購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，貸款條款中有兩個(gè)“坑”！一個(gè)針對(duì)賣(mài)家，一個(gè)針對(duì)買(mǎi)家！如果簽約時(shí)沒(méi)注意，貸款稍有不順，就可能引發(fā)糾紛！
文 | 楊文戰(zhàn)律師
（首發(fā)于微信公眾號(hào)“實(shí)用法律知識(shí)”）
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購(gòu)買(mǎi)二手房，很多買(mǎi)家都要辦理貸款。而買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于貸款的約定，有兩個(gè)條款是極容易被買(mǎi)賣(mài)雙方忽視的。這兩條所代表的含義，中介也很少主動(dòng)向買(mǎi)賣(mài)雙方做詳細(xì)解釋。如果貸款順利它們就很老實(shí)，可一旦貸款因各種原因出現(xiàn)問(wèn)題，買(mǎi)賣(mài)雙方就可能發(fā)生糾紛，這時(shí)才會(huì)注意到這兩個(gè)條款是自己跳不過(guò)去的坑！
“當(dāng)初不是這么說(shuō)的！”、“我之前根本就沒(méi)看到這個(gè)條款！”類(lèi)似這樣的話，楊律師在處理此類(lèi)問(wèn)題引起的糾紛時(shí)經(jīng)常聽(tīng)到。但是，打官司肯定要看證據(jù)，雙方簽字的合同，就是雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，“沒(méi)注意”可不是免責(zé)條件！
這兩個(gè)坑很“公平”，一個(gè)給買(mǎi)家，一個(gè)給賣(mài)家！到底是什么樣的坑呢？下文楊律師詳細(xì)分說(shuō)。
１、對(duì)貸款次數(shù)及辦理時(shí)間如果沒(méi)限制，坑賣(mài)方！
所有賣(mài)方都是希望盡快拿到全部房款的，尤其是那些改善需求的人，賣(mài)房的同時(shí)還在買(mǎi)房，急著賣(mài)了房去交購(gòu)房款，就更是如此。
但是，要知道一個(gè)常識(shí)：貸款申請(qǐng)銀行是可能不批的，這個(gè)不批的原因可能有很多：買(mǎi)方信用不夠、某家銀行近期沒(méi)有額度、貸款政策調(diào)整等各種可能都有，很多時(shí)候銀行對(duì)不批貸款的原因并不給予正式解釋。
有時(shí)因某家銀行不批貸或者批貸的額度沒(méi)有達(dá)到買(mǎi)家的理想標(biāo)準(zhǔn)，就可能會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)家要向第二家甚至更多家銀行申請(qǐng)貸款的可能。每多做一次貸款申請(qǐng)，獲取貸款的時(shí)間顯然就要延后一段！
那么買(mǎi)家向一家銀行申請(qǐng)貸款被拒，有沒(méi)有權(quán)利再向其銀行申請(qǐng)貸款？如果又被拒，有沒(méi)有權(quán)利再轉(zhuǎn)向其它銀行申請(qǐng)？到底可以申請(qǐng)多少次？
這幾個(gè)問(wèn)題很多人在簽約時(shí)根本就沒(méi)想過(guò)，如果買(mǎi)家貸款很順利自然也沒(méi)問(wèn)題，但一旦買(mǎi)家向第一家銀行申請(qǐng)貸款被拒，再向第二家申請(qǐng)時(shí)賣(mài)家可能就不愿意了！
雙方發(fā)生糾紛怎么辦？看合同！
合同會(huì)怎么約定呢？這個(gè)并沒(méi)有法定標(biāo)準(zhǔn)，但如果簽約時(shí)沒(méi)有特別要求，中介提供的合同對(duì)于貸款的次數(shù)和時(shí)間通常是不會(huì)做限制的，很可能會(huì)約定“向一家銀行申請(qǐng)不成，再向另一家申請(qǐng)，直到貸款批準(zhǔn)為止”。
也就是說(shuō)，理論上講，買(mǎi)家申請(qǐng)貸款一次不成，可以多次向不同銀行申請(qǐng)貸款。如果真的經(jīng)歷向三五家銀行申請(qǐng)貸款，那么長(zhǎng)的時(shí)間有幾個(gè)賣(mài)家能愿意？！
但不愿意又怎么樣？你合同里約定了可以多次貸款，沒(méi)有任何限制，這時(shí)如果不配合貸款或者提出毀約，賣(mài)家是要承擔(dān)違約責(zé)任的。發(fā)生這種情況，買(mǎi)家要么捏著鼻子認(rèn)了，要么不配合貸款引起雙方糾紛！
楊文戰(zhàn)律師經(jīng)常能碰到有賣(mài)家因一次貸款不成，又急于用款想解約的情況，拿過(guò)來(lái)合同一看就是這樣的條款。這時(shí)賣(mài)方可能大聲喊冤：“當(dāng)初沒(méi)告訴我貸款要這么長(zhǎng)時(shí)間！還說(shuō)很快就能辦好!而且我確實(shí)急用錢(qián)呀！”楊律師只能告訴他，你說(shuō)的“很快辦好”的這些說(shuō)法，書(shū)面合同是沒(méi)有的。
那么，賣(mài)家怎么防止發(fā)生這種事兒呢？
很簡(jiǎn)單：如果賣(mài)家急需用款、對(duì)余款短時(shí)間支付有較強(qiáng)期待，最好要求在合同中明確貸款次數(shù)限制或貸款時(shí)間限制，比如“貸款最多不超過(guò)兩次”，再比如“某年某月某日前賣(mài)方不能收到貸款買(mǎi)家有義務(wù)自籌款項(xiàng)支付余款”等。這樣一旦發(fā)生貸款不順利的情況，就能按合同設(shè)定的條款要求處理了。
２、對(duì)不能取得貸款怎么辦沒(méi)約定，坑買(mǎi)方！
前面說(shuō)過(guò)了，貸款可能會(huì)因?yàn)楦鞣N原因而不獲批準(zhǔn)，有時(shí)換家銀行申請(qǐng)就批了，但也可能換很多家銀行都不被批準(zhǔn)。如果賣(mài)家一直在配合挑不出毛病來(lái)，這事兒就輪到買(mǎi)家解決了！
如果根本就無(wú)法獲得貸款審批了，或者因?yàn)楦鞣N原因銀行不能足額批貸，那么買(mǎi)方有無(wú)能力自行支付余款？很多買(mǎi)方可能在簽約時(shí)就沒(méi)想過(guò)這種可能，但楊律師要告訴大家，這種可能確實(shí)是時(shí)常發(fā)生的！
有些買(mǎi)方這時(shí)會(huì)這么想：“是銀行不批貸款，不是我不想買(mǎi)，這就不能算我違約了。所以，親愛(ài)的賣(mài)家，咱們解除合同吧，請(qǐng)退錢(qián)給我！”
甚至楊律師還碰到過(guò)一個(gè)更奇葩的買(mǎi)家，明明是自己信用原因貸不了款，也不肯自籌款項(xiàng)支付余款。賣(mài)家考慮到房?jī)r(jià)畢竟有上漲同意不追究責(zé)任，想解約后趕緊另賣(mài)。但這位買(mǎi)家竟然不同意，說(shuō)“房?jī)r(jià)上漲了你另賣(mài)肯定賺錢(qián)，你得分我點(diǎn)兒，我才同意跟你解約?！弊詈篝[到法院，被判賠償還滿嘴不服“銀行不批貸，能怪我嗎？憑什么讓我承擔(dān)責(zé)任？”
通過(guò)貸款購(gòu)房只是買(mǎi)方籌集房款的一種渠道，對(duì)賣(mài)方來(lái)講不管通過(guò)什么渠道籌集房款，買(mǎi)方都有義務(wù)付款。
而且事先如果沒(méi)有特殊協(xié)商和約定，在二手房買(mǎi)賣(mài)書(shū)面合同或補(bǔ)充協(xié)議中，通常會(huì)約定如果貸款不成，買(mǎi)方有義務(wù)自籌款項(xiàng)支付余款。
而這一點(diǎn)，很多買(mǎi)方在簽約時(shí)根本就沒(méi)看到，或者雖然看到了，但輕信自己能取得貸款而忽視了這項(xiàng)約定。
一旦貸款出了問(wèn)題，買(mǎi)方才會(huì)重視此事，如果這個(gè)買(mǎi)方恰好又沒(méi)有能力自行籌集余款，就面臨窘境了。比如最近很多地方出臺(tái)二手房貸款比例限制政策就可能導(dǎo)致即使能批貸也會(huì)影響額度的問(wèn)題。
這時(shí)如果房?jī)r(jià)在上漲，賣(mài)家又不是很難說(shuō)話，也許會(huì)同意不追究或少追究責(zé)任的情況下解約。但如果賣(mài)家就是要嚴(yán)格追究違約責(zé)任，或者房?jī)r(jià)下跌呢？買(mǎi)家就難受了！
未料勝先料敗，楊文戰(zhàn)律師建議大家凡是還是先做好最壞準(zhǔn)備。
買(mǎi)家怎么防范這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)呢？
買(mǎi)家如果確認(rèn)自己只能通過(guò)貸款購(gòu)房，絕對(duì)不能自籌款項(xiàng)，最好在簽訂合同時(shí)，要求加一個(gè)解除條款。明確“在不能取得貸款時(shí)買(mǎi)家有權(quán)提出解除合同，并約定不承擔(dān)責(zé)任解約，或約定以比較低的代價(jià)作為解除條件?！?/p>
如果擔(dān)心銀行只批部分貸款額度時(shí)，不能自籌款項(xiàng)補(bǔ)足房款怎么辦？在前面那句話的“貸款”前面加兩個(gè)字，約定為“足額貸款”就可以了。
比加最近北京9.30新政調(diào)整了貸款政策，如果合同里有這樣的條款，就可以直接解決問(wèn)題而不至于引發(fā)爭(zhēng)議了。
上面的解決方案，其實(shí)往往就是一句話的事兒！你了解這個(gè)知識(shí)，加一句話，就避免了將來(lái)可能的糾紛。不了解這個(gè)知識(shí)，沒(méi)作預(yù)防，貸款順利就算運(yùn)氣好，一旦出現(xiàn)意外，就可能引發(fā)糾紛！
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