各位讀者朋友好，我是輔誠集團(tuán)的高級投資顧問Mike Mei。既然是投資顧問自然要教大家如何投資。我們公司是墨爾本的一家集開發(fā)銷售租賃為一體的房地產(chǎn)公司。我現(xiàn)在就和大家聊聊
怎么最大限度的用房子去賺錢。
為什么要投資房地產(chǎn)？
這幅圖是從1975年到2015年這40年的時間里，澳洲工資物價和房價的漲幅，我相信是一目了然的。40年的時間工資才漲了10倍，面包漲了12倍，墨爾本房屋中位價漲了33倍。顯然買房是對抗通貨膨脹，最大限度的發(fā)揮您手上資金去給您賺錢的最好方法。
下面我會給大家介紹五個買房投資的基本要點
要點一：
Local學(xué)區(qū)，保值又好租
一個大家需要關(guān)注的就是
學(xué)區(qū)房
墨爾本好的公立小學(xué)、中學(xué)，私立小學(xué)、中學(xué)旁邊的房產(chǎn)未來都會有很大的升值潛力。
從今年7月1日起澳洲開放中國小學(xué)生來墨爾本讀書，父母可以陪讀到18歲。從6歲就來讀書到18歲，12年的時間是不可能不買房的，所以旁邊的學(xué)區(qū)房一定會成為這一部分人的首選。
我曾經(jīng)介紹過房產(chǎn)投資的訣竅，就是想清楚今天的房子明天你可以賣給誰？顯然學(xué)區(qū)房的優(yōu)勢在于
受眾人群基數(shù)龐大
而且未來需求會越來越旺盛。
要點二：
現(xiàn)金為王
我們投資講究的是從不同角度看一個事物：別把房子當(dāng)房子，而是換個思路，把這些CBD附近位置好交通方便適合做短租的公寓當(dāng)做一個小生意來經(jīng)營。
一個額外現(xiàn)金流的來源
幫助你在地產(chǎn)投資這條路上走的更遠(yuǎn)。
如果你想在澳洲通過地產(chǎn)投資來積累財富，保持持續(xù)發(fā)展，那遲早會遇到現(xiàn)金流的問題，借著這個機(jī)會，把地產(chǎn)和其他的趨勢結(jié)合起來。
給大家透露一個實際案例，我有一個好朋友是著名租房公司的工作人員，他認(rèn)識一對澳洲小兩口在墨爾本沿海某區(qū)有一套二手的兩房公寓，不大，因為滿足做短租的特征和經(jīng)營有方，每年除去還貸款和各項費(fèi)用，可以凈剩$89,000左右的利潤，這樣的現(xiàn)金流可以比得上經(jīng)營一個小生意了。
要點三：
另一個角度看房產(chǎn)
所以想了解房產(chǎn)的朋友，先要了解
租賃市場
現(xiàn)在Airbnb一個兩房公寓可以輕輕松松出租200多澳幣一天，而且基本一個月30天只有幾天空租，旅游旺季的時候租金還能租更高。
但是能做Airbnb的房子有什么要求呢？我給大家?guī)讉€要點：
交通便利
離CBD或者海邊近的確有明顯的優(yōu)勢，但是CBD公寓不漲而且未來CBD會有過多的公寓交房造成供過于求的情況。
所以選擇近CBD近火車站等交通工具的位置，比如 West Melbourne，North Melbourne，既保證了升值又可以做Airbnb收高額的租金何樂而不為呢？
風(fēng)景要好
比如離海邊近，有city view，這些都是非常理想的做Airbnb的位置。
墨爾本不止是最宜居城市，還是著名的旅游城市，Airbnb短租民宿已經(jīng)成為現(xiàn)在的熱點。我曾經(jīng)見過有的朋友專挑位置好近CBD的區(qū)買公寓，Docklands、North Melbourne、West Melbourne2個房子，除去還銀行貸款和各種雜費(fèi)，凈收入可以達(dá)到6-7萬一年，相當(dāng)于開旅館了。
其實這個世界有很多種視角，看你怎么看。house升值快，apartment做Airbnb租金回報高，townhouse處于兩者中間，租金回報也不錯，升值也還可以。
要點四
改變生活從每天開始
人們常說這個時代是現(xiàn)金為王的時代，所以很多人怕背上重重的的房貸，做房奴，我自己做投資分析的，也是非常同意這個觀點。所以一個好的現(xiàn)金流，每個月高額的租金回報，絕對是這個時代房地產(chǎn)投資的一個新趨勢。如果有一個物業(yè)每年可以給你帶來一份工作的收入，絕對可以改變一個人的生活。
那現(xiàn)在身邊的朋友會問，我們公司有沒有一個這樣的現(xiàn)金流很好，同時升值很好的投資項目推薦呢？我的回答的有的。
在離Monash Caulfield校區(qū)走路5分鐘距離的位置，我們有一棟東南區(qū)地標(biāo)性的頂級項目，但最吸引人不是這個項目本身，而是項目提供的25年包租，租金回報高達(dá)房價的5%的包租計劃。
上圖是該項目25年包租計劃的現(xiàn)金流，假如您買的是一套65萬的物業(yè)，貸款比例是70%，貸款利率是4.5%，25年包租的租金可以達(dá)到122萬澳幣，出去了貸款利息和市政費(fèi)物業(yè)費(fèi)，可以賺57萬澳幣，然后25年Caulfield物業(yè)的升值，用最保守的方式計算，可以增值到220萬澳幣，物業(yè)本身漲了155萬澳幣。您前面自己投入30%的首付，195,000澳幣，用25年的時間賺到了155萬 57萬=212萬澳幣。這就是房地產(chǎn)投資的魅力。
而且這只是最保守的估計，因為Caulfield是學(xué)區(qū)，增值非?？欤?span>根據(jù)來自專業(yè)的房地產(chǎn)網(wǎng)站Propertyvalue的數(shù)據(jù)，Unit均價達(dá)到728,000刀，一年Unit增值了19%。
而且我們給出的25年包租是一個三方共贏的計劃，開發(fā)商＋買家＋承租方三方合作，達(dá)到雙贏的效果。
由于Caulfield靠近Monach University，本身又是Local富人區(qū)，所以買房租房的需求都非常旺盛。有一些像Quest或Punthill這樣的大型連鎖酒店就已經(jīng)盯上這個區(qū)域，他們想利用那里去做短租民宿式酒店。
前面給大家介紹過Airbnb了，大家也都了解Airbnb的利潤。這些大型連鎖酒店也是類似做Airbnb的，只不過是通過他們的官網(wǎng)等更強(qiáng)有力渠道。
但那邊這種高品質(zhì)適合做Airbnb的樓盤屈指可數(shù)，這時候我們公司就把開發(fā)商和承租商聯(lián)系起來了，才應(yīng)運(yùn)而生了這樣一個25年房價5%租金回報的高回報包租計劃：該計劃，采取5 5 5 5 5的形式，每5年房子的所有者可以選擇繼續(xù)給承租商租，或是拿回來自己住。這種形式既靈活又人性化，受到廣大買房者的一致好評。
要點五
投資組合
我常常和身邊的朋友說，一個有經(jīng)驗的房地產(chǎn)投資者一定要懂的投資組合的概念。House，Townhouse和 Apartment各有利弊，
需要互補(bǔ)
才能達(dá)到利益的最大化。
House的資本增值最好，Apartment的現(xiàn)金流很棒，Townhouse比較能夠平衡增值和現(xiàn)金流。
首先，投資一定要
善于利用銀行杠桿
如果你花60萬買一個house，不貸款，用于出租，那你10年時間房價漲了60萬，租金賺了21萬6，平均每年收益是13.6%。
如果你利用銀行杠桿貸款80%，自己還是投入60萬買了3個100萬的House，每個月你要還貸3500刀，壓力不小啊，10年的現(xiàn)金流是負(fù)42萬，但是3個房子漲到600萬，每年的收益是53%，但是這10年真就變成房奴了，日子過得很艱苦。
但是如果你懂得利用投資組合，還是投入60萬并貸款80%，買了2個100萬的House和2個50萬的Apartment，那你每個月的負(fù)擔(dān)只有666刀，10年現(xiàn)金流負(fù)8萬，同時平均每年的收益達(dá)到51%。這才是一個懂得投資的房地產(chǎn)投資者的選擇。
其實
