跟著地鐵去買房，這句話簡(jiǎn)單粗暴，卻也是個(gè)金科玉律。
但是，現(xiàn)在似乎有點(diǎn)過時(shí)了。
很長(zhǎng)一段時(shí)間，我們判斷一個(gè)樓盤或者一個(gè)板塊優(yōu)不優(yōu)質(zhì)，都會(huì)看它有沒有地鐵站。
可如今天津地鐵大躍進(jìn)，當(dāng)遍地都是地鐵站的時(shí)候，這個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)就不那么好使了。
畢竟地鐵的觸角越深越長(zhǎng)，很多偏僻的地方都開始規(guī)劃地鐵站。
很顯然，僅僅“有個(gè)地鐵站”，已經(jīng)不足以撬動(dòng)一個(gè)板塊。
那怎么衡量？
其實(shí)，從地鐵角度判斷板塊價(jià)值，還有很多不能忽略的參數(shù)。
01
地鐵站的個(gè)數(shù)不重要，重要的是，有幾條地鐵線在這里交匯。
那就要判斷這個(gè)地鐵站是什么類型的。
地鐵站點(diǎn)大概有三種類型：中間站、換乘站、樞紐站。
☉ 中間站，只有1條地鐵線通過，也是最常見、最多的站點(diǎn)；
☉ 換乘站，有2條地鐵線交匯，當(dāng)天津地鐵成網(wǎng)后，數(shù)量也比較多；
☉ 樞紐站，有3條以上地鐵交匯，這是大量客流的集散地，目前在天津很少。
天津地鐵樞紐站
其中，樞紐站是“最厲害的”。
即便算上規(guī)劃路線，天津1.2萬(wàn)平方公里的土地上，樞紐地鐵站才只有11個(gè)。
金鐘河大街、北站、西站、金獅橋、天津站、下瓦房、文化中心、土城、腫瘤醫(yī)院、海河柳林，再加上濱海新區(qū)的濱海站。
這個(gè)數(shù)量相當(dāng)少了。
除了物以稀為貴之外，為什么樞紐站這么重要呢？
因?yàn)闃屑~站所帶來的客流量，是幾何倍數(shù)的呈現(xiàn)，是一個(gè)城市中，人口最大的聚集地。
可以看看2019年中國(guó)地鐵站最高日客運(yùn)量都發(fā)生在哪。
第一名是廣州的體育西站，堪稱“全國(guó)最忙”。
處在天河北和珠江新城兩大商務(wù)區(qū)的連接點(diǎn)上，是廣州含金量最高的1、3號(hào)線交匯處。
同時(shí)，這里也是廣州規(guī)模最大、繁榮程度最高的商業(yè)中心。
客運(yùn)量非常高的還有上海的人民廣場(chǎng)站、南京的新街口站、西安的小寨站、成都的春熙路站……這些地鐵站都有兩個(gè)共同點(diǎn)：
① 基本都是樞紐站，即便有的不是，至少也是換乘站；
② 全部緊鄰城市內(nèi)最強(qiáng)商圈，有的是產(chǎn)業(yè)、有的是商業(yè)。
所以，這些樞紐站所對(duì)應(yīng)的城市界面和房?jī)r(jià)都在高水準(zhǔn)。
其實(shí)道理很簡(jiǎn)單，區(qū)域發(fā)展說到底還是人，只要把人聚集過來，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等都一通百通。
樞紐站，也就意味著四通八達(dá)、生活便利，不僅能吸引人，還能留住人。
一般來說，一個(gè)區(qū)域超過10萬(wàn)人，才能出現(xiàn)大型商業(yè)MALL，樞紐站絕對(duì)具備這個(gè)能力，因此樞紐站周邊的商圈都非常繁榮，能良性循環(huán)。
目前，天津能在全國(guó)上榜的，就只有天津站一個(gè)地鐵樞紐站，這與它的“雙鐵”（地鐵、高鐵）功能有很大關(guān)系。
但如果明白了這個(gè)邏輯，就能預(yù)見：
天津的地鐵樞紐站，都是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，對(duì)周邊商業(yè)、住宅的利好，與中間站相比，要高出好幾個(gè)能級(jí)。
同時(shí)，每個(gè)城市都有自身的發(fā)展規(guī)律。
天津南半球的成熟度普遍要比北半球高。
下瓦房、文化中心、土城、腫瘤醫(yī)院、海河柳林這幾個(gè)地鐵樞紐站的城市地位會(huì)更高一些。
反向思考。
政府為什么要在某一片區(qū)設(shè)置樞紐站？
一定是重要程度相當(dāng)高，飽和度撐得起來三線交匯的骨架。
天津站、西站、北站這種與火車站相結(jié)合的地鐵站點(diǎn)，自然客流量超大。
文化中心、下瓦房、金獅橋都是重要的商圈節(jié)點(diǎn)。
海河柳林是未來天津高新產(chǎn)業(yè)集群，是重頭戲，設(shè)置樞紐站理所應(yīng)當(dāng)。
02
除了樞紐站，還要關(guān)注地鐵密度。
也就是說，一個(gè)區(qū)域的地鐵線，能不能成網(wǎng)。
因?yàn)橹灰罔F線成網(wǎng)了，就可以以一條線為起點(diǎn)，通過換乘，到達(dá)全市各區(qū)，才能把價(jià)值發(fā)揮到最大。
天津地鐵1號(hào)線單線運(yùn)營(yíng)時(shí)，日均客流量?jī)H20萬(wàn)人次，但等2號(hào)線運(yùn)營(yíng)了以后，1號(hào)線日客流量增長(zhǎng)了21%。
等到3、9號(hào)線開通，地鐵就已初步成網(wǎng)，再來看1號(hào)線此時(shí)的客流量，竟然較單線時(shí)增長(zhǎng)了84%。
而全線網(wǎng)客流量與未成網(wǎng)（僅1號(hào)線開通）前對(duì)比，增長(zhǎng)率高達(dá)385%。
這足以說明地鐵網(wǎng)的重要性。
單線時(shí)，乘客主要依靠本線吸引，受地域、線路可達(dá)性的限制；
成網(wǎng)后，線路覆蓋面廣，可達(dá)性增強(qiáng)，乘客選擇性增多，地鐵網(wǎng)客流吸引力更增強(qiáng)。
因?yàn)槌鲂蟹奖?、效率高，所以人們都?huì)沿著地鐵網(wǎng)買房或者辦公，這就會(huì)催生出新的城市中心，讓原來的價(jià)值洼地變高地。
未來的城市，一定是多中心發(fā)展，而且新中心會(huì)超越傳統(tǒng)中心。
事實(shí)上，天津的地鐵大躍進(jìn)，就是在“織網(wǎng)”。
6號(hào)線在西部布局了第一個(gè)縱向線，7號(hào)線是第二個(gè)，西部地鐵網(wǎng)基本形成；5號(hào)線是東部的第一個(gè)縱向線，10號(hào)線是第二個(gè)。
現(xiàn)在天津開始均衡發(fā)展，政府有意要做強(qiáng)東部，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)開始傾斜。
所以東部還布局了一條橫向地鐵線——11號(hào)線，與10號(hào)線一起織網(wǎng)連接河西區(qū)、南開區(qū)。
對(duì)于買房人來說，政府資源傾斜，而地鐵成網(wǎng)又能帶來明確價(jià)值的東部中心，應(yīng)該是重點(diǎn)關(guān)注的。
03
無地鐵、不城市。
中國(guó)地鐵使用率較高的城市是廣州和深圳，地鐵出行占全市公共出行的比例為54%。
在東京、倫敦、紐約等國(guó)際大都市，這一比例只會(huì)更高。
紐約地鐵，擁有全球最多站點(diǎn)504個(gè)，24小時(shí)運(yùn)營(yíng)；
東京地鐵，已經(jīng)成為東京多數(shù)人的“線上生活”；
巴黎地鐵，號(hào)稱市區(qū)覆蓋最廣，市區(qū)任何地點(diǎn)500米內(nèi)必有地鐵站。
越先進(jìn)、發(fā)達(dá)的城市，地鐵使用率越高，尤其是市中心，出行基本都要靠地鐵。
在《2020年度全國(guó)主要城市通勤監(jiān)測(cè)報(bào)告》中，北上廣深4個(gè)一線城市的軌道覆蓋通勤人口比重平均值為32%，其中廣州最高，為37%。
天津作為二線城市，與一線城市還有很大的差距。
但趨勢(shì)是明確的，一線城市的今天，就是我們的明天。
天津地鐵還在發(fā)展，到2023年通車?yán)锍虜?shù)會(huì)突飛猛進(jìn)，接下來的覆蓋率會(huì)更高。
未來在天津中心城區(qū)通勤，對(duì)于地鐵的依賴程度會(huì)越來越強(qiáng)。
這也是為什么要關(guān)注地鐵樞紐站、地鐵密度的最根本原因。
綜合來看，既有樞紐站，地鐵能成網(wǎng)，同時(shí)也在中心城區(qū)，還是城市發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)，最關(guān)鍵的，現(xiàn)在還沒“熟透”，尚處洼地……
如果要選出這樣的區(qū)域，現(xiàn)在只有一個(gè)——海河柳林。
04
海河柳林正處于天津均衡發(fā)展的微笑曲線上，在板塊輪動(dòng)方面，已經(jīng)接棒新八大里。
板塊內(nèi)布局了三橫一縱的地鐵網(wǎng)（9、10、11、Z1線）。
地鐵是一個(gè)板塊的風(fēng)控，只要地鐵開建了，板塊能否起勢(shì)，也不用懷疑了。
現(xiàn)在海河柳林地鐵先行布局，政府要做強(qiáng)它的決心，再清晰不過了。
相比于傳統(tǒng)城市中心，地鐵網(wǎng)對(duì)主城區(qū)內(nèi)新板塊的價(jià)值推動(dòng)作用更明顯。
因?yàn)槔现行牡慕煌ㄅ涮滓呀?jīng)很發(fā)達(dá)了，區(qū)域價(jià)值本來就處于高位，地鐵網(wǎng)對(duì)價(jià)值的加成空間不大。
但對(duì)主城內(nèi)的新板塊來說，地鐵網(wǎng)有能力推動(dòng)它們快速?gòu)膬r(jià)值洼地變身價(jià)值高地。
海河柳林板塊內(nèi)，地鐵9號(hào)線已經(jīng)率先通車，連接天津市中心與濱海新區(qū)。
此外，地鐵10、11、Z1線將在海河?xùn)|岸形成樞紐站。
海河柳林規(guī)劃效果圖
10號(hào)線負(fù)責(zé)河?xùn)|區(qū)與河西區(qū)接頭，11號(hào)線負(fù)責(zé)河?xùn)|區(qū)與南開區(qū)接頭。
這兩條并肩作戰(zhàn)的能量線，一路把城市資源由西南向東轉(zhuǎn)移，交匯在了海河柳林。
而Z1線更在于撐開城市骨架，連接中心主城的文化中心與濱海主城的文化中心。
目前兩個(gè)文化中心地下已經(jīng)為Z1線預(yù)留好站臺(tái)。
之所以要在這里設(shè)置樞紐站，是因?yàn)楹：恿钟邪党睕坝康某鞘信涮缀彤a(chǎn)業(yè)規(guī)劃。
海河柳林地區(qū)形成“一河兩岸、一路兩心”的功能分區(qū)結(jié)構(gòu)。
其中一河為海河，兩岸為海河南北兩岸，一路為規(guī)劃中設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)資源集中的龍宇路，兩心分別為國(guó)際設(shè)計(jì)中心和柳林生態(tài)中心。
定位為天津“設(shè)計(jì)之都”核心區(qū)，主要是數(shù)字設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)，也就是高新軟件技術(shù)，是當(dāng)下各個(gè)城市發(fā)展的新引擎。
海河柳林規(guī)劃效果圖
也就是說，海河柳林要打造為天津經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的新極核。
就是要讓它在地鐵資源和產(chǎn)業(yè)資源兩股力量的裹挾之下，成為一個(gè)“樞紐+新區(qū)”的高能節(jié)點(diǎn)。
地鐵、快速路、購(gòu)物中心、摩天大樓、寫字樓、住宅、產(chǎn)業(yè)……全都交織在一起，這才是城市更新。
如果讀懂了樞紐站和地鐵網(wǎng)的邏輯，也就能看懂海河柳林的發(fā)展前景。
以前都說買房跟著地鐵走，但是現(xiàn)在，買有潛力的地段，要跟著樞紐站和地鐵網(wǎng)走。
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