文/李平 北京市中銀（南京）律師事務(wù)所
本文由作者向無訟閱讀供稿
市民們在看房選房的時(shí)候，除了注重新房本身的質(zhì)量外，對整個(gè)小區(qū)的環(huán)境、品質(zhì)也非常在意。最近購買南京市某別墅小區(qū)的業(yè)主們反映，稱開發(fā)商當(dāng)初銷售給他們的是純別墅小區(qū)，現(xiàn)在卻突然決定要變更規(guī)劃，將三期的別墅改建蓋為高層住宅樓，對此別墅區(qū)的業(yè)主們無法接受。
業(yè)主們介紹，當(dāng)初開發(fā)商在銷售樓盤時(shí)，對外宣傳就是純別墅高檔小區(qū)，總共分為三期，目前已經(jīng)建成的一期和二期共有兩百多棟別墅，計(jì)劃2016年年底交付。
可正當(dāng)購房的業(yè)主滿心歡喜地等待開發(fā)商通知拿房的通知時(shí)，有業(yè)主卻在小區(qū)大門口看到了開發(fā)商張貼的規(guī)劃更改示意圖和規(guī)劃更改效果圖公告，原來開發(fā)商竟然要將小區(qū)三期的別墅改建成五棟高層建筑。眼看著純別墅區(qū)內(nèi)要建5棟高層建筑，這引起了前期業(yè)主們種種擔(dān)憂。
那么，在實(shí)踐中，對于商品房銷售合同履行過程中，因規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致合同約定的條款不能實(shí)現(xiàn)，開發(fā)商是否承擔(dān)違約責(zé)任，各地高院如何處理？
1、四川高院：政府整體規(guī)劃調(diào)整，造成工期和初始登記延誤，開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。
案情簡介
雙方所簽房屋買賣合同約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年2月28日前取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。而開發(fā)商實(shí)際辦理房屋登記的時(shí)間是2013年1月23日，延誤辦理屬實(shí)。但是合同約定“如因出賣人的責(zé)任未能在約定的期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起10日內(nèi)退還全部已付款，并按全部已付款的1%向買受人支付違約金。買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之一的違約金，并于實(shí)際取得權(quán)屬證明之日起六十日內(nèi)支付。”
法院觀點(diǎn)
據(jù)此約定，旭城房產(chǎn)公司承擔(dān)延期辦證違約責(zé)任的前提條件必須是因出賣人的原因造成。由于政府的整體規(guī)劃調(diào)整，要求開發(fā)商對建筑外觀立面進(jìn)行修改，造成工期和初始登記辦理延誤。二審判決據(jù)此認(rèn)定初始登記延誤辦理不是出賣人的責(zé)任正確。
案例
四川省高級人民法院民事裁定書（2015）川民申字第2490號。
2、江蘇高院：因供電及規(guī)劃部門對小區(qū)供電方案進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)合同第八條的但書條款，開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。
案情簡介
2010年12月14日，張磊與天虹公司簽訂一份商品房買賣合同，張磊購買天虹公司開發(fā)的位于睢寧縣天虹大道28號天虹世紀(jì)城小區(qū)第15幢2單元104號的房屋一處。合同第八條約定出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年5月18日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件、并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：2、因有關(guān)政策、法規(guī)的變動或政府部門有關(guān)機(jī)構(gòu)的行為，導(dǎo)致出賣人逾期交房的，由出賣人出具政府有關(guān)部門的相應(yīng)證明文件。
2012年11月12日，睢寧縣規(guī)劃局為天虹公司發(fā)放天虹世紀(jì)城配電室、箱變及開閉所建設(shè)工程規(guī)劃許可證。因部分業(yè)主申請停止執(zhí)行該工程，徐州市規(guī)劃局于2013年7月29日下發(fā)了（2013）徐規(guī)行復(fù)停字9號停止執(zhí)行具體行政行為通知書，通知睢寧縣規(guī)劃局自2013年7月29日起至作出行政復(fù)議決定之日前，停止該具體行政行為。目前，該供電工程處于停工狀態(tài)，小區(qū)也因此無法通過綜合驗(yàn)收。
法院觀點(diǎn)
涉案房屋在交房期限前已通過工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收，張磊也在交房期限前收到天虹公司郵寄的交房通知書，房屋所在小區(qū)之所以未能通過綜合驗(yàn)收，是因供電及規(guī)劃部門對小區(qū)供電方案進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)合同第八條的但書條款，不能完全歸責(zé)于天虹公司的過錯，
案例
江蘇省高級人民法院民事裁定書（2014）蘇審二民申字第0974號
3、遼寧高院：規(guī)劃局下發(fā)停止建設(shè)涉案房屋通知，開發(fā)商未能建設(shè)案涉房屋行為屬于情勢變更，不構(gòu)成違約
案情簡介
王明春與發(fā)興房產(chǎn)公司于2004年8月30日簽訂《壹品星海二期認(rèn)購書》二份，約定王明春購買發(fā)興房產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè)的壹品星海住宅小區(qū)住宅二套。2004年12月15日，93176部隊(duì)提出壹品星海建設(shè)影響該部通訊及保密安全，故大連市規(guī)劃局向發(fā)興房產(chǎn)公司下發(fā)《關(guān)于解放軍93176部隊(duì)反應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目影響該部通信及保密安全的情況通告》要求發(fā)興房產(chǎn)公司停止建設(shè)，與部隊(duì)協(xié)商。2006年5月26日，大連市規(guī)劃局重新下發(fā)了規(guī)劃許可證，導(dǎo)致王明春購買的25號樓由33層變?yōu)?8層，王明春認(rèn)購的房屋被取消建設(shè)。
法院觀點(diǎn)
本案發(fā)興房產(chǎn)公司與王明春簽訂《壹品星海二期認(rèn)購書》是在房產(chǎn)公司取得商品房預(yù)售許可之前簽訂的，該認(rèn)購書缺失《商品房買賣合同》中的主要條款，不能等同于商品房買賣合同，雙方只是意向要約，屬于預(yù)約合同。2004年12月中旬，因93176部隊(duì)提出壹品星海建設(shè)影響部隊(duì)通訊及保密安全，故大連市規(guī)劃局向發(fā)興房產(chǎn)公司下發(fā)停止建設(shè)涉案房屋通知，發(fā)興房產(chǎn)公司未能建設(shè)案涉房屋行為屬于情勢變更，不構(gòu)成違約。
案例
遼寧省高級人民法院民事判決書（2010）遼審二民提字第129號
4、江蘇高院：城市規(guī)劃調(diào)整屬于當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的，不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化。開發(fā)商因城市規(guī)劃調(diào)整而引起的遲延行為，依法可以免責(zé)。
案情簡介
2007年6月1日，丁仁山、安燕與茂遠(yuǎn)公司簽訂“商品房買賣合同”一份。合同約定：丁仁山、安燕購買茂遠(yuǎn)公司開發(fā)的新加坡花園23幢501室商品房一套。2008年9月30日茂遠(yuǎn)公司按期向丁仁山、安燕交付了房屋，并辦理了23#樓《竣工驗(yàn)收備案表》，但未能在房屋交付后90日內(nèi)履行房屋權(quán)屬登記備案義務(wù)。
截至2006年6月2日，茂遠(yuǎn)公司已付土地出讓金8878萬元，按土地出讓合同約定相當(dāng)于144畝土地出讓金。由于220KV高壓線未遷移的原因，茂遠(yuǎn)公司能夠開發(fā)使用的土地僅有約65畝。2008年2月，茂遠(yuǎn)公司為11幢樓房的業(yè)主辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證。后有關(guān)行政部門根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)定，對沒有辦理土地使用權(quán)證的商品房不再辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。2013年8月28日，揚(yáng)州市江都區(qū)國土資源局出具情況說明，證明：因高壓桿線規(guī)劃調(diào)整未及時(shí)遷移和舜天路規(guī)劃調(diào)整拓寬的影響，我局于2012年8月28日確認(rèn)土地面積，核發(fā)土地批文【揚(yáng)江國土出（2012）74號】。
法院觀點(diǎn)
本案中，由于220KV廣陵-磚橋高壓線建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃的中途調(diào)整和江都舜天路改造拓寬項(xiàng)目規(guī)劃實(shí)施，致新加坡花園小區(qū)地塊的面積于2012年8月28日才取得土地批文，至此茂遠(yuǎn)公司才具備了向有關(guān)部門提交辦理商品房權(quán)屬登記的相關(guān)條件。綜觀新加坡小區(qū)面積批文的遲延取得，并非茂遠(yuǎn)公司盡努力所能，而是政府調(diào)整220KV高壓線建設(shè)項(xiàng)目和實(shí)施江都舜天路改造拓寬所致。沒有土地批文，就無法辦理土地分割證，沒有土地分割證就無法辦理商品房權(quán)屬證書，所以，應(yīng)依約依法免除茂遠(yuǎn)公司逾期辦理權(quán)屬證書的違約責(zé)任。
案例
江蘇省高級人民法院民事裁定書（2014）蘇審二民申字第0806號
5、江蘇高院：規(guī)劃調(diào)整如有開發(fā)商本身利益所在，導(dǎo)致合同不能履行的主要責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。
案情簡介
2002年8月31日，趙祥與久發(fā)公司簽訂了一份商品房預(yù)（銷）售合同，約定：趙祥向久發(fā)公司購買坐落于南通市學(xué)田北苑工程編號為7號樓602室房屋一套及7號樓9號車庫一間，交房時(shí)間為2003年12月。合同簽訂后，趙祥于2002年8月31日繳納了購房定金50000元，交付了購買車庫款2000元，2003年6月9日，趙祥繳納了購房款100000元。后案涉工程未能如期開發(fā)，久發(fā)公司于2003年12月3日向趙祥退款100000元。2006年變更規(guī)劃時(shí)，久發(fā)公司未及時(shí)通知趙祥。
2006年10月20日，久發(fā)公司向南通市規(guī)劃管理局提交《關(guān)于學(xué)田北苑毗鄰地塊整體規(guī)劃的報(bào)告》久發(fā)公司研究將相鄰地塊合并利用，一起規(guī)劃，整體開發(fā)。南通市規(guī)劃管理局于2006年提出上述4875平方米用地面積的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)（規(guī)設(shè)20060127號）。
法院觀點(diǎn)
久發(fā)公司在2001年即已取得涉案合同工程的規(guī)劃，其后工程規(guī)劃的變更有久發(fā)公司本身利益所在，久發(fā)公司對于規(guī)劃調(diào)整可能帶來合同不能履行或遲延履行的后果是可預(yù)見的。因此，涉案工程雖因諸多原因未能如期開發(fā)，但主要責(zé)任在久發(fā)公司。
案例
江蘇省高級人民法院民事裁定書（2014）蘇審二民申字第0548號
6、云南高院：規(guī)劃調(diào)整不影響合同履行的，開發(fā)商延遲履行，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任
案情簡介
2013年4月27日，寸潤龍、和子義與萬隆公司簽訂了《商品房購銷合同》，約定寸潤龍、和子義以829899元向萬隆公司購買位于玉龍縣黃山鎮(zhèn)白華開文村萬隆家園住宅小區(qū)麗園31幢2號預(yù)售商品房一套。其中第2.9條約定如由于有關(guān)行政部門的原因，商品房不能及時(shí)驗(yàn)收，導(dǎo)致交付商品房的期限超過《商品房購銷合同》第七條約定的交房期限，乙方不承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。“因受麗江市城市總體規(guī)劃調(diào)整，原西邊規(guī)劃道路目前尚未確定，無法開口。從而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的出口道路只能是在北邊，即城市規(guī)劃的田園風(fēng)光帶之內(nèi)，而該土地性質(zhì)為開文村返還地，產(chǎn)權(quán)屬于開文村村民。由于土地歸屬問題未解決，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的出口道路、給排水及電力接入工作目前無法實(shí)施。
法院觀點(diǎn)
萬隆公司主張的道路規(guī)劃以及開文村村民堵路，屬于行政原因，應(yīng)當(dāng)予以免責(zé)，對此萬隆公司不能提供直接證據(jù)證明道路規(guī)劃變更導(dǎo)致其施工工期受影響；而開文村村民堵路本身亦不屬于行政原因，故萬隆公司的該主張不成立。萬隆公司違反合同約定逾期交房，構(gòu)成違約，且不具備《補(bǔ)充協(xié)議》約定的免責(zé)事由，其應(yīng)向寸潤龍、和子義承擔(dān)違約責(zé)任。
案例
云南省高級人民法院民事判決書（2016）云民終117號
通過以上司法實(shí)踐案例，小編總結(jié)實(shí)務(wù)要點(diǎn)：
1、在雙方履行合同期間，如果規(guī)劃調(diào)整完全屬于客觀原因，雙方當(dāng)事人不能預(yù)見的情形，導(dǎo)致合同不能履行或者履行延遲，開發(fā)商免責(zé)；
2、如果規(guī)劃調(diào)整不影響合同履行，開發(fā)商延遲履行，應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；
3、如果規(guī)劃調(diào)整存在開發(fā)商自身利益所在，并對合同履行不能履行或者延遲履行能夠預(yù)見的，開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。
最后，小編提醒購房者，在與開發(fā)商簽訂合同時(shí)，如合同中有約定：因政府或者規(guī)劃調(diào)整等原因，購房者有履行或者解除合同權(quán)利的條款時(shí)，要格外小心，因?yàn)?，這有可能是開發(fā)商在為開發(fā)后期樓盤賺取更大利潤，擅自申請規(guī)劃調(diào)整提前挖的陷阱。
編排/盧明亮
責(zé)編/張潔 微信號：zhengbeiqing0726
