作者：蘇州市中級人民法院
整理：江蘇良翰律師事務(wù)所
2017年7月30日，蘇州中級人民法院舉辦蘇州法院房地產(chǎn)糾紛審判工作新聞發(fā)布會，總結(jié)了近年來蘇州市場房地產(chǎn)糾紛的特點，并集中發(fā)布十大房地產(chǎn)糾紛案例。這將對未來蘇州地域的房地產(chǎn)訴訟產(chǎn)生重大影響。
良翰房地產(chǎn)訴訟的小編為了第一時間奉獻新聞發(fā)布會的完整內(nèi)容，采用了聽寫的方式，完成了視頻稿向文字稿的轉(zhuǎn)換，我們對房地產(chǎn)訴訟是真愛??！
如有文字與蘇州市中級人民法院的新聞發(fā)布會的文字不符，請以新聞發(fā)布會的文字為準。
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主持人：
各位記者朋友們：大家上午好！歡迎大家來參加今天的新聞發(fā)布會，今天發(fā)布的主題是，全市法院房地產(chǎn)糾紛審判工作情況及典型案例。
房地產(chǎn)為民事主體的主要私有財產(chǎn)，亦是流通市場中相對較高的商品類型。因此，房地產(chǎn)糾紛的審判，既關(guān)系到民事主體的切身利益，亦關(guān)系到房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，更關(guān)乎社會穩(wěn)定。
蘇州兩級法院歷年來對房地產(chǎn)審判工作予以了高度關(guān)注和重視，在審理過程中始終堅持保障民生和促進經(jīng)濟發(fā)展相并重，堅持促進市場交易，規(guī)范市場行為相兼顧，堅持執(zhí)行法律與貫徹政策政策相統(tǒng)一，堅持弘揚誠實信用與懲戒違約相結(jié)合的基本原則，為蘇州房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展作出了獨到的貢獻。
根據(jù)2012-2017年上半年全市法院受理的房地產(chǎn)案件的相關(guān)數(shù)據(jù)，并且結(jié)合審判工作實際，蘇州法院發(fā)布了蘇州法院房地產(chǎn)糾紛審判工作調(diào)研報告和房地產(chǎn)糾紛的典型案例。下面就請?zhí)K州中院民一庭副庭長王稚群法官作簡要的介紹。
王稚群法官：
下面向大家介紹一下我院歷年來審理房地產(chǎn)糾紛案件的情況。房地產(chǎn)糾紛包括房屋買賣合同和租賃合同房屋買賣合同兩類，房屋買賣合同近年來我院審理的案件存在下列明顯的特征：
第一，全市房地產(chǎn)買賣合同糾紛高發(fā)情況受到國內(nèi)外經(jīng)濟形勢和政策因素的影響，明顯。
第二，房屋買賣合同糾紛的熱點地區(qū)相對集中在蘇州大市范圍的昆山、吳江和相城地區(qū)。
如吳江地區(qū)近年來新收的房屋買賣合同糾紛案件占到全市法院收案比的14.22%，主要因素在于除了剛才的國際經(jīng)濟形勢外，吳江地區(qū)的房地產(chǎn)公司以民營企業(yè)為主，開發(fā)經(jīng)營不規(guī)范、監(jiān)管不到位，開發(fā)商挪用預(yù)售資金、對外擔保等現(xiàn)象突出，引發(fā)大量的糾紛。
第三，房地產(chǎn)買賣的糾紛集中在部分類型化中的矛盾非常明顯。
1）開發(fā)商資金斷裂、樓盤停工，無法向業(yè)主交房。
2）開發(fā)商對外負債，無法按期清償，債權(quán)人集體提起訴訟查封樓盤，導(dǎo)致已支付購房款但未取得權(quán)屬登記的小業(yè)主集體提起了執(zhí)行異議之訴，或其它訴訟。
3）開發(fā)商在銷售時就樓盤性質(zhì)、用途或配套設(shè)施等存在虛假宣傳，業(yè)主集體提起撤銷合同或賠償之訴。
在房屋租賃合同糾紛案件中，收案較多的基層法院有昆山、姑蘇、常熟法院，房屋租賃合同案件存在以下四個明顯特點：
第一，涉產(chǎn)權(quán)式商鋪租賃糾紛相對集中，如太倉、昆山靠近上海，小商品經(jīng)濟發(fā)達，當?shù)亻_發(fā)的較多的產(chǎn)權(quán)式商鋪來吸引上海浙江籍業(yè)主投資，因經(jīng)濟環(huán)境的變化導(dǎo)致經(jīng)營不理想，上述三地引發(fā)了大量的涉產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛。
第二個特點，商業(yè)中心擴散，分流客源，加大了經(jīng)營風(fēng)險。近年來，蘇州工業(yè)園區(qū)、虎丘區(qū)等加快推進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，新建立的商業(yè)中心層出不窮，導(dǎo)致與傳統(tǒng)的商業(yè)中心競爭加劇。近年來姑蘇區(qū)引發(fā)的涉產(chǎn)權(quán)式商鋪糾紛明顯增多。
第三，電商經(jīng)濟對傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營模式?jīng)_擊明顯。產(chǎn)權(quán)式商鋪主要用于開辦小商品、服裝、家具、電子等產(chǎn)品，近年來受到電商經(jīng)營的沖擊非常明顯。
第四，涉及當事人數(shù)量多，糾紛平息的難度大。產(chǎn)權(quán)式商鋪租賃糾紛引發(fā)的多為群體性糾紛，業(yè)主一方人數(shù)眾多，即使個別業(yè)主起訴到法院的案件背后，也有成百上千的業(yè)主在觀望，法院處理的結(jié)果可謂牽一發(fā)而動全身。即使法院判決由經(jīng)營者或者出租人承擔責任，還涉及到后續(xù)能否執(zhí)行到位的問題，因此，涉產(chǎn)權(quán)式商鋪租賃引發(fā)的群體性上訪、信訪層出不窮，已經(jīng)成為各級地方黨委政府高度關(guān)注的社會穩(wěn)定的重大事件。
從我們審理的情況看，房地產(chǎn)群體性糾紛的成因主要有以下五點：
第一，開發(fā)商資金鏈斷裂，工程停工無法交房，購房者要求解除或繼續(xù)履行商品房銷售。
第二，開發(fā)商虛假宣傳，購房者要求撤銷合同，賠償損失。
第三，開發(fā)商逾期交房、逾期辦證，購房者要求支付違約金或賠償損失。
第四，產(chǎn)權(quán)式商鋪包括連鎖式酒店，承租人未按約支付租金，業(yè)主起訴要求支付租金和違約金。
第五，承租人違約，業(yè)主要求解除產(chǎn)權(quán)式商鋪和連鎖式酒店的租賃合同。
根據(jù)我們審判上述房地產(chǎn)案件的情況。法院可以向各方當事人就存在的主要法律風(fēng)險給出一定的提示和建議，包括購房人要慎重選擇購房，仔細斟酌合同條款，及時辦理過戶登記，避免采用借名方式來購房，出賣方要釋明格式條款，提醒當事人以租促銷的風(fēng)險，不得單方解約和進行虛假宣傳。
下面向大家介紹十個房地產(chǎn)糾紛案件的典型案例：
案例一：以炒房為目的的房屋買賣合同不成立。
2016年2月，邵某與鄭某在某中介公司居間下簽訂了房屋買賣居間合同，合同約定由鄭某購買邵某的房屋，并約定鄭某可指定任意人為買方并過戶到其名下，以避契稅。收到鄭某支付的首付款后，邵某以無法確定房屋實際買受人、付款時間為由，要求解除合同。鄭某訴至法院，要求邵某返還購房款，賠償損失。法院經(jīng)過審理后認為鄭某屬于職業(yè)炒房人，并沒有真實的購買房屋的意思表示，而是通過把合同約定的條款指定任意人為買方過戶的方式來居間牟利，最終法院判決駁回了鄭某要求邵某賠償損失的請求。
案例二：以騙貸為目的，簽訂的房屋買賣合同無效。
2009年6月17日，王某和李某簽訂存量房買賣契約，約定李某購買房屋并辦理銀行貸款。6月25日購房人李某出具承諾書。內(nèi)容為因經(jīng)營急需資金，向王某求借涉案房屋一套，通過過戶方式取得資金。該房屋雖然過戶，但并非雙方真實買賣交易，而是暫借，李某保證五年內(nèi)還清房貸并將房屋過戶至王某名下。本案經(jīng)過法院審理后認為，買賣雙方通過簽訂合同辦理房屋買賣手續(xù)，達到騙取銀行貸款的目的，屬于以合法形式掩蓋非法目的，根據(jù)中華人民共和國合同法第52條，認定為房屋買賣合同無效。
案例三，無權(quán)處分，不影響合同的效力，買方未盡審查義務(wù)，也應(yīng)自行承擔部分損失。
錢某與李某2015年12月簽訂房屋買賣合同一份，約定錢某將與妻子林某共有的房屋出售給李某，但是合同上賣方處僅有錢某一方的簽名，買房人要求錢某與妻子林某共同協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)，遭到拒絕后，李某起訴到法院要求解除合同，并由錢某來承擔違約責任。法院經(jīng)審理后認為，出賣人無權(quán)處分房屋，不影響房屋買賣合同的效力。因此，本案中錢某與李某簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當認定為有效。但因為房屋的共有人。應(yīng)當由出賣人錢某承擔相應(yīng)的違約責任，但是購房人李某在購房時明知涉案房屋為錢某與林某的夫妻共同財產(chǎn)，未要求錢某出示其配偶及共有人同意售房的文件，因此對合同無法履行也存在一定的過錯，據(jù)此法院判決由錢某承擔主要責任，賠償大部分損失，李某也應(yīng)當自行負擔部分損失。
案例四：賣方甚至要求漲價，應(yīng)承擔違約責任。
2006年1月，張某與黃某簽訂房屋買賣定金合同，約定張某將自己名下的房屋以一百萬元的價格賣給黃某，如有一方違約，應(yīng)向守約方支付房屋價款的5%作為違約金。合同簽訂后，黃某向張某支付了首付款，并要求辦理房屋過戶手續(xù)。但出賣人張某提出因房屋快速上漲，要求黃某按照市場價格支付房屋的差價，否則拒絕過戶。因雙方協(xié)商未果，黃某訴至法院要求解除合同，退還首付款，并要求張某賠償損失。法院經(jīng)審理后認為，雙方當事人均應(yīng)恪守合同約定。張某擅自要求漲價并拒絕履行過戶，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，經(jīng)評估后的市場價值與合同約定的房價差價已經(jīng)超過了合同約定的房款的5%的違約金的數(shù)額，黃某要求張某賠付實際損失具有相應(yīng)的依據(jù)，最終法院判決解除雙方的房屋買賣合同，由張某返還黃某首付款，并且賠付差價損失。
案例五：出賣人一房二賣，先取得權(quán)屬登記買受人的權(quán)利并不當然優(yōu)先保護。
毛某于2012年取得一套拆遷安置房。當年10月，毛某與趙某簽訂房屋買賣合同，將該套安置房出售給趙某，趙某付清房款并裝修入住后，毛某因結(jié)欠王某的到期債務(wù)未歸還，遂約定以該套安置房來抵償債務(wù)，并且將房屋的權(quán)屬登記辦理到了債權(quán)人王某的名下。王某在取得房屋的產(chǎn)權(quán)登記后，以產(chǎn)權(quán)人身份起訴，要求已經(jīng)付清房款并且實際入住的趙某遷讓房屋，而趙某則另案起訴，要求確認王某與毛某簽訂的房屋買賣合同無效。法院經(jīng)審理后認為，出賣人一房二賣的，應(yīng)當認定兩份房屋買賣合同均有效。取得權(quán)屬登記人的權(quán)利，應(yīng)優(yōu)先保護。但本案中毛某與王某名為房屋買賣合同，實質(zhì)為以房抵債，王某雖然取得了權(quán)屬登記，但是王某明知房屋已經(jīng)出售給了趙，仍然與他人簽訂房屋買賣合同，惡意明顯，而王某陳述在簽訂合同時未到現(xiàn)場查看房屋的情況，并不了解已經(jīng)有人入住，該陳述明顯不符合常理。根據(jù)日常經(jīng)驗法則，應(yīng)當推定王某對房屋已經(jīng)有趙某購買，并且占有使用的事實為明知，因此王某與毛某簽訂房屋買賣合同，屬于惡意串通，損害第三人趙某的利益。根據(jù)中華人民共和國合同法第52條的規(guī)定，法院判決王某與毛某的房屋買賣合同無效，已經(jīng)支付房款并且裝修入住的趙某的合同權(quán)利應(yīng)予優(yōu)先保護。
案例六：限貸政策實施，買方并不必然有權(quán)解約。
本案中，張某為購買房屋與房產(chǎn)公司簽訂認購書，約定支付首期房款為總房款的20%，其余80%的款項通過銀行貸款方式支付。合同同時約定，如張某申請貸款額度與銀行批準額度產(chǎn)生差額，無論何種原因，張某應(yīng)當在簽署正式買賣合同起30日內(nèi)自籌資金補足差額。認購書簽訂后，銀行出臺限貸政策，貸款買房的首付比例提高為30%，張某因首付比例提高無法與房產(chǎn)公司繼續(xù)簽訂正式的商品房買賣合同，并啟起訴要求房產(chǎn)公司返還已經(jīng)支付的房產(chǎn)保證金。法院經(jīng)過審理，張某的首付比例由于銀行政策改變?yōu)?/span>30%，但是，根據(jù)合同的約定，首付款的差額要求張某自行補足。要求解除認購書和退還保證金的訴訟請求不予支持。
案例七：關(guān)于格式條款。
李某向房產(chǎn)公司購買商品房一套，合同約定房產(chǎn)公司應(yīng)當于2014年5月20日前通知李某辦理房屋交接手續(xù)。在合同約定的交房日到期后，房產(chǎn)公司遲遲未能通知李某接收房屋，買房人李某遂訴至法院，要求房產(chǎn)公司交付房屋，承擔延期交房的違約責任。房產(chǎn)公司認為，根據(jù)雙方合同的補充條款約定，交房期限屆滿，買房人仍未收到書面收房通知的，應(yīng)自行索取，房產(chǎn)公司認為可以不履行交房的通知義務(wù)。法院經(jīng)審理后認為，該商品房買賣合同的補充條款，屬于免除了賣方及開發(fā)商通知買房收房的義務(wù)的格式條款，屬于減免出賣方責任，加重買受方責任，因此該條款應(yīng)認定為無效。據(jù)此，開發(fā)商仍應(yīng)向購房人承擔延時交房的違約責任。
案例八：中介公司存在重大過失，導(dǎo)致合同無法按約履行的，無權(quán)要求承擔居間費。
本案中，出賣方王某與買房人沈某在2016年6月在某中介公司的居間下，簽訂了房地產(chǎn)買賣合同，合同約定，雙方簽訂本合同后，中介即為成功，居間方收取2%作為傭金，其中買房人支付百分之一，賣房人支付百分之一，后出賣方王某的妻子不同意賣房，導(dǎo)致居間合同無法繼續(xù)履行。因此買房人沈某拒絕向中介公司支付百分之一的傭金。中介公司訴至法院，要求沈某支付居間費。在訴訟過程中，中介公司明確知曉該房屋屬于出賣人王某與配偶共同財產(chǎn)，但是認為王某個人簽訂合同沒有問題。法院經(jīng)審理后認為，中介公司作為房地產(chǎn)的專業(yè)居間方，應(yīng)當就有關(guān)合同訂立的事項向委托人如實披露和報告。在明知情況下，未向沈某披露的行為導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，損害了委托人的利益，因此中介方無權(quán)主張合同約定的傭金，但是考慮到合同的履行中中介公司支出了一定的勞務(wù)費用，最終判決是由買房人酌情支付勞務(wù)費。
案例九：違章搭建出租要承擔相應(yīng)責任。
出租方吳某將自有的二層小樓加高搭建至三層，并分別將房屋二樓三樓出租給李某孫某使用。在租賃期間，李某承租的房屋發(fā)生火災(zāi)，導(dǎo)致身處三樓的孫某無法從已經(jīng)著火的搭建的木質(zhì)樓梯逃生，為避險，孫某從三樓跳下受傷，后起訴到法院，要求出租人吳某及二樓的承租人李某賠償醫(yī)療費等損失。法院審理后認為李某承租房屋內(nèi)物品保管不慎引發(fā)火災(zāi)，應(yīng)當承擔主要賠償責任，出租人李某私自搭建違章房屋，未盡到消防安全管理職責，并妥善管理出租房屋，應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。
案例十：產(chǎn)權(quán)式商鋪租賃合同的履行受多數(shù)意志約束。
本案中，2009年甲房產(chǎn)公司與乙品牌公司簽訂項目合作協(xié)議，約定由甲公司委托乙公司統(tǒng)一招呼。2010年，張某與甲公司簽訂商品房買賣合同，約定張某將購買的商鋪出租給乙公司用于統(tǒng)一經(jīng)營管理。合同到期后，購買同一商戶的其他多數(shù)業(yè)主希望甲公司仍然繼續(xù)統(tǒng)一經(jīng)營管理，而高某要求甲公司返還商鋪。因甲公司未能返還，高某將甲公司訴至法院。法院審理后認為，產(chǎn)權(quán)式商鋪的特點決定了市場必須經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃布局、經(jīng)營管理后才能產(chǎn)生收益，個別業(yè)主的權(quán)利必須受到其他多數(shù)業(yè)主的整體意志的限制，據(jù)此，法院駁回了訴訟請求。在本案中，當個人利益與整體利益發(fā)生沖突的時候，更多的需要從商場經(jīng)營的整體情況考慮，為保證物業(yè)整體功能的發(fā)揮，個別業(yè)主的權(quán)利必須受到其他商鋪業(yè)主整體意志的限制。
以上是本院近年來審理房地產(chǎn)糾紛案件的相關(guān)情況。
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新聞?chuàng)寛螅?/span>上半年，蘇州全市法院共受理各類案件164712件，同比上升12.7%，其中新收119252件，上升13%；審執(zhí)結(jié)案件101832件，同比上升18.7%，結(jié)收案比85.4%，同比提高4.1個百分點。蘇州全市法院收、結(jié)案數(shù)均創(chuàng)半年度新高，兩項指標均居全省法院首位。
