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作者：上海虹橋正瀚律師事務(wù)所 葉正偉律師
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱“《辦法》”）自2004年1月1日施行至今已有11年多，其以部門規(guī)章的形式正式確立了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式分“包干制”與“酬金制”兩種，為物業(yè)收費(fèi)的模式做了原則性規(guī)定，使此后的物業(yè)服務(wù)合同在收費(fèi)方式上有了明確的指引，意義之重大是不言而喻的。
然而，在《辦法》實(shí)施的過程中，對(duì)于兩種收費(fèi)模式的爭(zhēng)論與探討也一直未曾停歇，筆者以為，在11年后的今天，我們已經(jīng)可以也有必要對(duì)兩種收費(fèi)模式作一個(gè)理性的分析，以期對(duì)現(xiàn)在及今后物業(yè)收費(fèi)模式的發(fā)展有所裨益。
一、兩種收費(fèi)模式的區(qū)別
所謂“包干制”，依照《辦法》第9條的規(guī)定，是指“由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。”概括起來就是“包干統(tǒng)籌，自負(fù)盈虧”。而“酬金制”，則是指“在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。”概括起來就是“代收代繳，收入固定”。從《辦法》來看，兩者之間的區(qū)別主要集中在以下方面：
（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的性質(zhì)不同
依照《辦法》第11條，在“包干制”的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)模式下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。用通俗的話來講，其性質(zhì)是“物業(yè)管理企業(yè)的錢”，相當(dāng)于普通貨物經(jīng)營者銷售出一件貨物，所得的貨款即為其銷售該件貨物的經(jīng)營收入，所有權(quán)歸經(jīng)營者所有。類似的，“包干制”的物業(yè)服務(wù)即為“打包”出售服務(wù)，全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)用即為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營收入，所有權(quán)歸物業(yè)管理企業(yè)所有。其與經(jīng)營普通貨物的不同之處在于銷售普通貨物一般是預(yù)先墊付成本后收款，因此通常可以確保盈利，而物業(yè)管理費(fèi)用則一般采取預(yù)付費(fèi)的形式，如市場(chǎng)價(jià)格起伏較大，則盈利與否時(shí)常難以確定。
在“酬金制”的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收費(fèi)模式下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理的酬金。不難看出，“酬金制”相對(duì)于“包干制”，將物業(yè)服務(wù)成本的概念替換為物業(yè)服務(wù)支出，明確說明了這一部分資金的性質(zhì)其實(shí)是“業(yè)主的錢”，物業(yè)服務(wù)公司僅是資金代管人，對(duì)該部分資金行使代收代管的職責(zé)。全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中，僅有物業(yè)管理的酬金這一小部分資金，才屬于物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營收入，因此，物業(yè)管理企業(yè)從理論上也僅需針對(duì)該酬金部分交納營業(yè)稅。
（二）物業(yè)公司收益的計(jì)算形式不同
我們知道，在普通貨物的銷售中，雖然貨款作為經(jīng)營收入其所有權(quán)歸經(jīng)營者所有，但貨款并非經(jīng)營者利潤，貨物利潤為扣除該件商品的成本及流轉(zhuǎn)稅[1]。在“包干制”的收費(fèi)模式下，物業(yè)管理企業(yè)的利潤即為扣除服務(wù)成本和稅費(fèi)后的那一部分資金，唯一不同的是，實(shí)物商品銷售利潤所繳納的流轉(zhuǎn)稅為增值稅，而服務(wù)利潤所繳納的則為營業(yè)稅。
而在“酬金制”的收費(fèi)模式下，物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)酬即經(jīng)營收入有兩種形式：一為定額，即按月或年在所收取的物業(yè)管理費(fèi)總額中收取固定數(shù)額的資金作為物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)酬，其既不受物業(yè)服務(wù)支出大小的影響、也不受實(shí)際收取到物業(yè)管理費(fèi)多少的影響；另一種報(bào)酬形式即為按比例，即每月或年按固定比例從收取的物業(yè)管理費(fèi)總額中提取報(bào)酬，該種方式相比“包干制”其利潤雖然明顯穩(wěn)定，但相比定額酬金制，在一定程度上將會(huì)受到物業(yè)服務(wù)支出大小和實(shí)際收取物業(yè)管理費(fèi)金額的影響。
（三）物業(yè)公司責(zé)任的不同
依照《辦法》第12條和第13條的規(guī)定，采用“酬金制”作為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用模式的，因預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，因此規(guī)定了物業(yè)管理企業(yè)有向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算、公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況、答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支的質(zhì)詢及配合審計(jì)等義務(wù)。
而在“包干制”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式下，由于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的所有權(quán)已經(jīng)從業(yè)主轉(zhuǎn)移至物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)即是提供符合合同約定的物業(yè)管理服務(wù)，其途徑與方式在所不問，且自負(fù)盈虧，不得因物價(jià)變動(dòng)等因素向業(yè)主再次收取物業(yè)管理費(fèi)用。因此，在這種情況下，物業(yè)管理企業(yè)也就無需擔(dān)負(fù)向業(yè)主報(bào)告資金預(yù)算及使用支出情況的義務(wù)[2]。當(dāng)然，這種義務(wù)并不排除約定，即使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定采用“包干制”物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，雙方也可以就物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告義務(wù)作相應(yīng)約定。
二、兩種收費(fèi)模式的各自核心優(yōu)點(diǎn)
從以上對(duì)“包干制”和“酬金制”兩者區(qū)別的分析，我們可以看出兩者具有明顯的互補(bǔ)特征，一方的優(yōu)點(diǎn)大致即為另一方的缺點(diǎn)，以下筆者試圖則對(duì)兩者的各自核心優(yōu)點(diǎn)進(jìn)行分析：
（一）“包干制”的核心優(yōu)點(diǎn)
1.注重成本管理，提高企業(yè)的生存能力
從對(duì)“包干制”和“酬金制”的比較中我們可以看出，在“包干制”的收費(fèi)模式下，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營利潤的彈性較大，成本低則利潤高，反之，成本高則利潤低甚至虧損經(jīng)營。此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)是承包商的角色，自身承擔(dān)因其經(jīng)營管理水平高低而帶來的盈虧壓力。因此，這種機(jī)制對(duì)于企業(yè)來講，具有明顯的激勵(lì)作用和盈利動(dòng)機(jī)。這種激勵(lì)將直接促使物業(yè)管理企業(yè)在履行物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，提高成本意識(shí)，努力提升經(jīng)營管理水平，完善各種成本控制手段和方法，以期從經(jīng)營成本上要效益，提高企業(yè)的盈利能力和生存能力，促進(jìn)企業(yè)自身的進(jìn)步和發(fā)展。物業(yè)管理企業(yè)的全部精力將會(huì)投入到改進(jìn)管理水平、提高服務(wù)質(zhì)量上，由于他們所花費(fèi)的每一分錢都是自己的，因而自然就不會(huì)出現(xiàn)“酬金制”模式下抬高支出以獲取更多酬金的情況。
2.業(yè)主的選擇更自主，優(yōu)化市場(chǎng)配置
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用“包干制”的物業(yè)管理企業(yè)，其獲取的利潤不再有限，物業(yè)管理企業(yè)可以在公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下，不斷激發(fā)企業(yè)的經(jīng)營、管理潛力。通過科學(xué)的管理運(yùn)營實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效益的雙贏。對(duì)業(yè)主而言，“包干制”的模式使得物業(yè)管理服務(wù)的招標(biāo)成為可能，業(yè)主從相對(duì)被動(dòng)地接受物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，到主動(dòng)通過市場(chǎng)這一價(jià)格杠桿體系選擇最適合自己需求的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)，更加有效地維護(hù)自身合法權(quán)益。
（二）“酬金制”的核心優(yōu)點(diǎn)
1.保障利潤的獲取，有利于企業(yè)初期發(fā)展
雖然“酬金制”的利潤空間相對(duì)于“包干制”來說可能會(huì)少些，但畢竟是一項(xiàng)確定的盈利，這在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)危機(jī)、市場(chǎng)物價(jià)極不穩(wěn)定的影響下，對(duì)于一些處在成長初期（甚至是資深）的物業(yè)管理企業(yè)來說，是一種穩(wěn)中求存的發(fā)展方式。這種經(jīng)營環(huán)境能確保企業(yè)永遠(yuǎn)處于盈利狀態(tài)，最低限度保證企業(yè)的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)能不斷循環(huán)下去，并有機(jī)會(huì)進(jìn)行小規(guī)模擴(kuò)大再生產(chǎn)。其實(shí)我國最初的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)模式“傭金制”，其內(nèi)涵與《辦法》中提到的“酬金制”是一樣的，正是因?yàn)槭褂昧诉@種收費(fèi)制度，才使得我國的物業(yè)管理在極其艱難的環(huán)境中，發(fā)展成為今天一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)。
2.業(yè)主對(duì)物業(yè)支出的流向可以進(jìn)行合理的監(jiān)管
從業(yè)主的角度來說，最為關(guān)心的情況其實(shí)就是錢花了多少？怎么花了？這種關(guān)心其實(shí)在“包干制”的收費(fèi)模式下一樣存在，但有關(guān)規(guī)定卻恰恰只給了“酬金制”收費(fèi)模式下的業(yè)主這樣一種“關(guān)心”的權(quán)利。從本質(zhì)上講，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)只相當(dāng)于作為職業(yè)經(jīng)理人管理這筆資金，其最終的決定權(quán)、支配權(quán)在業(yè)主手中；同時(shí)《辦法》還明確規(guī)定，實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用“酬金制”的，物業(yè)管理企業(yè)有向業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算、公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況、答復(fù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和收支的質(zhì)詢及配合審計(jì)等義務(wù)。因此，“酬金制”在一定程度上維護(hù)了業(yè)主的知情權(quán)，減少了雙方因信息不對(duì)稱而產(chǎn)生的糾紛。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)，則是一種約束和監(jiān)督，促使物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，控制好業(yè)主資金正常合理的使用。
當(dāng)然，從業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的主要關(guān)系看，是提供服務(wù)與享受服務(wù)的關(guān)系，雙方的監(jiān)管與被監(jiān)管的關(guān)系則并非是最為尖銳的一對(duì)矛盾，反映到服務(wù)合同的履行來看，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供符合要求的服務(wù)，而業(yè)主則應(yīng)交納相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)。
三、開票問題
現(xiàn)今大部分物業(yè)糾紛都集中在物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量欠佳及物業(yè)管理費(fèi)的拖欠問題上，但就業(yè)主的交費(fèi)環(huán)節(jié)來看，又漸漸出現(xiàn)了一個(gè)新問題，即業(yè)主作為消費(fèi)者，在交付了服務(wù)費(fèi)用后理應(yīng)得到相應(yīng)的服務(wù)單據(jù)，這是消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法賦予消費(fèi)者的權(quán)益，但對(duì)于此服務(wù)單據(jù)究竟應(yīng)當(dāng)采用發(fā)票的形式還是收據(jù)[3]的形式，法律并無明確規(guī)定，業(yè)主也常常有因物業(yè)服務(wù)企業(yè)不開具發(fā)票而拒付物業(yè)管理費(fèi)的情形，最后導(dǎo)致雙方對(duì)簿公堂。筆者以為，就物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)就收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用開具發(fā)票還是收據(jù)，根據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取的形式是“包干制”還是“酬金制”的不同存在差異，并分析如下：
（一）開具發(fā)票或收據(jù)的基本原則
發(fā)票除了代表收付款憑證外，其本質(zhì)也是稅務(wù)憑證；而收據(jù)則僅僅是可以充當(dāng)財(cái)務(wù)憑證的收付款憑證，并無稅務(wù)憑證的性質(zhì)。因此，通俗的說法即是，經(jīng)營者開具的發(fā)票是含稅的，而開具的收據(jù)是不含稅的。根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》第33條規(guī)定：“填開發(fā)票的單位和個(gè)人必須在發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)確認(rèn)營業(yè)收入時(shí)開具發(fā)票。未發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)一律不準(zhǔn)開具發(fā)票”。對(duì)應(yīng)到物業(yè)服務(wù)費(fèi)用上，即所有經(jīng)營收入需要開具發(fā)票并繳納營業(yè)稅，而代業(yè)主管理使用的物業(yè)服務(wù)支出則無需開具發(fā)票，僅需開具收據(jù)。具體來說，“包干制”的收費(fèi)模式下，應(yīng)對(duì)收取的全部物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)開具發(fā)票，而對(duì)于“酬金制”的收費(fèi)模式，僅僅需要對(duì)收取的酬金部分開具相應(yīng)的發(fā)票即可。此即為物業(yè)服務(wù)費(fèi)用開具發(fā)票或收據(jù)的基本原則。
（二）可以開具收據(jù)的情形
可以開具收據(jù)的情形即必然屬于代收代繳的情形，根據(jù)《辦法》第17條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)可代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等費(fèi)用，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)。該部分收費(fèi)必然屬于代收代繳費(fèi)用，但在“包干制”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式下，由于不涉及代收代付的性質(zhì)，其計(jì)算經(jīng)營成本時(shí)已經(jīng)將該部分費(fèi)用的稅金計(jì)算在內(nèi)，因此不存在物業(yè)管理企業(yè)開具收據(jù)的問題。
但涉及酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，特別是經(jīng)營性物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，會(huì)發(fā)生開具專用代收代付水電收據(jù)的情況。
（三）依據(jù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取的形式不同，開具不同類型服務(wù)單據(jù)的情形
依據(jù)《辦法》第11條，物業(yè)服務(wù)成本及物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成其實(shí)是相同的，包括：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。但該部分費(fèi)用在不同的收費(fèi)模式下，所體現(xiàn)的性質(zhì)不盡相同，如前述，前者系為物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)，而后者則為業(yè)主的資產(chǎn)，因此，在“包干制”的物業(yè)收費(fèi)模式下，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)該部分費(fèi)用開具發(fā)票，而在“酬金制”的物業(yè)收費(fèi)模式下，物業(yè)管理企業(yè)則只需對(duì)該部分費(fèi)用開具收據(jù)即可。
（四）必須開具發(fā)票的情形
必須開具發(fā)票的情形主要是針對(duì)“酬金制”的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用形式，蓋因“包干制”的物業(yè)收費(fèi)模式下，本身物業(yè)管理企業(yè)就要對(duì)收取的全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)用開具發(fā)票，而在“酬金制”的收費(fèi)模式下，物業(yè)管理企業(yè)必須開具發(fā)票的情形概括起來主要有兩種：其一是作為物業(yè)管理企業(yè)的酬金部分必須開具發(fā)票；其二是在物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用自身的人力資源為小區(qū)提供安保、清潔等服務(wù)的，即使是以“酬金制”為物業(yè)管理費(fèi)用支付形式，該部分人員的工資仍應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票。原因是在“酬金制”的收費(fèi)模式下，物業(yè)服務(wù)的支出并非不要發(fā)票，而是由最終提供服務(wù)的一方提供發(fā)票，但倘若最終提供服務(wù)的一方與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生重合，則物業(yè)管理企業(yè)仍應(yīng)當(dāng)就該部分費(fèi)用提供發(fā)票。因此，對(duì)于采用“酬金制”物業(yè)服務(wù)費(fèi)用形式的物業(yè)管理企業(yè)，針對(duì)該部分費(fèi)用，建議將稅費(fèi)的分擔(dān)事先在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定，以避免不必要的糾紛。
對(duì)于經(jīng)營收入，開具發(fā)票是經(jīng)營者的義務(wù)，而索要發(fā)票則是消費(fèi)者的權(quán)利，同時(shí)也是其對(duì)經(jīng)營者是否按照國家規(guī)定進(jìn)行納稅的一種監(jiān)督。但收款人并非一定就是法律意義上的經(jīng)營者，在“酬金制”的收費(fèi)模式下，倘若經(jīng)營者對(duì)消費(fèi)者就物業(yè)服務(wù)支出部分開具發(fā)票，那么就會(huì)出現(xiàn)對(duì)同一行為重復(fù)征稅（最終服務(wù)提供者也是要交稅的）的情形，這樣，該部分稅費(fèi)最終將會(huì)轉(zhuǎn)移到業(yè)主的身上，造成的后果就是物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的上漲，其實(shí)最終吃虧的還是業(yè)主。
由于經(jīng)營性物業(yè)如辦公樓和商場(chǎng)等租賃物業(yè)的付款人均為經(jīng)營性單位，而共有事業(yè)費(fèi)很可能因?yàn)闊o法申請(qǐng)獨(dú)立的表具而導(dǎo)致只能由物業(yè)公司管理的大表自行接駁小表計(jì)算公用事業(yè)的消費(fèi)額，直接導(dǎo)致了由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付公用事業(yè)費(fèi)是件繞不過的慣例，一直以來租戶或產(chǎn)權(quán)人一直多支付了公用事業(yè)費(fèi)×營業(yè)稅的重復(fù)稅金，創(chuàng)造著虛假的GDP。
在此情況下，若對(duì)多支付稅金比較在意的業(yè)主大會(huì)在與建議物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)盡量對(duì)“包干制”或“酬金制”的涵義進(jìn)行釋明，并就服務(wù)的具體內(nèi)容及開具發(fā)票或收據(jù)的具體情形予以約定，盡量避免實(shí)際履行過程中的尷尬與糾紛。
最后，隨著“營改增”的試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大，將逐步拓展到物業(yè)服務(wù)行業(yè)，一旦物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了“營改增”，發(fā)票的問題就當(dāng)然的迎刃而解，將能有效促進(jìn)整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)健康、有序、和諧地發(fā)展。
[1] 事實(shí)上還存在所得稅的問題，但本文并不涉及該方面內(nèi)容，因此略去不贅。
[2] 筆者以為，即使是“包干制”的收費(fèi)模式，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的所有資金動(dòng)向享有知情權(quán)，因?yàn)榉?wù)的成本是考量物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的一個(gè)重要方式，物業(yè)管理企業(yè)的成本如果明顯過低，將很有可能造成服務(wù)質(zhì)量的下降，從而侵害業(yè)主的權(quán)利。
[3] 此處的收據(jù)是指國家稅務(wù)部門監(jiān)制的收據(jù)，本文如無特別說明，所指收據(jù)皆為此類正規(guī)收據(jù)。
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