一、業(yè)主因現(xiàn)房與廣告有差異，拒交管理費
廣告是購房者獲取房屋信息的一個重要渠道，其真實性和準確性往往直接影響購房者的選擇，但是目前很多開發(fā)商使用虛假廣告，使現(xiàn)房和當初廣告上的宣傳有很大差別。對于這種情況，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件使用法律若干問題的解釋》第三條做了明確規(guī)定：出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
如果現(xiàn)房與開放商廣告上的宣傳不符，購房者可以以廣告作為證據(jù)，按照以上規(guī)定要求開發(fā)商承擔違約責任。
二、業(yè)主投訴說我們是說一套做一套，拒交管理費
代理公司賣房時作出一些承諾，可事后開發(fā)商不予承認。對此可以根據(jù)情況來看這些承諾是否對開發(fā)商有效：
1.如果購房者有理由相信代理人對該代理事項有代理權(quán)的，即使代理公司沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人即開發(fā)商名義訂立合同，依據(jù)《合同法》第49條的規(guī)定，該代理行為有效，即開發(fā)商要負相應的義務(wù)；
2.如果消費者知道或者應該知道代理公司已經(jīng)越權(quán)，依據(jù)《合同法》第48條規(guī)定，其承諾不對開發(fā)商有效，應由代理公司負擔相應的責任。另外，有時候代理公司僅僅口頭承諾購房者，對于口頭承諾是否有效，依據(jù)我國《合同法》的相關(guān)規(guī)定，除非法律法定，否則口頭承諾是有效的，但是對于口頭承諾一般都存在舉證難的問題。
特別提示：許多購房者將公司的承諾錄音作為證據(jù)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》：有其他證據(jù)佐證并以合法手段取得的、無疑點的視聽資料可以作為證據(jù)使用。所以取得錄音證據(jù)如果沒有侵害他人合法權(quán)益或者違反法律禁止性規(guī)定，并有其他證據(jù)佐證都應為有效證據(jù)。
三、業(yè)主說規(guī)劃改變，拒交管理費
目前，改變規(guī)劃主要有兩種情況：
第一，規(guī)劃部門主動變更；
第二，由開發(fā)商提出申請，規(guī)劃部門審批認可。
從程序上講，規(guī)劃部門變更規(guī)劃應該公示并聽證。2002年5月23日實施的建設(shè)部、國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、財政部、國土資源部、國家工商行政管理總局、監(jiān)察部《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃方案一經(jīng)批準，任何單位和個人不得擅自變更。確需變更的，必須按原審批程序報批；城市規(guī)劃行政主管部門在批準其變更前，應當進行聽證。”
2003年12月1日生效的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第43條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確需變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容的，應當書面征得受影響的預購人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準。因規(guī)劃變更給預購人的權(quán)益造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當給予相應的補償。
如果規(guī)劃部門變更規(guī)劃導致相關(guān)權(quán)利人權(quán)益受到侵害的，權(quán)利人可以依據(jù)法律規(guī)定，對規(guī)劃部門提起行政復議或行政訴訟，要求規(guī)劃部門撤銷變更后的規(guī)劃。
四、業(yè)主說房屋出現(xiàn)裂縫，有質(zhì)量問題，拒交管理費
裂縫是一個非常復雜的技術(shù)問題，主要法規(guī)有建設(shè)部關(guān)于發(fā)布行業(yè)標準《危險房屋鑒定標準》的通知、《房屋接管驗收標準》等。其中涉及“主體結(jié)構(gòu)”時，要求“鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過GBJ10的規(guī)定值?！薄按u石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫?！鄙婕啊皹堑孛妗睍r，要求“面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角?！鄙婕啊把b修”時，要求“抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷?！鄙婕暗鼗两担?shù)鼗a(chǎn)生不均勻沉降，其沉降量大于現(xiàn)行國家標準《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》(GBJ7—81)規(guī)定的允許值，上部墻體產(chǎn)生沉降裂縫寬度大于10mm，且房屋局部傾斜率大于1%時，應評定為危險狀態(tài)。
當裂縫情況低于以上標準時，業(yè)主不能將其作為不收房的理由。
五、業(yè)主說自己購買的房屋面積縮水，拒交管理費
在《商品房買賣合同》中，通常對“面積確認及面積差異處理”有約定。一般來說，(1)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值均在3%以內(nèi)(含3%)的，根據(jù)產(chǎn)權(quán)登記建筑面積結(jié)算房價款；(2)建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付款退還給買受人，并按一定的利率付給利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記建筑面積大于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記建筑面積小于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。因設(shè)計變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應當簽訂補充協(xié)議。
1.公攤面積規(guī)定可參閱各地商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定。
2.關(guān)于面積復測。市國土房管局委托市房地產(chǎn)勘察測繪所設(shè)立了測繪服務(wù)大廳，并將具有商品房測繪資質(zhì)并經(jīng)備案的測繪單位在測繪服務(wù)大廳公示。公示的測繪單位都可接受委托承擔商品房的預測和實測。目前具有資質(zhì)的測繪單位有30家。
六、業(yè)主投訴樣板房問題，精裝修質(zhì)量差，拒交管理費
關(guān)于“精裝修質(zhì)量差，品牌改變”的問題，當事人可以通過在《商品房買賣合同》附件三“裝飾、設(shè)備標準”中加以約定，并按照此約定驗收房屋。但是，現(xiàn)實中通常對“裝飾、設(shè)備標準”沒有具體約定，導致發(fā)生糾紛時意見不一。通常，開發(fā)商為避免承擔責任，將“裝飾、設(shè)備標準”約定得非常模糊，比如經(jīng)常使用“高檔”、“優(yōu)質(zhì)”、“高級”等模糊措辭免責。
為避免這種情況發(fā)生，買受人應當在簽訂《商品房買賣合同》時，將附件三中的“裝飾、設(shè)備標準”約定得盡可能詳細。比如：品牌、檔次、價位、產(chǎn)地等等，以免發(fā)生爭議時沒有依據(jù)。
七、業(yè)主投訴配套設(shè)施不齊全，拒交管理費
按照法律規(guī)定，房屋配套設(shè)施(包括水電氣等)通常應在房屋交付時同時具備使用條件。但是，如果未能達到要求，現(xiàn)行法律中并未明確如何承擔違約責任，因此，如果“暖氣、煤氣、寬帶不能及時使用”，目前主要依據(jù)合同約定來追究違約責任。
合同或補充協(xié)議中最好加上關(guān)于配套設(shè)施使用的條款。
八、業(yè)主說社區(qū)配套不到位，拒交管理費
以北京市為例，北京市人民政府《關(guān)于新建居住區(qū)公共設(shè)施配套建設(shè)的規(guī)定》第一條規(guī)定：凡集中開發(fā)新建居住區(qū)、居住小區(qū)和住宅組團，必須按照市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會編制的《北京市新建居住區(qū)公共設(shè)施配套建設(shè)定額指標》、《北京市新建居住小區(qū)公共設(shè)施配套建設(shè)定額指標》，實行住宅同文化、教育、體育、公共衛(wèi)生等公共設(shè)施和商業(yè)、服務(wù)業(yè)等生活服務(wù)設(shè)施配套設(shè)計，配套建設(shè)。該《規(guī)定》第二條規(guī)定：“《北京市新建居住區(qū)公共設(shè)施配套建設(shè)定額指標》和《北京市新建居住小區(qū)公共設(shè)施配套建設(shè)定額指標》，是加強城市統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)住宅區(qū)的最低要求……”也就是說，住宅同教育等生活服務(wù)設(shè)施要配套設(shè)計，配套建設(shè)。而且，這種要求“是加強城市統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)住宅區(qū)的最低要求”。
還是將你在意的配套及兌現(xiàn)時間簽入補充協(xié)議更為可。
九、業(yè)主說沒拿到拿不到房產(chǎn)證，拒交管理費
關(guān)于好幾年拿不到產(chǎn)權(quán)證的問題非常普遍。但是，2003年6月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
(二)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。據(jù)此，買受人可以依據(jù)法律規(guī)定或合同約定，向開發(fā)商主張逾期辦證的違約金。
十、業(yè)主投訴裝修押金收多
物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)對業(yè)主的裝修進行監(jiān)督管理，業(yè)主裝修時，必須向物業(yè)管理企業(yè)申報裝修方案，經(jīng)批準后實施。業(yè)主裝修時，不得拆改房屋的承重結(jié)構(gòu)，不得挪動各種管線，為了保證裝修公司、裝修隊伍按照規(guī)定裝修，不破壞承重結(jié)構(gòu)等，物業(yè)管理企業(yè)可以向裝修公司、裝修隊伍收取裝修押金，如果裝修過程中沒有出現(xiàn)上述情形，物業(yè)管理企業(yè)應將收取的裝修押金及時退還。
根據(jù)建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》有關(guān)規(guī)定，在進行房屋裝修時，業(yè)主和裝修公司應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。在管理服務(wù)協(xié)議第七項就明確提到了“管理服務(wù)費用”，即物業(yè)管理企業(yè)可以在雙方商定的條件下收取裝修管理費。然而目前存在的問題主要是，裝修管理費應該如何收取，按照什么標準收取，目前有關(guān)部門沒有制定出一個統(tǒng)一的標準，從而造成物業(yè)管理企業(yè)收取費用的過程中定價比較隨意。
十一、業(yè)主置疑地下停車費太貴
小區(qū)地下停車位分為兩種類型：一種是按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造的地下車庫，該地下車庫和商品房一樣要計入整個地上的建筑面積。因此，該地下車庫的每一個停車位都可擁有獨立的產(chǎn)權(quán)。此類停車位可單獨核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購買的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。此類地下停車位開發(fā)商有權(quán)予以出售、出租。購買了此類地下停車位的業(yè)主無須交納車位使用費，但一般都需向物業(yè)公司交納車位管理費；對于未出售的車位，由開發(fā)商決定此類停車位出租的車位費標準，北京市一般市場價為人民幣400～800元／月。
