方贊 律師
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房地產(chǎn)市場（尤其是住宅地產(chǎn)）經(jīng)歷了一路的紅紅火火以后，近幾年隨著可開發(fā)土地的變少，開發(fā)模式悄然發(fā)生了一些變化。
以前更多是一家房企單獨開發(fā)，現(xiàn)在我們會發(fā)現(xiàn)越來越多的合作開發(fā)模式出現(xiàn)。
有合作必然會有合作上的摩擦，為了盡可能減少摩擦，在合作之前必須進行詳盡的盡職調(diào)查，對合作標(biāo)的了解得越深入越詳細，才能越全面地設(shè)置相關(guān)安全制度，以保障項目合作能互利共贏開展。
一、目標(biāo)公司的調(diào)查重點
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條的規(guī)定，要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上。實踐中的房地產(chǎn)合作項目基本都是在這個節(jié)點之前發(fā)生，因此房地產(chǎn)合作項目基本都是以非資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式進行。這種合作模式就必然涉及到目標(biāo)公司，故需要對目標(biāo)公司著重調(diào)查。
1、目標(biāo)公司的主體資格是否存在瑕疵。
如目標(biāo)公司是否存在行政處罰甚至刑事處罰等情形，目前公司存在前述情形的，可能會影響目標(biāo)公司的民事行為能力。
2、目標(biāo)公司的股權(quán)比例是否有特殊要求。
在實踐中我們會發(fā)現(xiàn)，有些土地出讓文件中會對目標(biāo)公司的股權(quán)比例設(shè)置一定的要求，即相當(dāng)于當(dāng)?shù)卣Ｍ谝欢ǔ潭壬湘i定當(dāng)時競得土地的企業(yè)以避免“炒地皮”現(xiàn)象發(fā)生。一旦有這樣的要求，就會對合作方式產(chǎn)生巨大影響。
3、目標(biāo)公司的治理結(jié)構(gòu)是否有特殊規(guī)定。
合作的最終展開必須落實到目標(biāo)公司的治理結(jié)構(gòu)上，只有在目標(biāo)公司治理結(jié)構(gòu)上能行使權(quán)利才算真正參與項目合作，否則更多的僅是一種財務(wù)投資。有些多方操盤的項目中，可能會在治理結(jié)構(gòu)中設(shè)置一票否決權(quán)、一致行動人協(xié)議等特殊規(guī)定。
4、項目公司的重大合同及資產(chǎn)是否有潛在風(fēng)險。
合作的最終營利是通過項目公司分紅獲得，如果項目公司的重大合同或資產(chǎn)存在潛在風(fēng)險的，一方面會對交易估值產(chǎn)生影響，另一方面也會影響項目公司后續(xù)的盈利能力。
5、項目公司是否存在司法風(fēng)險。
如項目公司是否有被訴案件、是否有被執(zhí)行案件、是否有被行政處罰調(diào)查等案件，這些司法風(fēng)險有可能會導(dǎo)致交易無法進行。
二、目標(biāo)股權(quán)的調(diào)查重點
如前第一部分所述，現(xiàn)在的房地產(chǎn)項目合作主要都是股權(quán)合作，目標(biāo)股權(quán)是形式上的交易標(biāo)的，因此需要從如下方面調(diào)查目標(biāo)股權(quán)的可交易性。
1、目標(biāo)股權(quán)的持有主體是否真實。
實踐中存在大量的股權(quán)代持情形，如果交易的目標(biāo)股權(quán)系代持股權(quán)，則不僅要跟代持人辦理相關(guān)手續(xù)，更重要的是要跟真正權(quán)利人達成交易協(xié)議。
2、目標(biāo)股權(quán)的出資是否到位。
股東于公司而言最為重要的義務(wù)即為履行出資義務(wù)，如果目標(biāo)股權(quán)尚未實際出資的，則受讓方應(yīng)當(dāng)履行該出資義務(wù)。該問題會影響到交易對價。
3、目標(biāo)股權(quán)是否存在轉(zhuǎn)讓的限制。
此處的可能限制會比較多，如有限責(zé)任公司的優(yōu)先購買權(quán)限制，目標(biāo)股權(quán)在交易時應(yīng)當(dāng)先行征得其他股東的同意，且其他股東有優(yōu)先購買權(quán)；如目標(biāo)股權(quán)的質(zhì)押和查封等限制，在該等限制未滌除之前，目標(biāo)股權(quán)將無法進行交易。
4、目標(biāo)股權(quán)所對應(yīng)的治理權(quán)重是否有特殊性。
如無特殊約定，應(yīng)當(dāng)是同股同權(quán)，即相同的股權(quán)比例在目標(biāo)公司中對應(yīng)的治理權(quán)重應(yīng)當(dāng)相同，但是目標(biāo)公司章程可以作出特別約定，同股不同權(quán)。
三、目標(biāo)房地產(chǎn)的調(diào)查重點
房地產(chǎn)項目的合作，不論何種合作模式，最終的落腳點都是回歸到房地產(chǎn)本身。因此房地產(chǎn)項目合作的法律盡調(diào)的重中之重也在于目標(biāo)房地產(chǎn)本身。
1、目標(biāo)土地的取得是否合法。
近些年房地產(chǎn)項目的土地均是通過招拍掛出讓，且根據(jù)原國土資源部的要求，基本實現(xiàn)了凈地出讓，因此目標(biāo)土地的取得基本沒有問題。但是早十幾二十年的樣子，很多土地出讓在程序上是有瑕疵的，這可能會為將來的開發(fā)埋下“炸彈”。
2、土地出讓金是否繳納。
土地出讓金的繳納跟交易的資金計劃直接掛鉤，但更重要的是對《土地出讓合同》履行的影響，如果未按時繳納土地出讓金，會產(chǎn)生逾期繳納的違約金，更嚴(yán)重的還可能會導(dǎo)致《土地出讓合同》被解約。
3、目標(biāo)土地是否有閑置風(fēng)險。
根據(jù)《閑置土地處置辦法》的規(guī)定，土地閑置超過一年不到兩年，收繳土地出讓金 20%的土地閑置費，超過兩年的可以無償收回土地，這個后果是無法承受的。因此要調(diào)查土地交付情況、土地目前現(xiàn)狀、土地閑置的具體原因等等。
4、目標(biāo)土地的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)情況。
如土地的容積率、綠化率、建筑面積、建筑高度、建筑密度等經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)關(guān)系房地產(chǎn)項目的定位和品質(zhì)，需要作詳細了解。
5、目標(biāo)項目的證照是否齊全。
房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中應(yīng)辦許可事項很多，常見的如發(fā)改立項批復(fù)、環(huán)評批復(fù)、規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可等，不常見的還有水土保持方案編制等，根據(jù)項目實際情況盤點所需的證照辦理情況。
6、目標(biāo)土地上設(shè)置的特定限制。
這種限制更多出現(xiàn)在土地出讓文件中，比如不得分割銷售、需要配件相關(guān)配套、一定年限內(nèi)自持等。
良翰
良翰律師事務(wù)所，于2008年1月8日成立，在中國最具活力的 上海 虹橋商務(wù)區(qū)和中新合作 蘇州 工業(yè)園區(qū)設(shè)立辦公室，致力于在房地產(chǎn)和建設(shè)領(lǐng)域成為客戶首選的法律服務(wù)伙伴，為客戶提供更好的解決方案。
他們在房地產(chǎn)領(lǐng)域和建設(shè)工程領(lǐng)域有著多年豐富從業(yè)經(jīng)驗，在股權(quán)和稅務(wù)專業(yè)建樹頗豐，就復(fù)雜的合同條款，以及公司運營出現(xiàn)的重大技術(shù)和商業(yè)糾紛提供咨詢和解決方案。
他們還把目光投向企業(yè)家的傳承，致力于打造從企業(yè)的全生命周期到企業(yè)家的全生命周期的全方位法律服務(wù)。
良翰律師事務(wù)所訴訟小組的律師有著多年從事訴訟、仲裁的實戰(zhàn)經(jīng)驗，代表國內(nèi)外多家企業(yè)就房地產(chǎn)和建設(shè)工程領(lǐng)域的復(fù)雜爭議，參與在中國不同層級法院和仲裁機構(gòu)的爭議解決，他們善于運用訴訟可視化和項目管理的工作理念，熟練運用法律科技，有著出色的庭審表達能力和談判能力，被客戶譽為“優(yōu)秀的商業(yè)訴訟律師團隊”。
方贊 律師
良翰律師事務(wù)所房地產(chǎn)組合伙人，主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域為房地產(chǎn)領(lǐng)域以及政府法律服務(wù)。
方贊律師為多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如萬科、華潤、中鐵建等大型房企的開發(fā)和訴訟業(yè)務(wù)，外資企業(yè)、政府采購與招投標(biāo)代理機構(gòu)提供日常的勞動人事管理、經(jīng)營銷售、公司股權(quán)等咨詢和專項服務(wù)。方律師也參與累計十余部法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的后評估工作。
