文/張琳 朱鳳婷
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無論是金融借貸還是民間借貸，抵押物擔保向來是債權人較為青睞的債權保障方式。在主債權金額相同的情況下，抵押人提供擔保物的多少是債權人同意發(fā)放貸款和發(fā)放貸款快慢的重要影響因素。然而，《擔保法》第三十五條規(guī)定“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值”?！稉７ㄋ痉ń忉尅返谖迨粭l更近一步明確“抵押人所擔保的債權超出其抵押物價值的，超出的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男ЯΑ薄?/strong>因此，在實際辦理抵押登記時，對于由多個抵押物提供擔保的主債權，抵押登記機關往往要求債權人對抵押物價值進行拆分，不允許抵押物進行超額抵押，一個抵押物僅能對主債權中的一部分進行擔保，一個他項權利證書記載的債權數(shù)額只能是債權本金的一部分。
而實踐中，為順利辦理抵押登記，債權人只得根據(jù)登記機關要求分割債權進行抵押或出具符合登記機關要求的載明擔保債權數(shù)額的承諾書等。債權人最后不僅不能如愿以償?shù)氖姑總€抵押物都發(fā)揮足值的、與主債權相當?shù)膿ＰЯ?，有些抵押物對應的擔保債權?shù)額甚至為零。那么抵押物價值拆分登記對抵押權人的優(yōu)先權實現(xiàn)有何影響？面對抵押登記機關的要求我們應當如何應對？本文以登記債權數(shù)額對抵押權人優(yōu)先受償范圍的影響入手，對以上問題一一探析。
一、登記債權數(shù)額對抵押權人優(yōu)先受償范圍的影響
根據(jù)《物權法》第一百七十條規(guī)定，擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保物權的情形，依法享有就擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋嗬?。也就是說，抵押權人優(yōu)先受償?shù)姆秶Q于擔保財產(chǎn)的范圍。我國《擔保法》第四十六條對抵押擔保財產(chǎn)的范圍進行了明確，“抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。”即在當事人對抵押擔保的范圍有另行約定的，按當事人的意思表示實現(xiàn)擔保物權。然而，根據(jù)物權的公示公信原則，抵押合同的成立并不代表抵押權的設立，大部分抵押合同要經(jīng)過登記才生效，且抵押合同以登記生效的，只有登記在先的債權人優(yōu)先享有受償權。因此，抵押權人是否可以優(yōu)先受償及優(yōu)先受償?shù)姆秶紫热Q于抵押登記機關頒發(fā)的《他項權利證書》的記載內(nèi)容，尤其是登記時間和擔保范圍。
我國房屋權屬證書實行的是全國統(tǒng)一樣式，令人遺憾的是，指導抵押登記的建設部第168號令《房屋登記辦法》及《房屋權屬證書、登記證明填寫說明》僅僅將抵押當事人、債務人的姓名或者名稱；被擔保債權的數(shù)額；登記時間三項內(nèi)容作為房屋登記簿的必填事項。換言之，抵押物擔保范圍不是《他項權利證書》的法定記載條款，實踐中抵押登記部門也只登記擔保范圍項下的主債權數(shù)額。因此，抵押登記記載的內(nèi)容勢必與抵押合同約定的內(nèi)容有差異。而《擔保法司法解釋》第六十一條對此現(xiàn)象的規(guī)定是：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準?！贝艘?guī)定直接導致抵押權人的優(yōu)先權范圍的極大爭議。有人認為，既然《他項權利證書》上僅對法定擔保范圍第一項“債權數(shù)額”做了登記，表明法律僅認可抵押權人在“債權數(shù)額”范圍內(nèi)的優(yōu)先受償權；也有人提出，該“債權數(shù)額”本身已涵蓋了本金相關的利息、違約金等，是擔保范圍的數(shù)字化表示；也有人認為，《他項權利證書》“債權數(shù)額”是對被擔保的主債權金額的記載，而非對抵押擔保范圍的記載，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同的約定不存在沖突，不能以《擔保法司法解釋》第六十一條的規(guī)定否定抵押合同中約定抵押擔保范圍的效力。
筆者認為，一方面，《房屋登記辦法》及《房屋權屬證書、登記證明填寫說明》對房屋登記簿必備事項的規(guī)定僅是為了方便抵押登記工作的開展，不足以構成對當事人意思自治的限制，且根據(jù)《填寫說明》，“《他項權利證書》上的‘債權數(shù)額’屬于一般抵押權的，表示被擔保主債權的數(shù)額；屬于最高額抵押權的，表示最高債權額”，該數(shù)額僅用于標記相應抵押物的抵押價值，記載的是主債權的本金，是不包括約定利息等其他債權的，尤其是在利息、違約金等尚未實際發(fā)生，具有公示效力的權利證書無法明確記載時。另一方面，《他項權利證書》上未記載的事項不代表當事人未約定或法律禁止，且擔保范圍是法律明文規(guī)定予以確認的，包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用，當且僅當當事人另行約定增加或減少，否則任何債權的擔保范圍應當以法律規(guī)定的為最低限度。且與抵押登記相關的規(guī)定是下位法，而下位法是在遵循上位法原則的基礎上，對上位法做出具體規(guī)定的法律，依法是不會也不應當與上位法相沖突的。因此，擔保范圍盡管未在《他項權利證書》上予以記載，抵押權人仍然可以依《擔保法》第四十六條對與主債權相關的利息、違約金等主張優(yōu)先受償權的，且實踐中絕大多數(shù)法院對此是予以認可的（詳見義烏市人民法院其他（2015）金義執(zhí)異字第16號；鎮(zhèn)江經(jīng)濟開發(fā)區(qū)人民法院其他（2015）鎮(zhèn)經(jīng)民特字第00006號）。
二、抵押物價值拆分登記對抵押權人優(yōu)先權實現(xiàn)的影響
按超額抵押的禁止規(guī)定，抵押物評估值是不能高于主債權本金金額的。辦理抵押登記時，只要抵押人提供的一個抵押物的評估價值高于主債權本金金額，登記機關就會要求債權人根據(jù)各抵押物價值的比例對債權進行相應的分割，以確保單個抵押物在他項權利證書上記載的債權金額之和小于、等于主合同中約定的債權本金金額。而通過以上“登記債權數(shù)額對抵押權人優(yōu)先受償范圍的影響”的分析可知，《他項權利證書》對“債權數(shù)額”的記載僅表示抵押物所擔保的主債權本金。由于抵押物的價值是在不斷變化的，即使所有抵押物最終登記的債權總額等于主債權本金數(shù)額，當債權人滿足抵押權實現(xiàn)條件時，抵押物都只能在被拆分了的、遠遠小于原主債權本金的登記數(shù)額范圍內(nèi)優(yōu)先實現(xiàn)債權，即在債權分割抵押的情形下，主債權存在著無法足額優(yōu)先受償?shù)娘L險。
以100萬元主債權本金為例，甲乙因評估價值分別為80萬元、70萬，滿足權人抵押率不低于50%的要求，為該筆債權提供抵押物擔保。而根據(jù)登記機關的要求，甲乙兩擔保物都是對同一筆100萬元的債權提供擔保，且兩抵押物的評估價值之和大于主債權本金，應當對主債權進行分割抵押。抵押權人最終將甲乙債權金額均登記為50萬元。到最終抵押權人要求實現(xiàn)抵押權時，甲抵押物價值升值至120萬，乙抵押物的評估價值卻跌至20萬。盡管甲乙抵押物最后拍賣價值共140萬元，但按登記內(nèi)容顯示，甲乙抵押物只是分別擔保50萬元的債權本金，根據(jù)《擔保法司法解釋》第六十一條條規(guī)定，抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準。故抵押權人只能憑借甲抵押物享有債權本金為50萬元的相關債權的優(yōu)先受償權，憑借乙抵押物享有債權本金為20萬元的相關債權的優(yōu)先受償權，即抵押權人對100萬元的債權，按上文登記債權數(shù)額對抵押權人優(yōu)先受償范圍的分析，除有特別約定的，抵押權人最終僅能就甲乙抵押物拍賣所得價款中的70萬元元及70萬元項下的利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權的費用享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬瑢τ谑Ｓ嗟?0萬元債權，由于登記債權數(shù)額的限制，抵押人無權向甲抵押物主張優(yōu)先受償。
值得一提的是，在抵押物有第二順位抵押權人時，抵押權人的優(yōu)先受償范圍會被限縮。以上述甲乙抵押物為例，若其登記價值總和僅為80萬，按《擔保法》第三十五條的規(guī)定，“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分”，抵押人可以就甲乙抵押物剩余價值20萬元為另一筆10萬元的債權提供擔保。即甲乙抵押物對應兩個抵押權人，10萬元的債權人為第二順位的債權人。在法院以甲乙抵押物拍賣款分配時，兩位債權人均憑借登記順序享有參與分配權。為保證自己的債權可以盡可能得到最大化清償，第二順位抵押權人往往會對第一順位抵押權人的優(yōu)先權范圍提出異議，認為第一順位抵押權人僅能就70萬元本金優(yōu)先受償，利息、違約金只能作為普通債權參與分配。根據(jù)司法實踐，也有法院傾向于支持第二順位人的異議，認為債權人與債務人雖對擔保范圍做了明確約定，但是抵押登記載明的抵押債權金額總和為80萬元，而第二順位抵押權人是正是基于對抵押登記公示債權金額的信賴，方發(fā)放貸款，辦理了余額抵押登記。因此對第一順位債權人超過抵押登記債權金額以外的部分，法院不再支持作為優(yōu)先受償?shù)姆秶?strong>（詳見上海市第一中級人民法院一審（2012）滬一中民四(商)初字第30號）
由此可知，在抵押物對應多個債權人，有其他權利負擔的情況下，出于對物權公示原則的的支持，對善意第三人利益的保護，法院傾向用《擔保法司法解釋》第六十一條的規(guī)定執(zhí)行僅認定登記數(shù)額以平衡各抵押權人的利益，對順位在先抵押權人的保護僅限于登記的債權本金。反之，若抵押物除本案糾紛外未設定其他權利限制的，且每個抵押物均為全部債權提供擔保，未被價值拆分的前提下，法院則遵循當事人的意思自治，債權人的優(yōu)先受償范圍不受登記的債權金額的限制。
三、對登記機關要求抵押物價值拆分登記的應對措施
1、將主債權數(shù)額明確約定為主債權全部本金
如上所述，在《抵押合同》中將抵押物擔保的主債權金額明確約定為主債權全部本金時，若抵押物上沒有其他權利負擔，則抵押權人可以《抵押合同》對擔保范圍及主債權數(shù)額的約定為當事人真實意思表示為由，主張在全部債權范圍內(nèi)對抵押物實現(xiàn)優(yōu)先受償權。
2、以最高額抵押代替一般抵押
根據(jù)《房屋權屬證書、登記證明填寫說明》，對于最高額抵押，房地產(chǎn)他項權證記載的債權數(shù)額為最高額抵押額。條件允許的情況下，建議抵押權人考慮將項目操作過程中的債權本金及相應的利息等包含在該最高抵押額之內(nèi)予以登記，以規(guī)避一般抵押登記對應的“主債權數(shù)額”被限縮或特定化為部分的風險，以最大限度的維護債權人的利益。
3、建議雙方重新簽訂補充協(xié)議明確該拆分僅作為抵押登記使用
應登記部門拆分要求，建議雙方重新簽訂補充協(xié)議，將債權分割的結果以“抵押物價值金額”的形式約定，以盡可能規(guī)避各抵押物對應的主債權金額被認定為其部分債權。同時，建議明確約定“各抵押物對應的價值金額僅作為抵押登記使用，雙方同意各抵押物仍然共同為全部債權提供擔保”。或直接在《抵押合同》中增加或有條款“為辦理抵押登記手續(xù)，雙方如須提供符合抵押登記機關要求的承諾書或簽署其提供的格式文件，則雙方確認前述承諾書等其他格式文件內(nèi)容與本合同約定不一致之處，以本合同約定為準”。
4、與登記機關充分溝通，盡量爭取有利于債權人的登記備案
并非所有的登記機關都禁止超額抵押，如杭州、南昌、北京部分地區(qū)等。債權人在辦理抵押登記時，可以此與登記機關進行溝通，指出愿意按其通行做法辦理超額抵押登記。同時，向登記機關表明價值拆分登記可能給債權人帶來的各種風險，盡量爭取按有利于債權人的方式進行登記備案。
5、禁止抵押人對抵押物設定其他權利負擔
實踐中，抵押人為獲得更多流動資金，充分利用抵押物價值，通常會以一個抵押物為多個債權人提供擔保。同上文所述，在抵押物有其他順位抵押權人或權利限制時，法院傾向于保護善意第三人，不利已第一順位抵押權人債權利益的實現(xiàn)。因此，在債權存續(xù)期內(nèi)，債權人應慎重對待抵押人以抵押物為其他債權人辦理第二順位抵押或設定其他權利負擔的行為，條件允許的情況下，建議在抵押合同中將其作為違約條款明確禁止。
6、積極與法院溝通，爭取有利于債權人的判決
若債務糾紛通過訴訟方式處理的，債權人應積極搜集有利于債權人的相關案例，學理分析等，主動與法院溝通，指出登記機關強制要求價值拆分登記的現(xiàn)狀，探討《物權法》作為新法與《擔保法》的適用效力，表明當事人的真實意思表示，爭取獲得審理法院或執(zhí)行法院的認同，以最大限度的獲得有利于債權人的判決結果。
實習編輯/王林
