訟時(shí)效中止，明顯是種理解上的誤會(huì)。因?yàn)椋?strong>《民法通則》第一百三十九條規(guī)定：“在訴訟時(shí)效進(jìn)行期間的最后六個(gè)月，因不可抗拒力或其他障礙不能行使請(qǐng)求權(quán)的，訴訟時(shí)效中止?！敝罄^續(xù)計(jì)算訴訟時(shí)效。根據(jù)上述分析，原告并未發(fā)生因不可抗拒力或其他障礙不能行使請(qǐng)求權(quán)的法定事由，原告提到的無(wú)強(qiáng)制權(quán)也并非法定事由，因此不構(gòu)成時(shí)效中止。本案應(yīng)屬于訴訟時(shí)效中斷。
本案從何時(shí)起中斷時(shí)效？
依據(jù)《訴訟時(shí)效若干規(guī)定》第十二條規(guī)定，當(dāng)事人一方向人民法院提交起訴狀或者口頭起訴的，訴訟時(shí)效從提交訴狀或者口頭起訴之日起中斷。第十四條規(guī)定，原告向社會(huì)組織等提出保護(hù)相應(yīng)民事權(quán)利的請(qǐng)求，訴訟時(shí)效從提出請(qǐng)求之日起中斷。第十五條規(guī)定，原告向公安機(jī)關(guān)、人民檢察院、人民法院報(bào)案或者控告，請(qǐng)求保護(hù)其民事權(quán)利的，訴訟時(shí)效從其報(bào)案或者控告之日起中斷。第十九條規(guī)定，債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定訴訟時(shí)效從債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知到達(dá)債務(wù)人之日起中斷。債務(wù)承擔(dān)情形下，構(gòu)成原債務(wù)人對(duì)債務(wù)承認(rèn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定訴訟時(shí)效從債務(wù)承擔(dān)意思表示到達(dá)債權(quán)人之日起中斷。
司法實(shí)踐中，對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效問(wèn)題的把握，與其他類(lèi)型的民事案件的訴訟時(shí)效相比存在一定的特殊性。從法理上說(shuō)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，應(yīng)及時(shí)行使權(quán)利。同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)也可以請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助催討物業(yè)費(fèi)。當(dāng)然業(yè)主在物業(yè)糾紛訴訟中，對(duì)超過(guò)訴訟時(shí)效的訴訟請(qǐng)求，必須主動(dòng)行使訴訟時(shí)效抗辯，否則人民法院不對(duì)訴訟時(shí)效問(wèn)題進(jìn)行釋明及主動(dòng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定進(jìn)行裁判。根據(jù)《民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條和第一百四十條規(guī)定，物業(yè)管理公司向業(yè)主追交物業(yè)費(fèi)的訴訟時(shí)效為兩年，從費(fèi)用交納期限屆滿(mǎn)的第二天開(kāi)始計(jì)算，若中間物業(yè)管理公司曾向業(yè)主追交過(guò)欠費(fèi)或業(yè)主同意交納欠費(fèi)，則可適用訴訟時(shí)效中斷，從物業(yè)管理公司向業(yè)主追交物業(yè)費(fèi)或業(yè)主統(tǒng)一交納欠費(fèi)第二天起，訴訟時(shí)效重新計(jì)算。本案中，原告物業(yè)管理公司提供的證據(jù)，出示的是2010年以來(lái)不間斷地向被告催討物業(yè)費(fèi)的旁證，如通知、證人等。這部分證據(jù)，雖然業(yè)主并未簽收，但仍可以證明時(shí)效的中斷，其不受兩年訴訟時(shí)效限制。但2010年之前，原告方由于物業(yè)管理人員的更替，出示的證據(jù)不充分，僅有證人證明，加上2010年以前物業(yè)費(fèi)賬簿不全，遂法院不予采納。最終法院判決張某支付物業(yè)管理公司2010年至2015年的物業(yè)費(fèi)共計(jì)15,500元。
應(yīng)對(duì)此類(lèi)案件的訴訟時(shí)效裁判尺度加以統(tǒng)一
一是對(duì)物業(yè)管理公司尚未撤離小區(qū)的，一般不支持業(yè)主提出的訴訟時(shí)效抗辯意見(jiàn)?？紤]到物業(yè)管理公司一直持續(xù)地履行合同、提供服務(wù)，即一直在以作為的形式持續(xù)履行合同義務(wù)，業(yè)主就應(yīng)負(fù)有定期交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。即使物業(yè)管理公司未及時(shí)進(jìn)行催收，但應(yīng)認(rèn)為其以自己繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的行為主張了權(quán)利，故不應(yīng)支持業(yè)主提出的訴訟時(shí)效抗辯意見(jiàn)。業(yè)主仍負(fù)有交清所欠物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。
二是對(duì)物業(yè)管理公司已經(jīng)撤離小區(qū)的，以撤離之日起算訴訟時(shí)效，并可適度從寬把握。如物業(yè)管理公司從撤離小區(qū)之日起超過(guò)兩年未向業(yè)主主張權(quán)利，則可認(rèn)為業(yè)主的訴訟時(shí)效抗辯意見(jiàn)成立；如物業(yè)管理公司從撤離之日起兩年內(nèi)，曾通過(guò)提起訴訟等方式催討，則訴訟時(shí)效發(fā)生中斷，應(yīng)重新計(jì)算。其中，對(duì)于以提起訴訟之外的方式催要的，審查不宜過(guò)苛。
在司法實(shí)踐中，因?yàn)殛P(guān)于物業(yè)費(fèi)的案件數(shù)量多，涉及業(yè)主較廣，群體性特點(diǎn)強(qiáng)，出于社會(huì)效果的考慮，部分法院對(duì)有關(guān)物業(yè)費(fèi)的案件按照批次予以受理，也從一定程度上對(duì)時(shí)效問(wèn)題有所影響。因此在實(shí)踐中，法院基本的審理原則是從寬把握，并結(jié)合案件實(shí)際特點(diǎn)，如物業(yè)管理公司是否撤場(chǎng)、是否在訴訟時(shí)效內(nèi)通過(guò)不同方式主張過(guò)權(quán)利等因素予以綜合考量。
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