一、代建的定義
(一)代建的定義
代建，是一種市場化稱謂。學術化的稱謂是委托開發(fā)管理。關于代建的定義，國內很多實踐型的代建公司給出了不同的解釋。
綠城管理建設集團，將委托開發(fā)管理定義為，是指以契約形式向委托方提供房地產項目全過程開發(fā)管理服務。導入品牌、派駐管理、執(zhí)行特定的產品標準、營造產品，通過銷售體現品牌價值，最終實現管理創(chuàng)造價值。
任職于深圳市中金康發(fā)房地產開發(fā)有限公司的張穆認為，房地產項目代建模式，是指委托方和專業(yè)開發(fā)運營服務商，在“信任”、“共享”和“真誠”的共識下，以委托代理合同為契約，履行各自的權利和義務，為實現“雙贏”的目標而努力配合的新型房地產開發(fā)模式。[1]
任職于青島城發(fā)投資集團有限公司的劉松慧認為，房地產項目代建模式，是指委托方與代建方，基于委托代理合同就合作方式與合作理念達成一致，由委托方提供土地、資金等資源，代建方憑借其擁有的品牌實力與管理實力提供項目開發(fā)全過程所需的專業(yè)化服務。[2]
基于業(yè)務實踐，本文將代建業(yè)務定義如下：代建，即委托開發(fā)管理，是指市場中兩個主體，一方具有土地資源，另一方具有土地開發(fā)能力，雙方通過簽訂《項目委托開發(fā)管理合同》，明確雙方的權利和義務，利用資源互補優(yōu)勢，通過品牌互補、管理互補等手段，合作完成房地產開發(fā)，增加項目溢價，共享收益的一種房地產開發(fā)模式。
(二)代建的內涵
委托開發(fā)管理的前提：一方具有土地資源，另一方具有開發(fā)能力。這里的開發(fā)能力，通常還要求具有地產品牌影響力，管理輸出能力，團隊組織和建設能力。
委托開發(fā)管理的目的：是要通過資源互補，使項目相比原有的開發(fā)獲得開發(fā)溢價，創(chuàng)造市場價值，滿足雙方的投資收益要求。
委托開發(fā)管理的內容：包含品牌輸出、管理輸出、營銷代理、物業(yè)服務、資金融通、信息系統(tǒng)化等多方面內容。
二、代建的模式及版本
(一)業(yè)內已有的代建模式劃分
龍頭代建企業(yè)綠城管理建設集團，以代建的對象不同，將代建分為商業(yè)代建、政府代建、資本代建，三種模式。
商業(yè)代建是指，與已經或計劃取得標的地塊土地所有權證的委托方合作，由委托方承擔全部或部分資金，綠城管理根據代建委托協(xié)議中的契約關系負責項目全過程開發(fā)管理服務，通過品牌輸出和管理輸出，滿足委托方在代建項目中的經營與效益目標等，并依據合同約定，收取一定比例服務費的代建方式。
政府代建是指，政府采用邀請、公開、指定等方式進行招標，選擇具有技術性、專業(yè)性的項目代建管理單位，對代建項目建設進行全過程的管理，代建項目建設完成后，再轉交給政府部門相關使用單位使用的項目管理模式。
資本代建是指，委托方多為外部資本，不一定存在實際經濟主體，且可能并未獲得標的地塊的土地使用權，為此類具有房地產投資需求的金融機構提供從項目研判、土地獲取至房產開發(fā)的全過程服務，最終為金融機構實現安全、高效的投資收益的代建模式。
其中，資本代建，我認為并不是以服務對象作為區(qū)分的一種代建模式，也不是嚴格意義上的代建業(yè)務，而應該視作是一種委托投資行為，更類似于房地產私募投資基金、房地產信托投資計劃等。
(二)本文重新定義的代建模式
1、委托事項及服務內容
本人將代建模式劃分為以下模塊，通過不同的組合，形成不同的代建組合模式。委托事項主要有以下六個模塊：
（1）品牌輸出：品牌主要是指某一個企業(yè)或者是產品在消費者心目中的形象樹立，消費者對企業(yè)、產品的認識、認知程度、看法、熟悉程度等。[3]房地產代建的品牌輸出，主要是指具有一定市場影響力的房地產企業(yè)品牌的輸出。我們將品牌輸出事項定義為Agent1，簡寫為A1。
（2）管理輸出：是指將自己的成熟的管理流程、成本控制、組織機構、核心人員用在代建項目上的一種輸出方式。我們將管理輸出事項定義為Agent2，簡寫為A2。
（3）物業(yè)輸出：是指將成熟的物業(yè)管理經驗，物業(yè)管人員，以簽訂服務合同的形式，對外輸出，簽訂獨立的物業(yè)服務合同，收取物業(yè)服務費用。我們將物業(yè)輸出事項定義為Agent3，簡寫為A3。
（4）營銷輸出：是指在品牌輸出、管理輸出的基礎上，增加營銷代理服務內容， 簽訂營銷代理服務合同，收取營銷代理費用。我們將營銷輸出事項定義為Agent4，簡寫為A4。
（5）資本輸出：是指在品牌輸出、管理輸出的基礎上，因項目開發(fā)需要，向代建項目提供股權資金、股東借款等資金，并獲取相應回報的一種方式。我們將資本輸出事項定義為Agent5，簡寫為A5。
（6）綜合信息系統(tǒng)輸出：是指將房地產運營管理系統(tǒng)、營銷管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、社區(qū)運營系統(tǒng)等綜合信息系統(tǒng)，向代建項目輸出。我們將綜合信息系統(tǒng)輸出事項定義為Agent6，簡寫為A6。
2、代建版本的分類及定義
（1） S1.0 版本-基礎代建
委托開發(fā)管理的核心內容是品牌輸出和管理輸出，即A1+A2，我們稱之為基礎代建系統(tǒng)1.0，英文S1.0表示。
（2） S2.0版本-全面代建
在S1.0的基礎上，每增加1個委托事項，我們升級一個代建版本，通常我們將委托事項中最容易獲得利潤的營銷代理事項納入到優(yōu)先序列，即委托事項為A1、A2、A3，我們將包含A1、A2、A3代建事項的，稱謂代建系統(tǒng)S2-1。將包含A1、A2、A4事項的，定義為代建S2-2。將包含A1、A2、A3、A4事項的，定義為S2.0。S2.0也稱為全面委托開發(fā)管理代理，即包含了一個項目從開發(fā)、營銷、到物業(yè)管理全流程的輸出事項。
（3） S3.0版本-資本代建
隨著代建業(yè)務的開展，市場上委托方無論是政府方，還是房地產投資商，對資金產生一定的訴求，我們在全面委托開發(fā)代理的基礎上，增加了資本輸出的A5服務選項，我們將包含資本輸出的代建版本稱為S3.0。
（4） S4.0版本-信息化代建
在全面委托開發(fā)管理的基礎上，全面引入輸出方的管理信息系統(tǒng)A6，我們稱之為代建4.0版本，簡稱S4.0。
表1：代建版本及代建內容
版本名稱
包含內容
基礎代建S1.0
A1+A2
全面代建S2.0
A1+A2+A3+A4
營銷代建S2-1
A1+A2+A3
物業(yè)代建S2-2
A1+A2+A4
資本代建S3.0
A1+A2+A3+A4
信息代建S4.0
A1+A2+A3+A4+A5
(三)代建的市場模式對比
代建模式的發(fā)展階段，市場普遍認可的一個發(fā)展路徑為，政府代建為1.0版本，商業(yè)代建為2.0版本，多企業(yè)涉足代建為3.0版本，綠城以“管理創(chuàng)造價值”的目標導向發(fā)展為代建4.0版本。本文選取最新的代建版本作為比較對象。
1、綠城代建4.0[4]
綠城代建4.0體系是對房地產開發(fā)代建模式的一次創(chuàng)造性變革與標準升級。內容主要包括品質信用協(xié)定（QR協(xié)定）與價值分享計劃（VS計劃）。
品質信用協(xié)定是以客觀專業(yè)的標準認定體系及品質授權管理、獨立運作的品質保障基金、地產基金、涵蓋房地產全生命周期的保障體系，為代建模式下的房地產項目建立客觀、清晰、系統(tǒng)的品質標準與服務保障。
價值分享計劃是綠城管理和委托方分享品牌價值、管理價值及資源整合價值，通過專業(yè)的運營管理和嚴謹的合同承諾，建立利益共享、風險共擔的機制，致力于為委托方創(chuàng)造更多利益。
比較結果：綠城代建4.0版本，是超越基本服務內容之上的代建全產業(yè)鏈整合，更具有綜合性。但與本文定義的S4.0版本仍有差距，代建行業(yè)尚有發(fā)展空間。
2、綠城管理的資本代建
綠城管理給出的資本代建的定義：委托方多為外部資本，不一定存在實際經濟主體，且可能并未獲得標的地塊的土地使用權，為此類具有房地產投資需求的金融機構提供從項目研判、土地獲取至房產開發(fā)的全過程服務，最終為金融機構實現安全、高效的投資收益的代建模式。
比較結果：綠城管理描述的資本代建，本質上更像是房地產私募基金、地產信托的一種委托投資行為，是將投資商與開發(fā)商真正獨立開來的一種運作模式。是基于資本尋求項目的一種開發(fā)模式，不同于本文中S3.0資本代建模式，本文中S3.0模式是基于項目尋求資本協(xié)助的模式，兩者出發(fā)點和達到的目的完全不同。
3、保利的代建模式[5]
保利置業(yè)集團的楊名洲在《房地產企業(yè)輕資產模式研究及案例分享》一文中，對保利的代建模式進行了描述：代建方不占股份不分享利潤，由保利全權負責開發(fā)及銷售，納入保利管理體系。代建方派駐管理團隊負責項目的投資開發(fā)、現場工程、策劃銷售、財務管理，業(yè)主方負責提供資金、關系協(xié)調和參與財務管理。保利置業(yè)收取代建管理費、品牌使用費和銷售代理費，人員工資一般在項目公司管理費用內計提。
對比結果：保利置業(yè)的代建，更像是本文S2.0的全面代建模式，比較務實的描述了房地產代建的基本功能和能夠獲得綜合收益有那些。
總體上來看，當前參與代建行業(yè)的公司越來越多，每個公司都基于已有的資源，在開發(fā)適合本企業(yè)的代建業(yè)務。本文僅從一般實踐業(yè)務對代建行業(yè)做一分析比較。企業(yè)若想在代建市場長足發(fā)展，應該立足自身現有資源，對照標準，補齊短板，才能有長遠的發(fā)展，立足市場，錘煉資金的競爭優(yōu)勢，才能獲得快速的發(fā)展。
[1]張穆，2018，房地產項目代建制模式思考，福建質量管理，23： 291。
[2]劉松慧，2018年，房地產代建4.0——輕資產運營模式，房地產導刊， 35：28頁。
[3]劉曉宇.現代國際貿易環(huán)境下的國際市場營銷策略創(chuàng)新研究[J].企業(yè)改革與管理，2019，08 :102-103。
[4]綠城管理建設集團有限公司網站，地址http://www.lcgljt.com/
[5]楊名洲，房地產企業(yè)輕資產模式研究及案例分享.中國房地產業(yè),2018，35:242.
