2006-1-13 9:29:00 中國證券報(bào)
本輪房地產(chǎn)周期的高景氣繁榮期已經(jīng)結(jié)束，在2005年下半年進(jìn)入中期調(diào)整期；
預(yù)計(jì)今年下半年可能進(jìn)入加速回落期，有望出現(xiàn)房地產(chǎn)銷售增長的“拐點(diǎn)”；
房價(jià)增幅將繼續(xù)回落，高檔住房價(jià)格增幅的回落幅度要大于中低檔住房；
一批中小房地產(chǎn)商將會被淘汰，導(dǎo)致銀行不良資產(chǎn)增加；
調(diào)整將會持續(xù)較長時間，期待一兩年后重新高漲并不現(xiàn)實(shí)；
建議“三不”政策，不松土地偏緊政策、不松信貸政策、不松稅收政策，防止房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)頭重來
建議實(shí)行“三不”政策
防止泡沫轉(zhuǎn)頭重來
政策上做到“三不”，防止房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)頭重來。不論是房地產(chǎn)的金融環(huán)境和政策，還是房地產(chǎn)的稅收政策，目前仍然是中性偏刺激的，并不是緊縮性的政策。如利息仍保持歷史低位，按揭貸款首付比例為30%并不是很嚴(yán)厲的，月付占家庭收入的比重只需低于50%的規(guī)定也是相對寬松的。對房地產(chǎn)交易的稅收也不是很緊的。其他如土地政策的偏緊是合理的，不能再指望通過無限度的增加供應(yīng)來“奢侈性”地發(fā)展房地產(chǎn)。
為了保證中國經(jīng)濟(jì)的長期穩(wěn)定發(fā)展，宏觀經(jīng)濟(jì)政策的一項(xiàng)重要任務(wù)就是防止房地產(chǎn)泡沫化發(fā)展，特別是防止房地產(chǎn)泡沫化演化為“泡沫經(jīng)濟(jì)”，所以，我們建議在政策上要做到“三不”，防止房地產(chǎn)泡沫轉(zhuǎn)頭重來，即土地偏緊的政策不能放松，信貸政策不能松，稅收政策不能松。特別是土地政策要長期偏緊，土地的稀缺性及土地價(jià)格的上漲要求房地產(chǎn)發(fā)展要更加節(jié)約土地。
繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)“新政”成果，加快促進(jìn)三大轉(zhuǎn)變。所謂三大轉(zhuǎn)變就是:一是轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念，重新確立住宅消費(fèi)和投資理念；二是促使房地產(chǎn)發(fā)展的政策和制度轉(zhuǎn)變，形成房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制；三是改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)銷售方式。
首先要轉(zhuǎn)變發(fā)展觀念，政府、房地產(chǎn)商和消費(fèi)者都要徹底地轉(zhuǎn)變關(guān)于房地產(chǎn)增長、增值的理念，即塑造理性的房地產(chǎn)發(fā)展觀。對政府來講，房地產(chǎn)是一種被動性產(chǎn)業(yè)，是社會福利的重要表現(xiàn)形式，不能作為財(cái)富增值的重要手段。防止房地產(chǎn)泡沫化和打擊通過市場操縱、惡性炒作等不正當(dāng)?shù)耐緩将@取暴利是政府的重要職責(zé)，同時要千方百計(jì)地保證普通老百姓的居住需要。政府要引導(dǎo)大眾消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)供給和消費(fèi)的大眾化取向，而不是鼓勵房地產(chǎn)的大眾投資，房地產(chǎn)的大眾投資將是災(zāi)難。對房地產(chǎn)商來講，塑造理性的房地產(chǎn)發(fā)展觀，就是將滿足大眾住房需求為己任，盡可能提供相對廉價(jià)的住房商品，通過擴(kuò)大規(guī)模和提高品質(zhì)來營利，適度利潤和政府的福利最大化目標(biāo)相統(tǒng)一，才是房地產(chǎn)正確和可持續(xù)發(fā)展之路。對廣大普通消費(fèi)者來講，要轉(zhuǎn)變的觀念是房地產(chǎn)沒有什么投資價(jià)值，它是一個必需的耐用消費(fèi)品，所謂巨大的增值空間在理論上是錯誤的，實(shí)際上也是不可能的。
第二個轉(zhuǎn)變就是促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展政策和制度的轉(zhuǎn)變，主要是建立一套合理的稅收制度。合理征收房地產(chǎn)稅(或不動產(chǎn)稅)是防止房地產(chǎn)泡沫和保障房地產(chǎn)穩(wěn)定增長的最重要制度安排。其主要應(yīng)包括四部分:資產(chǎn)稅、所得稅、交易稅和消費(fèi)稅。在現(xiàn)階段，可以對資產(chǎn)稅給予減免或稅率定得相對較低，主要是征收所得稅和交易稅，同時，實(shí)行差別消費(fèi)稅率，對高檔住宅和購買二套以上住房(根據(jù)房屋價(jià)值量等級)可征收不同水平的消費(fèi)稅，對購買一套普通住房可免征所得稅。而且可以效仿美國，將房地產(chǎn)稅作為地方基礎(chǔ)教育經(jīng)費(fèi)的重要來源，即將房地產(chǎn)稅全部轉(zhuǎn)為地方的教育經(jīng)費(fèi)，以彌補(bǔ)國家教育經(jīng)費(fèi)投入的不足。
第三個轉(zhuǎn)變就是要盡快改變目前的銷售方式，只允許出售現(xiàn)房而不允許出售期房，即由目前所實(shí)行的“香港模式”轉(zhuǎn)為“美國模式”。允許賣期房是房地產(chǎn)投機(jī)的重要條件，房地產(chǎn)的銷售方式如果不發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，那么投資炒作將會以各種形式重復(fù)出現(xiàn)，而且在現(xiàn)有的利益紛爭的格局中，調(diào)控的難度越來越大。
調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。大力鼓勵經(jīng)濟(jì)型住房的供給及通過政府直接提供廉租房，逐步解決房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)構(gòu)不合理問題，滿足中低收入階層的住房需求。政府委托房地產(chǎn)企業(yè)提供經(jīng)濟(jì)適用房是增加經(jīng)濟(jì)型住房供應(yīng)的一個重要手段，還可能通過提供稅收、金融政策優(yōu)惠來鼓勵房地產(chǎn)商增加對經(jīng)濟(jì)型住房的供給。而為低收入者提供廉租房是各級政府的一項(xiàng)重要的社會職責(zé)。同時，要著力推動房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式，注重節(jié)地節(jié)能型房地產(chǎn)的發(fā)展。
投資增長轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)形成
此輪房地產(chǎn)增長周期中，投資增長的高點(diǎn)出現(xiàn)在2004年一季度，同比增長41.1%，其中前兩個月增長50.2%；之后在內(nèi)在的市場調(diào)整力量及國家宏觀調(diào)控政策作用下，緩慢回落。2004年全國房地產(chǎn)投資額為13158.3億元，同比增長28.1%，比2003年回落1.6個百分點(diǎn)。進(jìn)入2005年，特別是5月份后，房地產(chǎn)投資增長呈明顯的回落走勢，投資增長中期調(diào)整的拐點(diǎn)已經(jīng)形成，可將2005年稱之為房地產(chǎn)調(diào)整起始年。5月當(dāng)月房地產(chǎn)投資同比增長20.3%，比上年同期提高5.3個百分點(diǎn)，比1-4月累計(jì)增長率25.9%回落5.6個百分點(diǎn)，其后各月的增長基本在20%左右小幅波動，即房地產(chǎn)投資到年中后已從過去持續(xù)多年30%左右的高增長平臺回落到適度快速增長區(qū)間，從趨勢來講，有繼續(xù)回落到下一個臺階調(diào)整的內(nèi)在要求，即月增幅可能回落到15%左右或更低。預(yù)計(jì)2005年房地產(chǎn)投資為15920億元左右，同比增長21%左右，比上年回落7個百分點(diǎn)。這種調(diào)整將是中期性，不可能幾個季度或一兩年完成，估計(jì)將步入3至5年的調(diào)整期，這有點(diǎn)類似于汽車工業(yè)。
對三大類房地產(chǎn)類型來講，增長進(jìn)入中期調(diào)整是全面性的，住宅、寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房投資增長已全面回落，但確也存在一定差異。辦公樓投資增長的調(diào)整力度最大，其次是商業(yè)營業(yè)用房投資的增長調(diào)整。相對而言，住宅投資增長回落要平穩(wěn)一些，但回落的幅度也較大。1-11月累計(jì)完成住宅投資8993.2億元，同比增長22.3%，比上年末回落6.4個百分點(diǎn)。
從增長的貢獻(xiàn)來講，住宅投資對全部房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)2005年仍保持小幅上升的態(tài)勢。2005年1-10月累計(jì)，住宅投資額占全部房地產(chǎn)投資額的比重為68.0%，比上年提高1.6個百分點(diǎn)，住宅投資增長對全部房地產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)率則為68.7%，比上年提高0.3個百分點(diǎn)。從這個意義上講，所謂房地產(chǎn)的泡沫主要是住宅房地產(chǎn)的泡沫?？刂谱≌菽鲩L不僅將抑制整體投資過快增長，防止下游產(chǎn)業(yè)(鋼鐵、建材等行業(yè))過剩，而且有利于其他房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定增長。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資的貢獻(xiàn)近兩年都是下降的，2005年1-10月累計(jì)，辦公樓投資對整個房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率僅為4.1%，商業(yè)營業(yè)用房投資的貢獻(xiàn)率為13.2%，比上年減少1.1個百分點(diǎn)。
東部地區(qū)投資顯著降溫
2005年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與前幾年的一個最大不同點(diǎn)是，東部地區(qū)房地產(chǎn)投資大幅回落，而中西部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長相對穩(wěn)定，回落的幅度明顯要小。盡管此輪房地產(chǎn)繁榮周期中，中西部房地產(chǎn)投資增幅基本都快于東部，這主要是因?yàn)樗幱诔跫夒A段，速度快并不表示泡沫大。而東部地區(qū)連續(xù)多年保持25%-30%的高速增長水平，是在規(guī)?；鶖?shù)已很大的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的，而且增速遠(yuǎn)高于名義GDP和居民收入的增幅，因此，帶有相當(dāng)大的泡沫增長成分。宏觀調(diào)控重點(diǎn)就是控制東部部分地區(qū)房地產(chǎn)和整個投資過熱。2005年以來東部地區(qū)房地產(chǎn)投資的大幅回落顯示國家宏觀調(diào)控政策的效果開始顯成效。盡管目前東部地區(qū)房地產(chǎn)投資占全部房地產(chǎn)投資的比重仍在2/3左右(2005年1-10月累計(jì)投資額占全國的66.7%)，但對整個房地產(chǎn)投資增長的貢獻(xiàn)率由上年的69.1%下降到目前的僅54.0%。也正是東部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長的顯著回落及貢獻(xiàn)率下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資明顯降溫，步入中期調(diào)整期。
此輪房地產(chǎn)繁榮周期中，熱度最高的地區(qū)要數(shù)上海、浙江和北京三地。這三大省市不僅房地產(chǎn)業(yè)增長相當(dāng)快，而且占全國的比重也最大(它們與此輪房地產(chǎn)增長中相對較慢的廣東一起構(gòu)成中國房地產(chǎn)增長的四大巨頭)。進(jìn)入2005年后，三大高熱地區(qū)投資增長大幅減速。1-10月累計(jì)，北京市房地產(chǎn)投資總額為1038.3億元，同比下降3.9%，為多年以來的首次負(fù)增長，比2004年增幅回落26.4個百分點(diǎn)；上海房地產(chǎn)投資額為1040.4億元，同比增長11.2%，比2004年增幅回落19.2個百分點(diǎn)；浙江房地產(chǎn)投資額為1066.2億元，同比增長19.4%，比2004年增幅回落12.8個百分點(diǎn)。
與此同時，三大地區(qū)占全部房地產(chǎn)投資的比重趨于降低。其中北京減少最大，2003年北京房地產(chǎn)投資占全國房地產(chǎn)投資的比重為11.9%，2005年前10個月則降至8.8%，浙江房地產(chǎn)占全國的比重小幅下降，上海則保持穩(wěn)定。應(yīng)該說，龍頭地區(qū)這種顯著增長調(diào)整既是基于宏觀調(diào)控政策的影響，也是基于市場內(nèi)在力量的推動，是中國房地產(chǎn)正步入中期性調(diào)整的一個重要信號。三大龍頭的增長調(diào)整將逐步地向整個東部地區(qū)和中西部擴(kuò)散。未來房地產(chǎn)增長的調(diào)整將是一個漸進(jìn)的過程，但趨勢已經(jīng)形成。
由于滯后效應(yīng)，2005年二級房地產(chǎn)地區(qū)(占全國房地產(chǎn)投資的第六位至第十位)投資增長仍然較快，其中包括東部的一些省份及中西部一些省份。如山東省，前10個月累計(jì)房地產(chǎn)投資總額為739.74億元，同比增長37.1%；安徽和四川是中西部省份的代表，前10個月房地產(chǎn)投資分別為349.78億元和537.28億元，同比分別增長48.1%和35.3%。
房地產(chǎn)消費(fèi)有放慢跡象
前10個月，全國商品房銷售額為12925.9億元，同比增長33.6%，比2004年同期加快1.7個百分點(diǎn)，比同期房地產(chǎn)投資增幅快12個百分點(diǎn)。投資增幅與消費(fèi)增幅相差10多個百分點(diǎn)，是多年來不多見的。這一點(diǎn)會被一些房地產(chǎn)商及一些專家誤讀為房地產(chǎn)需求仍然相當(dāng)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)不會步入中期調(diào)整，將繼續(xù)保持“牛市增長”格局。在我們看來，這種反差現(xiàn)象正好說明未來幾年房地產(chǎn)增長的大調(diào)整不可避免。
在房地產(chǎn)投資明顯放慢的情況下，房地產(chǎn)消費(fèi)仍保持加速增長的趨勢，主要有以下幾個原因:第一個原因是增長周期順序變化使然。房地產(chǎn)高增長是按以下順序遞進(jìn)的:先是土地開發(fā)放量增長，隨后是房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長，然后是銷售大幅增長(投資增長需要經(jīng)過一段時間后才能形成供應(yīng)量)，其中間過程中有一個相互強(qiáng)化的過程，即消費(fèi)高速增長拉動投資高速增長等，投資高增長又會強(qiáng)化消費(fèi)高增長。最后是才反映在價(jià)格上。即房地產(chǎn)消費(fèi)和價(jià)格的增長是一個相對滯后的增長指標(biāo)。在房地產(chǎn)投資開始明顯調(diào)整時，消費(fèi)仍會有一個繼續(xù)放量加快增長的過程，價(jià)格也繼續(xù)保持快速增長，經(jīng)過一年多的時間后，銷售增長將會放慢，價(jià)格增長也會不斷回落，一些地區(qū)房價(jià)還可能出現(xiàn)絕對下降。所以，消費(fèi)增長的最后加速恰恰是房地產(chǎn)業(yè)增長將進(jìn)入全面調(diào)整的一個信號。
第二個原因是房地產(chǎn)商集體操縱供應(yīng)量增長，形成商品房供應(yīng)緊張的假象，促進(jìn)價(jià)格繼續(xù)大幅上漲，從而導(dǎo)致銷售增長加速。2004年中期，在國家出臺一系宏觀調(diào)控政策以后，由于不少地方政府對房地產(chǎn)過熱問題呈曖昧態(tài)度，再加上作為強(qiáng)勢利益集團(tuán)的房地產(chǎn)商們的操縱，主要是操縱商品房竣工速度放慢，并配合于其媒體上的強(qiáng)勢話語權(quán)(利用媒體散布“地荒論”、“供不應(yīng)求論”)，以形成供不應(yīng)求的假象和預(yù)期。操縱作用下的供應(yīng)量的銳減，必然導(dǎo)致房價(jià)的大幅上漲，正在這一過程中，各地房價(jià)上漲達(dá)到了瘋狂的程度。
第三個原因是擴(kuò)散效應(yīng)的作用。房地產(chǎn)增長過程一般是從一級(發(fā)達(dá))地區(qū)開始，逐步向二級(中等發(fā)達(dá))地區(qū)擴(kuò)散，再向三級地區(qū)擴(kuò)散，即“你方唱罷我登場”。2005年商品房銷售額的加速增長，一是由于其他一級地區(qū)的補(bǔ)漲(如北京、江蘇、浙江)，二是由于二級地區(qū)的滯后增長。一級地區(qū)中北京、江蘇具有明顯的補(bǔ)漲特征。二級地區(qū)的加速增長是一種普遍性滯后性加速增長。
第四個原因，就是增長的轉(zhuǎn)移效應(yīng)。上海、廣東銷售增長的放慢，顯示大量的存量炒房資金逐步撤出，但這些資金在房地產(chǎn)未轉(zhuǎn)入全面性大幅調(diào)整時，會轉(zhuǎn)向其他地區(qū)，導(dǎo)致這些地區(qū)增長加快，北京就是這方面的一個典型例證。對北京房地產(chǎn)銷售大幅增長作出貢獻(xiàn)的還有一個因素，即近幾年形成的暴富群體在北京的置業(yè)投資。
消費(fèi)增長的轉(zhuǎn)折點(diǎn)估計(jì)在明年中期會形成，屆時，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入全面的調(diào)整。沿海一些發(fā)達(dá)地區(qū)(如在上海和廣東)房地產(chǎn)消費(fèi)增長的調(diào)整已經(jīng)開始。1-10月累計(jì)，上海商品房銷售額為1587億元，同比增長12.5%，比2004年回落47.4個百分點(diǎn)；廣東商品房銷售額為1491.6億元，同比增長16.7%，比2004年放慢2.4個百分點(diǎn)。東部五強(qiáng)合計(jì)商品房銷售增幅為31.3%，比全國平均增幅慢2.3個百分點(diǎn)，這與上海和廣東兩大龍頭地區(qū)房地產(chǎn)銷售增長放慢有明顯的關(guān)系。
房價(jià)漲幅逐季回落
房價(jià)增長的拐點(diǎn)顯現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)投資增長的大幅調(diào)整及商品房銷售進(jìn)入最后階段的放量增長，特別是在2005年初國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)政策的出臺和落實(shí)，房價(jià)過快增長的勢頭得到了抑制，2005年前三季度，全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)分別為9.8%、8.0%和6.1%，房價(jià)增長開始逐季放慢。如果考慮到商品房銷售繼續(xù)加速增長這一情況，那么房價(jià)增長的“拐點(diǎn)”可進(jìn)一步得到確認(rèn)。
近期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在三大問題
住宅供給結(jié)構(gòu)不合理問題仍然相當(dāng)嚴(yán)重
經(jīng)濟(jì)型住房(包括政府主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)適用房)供應(yīng)不足是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理的主要表現(xiàn)，也是造成房地產(chǎn)價(jià)格不合理的重要原因。1999年至2004年的6年間，住宅投資年均增長27.2％，而經(jīng)濟(jì)適用房投資年均增長僅14.4％；1999年經(jīng)濟(jì)適用房投資占全部商品住宅投資的比重為16.6％，2004年則降到6.9％，下降近10個百分點(diǎn)。這必然導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房供給嚴(yán)重不足。最近幾年，在房地產(chǎn)暴利增長的環(huán)境中，經(jīng)濟(jì)適用房投資增長基本停滯。
住宅是一種大眾福利產(chǎn)品，政府在提供經(jīng)濟(jì)適用房上的消極及刺激經(jīng)濟(jì)型住房供應(yīng)上的政策不力是當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的主要問題之一。擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)型住房的供給應(yīng)成為政府房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵點(diǎn)，而增加廉租房供應(yīng)則是政府解決低收入者的一個基本職責(zé)。很顯然，在這兩個方面許多地方政府還有相當(dāng)多的欠缺。
房地產(chǎn)真正的“軟著陸”還未實(shí)現(xiàn)
2005年房地產(chǎn)供應(yīng)量的明顯增加及銷售額快速增長，說明房地產(chǎn)商操縱房地產(chǎn)供應(yīng)會受到內(nèi)在因素的限制，但中國房地產(chǎn)市場的不成熟及仍然存在相當(dāng)大的壟斷因素，使房地產(chǎn)市場“被操縱”的力量仍然很強(qiáng)。2004年下半年房地產(chǎn)商操縱房地產(chǎn)供應(yīng)量的成功說明，盡管操縱是受到約束的，但階段性或局部操縱行為使市場信號失真進(jìn)而扭曲整個市場的破壞性不可小視。宏觀調(diào)控應(yīng)該主要針對這種操縱性破壞。正是由于存在市場操縱因素，目前房地產(chǎn)真正的軟著陸還未實(shí)現(xiàn)。而且有被繼續(xù)操縱的可能，今后要防止的是房地產(chǎn)未調(diào)整到位時過早地放松對房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的控制，重新吹起新一輪房地產(chǎn)泡沫。
住宅空置率趨于上升
到2005年9月末，全國商品房空置面積達(dá)到1.09億平方米，同比增長10.8％。隨著房地產(chǎn)巨大的產(chǎn)能在明后年的集中釋放，以及需求增長逐步放慢(居民購買力不足及持幣觀望的投資者和消費(fèi)者增多)，那么商品房的空置率將會不斷提高。
下半年可能轉(zhuǎn)入加速回落期
目前處于中期性調(diào)整第一階段
分析2006年及“十一五”初期的房地產(chǎn)增長走勢，有兩個問題需要回答，第一個問題是此輪調(diào)整屬于什么性質(zhì)，特別是其持續(xù)的時間會有多長？第二個問題是目前房地產(chǎn)增長調(diào)整正處于什么階段？從2000年開始的本輪房地產(chǎn)繁榮到現(xiàn)在已經(jīng)持續(xù)了6年，而上一輪1991－1994年的繁榮持續(xù)了4年，但上一輪繁榮的調(diào)整期整整達(dá)5年之久(其中三年大調(diào)整，兩年恢復(fù))，1995年是轉(zhuǎn)折點(diǎn)，而且增長的波動非常大，曾經(jīng)有兩年增長停滯(1996年增長2.1％，1997年增長為－1.2％)，部分原因是太過繁榮，必然形成大落的局面。一般來講，繁榮期與調(diào)整期持續(xù)的時間差不多，或者說繁榮期有多長，調(diào)整恢復(fù)期就有多長。在我國，一個規(guī)律性的事實(shí)是，在繁榮期，房地產(chǎn)投資增幅一般均快于全社會投資，而在調(diào)整期，房地產(chǎn)投資增幅要慢于全社會投資。
我們正是基于這樣的歷史經(jīng)驗(yàn)分析，認(rèn)為2005年中期開始的房地產(chǎn)增長調(diào)整將持續(xù)少則3年，多則5、6年，因此，是中期性的調(diào)整。調(diào)整一旦開始，除了特殊的外部因素作用外，一般會持續(xù)較長的時間，期待一兩年的調(diào)整重新高漲是不現(xiàn)實(shí)的。
不過，新一輪房地產(chǎn)增長調(diào)整有三點(diǎn)將不同于上一輪:一是由于此輪房地產(chǎn)繁榮是建立在住宅大眾需求的釋放(或者講住房消費(fèi)開始進(jìn)入大眾消費(fèi)時代)基礎(chǔ)上，這明顯不同于上一輪房地產(chǎn)投資繁榮的主要推動力是非住宅。因此，其增長的穩(wěn)定性明顯要強(qiáng)一些，即一般不會出現(xiàn)停滯增長的情況。二是此輪房地產(chǎn)的繁榮期相對延長，盡管在一些地區(qū)有較明顯的泡沫現(xiàn)象，但繁榮的程度也低一些，這部分與房地產(chǎn)發(fā)展階段有關(guān)，部分與住宅成為主要推動力相對穩(wěn)定有關(guān)。因此，調(diào)整的時間可能要有所縮短。三是繁榮的普遍化，這次盡管中西部熱度弱一些，但所有的地區(qū)都進(jìn)入房地產(chǎn)的繁榮期，是一種整體性繁榮。因此，房地產(chǎn)增長波動對整個經(jīng)濟(jì)增長和居民生活的影響要明顯大于上一輪，也正因?yàn)槿绱耍康禺a(chǎn)過度繁榮特別是泡沫化的持續(xù)發(fā)展將會對整體經(jīng)濟(jì)增長和居民生活造成更大的負(fù)面影響。
房地產(chǎn)的調(diào)整期大概要經(jīng)歷三個階段，第一階段，主要是投資增長率的逐步調(diào)整，及銷售、房價(jià)增長的調(diào)整，第二階段，加速回落期，房地產(chǎn)增長處于相對低迷的狀態(tài)，景氣度降至最低點(diǎn)，第三個階段，就是房地產(chǎn)開始出現(xiàn)恢復(fù)性增長，醞釀新的繁榮期來臨。目前正處于第一個階段，2006年下半年后可能向第二階段轉(zhuǎn)變。
二級地區(qū)可能出現(xiàn)投資增長的明顯回落
2005年房地產(chǎn)投資增長已經(jīng)明顯放慢，2006年將會繼續(xù)有所放慢。主要原因是:(1)宏觀調(diào)控的影響將會在2006年進(jìn)一步顯現(xiàn)，主要是“地根”和“銀根”的收縮使房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)；(2)房價(jià)增幅的放慢及前期過度投資的產(chǎn)能釋放，使房地產(chǎn)市場競爭加劇，利潤變薄，房地產(chǎn)商投資預(yù)期下降；(3)沿海一級先行繁榮地區(qū)，房地產(chǎn)投資增長放慢的趨勢已經(jīng)形成，并逐步波及到二級地區(qū)。我們預(yù)計(jì)，2006年房地產(chǎn)投資增長將降至16％左右，其中東部地區(qū)可能將降至15％以下。
有望出現(xiàn)房地產(chǎn)銷售增長的“拐點(diǎn)”
房地產(chǎn)銷售增長的調(diào)整要滯后于房地產(chǎn)開發(fā)投資一段時間，具體的滯后期有多長，由于缺乏歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，難以估計(jì)。在房地產(chǎn)過熱的中后期(2003－2005年)，伴隨著房價(jià)大幅上升，由于“買漲不買跌”效應(yīng)的作用，此時盡管房地產(chǎn)開發(fā)投資增長開始出現(xiàn)放慢，但銷售量還會繼續(xù)加速增長，特別是隨著投機(jī)性買房在全國各地的擴(kuò)散，使房地產(chǎn)泡沫在自我強(qiáng)化中發(fā)展，但當(dāng)房價(jià)達(dá)到一定高度后，風(fēng)險(xiǎn)在增加，調(diào)整將隨之發(fā)生。我們預(yù)計(jì)2006年房地產(chǎn)銷售增長將會出現(xiàn)較明顯的回落，主要是因?yàn)槿齻€方面的原因:一是高房價(jià)持續(xù)到一定時間后，將會過度消耗居民的購買力，受購買力不足的限制，越來越多居民買不起住房，從而使住房需求逐漸減弱。二是隨著投機(jī)性購房的不斷增加和房價(jià)的持續(xù)大幅上升，購房的風(fēng)險(xiǎn)在增加，收益預(yù)期在下降，居民購房投資和消費(fèi)都將變得比較謹(jǐn)慎。(3)受國家宏觀調(diào)控政策的影響，投資性購房和自住性購房的預(yù)期均會下降。今年4月份，國家加大了對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度，主要是通過征業(yè)營業(yè)稅及嚴(yán)格消費(fèi)信貸政策，增加市場交易成本，抑制投機(jī)性需求增長，并逐步改變?nèi)藗兊耐顿Y和消費(fèi)預(yù)期，使房地產(chǎn)有效降溫。
目前房地產(chǎn)的銷售增長正從高峰值回落，其中龍頭地區(qū)中上海和廣東兩地房地產(chǎn)銷售增長率今年已經(jīng)出現(xiàn)了明顯回落。預(yù)計(jì)2006年這種調(diào)整將向其他東部地區(qū)和中部等地逐步擴(kuò)散，房地產(chǎn)銷售增長的全面調(diào)整即將到來。預(yù)計(jì)2006年房地產(chǎn)銷售增長率將由2006年的30％以下降至20％左右。
房價(jià)過高地區(qū)房價(jià)可能下降
除北京、廣東及一些其他二級地區(qū)房價(jià)繼續(xù)較保持高增幅以外，目前全國大多數(shù)地區(qū)(包括上海和浙江等龍頭熱點(diǎn)地區(qū))房價(jià)增幅已顯著回落。北京、廣東等地房價(jià)的高位增長帶有相當(dāng)強(qiáng)的補(bǔ)漲性質(zhì)，也包括一部分投資資金從上海等熱點(diǎn)地區(qū)轉(zhuǎn)移所形成的一種效應(yīng)。2006年房價(jià)增幅將會進(jìn)一步回落，原因主要是房價(jià)上漲一旦放慢，自我強(qiáng)化的機(jī)制將會減弱，調(diào)整將會繼續(xù)。一些前期炒作過度、房價(jià)過高的地區(qū)房價(jià)將可能出現(xiàn)絕對的下降。
2006年房價(jià)調(diào)整將呈現(xiàn)三個特征:(1)高檔住房價(jià)格增幅的回落幅度要大于中低檔住房。2003年三季度后高檔住宅價(jià)格上漲的幅度持續(xù)地快于普通住宅，2005年第二季度后這種情況發(fā)生了轉(zhuǎn)變，即高檔住宅價(jià)格增長開始慢于普通住宅，2005年第三季度高檔住宅價(jià)格上漲6.8％，比普通住宅價(jià)格增幅7.3％低0.5個百分點(diǎn)，而2004年第四季度普通住宅價(jià)格增幅(11.6％)比高檔住宅價(jià)格增幅(12.5％)慢0.9個百分點(diǎn)。主要是因?yàn)橥稒C(jī)性需求主要集中在高檔住宅中，隨著投機(jī)性需求被市場和政策兩方面因素所抑制，其上漲動力將明顯不足。(2)隨著二手房交易成本的上升，二手房交易將走向清淡，使得二手房價(jià)格增幅繼續(xù)小于新房價(jià)格增幅。這種變化發(fā)生在今年二季度，預(yù)計(jì)2006年將保持這一態(tài)勢。全國二手房交易價(jià)格在今年仍然高于新房，但二季度后發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，二季度和三季度全國二手房價(jià)格分別上漲了7.7％和5.9％，分別比商品新房低0.4個和0.2個百分點(diǎn)。(3)由于補(bǔ)漲及相對價(jià)格等因素作用，二級地區(qū)房價(jià)增幅將繼續(xù)高于一級地區(qū)和三級、四級地區(qū)。
銀行不良資產(chǎn)將增加
對許多實(shí)力不強(qiáng)、負(fù)債率較高的中小房地產(chǎn)企業(yè)來講，房地產(chǎn)增長進(jìn)入中期調(diào)整后，資金不足的問題會越來越突出。三大資金來源中，有兩大來源(銀行貸款及其他)“口子”已收得很緊，只剩下自籌資金這一塊仍保持較高增長水平。但隨著房地產(chǎn)需求增長的放慢，企業(yè)利潤率的下降，這一塊也將放慢。2005年前10個月，房地產(chǎn)投資資金來源中，國內(nèi)貸款為2944.46億元，同比增長15.0％，而且這是在上年同期基數(shù)較低(上年同期增長5.9％)的情況下實(shí)現(xiàn)的，國內(nèi)貸款占全部資金來源的比重由上年的19.5％下降到目前的18.5％；更緊的是其他資金來源(主要包括定金及預(yù)收款)，前10個月，其他資金來源為7271.86億元，同比僅增長13.6％，比2004年增長40.2％回落了26.6個百分點(diǎn)，占比由上年同期的49.9％回落到45.6％，其中定金及預(yù)收款為6042.23億元，同比增長10.2％，降幅更大。資金供給的“雙緊”形勢對中小房地產(chǎn)企業(yè)來講將是致命的，特別是那些在房地產(chǎn)發(fā)展高峰期進(jìn)入的一些房地產(chǎn)開發(fā)商，還面臨市場價(jià)格下跌的風(fēng)險(xiǎn)。因此，不難判斷，在房地產(chǎn)增長進(jìn)入中期性調(diào)整的過程中，一批中小房地產(chǎn)商將會被淘汰，并導(dǎo)致銀行不良資產(chǎn)的增加。
