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最近一段時間，房地產(chǎn)市場又開始有所波動，銀行的降息、'營改增'的熱潮都推動了房屋價格的上漲。房價的上漲勢必帶來交易糾紛的增加，所以，我們律師所的熱線電話近期異常活躍。
以一位女士咨詢的問題為例：'16年2月我買了一套二手房，我已經(jīng)支付了定金，現(xiàn)在還沒有到銀行面簽階段，房主感到房屋價格上漲了好幾十萬，現(xiàn)在明確向我表示不賣了，愿意雙倍返還我定金。我告訴房主，合同約定若是一方違約，則違約方要承擔總房價20%的違約金，而房主卻說現(xiàn)在法院不能支持這么高的違約金，你隨便去起訴，請問我怎們辦？我是否能起訴要求繼續(xù)履行合同？若是主張違約金法院是否能全額支持？'
我想，大部分做民事案件的律師可能都有處理類似案例的經(jīng)驗，那為什么在合同明確約定違約責任，且違約金額很高的情況下，大部分違約方依然愿意違約呢？根據(jù)我的實踐經(jīng)驗，我總結(jié)有如下原因：
一、司法判決是因案而異，針對類似的案件尺度也并不統(tǒng)一
根據(jù)民法、合同法的基本原則，當事人的意思自治是高于一切的，只要不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。而實踐中，雖然雙方簽署了買賣合同，也約定了根本違約方一旦違約就要承擔較高的違約責任，但是法院在審判時往往還要結(jié)合案件的具體情況、違約責任與實際損失的衡量等多方面因素來綜合判斷，而由于買房人很難舉證證明實際損失的具體數(shù)額，更難證明所謂的損失是直接損失，在這種情況下法院就很難支持違約方全額支付違約金。這樣就會讓老百姓誤以為合同約定意義不大，自然就沒有遵守契約的精神。
二、司法調(diào)解的原則，在某種程度也誤導了老百姓，從而弱化了契約的精神
司法調(diào)解是我國民事審判工作的優(yōu)良傳統(tǒng)和成功經(jīng)驗，民事訴訟把法院調(diào)解用法律條文固定下來，并將自愿、合法進行調(diào)解確定為一項基本原則。實踐中，法官在進行調(diào)解時，往往是兩邊做當事人的工作，指出各自的風險以及可能承擔的責任，最終兩邊當事人都作出讓步，打破原有合同的約定，重新作出約定。老百姓就會認為既然有合同約定，且約定的很清楚，而法官還要'和稀泥'，自然會認為守約方的契約精神沒有被尊重。
三、違約成本低，訴訟周期長，無論結(jié)果如何對于守約方都是一種折磨
訴訟本身對于買賣雙方都是一種損失，無論結(jié)果如何，雙方都耗費了許多時間、精力、財力等等。就這位女士咨詢的案例而言，若是她主張繼續(xù)履行合同，就不能通過銀行貸款的方式購房，而必須全款支付，因為法院無法判斷購房人的銀行貸款是否能獲得支持，這對于貸款購房的購房人來說可能無法實現(xiàn)繼續(xù)履行合同的目的，加重了自己的購房負擔。即便購房人具備全款的購房能力，后面還面臨出賣人是否能順利騰空房屋，在中國執(zhí)行難是很普遍的事情，假設(shè)出賣人拒不騰空房屋，對于購房人來說購房目的也無法實現(xiàn)。若是她主張解除合同要求出賣人承擔高額的違約金，法院又未必全額支持，但購房人基于相同的價格購買同戶型、同地段的房屋往往很難實現(xiàn)，又要陷入看房、選房、簽署購房合同的循環(huán)中。所以，只要選擇訴訟，可能都有各種各樣的無奈。
因為訴訟耗費時間和精力，所以我面對每一個客戶，都盡量建議客戶選擇最理性的方式去解決問題。有的時候訴訟是理性解決問題的方式，有的時候和解是理性解決問題的方式，有的時候承受委屈也是理性解決問題的方式。前兩天一個客戶找到我，說是賣家因為房價上漲明確要求解除合同，要請我做律師進行訴訟。我建議客戶首先和賣家約談，若是通過協(xié)商的方式解決問題這是最理性解決問題的方式。于是，我陪同客戶和賣家協(xié)商，總共協(xié)商了五個多小時，談判期間多次面臨談判崩潰的局面，但最終雙方還是達成了一致的意見（房屋總價不變，只是提前了過戶時間），我回到家的時候是晚上23點40分。就我內(nèi)心來說，雙方達成了一致的意見，意味著我無法收取訴訟的律師費，但通過我的努力讓客戶問題得到了徹底的解決，客戶的這種認可可能遠遠超出了律師費的意義。我想，法律不僅僅是我們謀生的一種手段和工具，更應(yīng)該是我們?yōu)榭蛻艚鉀Q問題的方法。所以，律師應(yīng)該在法律信仰的指引下為別人或為自己解決問題，這樣才不至于走失自己，才能有更多的客戶認同你、認可你，才能有更多的朋友支持你，才能路越走越寬、越走越廣闊。
編輯/張潔
