上期為大家分享了“物業(yè)管理知識100問”的上篇部分，本期將為大家分享下篇部分。
1、如果有業(yè)主不繳物管費，他（她）侵犯哪些權(quán)力人？哪些人（包括法人）可以追償？
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
他（她）侵犯以下權(quán)力人：開放商、業(yè)主大會、物業(yè)公司。
首先業(yè)主作為小區(qū)公共財產(chǎn)的全體共有人，應(yīng)盡到共有人分擔(dān)義務(wù)的責(zé)任，開發(fā)商和物業(yè)公司簽定的《前期物業(yè)服務(wù)合同》是作為小區(qū)公共財產(chǎn)的全體共有人的法律上的委托人。如果有業(yè)主拒絕分?jǐn)倯?yīng)由其分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理費，開發(fā)商根據(jù)《民法通則》第七十八條規(guī)定的共有權(quán)人的權(quán)力和義務(wù)，有權(quán)對該業(yè)主提起訴訟。同時，面對拒絕交納物業(yè)管理費的業(yè)主，同樣業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的《物業(yè)服務(wù)合同》是作為小區(qū)公共財產(chǎn)的全體共有人的法律上的委托人。業(yè)主委員會根據(jù)《民法通則》的這條規(guī)定，也有權(quán)對該業(yè)主提起訴訟。開發(fā)商或業(yè)主委員會對業(yè)主提起訴訟是根據(jù)法律的規(guī)定。物業(yè)公司對欠費業(yè)主提起訴訟是根據(jù)“合同”。
2、何為維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共秩序？如何維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共秩序？
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
一般而言，公共秩序包括：小區(qū)大門崗管理，進(jìn)出人員物資盤查，小區(qū)巡邏，防火防盜防洪工作和措施，小區(qū)車輛管理、制止惡性事件發(fā)生，協(xié)調(diào)居民間的矛盾等等。
從大的原則而言，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共秩序是這樣做的安全防范工作。采取應(yīng)急措施，向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。具體而言，是實施監(jiān)管，檢查發(fā)現(xiàn)安全隱患，排除安全隱患，警示、告知、制止、報警、協(xié)助處理...
3、如果業(yè)主家里被盜，有權(quán)要物業(yè)公司賠償嗎？
按照《物業(yè)管理條例》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此、即便業(yè)主家被盜，也要分清物業(yè)公司是否未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，如果沒有，那么，她就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
4、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)如發(fā)生惡性事件怎么辦？誰該負(fù)責(zé)？
發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
對惡性事件應(yīng)負(fù)責(zé)任的當(dāng)然是肇事者，至于物業(yè)公司是否負(fù)有其他責(zé)任，要看物業(yè)公司是否未能履行了物業(yè)服務(wù)合同的約定。
5、小區(qū)該不該設(shè)臵停車場？如何設(shè)臵停車場？
有條件的小區(qū)應(yīng)按規(guī)劃設(shè)臵停車場，小區(qū)車輛原則上應(yīng)統(tǒng)一按規(guī)定停放，并盡可能停在停車場，如停車場不夠時，也應(yīng)有序停放，不能占用堵塞消防通道和擾民。
6、我是業(yè)主，我的車想停哪里就停哪里，對嗎？
這樣做是不對的，因為物業(yè)區(qū)域內(nèi)的車輛管理是要遵從車輛管理規(guī)定的，更為重要的是，所有車輛停放，決不能堵塞消防通道，也不能擾民。
7、我停放小區(qū)內(nèi)(非停車場內(nèi))的車輛被損傷或被盜，物業(yè)公司該賠嗎？
就一般而言，物業(yè)公司不該賠償！
因為分清物業(yè)公司是否未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定是關(guān)鍵，當(dāng)然這里首先要看物業(yè)服務(wù)合同里是否有此約定也是很重要的。
如果停放到了停車場且交納了停車費就不一樣了，因為已經(jīng)與物業(yè)公司形成保管合同關(guān)系，這種情況下，物業(yè)公司是要負(fù)責(zé)的。按《合同法》第十九章 保管合同第三百七十四條 保管期間，因保管人保管不善造成保管物毀損、滅失的，保管人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，但保管是無償?shù)?，保管人證明自己沒有重大過失的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
8、小區(qū)車輛管理規(guī)定由誰制定？對全體業(yè)主有約束力嗎？
小區(qū)車輛管理規(guī)定可以作為業(yè)主公約的一部份，也可以作為單列的管理規(guī)定，應(yīng)由業(yè)主大會依法制定。對全體業(yè)主均具有約束力。
9、小區(qū)可以不讓出租車進(jìn)入嗎？
如果小區(qū)車輛或者公共安全管理規(guī)定中有此約定，小區(qū)可以不讓出租車進(jìn)入。
10、物業(yè)保安可以盤問進(jìn)入小區(qū)的人員和車輛嗎？
如果小區(qū)車輛或者公共安全管理規(guī)定中有此約定，而且在物業(yè)服務(wù)合同中有此約定，小區(qū)保安人員依法行使合同權(quán)力，是能夠這樣做的。
11、物業(yè)保安可以不準(zhǔn)來源不明的貨物進(jìn)出小區(qū)嗎？
如果小區(qū)公共安全管理規(guī)定中有此約定，而且在物業(yè)服務(wù)合同中有此約定，小區(qū)保安人員依法行使合同權(quán)力，是能夠這樣做的。
12、物業(yè)保安可以不讓廢品收購者和攬活民工進(jìn)入小區(qū)嗎？
如果小區(qū)公共安全管理規(guī)定中有此約定，而且在物業(yè)服務(wù)合同中有此約定，小區(qū)保安人員依法行使合同權(quán)力，是能夠這樣做的。
13、業(yè)主可以改變屬于自己的物業(yè)用途嗎？
不能！ 這里分為1）、業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)；2）、業(yè)主與開放商簽訂的《商品房銷售合同》中對物業(yè)的性質(zhì)是有明確約定的，合同的任何一方均不能改變其使用性質(zhì)。3）、按照《城市規(guī)劃法》等相關(guān)法規(guī)，業(yè)主是不能改變物業(yè)用途的。
14、餐飲店油煙擾民問題，該找誰？物業(yè)公司該對此負(fù)責(zé)嗎？
餐飲店油煙擾民是個老大難問題，直接主管部門是環(huán)保部門、防疫部門和工商部門，因此遇到這類問題，該找這些部門。物業(yè)公司可以從中協(xié)調(diào)。
這也是我們國家城市發(fā)展水平還不高的問題，在大城市，一般對餐飲油煙排放都有強(qiáng)制性規(guī)定，要求商家配臵油煙凈化處理器，而象我們這種城市，目前還有一定的難處。
15、為什么一切理由消防第一？
按照《消防法》，一切影響消防安全的行為都是違法的，并將承擔(dān)由此造成的法律責(zé)任，對公共場所的消防設(shè)施，通道也有明確的規(guī)定，因此說，一切理由消防第一。
16、存在有安全隱患的區(qū)域，設(shè)臵安全告示牌有法律依據(jù)嗎？
存在有安全隱患的區(qū)域，設(shè)臵安全告示牌的法律依據(jù)是《民法通則》的告知責(zé)任，當(dāng)然，能夠整改的一定要整改。
17、居民可以在小區(qū)內(nèi)養(yǎng)寵物嗎？哪些寵物屬禁養(yǎng)范圍？如何管理你的寵物？
居民可以在小區(qū)內(nèi)養(yǎng)寵物，但必須合乎城市有關(guān)規(guī)定和小區(qū)管理規(guī)定，嚴(yán)禁飼養(yǎng)大型犬類和兇猛動物以及違反防疫檢疫規(guī)定的動物。小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)的小型寵物應(yīng)合理管理，不能影響小區(qū)內(nèi)衛(wèi)生和噪音擾民，外出時，應(yīng)牽養(yǎng)，并隨時清除產(chǎn)生的糞便。如因你飼養(yǎng)的寵物造成他人傷害的，根據(jù)《民法通則》第一百二十七條的規(guī)定，你將承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任和法律責(zé)任。
18、小區(qū)內(nèi)的公共衛(wèi)生環(huán)境如何界定?
主要分為公用區(qū)域和共用區(qū)域，通稱公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生。
公用區(qū)域主要有：道路、綠化帶、會所、公用廁所、物管用房等。 共用區(qū)域主要有：門廳、樓梯間、走廊通道等。 68、小區(qū)內(nèi)公共衛(wèi)生環(huán)境是否衛(wèi)生，有標(biāo)準(zhǔn)嗎？
小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生工作，主要包括清潔和保潔。是否衛(wèi)生，可以在物業(yè)服務(wù)合同中約定，也可參照行業(yè)規(guī)定。比如垃圾日產(chǎn)日清，拖掃樓道，抹樓梯扶手，目視范圍不能有明顯垃圾物，垃圾物停留時間不得超過2小時等，當(dāng)然，還包括垃圾清運等。
19、作為居民，你將對公共環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)承擔(dān)何等義務(wù)？
作為居民，你有維護(hù)公共環(huán)境衛(wèi)生的義務(wù)，也有制止破壞環(huán)境衛(wèi)生的人和事的權(quán)力。當(dāng)然，你也不能隨便拋棄垃圾物，更不能隨地吐痰等。
20、生態(tài)小區(qū)的綠化率是多少？綠化區(qū)域內(nèi)，是否非要栽種花草才算環(huán)境優(yōu)美？
生態(tài)小區(qū)的綠化率是指綠化率達(dá)到40%以上的小區(qū)。綠化區(qū)域內(nèi)，并非要栽種花草才算環(huán)境優(yōu)美。只要配臵得當(dāng)，無枯黃枝葉，凸露地坪，無大規(guī)模病蟲害等，均算合乎標(biāo)準(zhǔn)。
21、作為業(yè)主，如果損壞了綠化植物，該怎么辦？
綠化植物屬于小區(qū)業(yè)主共有，如果業(yè)主損壞了綠化植物，也就是損壞了公共財物，理應(yīng)當(dāng)恢復(fù)或者承擔(dān)賠償責(zé)任。
22、如何管理陽臺上的花草？你知道如果你的花盆掉下傷人，你將承擔(dān)責(zé)任嗎？
你在陽臺上養(yǎng)殖花草，要注意選擇小型灌木類花草，根系不能過于發(fā)達(dá)，要設(shè)托盤，以免澆花時影響他人。注意管理花盆，要有固定和防止被風(fēng)刮倒的措施，如果你的花盆掉下傷人，按照《民法通則》第一百二十六條的規(guī)定，你將承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任和法律責(zé)任。（懸掛物墜落和高空拋物也按此條處理）。
23、如果你要將戶口遷到居住地，你該如何辦？
如果你要將戶口遷到居住地，你首先要到居住地居委會去開具證明，到當(dāng)?shù)嘏沙鏊マk理落戶手續(xù)；然后到你原所在地去辦理遷移手續(xù)就可以了。
24、如何辦理你的黨團(tuán)組織關(guān)系到居住地？
如果你的黨團(tuán)組織關(guān)系要遷移到居住地，你只要在你原來關(guān)系所在地去辦理遷移手續(xù)就可以了。
25、如何辦理水、電、氣戶頭過戶？
因為開發(fā)商一般在售房時已經(jīng)統(tǒng)一辦理了水、電、氣戶頭，因此當(dāng)你成為業(yè)主以后，你還應(yīng)該辦理過戶手續(xù)，這項工作，開放商已委托物業(yè)公司辦理，那么，你應(yīng)該這樣辦理相關(guān)手續(xù)：
1）、填寫用戶變動申請表，2）、須將雙方身份證復(fù)印件（如屬于單位還需單位蓋章），3）、到運營商處完清費用，并由其簽章，4）、帶好過戶費到運營商處辦理過戶手續(xù)。
26、你可以到哪里去繳水、電、氣使用費？如何才能免去等候交費之苦？
你可以到銀行去繳水、電、氣使用費，為了免去等候交費之苦，你可以到銀行去辦里專用存戶，預(yù)存后，讓銀行代扣代繳。
27、如何安裝電話、寬帶和開啟閉路電視？如何交費？
如果你安裝電話、寬帶和開啟閉路電視，你將這樣做： 1）、提供身份證件（復(fù)印件），2）填寫簽訂使用協(xié)議，3)、交納必要的費用（有些項目是免初裝費的）。電話、寬帶使用費，你可以在銀行去交費；啟閉路電視使用費每月收費員都會在約定時間來統(tǒng)一收費。
28、你室內(nèi)供水系統(tǒng)壞了，該咋辦？室外供水系統(tǒng)該誰維護(hù)？
如果你室內(nèi)供水系統(tǒng)壞了，超過保修期和保修范圍的，你可以委托物業(yè)公司維修，你應(yīng)承擔(dān)維修費用。業(yè)主安裝的衛(wèi)生潔具，水篦等如引發(fā)滲漏，業(yè)主負(fù)責(zé)自行維修。室外供水系統(tǒng)由自來水公司維護(hù)。
29、如果發(fā)生室內(nèi)漏水等，該如何報修？
當(dāng)你發(fā)生室內(nèi)漏水等問題時，你應(yīng)向物業(yè)公司報修，并填寫報修單；物業(yè)公司將按維修服務(wù)承諾，及時查看，根據(jù)分析原因，確定是否屬于保修期范圍和內(nèi)容的問題，如果是，應(yīng)聯(lián)系相關(guān)責(zé)任單位維修；如果不是，應(yīng)該由造成損害的責(zé)任人維修，物業(yè)公司可以接受委托，但費用由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。
下列情況不屬保修范圍：
（一）因使用不當(dāng)或者第三方造成的質(zhì)量缺陷；
（二）不可抗力造成的質(zhì)量缺限；
（三）超過保修時限的。
30、你有對物業(yè)服務(wù)的意見或者建議，可以向誰提出？
你有對物業(yè)服務(wù)的意見或者建議，可以向業(yè)主委員會提出，也可以直接向物業(yè)公司提出。
31、物業(yè)管理費的交納方式是什么？
按照法律關(guān)系，在業(yè)主委員會成立之前，開發(fā)商應(yīng)該拿出其應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理費，業(yè)主應(yīng)向開發(fā)商交納應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理費。在業(yè)主委員會成立之后，業(yè)主和開發(fā)商都應(yīng)向業(yè)主委員會交納各自應(yīng)分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理費。但在實踐中，一般都是在物業(yè)服務(wù)合同中約定，由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和開發(fā)商收取物管費的形式。
32、業(yè)主委員會的活動經(jīng)費有誰承擔(dān)？
業(yè)主委員會的活動經(jīng)費應(yīng)有全體業(yè)主承擔(dān)，根據(jù)需要向業(yè)主籌措。
33、開發(fā)商或業(yè)主委員會對欠費業(yè)主提起訴訟法律依據(jù)是什么？
如果有業(yè)主拒絕分?jǐn)倯?yīng)由其分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理費，開發(fā)商根據(jù)《民法通則》第七十八條的規(guī)定，有權(quán)對該業(yè)主提起訴訟。同時，面對拒絕交納物業(yè)管理費的業(yè)主，業(yè)主委員會根據(jù)《民法通則》的這條規(guī)定，也有權(quán)對該業(yè)主提起訴訟。開發(fā)商或業(yè)主委員會對業(yè)主提起訴訟，只能根據(jù)法律的規(guī)定，而不是根據(jù)“合同”。
34、物管公司為何不能停水電催繳物業(yè)費？
小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對人應(yīng)當(dāng)是供水公司和供電公司。根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致原則，用水用電人有義務(wù)繳水費電費，而供水供電人有義務(wù)依約供水供電。也就是說，用水用電人享有要求供水供電的權(quán)利，而供水供電人則享有收取水費電費的權(quán)利。根據(jù)合同履行的抗辯原則，如果用水用電人不履行繳水費電費的義務(wù)，則供水供電人當(dāng)然享有拒絕供水供電的義務(wù)即停水停電的權(quán)利。享有停水停電之權(quán)利人為供水供電人。在合同法上，物業(yè)公司如果這樣做屬于涉他合同條款。依法理，這種條款一般應(yīng)經(jīng)得第三人即供水供電人同意。否則，即為無效。
35、物業(yè)公司為何公示物管費收費項目和物管費使用情況？
按照《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標(biāo)價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位臵，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
36、業(yè)主為什么不應(yīng)該把對開發(fā)商的矛盾遷怒于物業(yè)公司？
因為這是兩個不同的法律主體，和業(yè)主之間的法律關(guān)系也不一樣；業(yè)主與開發(fā)商之間是物業(yè)買受合同關(guān)系，和物業(yè)公司是《物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系》。主體不同，法律關(guān)系不同，當(dāng)然不能張冠李戴，找錯了對象。房屋質(zhì)量問題找開發(fā)商，物業(yè)公司可以協(xié)助；只有物業(yè)服務(wù)問題才該找物業(yè)公司。
37、社區(qū)文化所包含的內(nèi)容包括哪些內(nèi)容?
包括物業(yè)的建筑風(fēng)格、社區(qū)規(guī)劃、綠化、配套設(shè)施、地段、發(fā)展商的策劃、業(yè)主社會地位、物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)活動等等。
38、物業(yè)管理費收難的原因有哪些？
1）、業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際涵蓋。2）、對物業(yè)管理服務(wù)不滿意。 3）、工程質(zhì)量存在問題。4）、極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。
39、物業(yè)公司如何用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益？
根據(jù)《民法通則》、《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進(jìn)行必要的交流、溝通，對經(jīng)做工作仍無效的業(yè)主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護(hù)自身的尊嚴(yán)和合法權(quán)益。
40、物業(yè)管理是“消費”還是“投資”？
對于業(yè)主而言，難免產(chǎn)生這樣的疑問：物業(yè)管理既然是一種消費，那么我不想消費或減少消費，如何？你物業(yè)管理公司提供的是“五星級”的服務(wù)，我只需要“二星級”的服務(wù)，你的服務(wù)豈不是“強(qiáng)賣”？此外，由于物業(yè)管理是一種公共性的服務(wù)，所以就會有少數(shù)業(yè)主產(chǎn)生一些不正確的思想，如：我是想“消費”，但是不想“交費”，我想搭一個物業(yè)管理的“便車”，如何？
從物業(yè)管理產(chǎn)生的效果來看，實施物業(yè)管理一方面可為業(yè)主提供一個優(yōu)美、舒適、安全的生活和工作環(huán)境，滿足業(yè)主對物業(yè)管理日常的消費需求；另一方面，實施物業(yè)管理可維持物業(yè)的完好性，延長物業(yè)的使用壽命，且在一定程度上可促使物業(yè)得到保值和增值，即使在市道不好的條件下，對物業(yè)的價值也起一定的支撐作用。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析，前者是一種消費行為，后者是一種投資行為。
41、什么是住宅小區(qū)管理？
是指對住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護(hù)、修繕及整治。
42、什么是專項維修資金？
是指商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的資金。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修基金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。因房屋拆遷或其他原因造成住房滅失的，維修資金代管單位應(yīng)業(yè)主委員會的活動經(jīng)費應(yīng)有全體業(yè)主承擔(dān)，根據(jù)需要向業(yè)主籌措。
43、什么是共用部位？
是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
44、什么是共用設(shè)備設(shè)施？
是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
45、什么叫特約服務(wù)？
是指物業(yè)管理單位為居住小區(qū)內(nèi)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供的超過《物業(yè)服務(wù)合同》約定的服務(wù)，如接送小孩、小區(qū)開設(shè)的專車、為住戶打掃室內(nèi)衛(wèi)生等服務(wù)。
46、物業(yè)管理只是物業(yè)管理公司所從事的管理活動嗎？
物業(yè)管理什么？想必多數(shù)人會是上面的肯定答案，但這種答案卻是錯誤的。實際上，物業(yè)管理概念之主要意義和本質(zhì)就是業(yè)主自治管理，只有實現(xiàn)真正的業(yè)主自治，實行了專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理才是全面的、科學(xué)的。
47、物業(yè)公司為什么不可能擁有行政執(zhí)法權(quán)？
物業(yè)管理企業(yè)的管理活動，就是服務(wù)行業(yè)的中服務(wù)行為。雖然物業(yè)公司在物業(yè)管理實踐中，代行了市政管理的部分職能，但是物業(yè)管理企業(yè)不是政府，物業(yè)管理企業(yè)不可能擁有行政執(zhí)法權(quán)。
48、物業(yè)管理中有著哪些法律主客體？
物業(yè)管理中的法律主客體有：開發(fā)商、房屋產(chǎn)權(quán)所有人（業(yè)主）、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、物業(yè)使用人、其他相關(guān)機(jī)構(gòu)（社區(qū)委員會、燃?xì)夤?、自來水公司、電力部門，電信運營商，閉路電視管理部門，建筑維修部門、派出所、政府職能管理部門等）。
49、主要適用物業(yè)管理的法律法規(guī)有那些？
《民法通則》，《合同法》，《建筑法》，《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》，《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，《物業(yè)管理條例》，《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，《維修基金管理規(guī)定》，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等等...
50、為何適用法律要規(guī)定開始執(zhí)行期？遇到新舊法律法規(guī)條文不統(tǒng)一時如何辦？
任何法律法規(guī)都有要規(guī)定開始執(zhí)行期，以便界定適用法律事件的適用時間范圍。如果遇到新舊法律法規(guī)條文不統(tǒng)一時，一般做法是分段處理，從新法律法規(guī)開始執(zhí)行期進(jìn)行分段，比如新的《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》是2000年6月30日開始執(zhí)行的，那么，其所規(guī)定的質(zhì)量保修期就應(yīng)按2000年6月30日進(jìn)行分段，之前的執(zhí)行原來的規(guī)定，之后的執(zhí)行新規(guī)定。
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