2019年春天剛剛過去，作為歷年灣區(qū)房地產(chǎn)市場最最火熱的季節(jié)，今年的市場顯得比去年冷清不少。來自美國CNBC新聞報(bào)道：舊金山灣區(qū)房價(jià)7年來第一次下跌！從2018年中期開始，舊金山灣區(qū)房屋銷售放緩，庫存增加，一定程度上從賣家市場轉(zhuǎn)入買家市場。
那么
如何看待現(xiàn)在的市場狀態(tài)？
近期灣區(qū)地產(chǎn)可能的發(fā)展趨勢是什么？
買家到底買還是不買？
賣家到底售賣還是出租？
今天，城市君邀請(qǐng)了灣區(qū)資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)-來自Sereno Group的Vicky Wang，來談?wù)劥蠹易铌P(guān)心的那些問題。
Vicky Wang 介紹
Vicky就職于舊金山灣區(qū)硅谷著名的Sereno Group專業(yè)地產(chǎn)公司，自2015年來，一直位列全美1%頂尖房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。Vicky不僅僅是一名資深地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，她同時(shí)還擁有建筑和室內(nèi)設(shè)計(jì)背景。Vicky15年以上的中美房地產(chǎn)銷售經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房屋的建設(shè)與估價(jià)、居住文化、競爭市場以及投資與回報(bào)有深入的研究與獨(dú)到的見解。
灣區(qū)房產(chǎn)5大關(guān)鍵問題
問題一：
自2018年秋天起，大家都明顯感覺到灣區(qū)房地產(chǎn)市場開始疲軟了。到今年春天，市場看起來沒有發(fā)生明顯的變化，那么大家很關(guān)注的一個(gè)問題就是：房價(jià)是否還會(huì)繼續(xù)往下？
Vicky:
對(duì)于今年春天的市場，我所聽到的大家的感受比較集中在房源還不少，房子在市場上待的時(shí)間還挺長，市場還會(huì)跌吧等等。但從實(shí)際操作和數(shù)據(jù)分析兩方面來說，今年的房地產(chǎn)市場不能簡單的歸結(jié)為下跌，通過近距離觀察市場與直接參與多個(gè)交易，我更傾向把今年的市場定位于理性回歸。
簡單從數(shù)據(jù)上看，2019年與2018年同比市場下跌，如下圖Santa Clara County和San Mateo County今年1-4月與去年1-4月獨(dú)立屋售價(jià)中位數(shù)比較。
(Santa Clara County獨(dú)立屋售價(jià)中位數(shù)）
(San Mateo County獨(dú)立屋售價(jià)中位數(shù)）
其他各項(xiàng)數(shù)據(jù)也是對(duì)這種情況的支持，如下獨(dú)立屋供應(yīng)各項(xiàng)指標(biāo)分析。
同樣可以看到，進(jìn)入2019年以來，市場不斷調(diào)整，整體成緩慢回暖趨勢。其實(shí)，我們把2019年的數(shù)據(jù)同比2017年的數(shù)據(jù)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，今年的房價(jià)整體依然高于2017年同期，與其說市場的下行，不如說市場一定程度上在修正2018年春季過熱的局面，既然是修正，達(dá)到合理程度就會(huì)停止。
(Santa Clara County獨(dú)立屋售價(jià)中位數(shù)）
(San Mateo County獨(dú)立屋售價(jià)中位數(shù)）
問題二：
之前你談到2019年的房價(jià)其實(shí)是在修正2018年春季過熱的局面，其實(shí)大家也并沒有明顯感覺到這樣的現(xiàn)象。那為什么會(huì)說2018年春季房地產(chǎn)市場過熱呢？
Vicky：
自2011年以來，灣區(qū)房地產(chǎn)復(fù)蘇，除了偶有小幅波動(dòng)，房價(jià)一路高歌上漲?？萍脊镜呐d旺，灣區(qū)交通情況的惡化，低利率的刺激多種因素作用下，加劇了買家的緊迫感，部分買家放松了對(duì)市場的深入分析與警惕性，在沒有更明確有利的經(jīng)濟(jì)環(huán)境支撐下，傾盡自己的儲(chǔ)蓄和貸款力量購置物業(yè)。這樣的心態(tài)其實(shí)很難普及到整個(gè)市場范圍，大部分潛在購房者在綜合評(píng)量消費(fèi)與貸款能力后，就會(huì)暫時(shí)放棄入市。
另一方面，過熱還體現(xiàn)在無論什么樣的房屋都能被快速高價(jià)售出。房屋不僅具有投資價(jià)值，最首要的還是具有使用功能，涵蓋非常多的細(xì)節(jié)，除了房屋本身，還有比如經(jīng)常提到的Location(位置)，Community（社區(qū)），School districts(學(xué)區(qū))等等。在2018年春季，市場環(huán)境壓迫了許多買家的理性思考，很多具有硬傷的房屋，比如靠近高速大路、社區(qū)環(huán)境差和地塊房屋條件潛力差的房屋也被高價(jià)售出。到了2018下半年，相對(duì)理性的買家開始對(duì)這樣的房子說不！2019年春天，這樣的房子大部分滯留市場，是市場存量居高的因素之一。
問題三：
那除了對(duì)2018年春季市場的修正，大家也很想知道是否還有別的因素支撐現(xiàn)在市場的相對(duì)平穩(wěn)呢？
Vicky：
據(jù)我觀察，進(jìn)入2019年，買賣雙方已經(jīng)開始不斷適應(yīng)市場的調(diào)整，供需逐步趨向平衡。從我溝通買家的情況看，大部分買家是有真實(shí)具體的購房需求，并且有較為充足的預(yù)算。買家的猶豫不決更多體現(xiàn)在對(duì)房屋不滿意或者擔(dān)心市場繼續(xù)下行。這種猶豫不決往往是短期的，在持續(xù)的看房和出合同的過程中，買家充分認(rèn)識(shí)了對(duì)房屋的需求并建立了對(duì)市場的認(rèn)知，就會(huì)在合理價(jià)格基礎(chǔ)上出手滿意的房屋。所以，我們最近經(jīng)?？匆娨恍┓课輳囊婚_始的高價(jià)無人問津，到降價(jià)后迅速Pending。
同時(shí)賣家的心態(tài)也作用于市場。去年下半年，許多賣家還沉浸在上半年的售價(jià)喜悅中，對(duì)售價(jià)的心理預(yù)期居高不下，到今年春天，部分賣家又開始恐慌市場會(huì)一路下行急于拋售。但總體來說，由于現(xiàn)有賣家持有房屋物業(yè)稅(Propertytax)普遍偏低，又吸取上一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)的教訓(xùn)(房地產(chǎn)市場在2012年回暖以后，迅速超過了2007年的高點(diǎn))，開始觀望和惜售。最近市場上常?？梢娰u家不接受低價(jià)的Offer，寧可暫時(shí)下市。長期以往，最終供需平衡會(huì)促進(jìn)市場平穩(wěn)。
其他的因素，比如持續(xù)較低的貸款利率，創(chuàng)業(yè)公司的IPO，知名科技公司的發(fā)展和不斷擴(kuò)張都對(duì)市場平穩(wěn)具有支持作用。我常常說，其實(shí)每個(gè)人都是房地產(chǎn)市場決策者和參與者，就業(yè)市場，薪資水平，股票市場和行業(yè)前景，才是本地市場的決定因素。
問題四：
通過這一輪漲跌，有什么買賣房的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)可以和大家總結(jié)一下？
Vicky：
這一輪市場波動(dòng)，確實(shí)有很大的總結(jié)意義。首先，對(duì)大部分買家來說，特別是自住房買家，在灣區(qū)房屋的功能性的重要程度應(yīng)該高于投資性；或者說，房屋的功能性決定了潛在投資價(jià)值。我們可以簡單看看2018年的大熱門地區(qū)Sunnyvale和Santa Clara, 與Mountain View和Los Altos的比對(duì)。不難發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)好區(qū)——學(xué)區(qū)與交通兼顧的區(qū)域——價(jià)格波動(dòng)幅度更小。
（Santa Clara房價(jià)變化）
（Sunnyvale房價(jià)變化）
（Los Altos房價(jià)變化）
（Mountain View房價(jià)變化）
就我個(gè)人參與的案例來說，好位置好學(xué)區(qū)沒有硬傷的好房子依然有多個(gè)Offer競爭，和搶房時(shí)期一樣，往往有二次競價(jià)，一周Pending，售價(jià)居高不下。形成鮮明對(duì)比的是，一些有明顯短板的房子即使降價(jià)，也無人問津。
我常常提醒買家，買房就要買好房子！第一要是市場意義上的好房屋，也就是大家都認(rèn)可居住舒適，符合大部分人需求的物業(yè)；然后要適合自己的房屋。作為人生中一項(xiàng)重大的投入，不僅僅升值是一種回報(bào)，每天居住的價(jià)值更值得關(guān)注。市場難免有起伏，但像位于良好社區(qū)、擁有四個(gè)房間、交通壓力較小、學(xué)區(qū)不錯(cuò)的房子，能夠讓買家全家較長時(shí)間居住并使用其他配套的好物業(yè)，受到市場變化的壓力一定會(huì)小很多。
而對(duì)賣家來說，如果房子各方面條件好，毋庸置疑會(huì)預(yù)先占據(jù)優(yōu)勢。當(dāng)然有一些人為因素也會(huì)幫助賣家調(diào)整，比如考慮到買家裝修不易，條件好可以馬上入住的房屋就會(huì)更受青睞。需要提醒的一點(diǎn)是，房屋的價(jià)值受周邊同類型物業(yè)影響，賣家在考慮整修房屋出售的時(shí)候一定要充分考慮社區(qū)整體性同質(zhì)性，衡量投入與產(chǎn)出。就譬如在一個(gè)類比物業(yè)均在100萬左右的區(qū)域，投入20萬甚至更高來裝修或擴(kuò)建，希望實(shí)現(xiàn)150萬的售價(jià)是不太現(xiàn)實(shí)的。
問題五：
既然Vicky反復(fù)強(qiáng)調(diào)好房子，是否可以和大家分享一下一些看房的要點(diǎn)？作為買家和賣家有什么需要注意的地方嗎？
Vicky：
看房買房是一個(gè)多重因素權(quán)衡考量的過程，同時(shí)受市場存量和競爭對(duì)手等多重不可控因素影響。一般來說，買家會(huì)結(jié)合自身需求與條件，經(jīng)過區(qū)域選擇(大環(huán)境選擇)，小環(huán)境選擇，房屋選擇等多個(gè)環(huán)節(jié)，結(jié)合市場趨勢，最終買到心儀的房屋。除了擯棄硬傷房，我經(jīng)常說面對(duì)房子，還要想象未來五到十年，你每天生活在這個(gè)房子和社區(qū)里的基本狀態(tài)，比如交通，比如小孩上學(xué)，比如房屋日照等等細(xì)節(jié)；還要參考可能發(fā)生的變化，家里新添了小孩，短期內(nèi)換了工作等等。即便無法追求所有的因素齊全，一定程度的平衡不僅提高生活的舒適度，還可以預(yù)期房屋出售時(shí)的可能增值和降低的風(fēng)險(xiǎn)——畢竟將來的買家可能也面對(duì)和你相似的生活階段與狀態(tài)，然后做出和你相似的選擇！
結(jié)語：
看了今天我們關(guān)于舊金山灣區(qū)房產(chǎn)市場的分析，相信大家對(duì)于到底目前該不該買房、如何買賣都有了一定的想法。城市君接下來將不間斷推出灣區(qū)房市專題，歡迎大家聯(lián)系我們提供您有興趣探討的方向，如果您有具體問題也可以直接聯(lián)系Vicky了解更多細(xì)節(jié)。
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