根據(jù)《民法典》第209條第1款的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。
我國的不動產(chǎn)采取登記生效主義，要設(shè)立、變更不動產(chǎn)物權(quán)的，必須到有關(guān)部門進行登記，登記能夠產(chǎn)生對抗效力。因此，買賣房屋等不動產(chǎn)必須依法經(jīng)過登記才發(fā)生物權(quán)變動的效力。例如開發(fā)商把房子賣給兩個人，第一個人已經(jīng)支付了價款但是沒有及時辦理過戶登記，第二個人雖然沒有支付價款開發(fā)商卻先為其辦理了過戶登記，此時由第二個人享有房屋的所有權(quán)。在這種情況下，勢必會涉及對第一個人不公平的問題，此時其可以依照有關(guān)法律規(guī)定，追究開發(fā)商的違約責(zé)任。
這里的“法律另有規(guī)定的除外”，主要包括三個方面的內(nèi)容：（1）本條第2款所規(guī)定的，依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記，但在國家所有的土地、森林、海域等自然資源上設(shè)立用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的，需要依法登記才能生效。（2）本章第三節(jié)規(guī)定的物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的一些特殊情況，即主要是非依法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動的情形：第一，因人民法院、仲裁機構(gòu)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者征收決定等生效時發(fā)生效力；第二，因繼承取得物權(quán)的，自繼承開始時發(fā)生效力；第三，因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。（3）考慮到現(xiàn)行法律的規(guī)定以及我國的實際情況尤其是農(nóng)村的實際情況，民法典物權(quán)編并沒有一般規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅必須經(jīng)依法登記才發(fā)生效力。例如，在土地承包經(jīng)營權(quán)一章中規(guī)定，“土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立”。
