http://esf.gz.soufun.com搜房二手房網 2009 年10 月6 日 李坤 海南看點科技
在二手房交易中，下家首先應確立一個目標，即所有的交易行為都必須服從自己所購買房地產的物體權利和法律權利能按約實現(xiàn)這個目標。其次，應該做到八項注意：
一、在簽訂房地產買賣合同、特別是支付定金時，下家應查驗上家的房地產權證，確定產權人，是否存在共有人，特別注意未列名的共有人(比如，房產證上只注明夫或妻一方的名字，該房若屬于夫妻共同財產，那么出售時應經另一方的同意)。
二、確定房屋占用范圍內的土地性質和土地使用權取得的年限，并到房屋所在地的房地產交易中心進行產權狀況調查，以確定該房屋是否存在限制轉讓或禁止轉讓的情況。
三、支付大部分房款時，應在過戶申請已被房地產交易中心受理并已取得了房地產交易中心出具的收件收據;付款原則，交易房屋無抵押貸款的，辦理過戶手續(xù)之前支付房款不超過房價30%，交易房屋存在抵押貸款的，辦理過戶手續(xù)之前支付房款不超過房價減去上家貸款余額的二分之一。
四、如果上家須用下家支付的房款來提前還貸的，最好與上家約定，在上家提前還貸當日，由下家將該房款直接付入上家貸款銀行。防止上家收取該筆房款后不用于還貸，阻礙辦理過戶手續(xù)，若提前還貸數額符合第3項規(guī)定付款原則的除外。
五、簽訂房地產買賣合同后，應及時辦理過戶手續(xù)，該期限越短越好，特別是上家用下家支付的房款來提前還貸的，更要盡快辦理過戶手續(xù)。因為上家一旦涉訟，那么該期間此房產可能會遭到法院的查封。
六、應留有一定數額的房款，在辦理完房屋交接手續(xù)且上家協(xié)助辦理完相關戶名之變更手續(xù)后支付。
七、簽訂房地產買賣合同時，上下家應對付款方式、付款時間、交房時間、戶口遷出時間、維修資金是否包含在房價中、交房前的水電煤、物業(yè)管理費由誰承擔等等作出明確的約定。
八、應當全面了解受讓的房地產是否存在出租，如有，應確認承租方已放棄優(yōu)先購買權。
