文/梁廣俊 北京市蘭臺律師事務(wù)所
本文原載于微信公眾號蘭臺房地產(chǎn)法評
一、新建商品房初始登記
購買一手房者在辦理不動產(chǎn)權(quán)證書時，有一項材料是必須的，即不動產(chǎn)權(quán)證書原件。此不動產(chǎn)權(quán)證書不同于購房者即將辦理的不動產(chǎn)權(quán)證書，后者是房屋的轉(zhuǎn)移登記，而前者是房屋的初始登記。新建商品房初始登記是指土地登記機關(guān)對房屋所有權(quán)進行統(tǒng)一登記，確定房屋的權(quán)屬。
據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，我國不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅以公示公信為原則。除法律另有規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的變動非經(jīng)登記，不發(fā)生效力。我國《城市房地產(chǎn)管理法》、《房屋登記辦法》都規(guī)定了，因合法建造房屋取得房屋權(quán)利，當(dāng)事人應(yīng)申請房屋登記?！斗课莸怯涋k法》還規(guī)定了當(dāng)事人初始登記需要提交的材料。北京市《房屋登記工作規(guī)范》詳細規(guī)定了房屋所有權(quán)初始登記。
初始登記由當(dāng)事人單方申請。開發(fā)商是新建商品房初始登記的當(dāng)事人。依照北京市《房屋登記工作規(guī)范》中新建商品房屋所有權(quán)初始登記辦理的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)提交下列材料：1、登記申請書；2、身份證明；3、國有土地使用權(quán)證明；4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃核驗合格證明；5、單體建筑面積300平方米以上或者投資額30萬元以上的房屋，應(yīng)提交建筑工程施工許可證及工程竣工驗收合格證明；6、房產(chǎn)測繪成果備案表；7、房產(chǎn)平面圖和房屋登記表；8、區(qū)（縣）公安分局出具的門樓牌編號證明；9、其他必要材料。不動產(chǎn)登記改革之后，申請材料還增加了不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果原件。
審核房屋所有權(quán)初始登記，不動產(chǎn)登記事務(wù)中心應(yīng)當(dāng)至少派二名登記人員進行實地查看。查看的內(nèi)容包括房屋是否已建造完畢、幢數(shù)和每幢房屋的層數(shù)是否在建設(shè)工程規(guī)劃許可范圍內(nèi)及房屋坐落是否與門樓牌編號證明一致。
符合下列條件的，新建商品房初始登記申請會被準(zhǔn)予：
1、申請人是土地使用權(quán)人，且與身份證明主體一致；
2、申請登記房屋占用的土地在國有土地使用權(quán)證明文件記載的范圍內(nèi)；
3、申請登記房屋在建設(shè)工程規(guī)劃許可范圍內(nèi)，且符合規(guī)劃許可批準(zhǔn)的用途、幢數(shù)、層數(shù)；
4、申請登記房屋在施工許可范圍內(nèi)，且已竣工驗收；
5、申請登記房屋地址與門樓牌編號證明一致；
6、申請登記房屋面積與經(jīng)審核的房產(chǎn)測繪成果一致；
7、不屬于不予登記或者暫緩登記的情形。
開發(fā)商申請預(yù)售項目初始登記時，應(yīng)同時向登記部門提交轉(zhuǎn)移登記申請書、授權(quán)委托書等材料，辦理房屋轉(zhuǎn)移登記備案手續(xù)，以便于房屋買受人自行申請房屋轉(zhuǎn)移登記。
二、新建商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記
我國《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力，且不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。在商品房交易中，購房人與開發(fā)商簽署商品房買賣合同并交付房款之后，還需要到相關(guān)部門進行不動產(chǎn)登記，才能取得房屋的所有權(quán)。
目前北京市已完成不動產(chǎn)登記職責(zé)機構(gòu)整合工作。市國土局負責(zé)北京市不動產(chǎn)登記，各區(qū)縣不動產(chǎn)登記事務(wù)中心承擔(dān)本行政區(qū)域內(nèi)不動產(chǎn)登記有關(guān)的事務(wù)性工作。
根據(jù)建設(shè)部《房屋登記管理辦法》和北京市《房屋登記工作規(guī)范》，商品房買賣中，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，申請人應(yīng)當(dāng)提交以下材料：
1、登記申請書；
2、申請人身份證明；
3、房屋所有權(quán)證書；
4、房屋買賣合同（已辦理預(yù)告登記的，應(yīng)當(dāng)是預(yù)告登記證明）；
5、契稅完稅憑證；
6、房產(chǎn)平面圖和房屋登記表；
7、其他必要材料。
北京市國土資源局網(wǎng)站上公布了“國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)、建筑物構(gòu)筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記（新建房屋買賣）”辦事指南。按照此辦事指南，新建商品房由買賣雙方共同申請，但開發(fā)商辦理預(yù)售項目轉(zhuǎn)移登記備案的，不動產(chǎn)買受人可自行申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。開發(fā)商辦理預(yù)售項目轉(zhuǎn)移登記備案手續(xù)的，已經(jīng)提交了部分材料，購房人辦理轉(zhuǎn)移登記時可不再重復(fù)提交。這些材料包括：
1、開發(fā)商身份證明；
2、不動產(chǎn)權(quán)證書原件；
3、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的證明文件（特指限價商品住房等不動產(chǎn)）。
購房人需提交以下申請材料：
1、不動產(chǎn)登記申請審批表原件；
2、身份證明；
3、房屋買賣合同(已辦理預(yù)告登記的，應(yīng)當(dāng)是預(yù)告登記證明)；
4、房地產(chǎn)平面圖及房地產(chǎn)登記表；
5、簽訂預(yù)售合同的，買賣雙方關(guān)于房號、不動產(chǎn)實測面積和房價結(jié)算的確認書原件；
6、契稅完稅或者減免稅憑證原件。
但是按揭貸款購房涉及到房屋抵押問題，為了保證按揭貸款銀行的抵押權(quán)，實踐中房本一般是由購房人交納一定的費用，交開發(fā)商代為辦理。開發(fā)商為購房人辦好“房本”之后，直接把“房本”交給銀行，由銀行繼續(xù)辦理房屋抵押登記。銀行辦理完畢房屋抵押登記之后，購房者可徑直去銀行領(lǐng)取“房本”。
實習(xí)編輯/雷彬
為無訟投稿/tougao@wusongtech.com
