為進(jìn)一步滿足公共利益的需要，政府勢(shì)必在能源、交通、水利等公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及科技、文化、教育、醫(yī)療、社會(huì)福利等公共事業(yè)方面加強(qiáng)投入。因此，政府征收房屋行為頻頻出現(xiàn)。同時(shí)，隨著我國(guó)法律制度的日漸完善，法律基本實(shí)現(xiàn)“提供糾紛解決規(guī)則”的功能。法治的完善，客觀上助力政府征收工作。
然，在政府征收中，存在一個(gè)至今尚未統(tǒng)一的空白地帶--承租人利益的保護(hù)?；诖?，在行政拆遷中，承租人最后的救命稻草無(wú)外乎--“強(qiáng)硬”占據(jù)房屋、拒不搬出。
承租人在房屋征收中何處何從？本文結(jié)合當(dāng)前法律規(guī)定及司法審判實(shí)踐，合理衡平租賃合同當(dāng)事人利益，維護(hù)承租人合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)定紛止?fàn)帯?/span>
承租人利益的前世今生
2001年《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（已失效）第十三條第二款規(guī)定，拆遷租賃房屋的，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。
2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第一條、第二條僅規(guī)定，保護(hù)被征收房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償。
依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》簽署的《房屋征收補(bǔ)償合同》屬于行政合同，在行政關(guān)系中，承租人被遺棄了，基于此，現(xiàn)有行政案例可形成統(tǒng)一的裁判風(fēng)格即若承租人作為原告提起行政訴訟，大多數(shù)是以原告不具備主體資格為由，駁回起訴。但在民事關(guān)系項(xiàng)下，審判風(fēng)格尚未統(tǒng)一。
承租人類(lèi)型及相關(guān)法律規(guī)定
以租賃房屋性質(zhì)及租賃房屋用途劃分住宅類(lèi)承租人與經(jīng)營(yíng)類(lèi)承租人
住宅類(lèi)承租人
結(jié)合現(xiàn)有法律規(guī)定，具體分為公有房屋承租人及私有房屋承租人
所謂公房，包括直管公房與自管公房，均為我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代遺留下來(lái)的產(chǎn)物。
2011年頒布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》明確補(bǔ)償范圍規(guī)定到被征收房屋的所有權(quán)人。因此，公房承租人無(wú)法受到《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的直接保護(hù)?？紤]我國(guó)住房制度發(fā)展的歷史沿革和現(xiàn)實(shí)狀況，為了妥善解決該問(wèn)題，各地方政府一般通過(guò)頒布實(shí)施地方政府規(guī)章和地方政府規(guī)范性文件對(duì)征收拆遷中的公房補(bǔ)償安置進(jìn)行規(guī)制。如：
《上海市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施細(xì)則》第二十六條、二十七條、二十八條、二十九條等均明確作為公有房屋承租人在征收時(shí)享有的權(quán)利。
經(jīng)營(yíng)性承租人
目前檢索到《湖北省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》第三十七條 被征收房屋存在租賃關(guān)系，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者不是被征收人的，依照其與被征收人的約定分配停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值補(bǔ)償。
司法審判
以“行政征收、房屋補(bǔ)償、承租人”為一組關(guān)鍵詞，在無(wú)訟案例中檢索，2014-2020期間公示案例240個(gè)，包含行政訴訟及民事訴訟。在這里我們只討論民事訴訟，亦凸顯司法審判尺度不統(tǒng)一。
（1）法律法規(guī)規(guī)定承租人享有補(bǔ)償利益
長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院（2018）湘01民終8384號(hào)《民事判決書(shū)》：
關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償問(wèn)題，停產(chǎn)停業(yè)的期間按芙蓉區(qū)征收辦與五里牌肉聯(lián)廠簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議中確定的9個(gè)月計(jì)算較為合理。
（2）停產(chǎn)停業(yè)損失屬于承租人
上海市第一中級(jí)人民法院（2014）滬一中民二（民）終字第1378號(hào)《民事判決書(shū)》:
停產(chǎn)停業(yè)損失、設(shè)備搬遷費(fèi)及裝潢殘值費(fèi)屬于承租人所有
（3）公平原則
重慶市高級(jí)人民法院（2014）渝高法民申字第01262號(hào)《民事判決書(shū)》：
關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)。展碩慰商貿(mào)公司的租期比較長(zhǎng)，投入大，營(yíng)業(yè)預(yù)期比較大，恢復(fù)經(jīng)營(yíng)所需時(shí)間較長(zhǎng)，但合同解除至實(shí)際搬遷，展碩慰商貿(mào)公司已經(jīng)獲得了9個(gè)月的時(shí)間另行恢復(fù)生產(chǎn)，故二審法院判決廖祖興將獲得的6個(gè)月的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)172963.3元全部支付給展碩慰商貿(mào)公司，作為恢復(fù)生產(chǎn)的費(fèi)用是合理和公平的。
長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院（2020）湘01民終3307號(hào)《民事判決書(shū)》：
關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失、裝修裝飾補(bǔ)償、設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備搬遷費(fèi)、搬遷費(fèi)等問(wèn)題。停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)系對(duì)有合法營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)執(zhí)照的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者的補(bǔ)償。本案涉案房屋被征拆之前，一直由高地公司等實(shí)際租賃使用，故所產(chǎn)生的停產(chǎn)停業(yè)損失、裝修裝飾補(bǔ)償、設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備搬遷費(fèi)、搬遷費(fèi)等應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償給高地公司。本案中，一審判決依據(jù)實(shí)際情況，酌情確定高地公司的停產(chǎn)停業(yè)損失、裝修裝飾補(bǔ)償、設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)、設(shè)備搬遷費(fèi)、搬遷費(fèi)等費(fèi)用，并無(wú)不當(dāng)。
實(shí)務(wù)建議
1、在簽訂租賃合同時(shí)對(duì)拆遷補(bǔ)償條款進(jìn)行特別約定
民事行為尊重意思自治。如果承租方與出租方在簽訂合同時(shí)已將涉及拆遷的內(nèi)容在合同中進(jìn)行了約定，則應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意愿即按照合同約定來(lái)處理。
建議承租人在簽訂《房屋租賃合同》時(shí)對(duì)補(bǔ)償內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)約定。例如約定“在租賃期內(nèi)，租賃房屋遇有商業(yè)拆遷或市政拆遷時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)從所得或應(yīng)得補(bǔ)償款中對(duì)承租人進(jìn)行補(bǔ)償。有關(guān)停產(chǎn)停業(yè)損失、設(shè)備搬遷費(fèi)用、人員安置費(fèi)、承租方出資所為之添附等內(nèi)容的補(bǔ)償歸承租方所有”，同時(shí)還可以對(duì)出租人拒不支付補(bǔ)償?shù)男袨槎ㄒ韵鄳?yīng)違約責(zé)任。
2、在租賃法律關(guān)系項(xiàng)下，承租人可主張因租賃合同不能履行造成的損失賠償
通過(guò)前述案例我們可以發(fā)現(xiàn)，在行政拆遷過(guò)程中，存在兩個(gè)不同的法律關(guān)系，一方面是拆遷人與被拆遷人之間行政合同關(guān)系，另一方面是被拆遷人（出租人）與承租人之間租賃關(guān)系，在拆遷過(guò)程中，承租人應(yīng)固定拆遷造成的損失，便于向出租人主張違約賠償責(zé)任。
作者介紹：
佟彤律師
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