文/張月
近年來因物業(yè)糾紛產(chǎn)生的投訴逐年上升，業(yè)主和物業(yè)之間矛盾重重，到底有哪些關鍵性的矛盾呢？
物業(yè)費是最大問題
“收費難”成了各物業(yè)公司最頭疼的問題。“對服務不滿意”是大部分業(yè)主不愿交費的原因。而部分業(yè)主是抱著僥幸心理，覺得“反正不是我一家沒交?！?/p>
實際上，物業(yè)管理目前并不是一個成熟的行業(yè)。各物業(yè)公司之間存在差距，內(nèi)部管理上也有很多問題。而物業(yè)本身的管理確實是存在難度的，這一行業(yè)的服務性強，從業(yè)人員很多學歷水平低，流動性強，心情、態(tài)度等服務因素可變性大，導致了部分物業(yè)公司管理不善，問題頻出。
而“收費難”問題，無論是公開透明還是接受監(jiān)督，都有一個成本問題，交流需要成本，更正問題也需要成本。但是，這些應該都是必要的成本，因為只有共贏才能獲取長遠利益。目前一些業(yè)主和物業(yè)的糾紛，大多是只爭奪眼前利益的結(jié)果。
車位問題
近兩年有關小區(qū)車位“只售不租”等問題的投訴時有發(fā)生，有的物業(yè)向業(yè)主“強租”車位，業(yè)主需簽訂租期20年的合同，一次性就交12萬元租金，幾乎與售價相當。相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計，真正在小區(qū)購買停車位的車主只占20.7%，租小區(qū)車位停車的占46.1%。車位“只售不租”的問題因此格外凸顯。
據(jù)悉，最初開放商賣房時，不少小區(qū)對外宣傳都是停車位“可租可售”，以此吸引買房者，等業(yè)主入住之后，就變成了“只售不租”，不買就不能停車。
就此類問題，法律界人士認為，地上車位屬于小區(qū)內(nèi)的公共產(chǎn)權，開發(fā)商和物業(yè)無權買賣。地下車位的銷售屬于開發(fā)商的自主市場行為。目前，還沒有出臺有關車位銷售價格的相關規(guī)定。
物業(yè)服務的時效性
當業(yè)主的住宅出現(xiàn)質(zhì)量問題時，物業(yè)遲遲不予解決是讓業(yè)主較為不滿的一點。調(diào)查顯示，在不少小區(qū)都存在這樣的現(xiàn)象，個別業(yè)主借對物業(yè)的服務不滿意，不交或者拖欠物業(yè)費。對此，專家表示，不建議業(yè)主采取這樣的做法。因為《物業(yè)管理條例》中規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中要履行“按時交納物業(yè)服務費用”的義務。若對物業(yè)服務不滿意，業(yè)主可保留相關證據(jù)，向業(yè)主委員會反映，甚至是提起法律訴訟。同樣，如果物業(yè)認為業(yè)主做法不妥，也應該通過法律途徑解決。
廣告收益該歸誰
近年來，關于小區(qū)共建面積廣告和租賃收入的話題逐漸引起廣大業(yè)主的注意。有不少住宅小區(qū)的公告欄、電梯間、甚至走廊都充滿了各種各樣的廣告，物業(yè)因此每年都會有一筆不菲的廣告收入，但對小區(qū)廣告收入關心過的業(yè)主少之又少。
物業(yè)公司有沒有權利在小區(qū)內(nèi)做廣告？收入應該怎么處理？對此，法律界人士認為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備從事廣告、租賃等經(jīng)營行為的，應當經(jīng)相關業(yè)主、業(yè)主大會同意，并征求物業(yè)服務企業(yè)意見后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。所得收益屬于全體業(yè)主共有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
違規(guī)裝修惹爭議
近年來，隨著城市化進程的加快，越來越多的小區(qū)建成投用，有關房子違規(guī)裝修的話題也成為了熱點。而面對各種違規(guī)裝修，小區(qū)物業(yè)表示“沒有執(zhí)法權，自己很難辦?！倍鴺I(yè)主則表示，“我們交了物業(yè)費，遇到問題找物業(yè)解決理所應當?！痹谶@里，物業(yè)公司也表示如果發(fā)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主違規(guī)裝修，物業(yè)人員及時介入調(diào)解，并要求整改，問題一般都能解決。但是，如果遇到拒不配合的業(yè)主，物業(yè)公司能做的也只是向相關主管部門反饋。
對于戶型內(nèi)的陽臺、設備平臺、露臺等開發(fā)商贈送的面積，業(yè)主卻將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方的，也屬于物管規(guī)定的禁止范圍之列。
遺留房屋問題多
許多小區(qū)內(nèi)配套設施未能按樓書或其他資料的項目、標準、檔次設置，并缺少驗收環(huán)節(jié)，造成小區(qū)內(nèi)配套設施不全，也變成了損害業(yè)主利益的陷阱。而房地產(chǎn)商遺留的房屋質(zhì)量問題，也造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生矛盾，案件大約占物業(yè)糾紛案件的10%至15%。
據(jù)悉，這類問題主要表現(xiàn)在：房屋工程質(zhì)量在使用過程中不能令業(yè)主滿意，諸如房屋存在地面裂紋、煙道不暢、樓頂或衛(wèi)生間滲水等問題，而開發(fā)商又怠于履行維修義務，對其應負的維修責任采取一等、二拖、三推的態(tài)度，保修期一過就“甩包袱”。這樣，業(yè)主在不能有效處理與開發(fā)企業(yè)之間糾紛時，將怨氣撒到物業(yè)公司身上，以拒交物業(yè)費的方式維權。
一般的商品房買賣合同都有房屋質(zhì)保期限，但在交房后，業(yè)主不容易找到開發(fā)商，而物業(yè)公司時刻在與業(yè)主打交道。所以，由物業(yè)公司來解決業(yè)主房屋維修方面的問題，最方便也最經(jīng)濟。不過，物業(yè)公司在管理交接之時要和開發(fā)商簽訂代為維修房屋的合同。
大修基金難申請
有業(yè)主反映，自己交的房屋大修基金很可能被挪用了。之前，有關大修基金的收取、使用和管理在一定程度上存在混亂，不少都是領鑰匙時物業(yè)或開發(fā)商代收。有業(yè)主表示，從入住開始繳存維修基金，主管部門從未公開公示過維修基金交存管理情況。業(yè)主擔心物業(yè)方“侵吞”，物業(yè)抱怨吃力不討好。
事實上，建立維修基金是完善房屋共用部位維修的保障機制。業(yè)主都應當按照國家規(guī)定繳納專項維修資金。維修基金專項用于保修期滿后住宅共用部位、共用設備和物業(yè)管理區(qū)域公共設施的維修、更新、改造。相關條例規(guī)定，續(xù)籌和使用專項維修基金的事務由業(yè)主大會決定。建設單位、物業(yè)服務企業(yè)不得代收房屋專項維修資金。而是業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前，將這筆資金足額存入房屋專項維修資金專戶。
鄰里糾紛問題
據(jù)了解，物業(yè)一般對小區(qū)業(yè)主們的鄰里糾紛采取漠視的態(tài)度，這種現(xiàn)象大約占物業(yè)與業(yè)主糾紛案件的5%左右。比如有業(yè)主改造自家陽臺卻影響鄰居家的生活，如果物業(yè)公司坐視不理就容易激化矛盾。還有的是因為樓上業(yè)主的管道漏水導致其裝修、家具受損，他們認為物業(yè)公司應該負責維修，或樓上業(yè)主不維修就將責任轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司。
實際上，物業(yè)對于裝修造成的鄰里糾紛可以調(diào)解，但沒有執(zhí)行的職責。物業(yè)與業(yè)主存在一個服務合同關系，地位平等。不過，物業(yè)公司還是要主動與業(yè)主進行良性溝通，講道理、改進工作方式，或是協(xié)助業(yè)主解決問題。除一些極端特例的業(yè)主外，盡量不要直接采取訴訟方式解決，否則會使矛盾迅速升級。其實，當有矛盾發(fā)生時，雙方都需要冷靜一下，坐下來好好調(diào)解，找出解決問題的方法。
原標題:物業(yè)與業(yè)主別成“水與火”
來源：今晚經(jīng)濟周報、zgwygldyh
