實踐當中，通過招拍掛等形式以出讓方式取得國有土地使用權(quán)后，由于各種原因需要對土地使用權(quán)進行二次流轉(zhuǎn)，這就是我們通常所說的國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。本文將根據(jù)《物權(quán)法》、《房地產(chǎn)管理法》及《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，就轉(zhuǎn)讓過程中作為土地使用權(quán)的受讓方可能涉及的重點法律問題、存在的相關(guān)風(fēng)險作簡要解析。
一、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定條件風(fēng)險
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法定條件包括積極條件和消極條件。若相關(guān)條件不具備時，則不能對該土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓。
積極條件是：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當同時符合兩個條件：（1）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當持有房屋所有權(quán)證書。
消極條件是：只要涉及下列情形之一的土地使用權(quán)，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓：（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合上述積極條件的；（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（3）被依法收回土地使用權(quán)的；（4）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（5）土地使用權(quán)或地上建筑物、其他附著物所有權(quán)有爭議的；（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
那么，如果在轉(zhuǎn)讓的時候不具備上述條件的，是否影響合同的效力？《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當認定合同有效。同時，《最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》第8條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓時轉(zhuǎn)讓方已取得土地使用證，但投資開發(fā)尚未達到出讓合同約定的期限和條件，如沒有其他違法行為的，經(jīng)有關(guān)主管部門認可，同意其轉(zhuǎn)讓的，可認定轉(zhuǎn)讓合同有效，責令當事人向有關(guān)主管部門補辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)?！?/strong>因此，當轉(zhuǎn)讓行為不符合上述條件，且無法在相應(yīng)期限內(nèi)補救的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當會被認定為無效合同。故土地使用權(quán)受讓人在簽訂轉(zhuǎn)讓合同前，應(yīng)當充分了解該土地是否符合法定轉(zhuǎn)讓條件，以免因合同無效或者土地被收回而遭受巨大損失。
二、土地出讓金是否合法并足額支付的風(fēng)險
此問題涉及的是土地使用權(quán)出讓合同履行中的關(guān)鍵條款，當土地出讓金的約定不符合相關(guān)規(guī)定或未在約定的期限足額支付的，土地使用權(quán)出讓合同將會被解除，從而導(dǎo)致轉(zhuǎn)讓合同的無法履行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第3條的規(guī)定，“如果土地出讓金低于訂立時當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價，該土地出讓金條款無效?！?/strong>此時，出讓方既可以選擇主張對方依訂立合同時當?shù)卣凑諊乙?guī)定確定的最低價支付出讓金，也可以選擇按訂立合同時的市場評估價格支付。如果受讓方不同意補足土地出讓金，則出讓方有權(quán)請求解除合同?！斗康禺a(chǎn)管理法》第16條、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第14條、第21條規(guī)定，土地使用者應(yīng)當在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后60日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。另外，國土資源部、國家工商行政管理總局聯(lián)合制定的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第37條也做了相同的規(guī)定。因此，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的受讓方在簽訂合同前，必須調(diào)查清楚土地出讓金的價格及其支付情況。
三、轉(zhuǎn)讓價格是否合理并如實申報的風(fēng)險
根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第26條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)?！薄秶鴦?wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》同時規(guī)定：“國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓雙方必須如實申報成交價格。土地行政主管部門要根據(jù)基準地價、標定地價對申報價格進行審核和登記。申報土地轉(zhuǎn)讓價格比標定地價低20%以上的，市、縣人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)?！睂嵺`中，由于國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方規(guī)避稅費等原因而簽署“陰陽合同”，對外“陽合同”中約定的轉(zhuǎn)讓價格過低，從而違反相關(guān)規(guī)定，導(dǎo)致市縣人民政府行使優(yōu)先購買權(quán)而受讓人無法取得土地的風(fēng)險產(chǎn)生，也可能會由于偷逃稅款等行為被追究相應(yīng)的法律責任。因此，合理的轉(zhuǎn)讓價格約定及依法如實申報將是受讓方避免上述風(fēng)險的必要條件。
四、是否隱瞞土地上權(quán)利負擔的風(fēng)險
在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，轉(zhuǎn)讓人可能會因自身利益而不充分披露或隱瞞轉(zhuǎn)讓土地上存在的權(quán)利負擔，這些權(quán)利負擔會在客觀上直接影響受讓人取得土地后的相關(guān)權(quán)益。
1、是否隱瞞拖欠建設(shè)工程款。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，基本上都存在地上建筑物（包括在建工程及竣工工程等），如果轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時故意隱瞞有關(guān)工程款拖欠的事實，則可能會使受讓人成為償還轉(zhuǎn)讓人拖欠工程款的義務(wù)人?！逗贤ā返?86條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。”據(jù)此規(guī)定，承包人在實現(xiàn)工程價款優(yōu)先受償權(quán)時，可能會將房地一體通過協(xié)議折價或申請拍賣的方式優(yōu)先受償工程款。
2、是否隱瞞稅費繳納情況。轉(zhuǎn)讓人可能會存在土地上拖欠契稅等稅費，還有可能出現(xiàn)因土地延遲開發(fā)而需要交納的大額土地閑置費。
3、是否隱瞞在建商品房預(yù)售情況。商品房的預(yù)售，涉及到合同的履行狀況及后期交付等問題，若被隱瞞，則存在潛在權(quán)益受損的可能性。
4、是否隱瞞設(shè)定抵押權(quán)。根據(jù)我國法律規(guī)定，土地使用權(quán)抵押時，其地上建筑物及其他附著物一并抵押?！段餀?quán)法》第191條規(guī)定：“抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外?！?/strong>因此，若轉(zhuǎn)讓人隱瞞抵押權(quán)，則抵押權(quán)人作為優(yōu)先權(quán)利人在實現(xiàn)權(quán)利時，將存在受讓人可能無法獲得土地權(quán)屬的風(fēng)險，或需要通過代償債務(wù)取得土地使用權(quán)而導(dǎo)致交易風(fēng)險加大。
5、是否隱瞞設(shè)定租賃權(quán)。根據(jù)“買賣不破租賃”原則，土地使用權(quán)在租賃期間被轉(zhuǎn)讓的，受讓人不可解除承租人的租賃權(quán)，土地使用權(quán)及地上物仍由承租人使用。實踐中，有些轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)前與第三人簽訂一份長期的租賃合同，收取大量租金，然后隱瞞租賃事實與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，收取高額轉(zhuǎn)讓費，使得受讓人雖獲得土地使用權(quán)卻長期無法使用，遭受巨大損失。同時，承租人還擁有“優(yōu)先購買權(quán)”，其若在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同簽署后主張優(yōu)先購買權(quán)，受讓人同樣有可能無法獲得土地使用權(quán)而導(dǎo)致?lián)p失發(fā)生。
五、是否辦理土地使用權(quán)變更登記的風(fēng)險
我國現(xiàn)行立法對不動產(chǎn)物權(quán)變動采取的是登記生效主義，即土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為要件。如《物權(quán)法》第145條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，應(yīng)當向登記機構(gòu)申請變更登記”；《城市房地產(chǎn)管理法》第60條規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記手續(xù)”；《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第25條第一款規(guī)定，“土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當依照規(guī)定辦理過戶登記?！币虼?，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方在簽訂合同后，應(yīng)當持土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)證、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，向土地所在地的市、縣國土部門申請辦理變更登記手續(xù)。
需要明確的是，未辦理變更登記手續(xù)的，不影響轉(zhuǎn)讓合同的效力。但在實踐中，若不及時辦理變更登記手續(xù)的，當轉(zhuǎn)讓人為了追求不正當利益而將該土地使用權(quán)多次轉(zhuǎn)讓的，將導(dǎo)致受讓人無法取得土地使用權(quán)的可能。如《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條就規(guī)定，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，多個受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：1.已經(jīng)辦理變更登記的受讓方取得土地使用權(quán)；2.均未辦理變更登記，已先行合法占有的受讓方有權(quán)請求辦理變更登記；3.均未辦理變更登記，又未合法占有，則先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方有權(quán)請求辦理變更登記；4.合同均未履行，則依法成立在先的合同受讓方有權(quán)請求辦理變更登記。對于未能取得土地使用權(quán)的受讓方來說，其只得請求解除合同、賠償損失，受讓土地使用權(quán)的目的將無法實現(xiàn)。
綜上，本文主要就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的幾個重要方面的風(fēng)險進行了總結(jié)，為規(guī)避以上風(fēng)險，受讓人在簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同前，應(yīng)對相關(guān)事實有充分的了解，并可以委托律師進行相應(yīng)的盡職調(diào)查，以保證全面知曉風(fēng)險、規(guī)避風(fēng)險，進而促進土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的順利進行，保障受讓人的合法權(quán)益。
