導語
國家為什么要整治“大棚房”？以后做休閑農(nóng)業(yè)上要注意些什么？投資人在保護耕地的同時，主要只能是利用村民閑置房屋，宅基地、鄉(xiāng)村閑置工廠，礦山，學校、“四荒地”、農(nóng)村集體建設用地以及政策允許的配套農(nóng)業(yè)設施用地來發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游。
一、為什么要整治“大棚房”？
什么是大棚房？顧名思義，“大棚房”就是在大棚里蓋房，農(nóng)業(yè)用地被非農(nóng)業(yè)使用。“大棚房”其實是打著建設生態(tài)大棚旗號，把大棚建成房子、院子，甚至是帶房子的農(nóng)家院的做法。
“大棚房”最早運用在休閑農(nóng)業(yè)上，主要是用以做接待、餐飲和游樂項目。后來被地產(chǎn)商鉆了這個空子，他們以農(nóng)業(yè)大棚為名進行非農(nóng)業(yè)建設，在旁邊和內(nèi)部建設“配套用房”，對外租售。大棚房租期一般為20-50年，每套價格18-60萬元不等，被俗稱為“大棚別墅”或“大棚房”。
“大棚房”由于拿地成本低，投資有暴利獲取。但對耕地損害非常之大。至此，在北京、河北、河南、上海、山東、山西...就像病毒一樣蔓延開來。
“大棚房”本身是違法的，國家出于遏制農(nóng)用地非農(nóng)化，為了保護耕地紅線，從2018年下半年開始，由農(nóng)業(yè)農(nóng)村部牽頭，國土資源部配合，在全國開展了對大棚房的全面整治。全國的農(nóng)業(yè)園區(qū)，大多都有不同程度的觸碰紅線，總體波及范圍極廣、損失極大，特別是對休閑農(nóng)業(yè)，所有打擦邊球的大棚，都要被拆除，很多休閑農(nóng)業(yè)企業(yè)因此影響程度很大。
二、投資休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游還能做嗎？
休閑農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)村游，看山望水憶鄉(xiāng)愁。不少鄉(xiāng)村正成為時下人們休閑旅游的熱門“打卡地”。到農(nóng)村去，養(yǎng)眼洗肺伸懶腰，已成時尚。由于生活節(jié)奏快、工作壓力大，傳統(tǒng)旅游名勝區(qū)承載能力有限，市民遠離市區(qū)景區(qū)喧囂到鄉(xiāng)村休閑的愿望強烈。
很多專家認為，當前休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展面臨難得的歷史機遇。我國休閑旅游資源70%在農(nóng)村，隨著鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施，農(nóng)村的基礎設施和公共服務更完善，為鄉(xiāng)村旅游落地提供了條件。在此基礎上，發(fā)掘鄉(xiāng)村文化、生態(tài)等價值，為市民打造“不緊不慢”的生活，有著非常廣闊的市場。
數(shù)據(jù)顯示，全國休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游接待人次從2012年的8億人次增至2018年的30億人次，年均增長30%；營業(yè)收入從2012年的2400億元增至2018年的8000億元，年均增長27%。休閑農(nóng)業(yè)已是融合一二三產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)生活生態(tài)于一體的大產(chǎn)業(yè)。
“大棚房”整治給休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游行業(yè)發(fā)展造成損失的同時，又是一次重新洗牌發(fā)展的機遇。
三、耕地紅線不能碰，休閑農(nóng)業(yè)怎么做？
投資休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游，切勿心存僥幸，耕地紅線絕對不能再碰。目前我們認為投資人可以重點圍繞如下幾個方面進行。
1、充分利用農(nóng)村閑置房屋與宅基地。
目前農(nóng)村的閑置房屋比較普遍。很多年輕人去城市打工，很多鄉(xiāng)村三分之一的人口不住家里，有的甚至超過一半的人口都不在農(nóng)村，村里大部分房子空著，只有逢年過節(jié)回家住一住。投資休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游，就可以與當?shù)剞r(nóng)民合作，利用鄉(xiāng)村大量的宅基地和空置房與農(nóng)民共同經(jīng)營開發(fā)。
2、利用當?shù)貜S礦學校閑置土地。
鄉(xiāng)村過去因開發(fā)或發(fā)展集體經(jīng)濟，興辦了一批村辦企業(yè)，由于市場原因或政策轉(zhuǎn)型現(xiàn)在都閑置著，如，豬場、牛場以及工廠、礦山、學校等，這些很多還是集體財產(chǎn)。投資人可以充分利用這些破舊設施，合作開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游。
3、用好農(nóng)村集體建設用地。
目前，很多鄉(xiāng)村都有集體建設用地，進行休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游的開發(fā)，可以積極爭取政府政策支持，適當配置一些集體建設用地，解決休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游的用地問題。同時，目前按照相關的政策規(guī)定。一般按項目土地的5%給予一些設施農(nóng)業(yè)用地指標，休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游項目要用好用活。
4、積極爭取政府用地政策支持。
主要是兩個方面：一是合理利用“四荒地”(荒山、荒溝、荒丘、荒灘)。中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設用地指標國家都會給予傾斜。二是做好休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃，爭取政府政策支持，當?shù)恼谛蓍e農(nóng)業(yè)項目規(guī)劃設計評審過程中，如果項目符合當?shù)匕l(fā)展規(guī)劃，一般都會給予項目一般農(nóng)田，山林地等集體建設用地的“調(diào)規(guī)”支持。
四、投資休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游要有正確的指導思想
1、要有堅守鄉(xiāng)村和農(nóng)業(yè)的長期思想
農(nóng)業(yè)這個行業(yè)難以賺快錢，更不容易投機，投機進來，就是在給自己挖坑，最后埋的還是自己。從業(yè)者要做好準備，長期扎根農(nóng)業(yè)、扎根鄉(xiāng)村生活，并將美好生活和自己的業(yè)務息息相關。千萬要破除一個誤區(qū)——休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游的美好生活就必須建房子，盈利通道就只能是餐飲和住宿兩板斧。當你一開始算賬，以農(nóng)為根，不蓋房子也能實現(xiàn)較好的盈利能力的時候，那么市面上刮什么風，都與你無關。你的長期思想就頗有意義。
2、要有堅持產(chǎn)業(yè)振興第一的指導思想
鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)興旺是根本。脫離了產(chǎn)業(yè)玩休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游都屬于懸崖走鋼絲，刀尖上行走，難度大，風險也大。尤其是在基本農(nóng)田上想玩吃喝玩樂的，基本上是逆水行舟。目前休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，一定要思考產(chǎn)業(yè)的問題，哪怕產(chǎn)業(yè)是通過合作的方式解決的，最好是發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，對當?shù)剞r(nóng)民致富增收有帶動力的產(chǎn)業(yè)，千萬別總想著在鄉(xiāng)村蓋房子的地產(chǎn)套路肯定不是一條好路。我們要學會算產(chǎn)業(yè)賬，當產(chǎn)業(yè)變現(xiàn)能力基于一個合理組合，一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)聯(lián)動，有合理收入預期的時候，產(chǎn)生符合鄉(xiāng)村振興樣板標準的時候，所有的補貼、各種支持都變成水到渠成、自然而然的利益。
3、要有做休閑農(nóng)業(yè)就是做經(jīng)營的思想
休閑農(nóng)業(yè)不只是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，而是一門生意，是生意就要有商業(yè)盈利模式。休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游合理的經(jīng)營思路應該是先有產(chǎn)業(yè)夯實基礎，明確具有市場張力的主題，基于主題構(gòu)建能夠快速帶來流量的核心吸引物和爆點項目，然后才能考慮發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游。休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游除了餐飲及住宿其實還有很多種盈利模式和玩法，按照先生態(tài)、后生產(chǎn)、再生活的投資次序，只有先把生態(tài)系統(tǒng)、生產(chǎn)示范、文創(chuàng)產(chǎn)品這些內(nèi)容做好，這才是休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游未來的出路！
4、要有堅持綠色發(fā)展的理念
如果環(huán)境受到破壞，休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游將失去生命。因此，要遵循鄉(xiāng)村發(fā)展規(guī)律，堅持綠色發(fā)展，適度開發(fā)、合理開發(fā)，防止農(nóng)村變成城市的縮小版。
休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游在發(fā)展模式上，要整體考慮鄉(xiāng)村風情，處理好開發(fā)、保護與利用的關系，加強傳統(tǒng)村落民居保護。在發(fā)展空間上，注重利用荒山、荒坡、荒灘等土地，充分利用農(nóng)村閑置資源發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)。
