作者：良翰律師事務(wù)所 劉鑫健
在離婚糾紛中，由于涉及購房時間、出資來源、貸款償還情況等多重因素的影響，如何分割房產(chǎn)往往是雙方當(dāng)事人爭議的焦點和難點。本文梳理了北京、河南等地法院對離婚房產(chǎn)分割的典型案例，歸納總結(jié)法院裁判要點，提煉解決房產(chǎn)分割的裁判規(guī)則。
一、夫妻約定將一方所有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證“加名”，變更登記前能否反悔
（一）裁判要旨
婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻雙方簽訂書面協(xié)議約定登記在一方名下的婚前個人所有的房屋歸夫妻共同共有，屬于《婚姻法》第十九條第一款規(guī)定的夫妻婚內(nèi)財產(chǎn)約定，對夫妻雙方均有約束力，并不因是否辦理房屋權(quán)屬變更登記而影響其效力。
（二）案號
（2014）三中民終字第5398號
（三）法院觀點
第一，爭議焦點。本案爭議焦點為雙方簽訂的《協(xié)議》第8條關(guān)于“現(xiàn)丈夫劉某名下的1402房屋，需在2011年11月15日之前將房產(chǎn)的所有權(quán)加上妻子孫某，房屋屬夫妻雙方共同財產(chǎn)”之約定的性質(zhì)應(yīng)作何理解，是屬于夫妻之間贈與房產(chǎn)的行為，還是夫妻婚內(nèi)就財產(chǎn)權(quán)屬做出的特殊約定？一種觀點認(rèn)為，該條約定本質(zhì)上是劉某將登記在其名下的房屋中一半份額贈與給孫某，屬于夫妻之間的贈與行為，應(yīng)適用《婚姻法司法解釋（三）》第六條的規(guī)定，贈與人可以行使任意撤銷權(quán)。另一種觀點認(rèn)為，該條約定屬于《婚姻法》第十九條第一款規(guī)定的夫妻對其名下財產(chǎn)權(quán)屬做出的特殊約定，對夫妻雙方均有約束力，并不以辦理物權(quán)變動手續(xù)為生效要件。
第二，夫妻之間贈與房產(chǎn)?！痘橐龇ㄋ痉ń忉專ㄈ返诹鶙l規(guī)定：“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理。”該條僅適用于夫妻一方將其個人所有的房產(chǎn)贈與另一方個人所有的情形，此種約定不屬于《婚姻法》第十九條的規(guī)定，不適用《婚姻法》，而應(yīng)適用物權(quán)法、合同法的一般規(guī)定。
第三，夫妻約定財產(chǎn)制?！痘橐龇ā返谑艞l第一款規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共有?！边@是2001年《婚姻法》修訂時新增加的關(guān)于夫妻約定財產(chǎn)制的規(guī)定，明確了分別財產(chǎn)制、共同財產(chǎn)制和混合財產(chǎn)制三種可供夫妻雙方選擇的婚姻財產(chǎn)制。《婚姻法》第十九條第二款規(guī)定：“夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所的的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定，對雙方具有約束力?！边@是約定財產(chǎn)制對內(nèi)法律效力的規(guī)定，只要夫妻雙方基于意思自治的原則，簽訂書面協(xié)議就其名下的財產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行的約定符合婚姻法規(guī)定的生效要件，即對夫妻雙方發(fā)生法律上的拘束力，并未要求以辦理物權(quán)變動手續(xù)為生效要件，也未賦予一方行使任意撤銷權(quán)的權(quán)利。
本案中，訴爭房屋為劉某婚前個人財產(chǎn)，也登記在劉某名下，劉某與孫某簽訂的協(xié)議中，明確約定該房屋屬于夫妻共同共有財產(chǎn)，該約定在性質(zhì)上屬于《婚姻法》第十九條規(guī)定的夫妻婚內(nèi)財產(chǎn)約定中的混合財產(chǎn)制類型。故應(yīng)適用《婚姻法》第十九條的規(guī)定，該約定對夫妻雙方均有約束力，而不應(yīng)適用《婚姻法司法解釋（三）》第六條賦予一方行使贈與合同任意撤銷權(quán)的權(quán)利。
二、離婚協(xié)議中財產(chǎn)分割條款的效力及不動產(chǎn)贈與撤銷權(quán)的認(rèn)定
（一）裁判要旨
離婚協(xié)議中關(guān)于財產(chǎn)分割的條款或者當(dāng)事人因離婚就財產(chǎn)分割達(dá)成的協(xié)議，若無違反法律強制性規(guī)定或不具有可撤銷情形的存在，應(yīng)對離婚雙方均具有約束力。離婚后一方同意將離婚協(xié)議中歸自己一方所有的財產(chǎn)給另一方的，應(yīng)視為贈與行為，當(dāng)贈與物為不動產(chǎn)時，在不動產(chǎn)未經(jīng)登記轉(zhuǎn)移至另一方名下時，贈與人有權(quán)撤銷贈與行為。
（二）案號
（2013）睢民初字第497號
（三）法院觀點
第一，爭議焦點。原告趙某某與被告王某某于2010年4月達(dá)成離婚協(xié)議，在協(xié)議中約定訴爭房屋歸王某某所有，并于當(dāng)天登記離婚。2010年7月王某某出具“將訴爭房屋無條件歸趙某某所有，無條件負(fù)責(zé)過戶手續(xù)”的證明一份。本案爭議焦點即為該證明的法律效力。
第二，該證明不屬于對離婚協(xié)議的變更。原因在于，雙方在2010年4月協(xié)議離婚時已經(jīng)將夫妻共有財產(chǎn)分割完畢，在雙方登記離婚后，離婚協(xié)議已經(jīng)生效，此時王某某已經(jīng)取得訴爭房屋的所有權(quán)，且該協(xié)議生效后不可能再發(fā)生合同變更的情形。
第三，王某某出具的證明內(nèi)容是無償將訴爭房屋給趙某某，應(yīng)視為房產(chǎn)贈與?！逗贤ā返谝话侔耸鶙l規(guī)定：“贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。”同時根據(jù)《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”。因此，被告王某某沒有將房屋過戶給趙某某，房屋所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，有權(quán)撤銷贈與。
三、離婚協(xié)議中將共同共有的房產(chǎn)贈與未成年子女，未辦理變更登記前能否反悔
（一）裁判要旨
夫妻雙方離婚時協(xié)議約定將夫妻共同共有的房產(chǎn)贈與未成年子女，離婚后一方在贈與房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記之前反悔，不得依據(jù)《合同法》第一百八十六條第一款的規(guī)定撤銷贈與。
（二）案號
（2013）二中民終字第09734號
（三）法院觀點
第一，爭議焦點為離婚協(xié)議中約定將夫妻共同共有的房產(chǎn)贈與未成年子女，離婚后一方在贈與房產(chǎn)變更登之前是否有權(quán)予以撤銷？一種觀點認(rèn)為，這是夫妻雙方對共同財產(chǎn)的處分，應(yīng)適用合同法中贈與合同的規(guī)定。根據(jù)《合同法》第一百八十六條第一款之規(guī)定，夫妻雙方在財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前均可主張任意撤銷權(quán)。另一種觀點認(rèn)為，離婚協(xié)議是夫妻雙方對于婚姻關(guān)系的解除、子女的撫養(yǎng)、共同財產(chǎn)的分割以及離婚損害賠償?shù)葐栴}達(dá)成的具有人身和財產(chǎn)雙重屬性的合意，不能簡單適用《合同法》有關(guān)任意撤銷權(quán)的規(guī)定。
第二，法院裁判采納第二種觀點。首先，離婚協(xié)議中雙方將共同財產(chǎn)贈與未成年子女的約定與解除婚姻關(guān)系、子女撫養(yǎng)、共同財產(chǎn)分割、共同債務(wù)清償、離婚損害賠償?shù)葍?nèi)容構(gòu)成了一個整體。通常情況下，當(dāng)事人在綜合考慮上述因素的基礎(chǔ)上，對于人身問題和財產(chǎn)問題制定概括的“一攬子”解決方案。所以雙方約定將共同財產(chǎn)贈與未成年子女是一個概括的合意，該合意任何一項財產(chǎn)的處分都與其他財產(chǎn)的處分互為前提、互為結(jié)果。如果允許一方反悔，那么雙方離婚協(xié)議的整體性將被破壞。其次，雙方處分夫妻共同財產(chǎn)的行為可以適用物權(quán)法的規(guī)定，根據(jù)《物權(quán)法》第九十七條的規(guī)定：“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人另有約定的除外?！币蛸浥c行為是原被告雙方共同作出，故在離婚后一方要根據(jù)《合同法》第一百八十六條第一款之規(guī)定單方撤銷贈與時也要取得雙方合意，在未征得共同共有人另一方同意的情況下，無權(quán)單方撤銷贈與。
四、婚前個人所有的房屋婚后出售，用購房款重新購房的屬于個人財產(chǎn)
（一）裁判要旨
婚前個人所有的房屋，結(jié)婚后出售該房屋重新購房，若新購置的房產(chǎn)款項全部來源于出售房屋，離婚時婚內(nèi)購買的房屋是夫妻一方財產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，應(yīng)屬于夫妻個人財產(chǎn)。
（二）案號
（2013）朝民初第11117號
（三）法院觀點
第一，訴爭房屋的歸屬。本案中，松榆房產(chǎn)系被告杜曉某的婚前財產(chǎn)，購買于2004年10月。訴爭房產(chǎn)的首付款最終源于杜曉某出售其婚前所購買的松榆房產(chǎn)，杜曉某的母親明確表示其支付38萬元用于還貸系對杜曉某的個人贈與，并且訴爭房屋產(chǎn)權(quán)登記在杜曉某名下。因此訴爭房屋應(yīng)當(dāng)歸杜曉某所有。
第二，婚前一方個人所有的房屋，結(jié)婚后出售該房屋重新購房，若新購置的房產(chǎn)款項全部來源于出售房屋，離婚時新購房屋是夫妻一方財產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化，應(yīng)屬于夫妻個人財產(chǎn)。根據(jù)《婚姻法》第十七條、第十八條的規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的財產(chǎn)，歸夫妻共同所有，而夫妻一方的婚前財產(chǎn)屬于夫妻的個人財產(chǎn)?！薄痘橐龇ㄋ痉ń忉專ㄒ唬返谑艞l規(guī)定：“夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外?！辫b于此，婚前一方個人所有的房產(chǎn)，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，將該房產(chǎn)出售，新購置房產(chǎn)款項全部來源于出售房屋的，離婚時該房產(chǎn)直接歸屬于原房屋購置人所有，因為房產(chǎn)的物權(quán)取得只是夫妻一方婚前財產(chǎn)權(quán)利的自然轉(zhuǎn)化。
第三，婚前一方個人所有的房屋，結(jié)婚后用出售該房屋的款項，支付首付款按揭購房，可以參照《婚姻法司法解釋（三）》第十條規(guī)定確定房屋歸屬，而夫妻共同還貸部分及其對應(yīng)的房產(chǎn)增值部分的財產(chǎn)屬于夫妻共同財產(chǎn)，由取得房屋的一方給予另一方相應(yīng)的補償。
五、婚前個人財產(chǎn)用于婚后購買商品房投資，房產(chǎn)增值部分屬于夫妻共同財產(chǎn)
（一）裁判要旨
夫妻關(guān)系存續(xù)期間，張某用其名下北小街某號院的拆遷款及婚前存款購買了房屋并出租，購買金融理財產(chǎn)品等，均屬于婚后的投資、經(jīng)營行為，因此獲得的收益，包括房屋增值、租金收益、理財產(chǎn)品增值等，以及張某的工資收入，均應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)予以分割。
（二）案號
（2012）二中民終字第05230號
（三）法院觀點
第一，爭議焦點。本案爭議焦點在于一方將其婚前財產(chǎn)用于婚后購買商品房和理財產(chǎn)品，所購房屋及理財產(chǎn)品是個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)，上述財產(chǎn)在婚后價值增值部分是作為孳息還是投資收益，在離婚過程中是否應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。
第二，張某以其個人財產(chǎn)購買四套房屋和理財產(chǎn)品的行為性質(zhì)。雖然從出資來源考慮房屋和理財產(chǎn)品本身仍歸張某個人，但其購買房屋和理財產(chǎn)品的行為屬于投資行為，因這種投資行為取得的收益，即房屋和理財產(chǎn)品的增值，應(yīng)當(dāng)屬于《婚姻法》和《婚姻法司法解釋（二）》中規(guī)定的“一方以個人財產(chǎn)取得的收益”，應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。
第三，投資行為的認(rèn)定。投資行為的認(rèn)定有以下標(biāo)準(zhǔn)：（1）投資是一種趨利性行為，張某購房并非為了自住而是收取租金，其目的是為了獲得收益；（2）投資是一種選擇行為，婚姻關(guān)系存續(xù)期間的選擇，無法判斷一方選擇還是雙方意愿，推定為共同意志行為更為妥當(dāng)；（3）投資是有風(fēng)險行為。房產(chǎn)價值存在波動，如果房價下跌，虧損也由雙方共同承擔(dān)。
因此，張某以其個人財產(chǎn)在婚后購買房產(chǎn)和理財產(chǎn)品是在雙方婚姻存續(xù)期間的投資，投資所得的收益，即房屋和理財產(chǎn)品的增值部分，應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。
