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有過交房經(jīng)歷的人知道，交房說白了就兩個(gè)環(huán)節(jié)：辦理交房手續(xù)和驗(yàn)房。而關(guān)于交房最大的問題就是先辦手續(xù)還是先驗(yàn)房？

這個(gè)問題就是雞生蛋還是蛋生雞的問題。你不用太糾結(jié)，因?yàn)殚_發(fā)商也很糾結(jié)。那么到底是該先辦手續(xù)還是先驗(yàn)房。我們從三個(gè)方面來回答這個(gè)問題：（一般開發(fā)商的交房流程）

從合同法來講：

“先辦手續(xù)后驗(yàn)房”屬霸王條款。在買賣合同中，“先驗(yàn)后收”是通常的交易習(xí)慣，而“先收后驗(yàn)”是一種非正?，F(xiàn)象，具有典型的霸王條款性質(zhì)，與市場經(jīng)濟(jì)的基本原則相悖，也違背相關(guān)法律法規(guī)， 為現(xiàn)代民法和經(jīng)濟(jì)法所否定。《合同法》第三條規(guī)定：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方”?！断M(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十條規(guī)定：“消費(fèi)者享有公平交易的權(quán)利，消費(fèi)者在購買商品或者接受服務(wù)時(shí)，有權(quán)獲得質(zhì)量保障、價(jià)格合理、計(jì)量正確等公平交易條件，有權(quán)拒絕經(jīng)營者的強(qiáng)制交易行為”。《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第八條規(guī)定：“消費(fèi)者享有知悉其購買、使用的商品或者接受的服務(wù)的真實(shí)情況的權(quán)利”。不通過驗(yàn)房，買房人的知情權(quán)無從保障，“先收房、后驗(yàn)房”的霸王條款，完全剝奪了購房者的知情權(quán)。

以上說白了就一句話：先交房再驗(yàn)房是不合法的。如果你告開發(fā)商，你贏的可能性會(huì)很大。但最大的問題是你作為單個(gè)購房者，你耗不起；更主要的是你因?yàn)檫@個(gè)事情告開發(fā)商，意義不大。再說的直白點(diǎn)，就是有關(guān)部門該管沒管。

從地方法規(guī)來看：

目前只有成都市出臺(tái)了《預(yù)售商品住房交付使用流程管理規(guī)定》，里面明確規(guī)定先查驗(yàn)房屋狀況再辦理房屋交接手續(xù)。鄭州樓市查閱鄭州房管局網(wǎng)站沒有找到相關(guān)規(guī)定，同樣北京、上海也沒有。

從開發(fā)商交房情況來看：

目前保利和萬科在國內(nèi)有先驗(yàn)房再交房的案例。不過萬科在鄭州的第一次交房（萬科美景龍?zhí)?月份的交房，也是先交房再驗(yàn)房。）這樣扒拉下來目前在鄭州只有保利百合是先驗(yàn)房后交房的，只可惜這一個(gè)珍貴的交房榜樣被保利交房時(shí)關(guān)于學(xué)校和路的負(fù)面消息所淹沒。不過保利海上五月花明年交房。希望保利要以全國統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和流程在鄭州交房, 到時(shí)候鄭州樓市會(huì)積極分享保利交房全程，希望能給行業(yè)帶來積極參考。

這就是目前鄭州包括全國交房的現(xiàn)狀，我們換一個(gè)角度來看問題，開發(fā)商為什么非要先交房再驗(yàn)房。究其原因，其實(shí)是害怕。開發(fā)商害怕在房屋交付以前，業(yè)主先驗(yàn)房，會(huì)發(fā)現(xiàn)“質(zhì)量問題”，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住，并節(jié)外生枝產(chǎn)生問題，并要求它承擔(dān)違約責(zé)任。如果說某些無良本地中小開發(fā)商害怕，那為什么來鄭州的國內(nèi)名企開發(fā)商也如此呢？

這個(gè)問題可以說是信任問題，也可以說是體制的問題。沒有相關(guān)權(quán)威部門監(jiān)督，沒有相關(guān)公開、透明溝通機(jī)制。更重要的是，各種負(fù)面信息使得心失衡了，還沒有開始面對(duì)面的對(duì)話，大家就站好隊(duì)了。

（一）準(zhǔn)備交房資料

1、《入伙通知書》。接到開發(fā)商的入伙通知書，就標(biāo)志著你交房的開始。

2、商品房買賣合同、各期交款收據(jù)、身份證、（戶口本、結(jié)婚證）

3、《繳費(fèi)通知單》。辦理入住應(yīng)交納的各項(xiàng)費(fèi)用的詳細(xì)說明。一般有公共維修基金、先期的物業(yè)管理費(fèi)、契稅。

特別說明：

公共維修基金：房屋的公共維修基金是你應(yīng)該繳納的費(fèi)用（有些小區(qū)是簽訂商品房買賣合同時(shí)已經(jīng)交過了）。65元每平方米公共維修基金只是開發(fā)商替政府代收的，是今后小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后交給業(yè)主自己支配。

先期的物業(yè)管理費(fèi)：在入住以前，你必須先交納3～6個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)，讓物業(yè)管理公司能夠有一個(gè)管理資金的前期流動(dòng)。 鄭州的多數(shù)開發(fā)商都是預(yù)收一年的物業(yè)管理費(fèi)，按照相關(guān)規(guī)定是需要與業(yè)主協(xié)商，業(yè)主同意才可以收取，否則為不合法收費(fèi)。這一點(diǎn)你可以根據(jù)自己的心情，你愿意接受你就接受，你不愿意，你可以拒交。

契稅：交納契稅，是為得到產(chǎn)權(quán)證做準(zhǔn)備。一般是自己到所在區(qū)域的房管局交費(fèi)。根據(jù)規(guī)定，個(gè)人購買普通住房，且該住房為家庭唯一住房的，所購普通商品住宅戶型面積在90平方米(含90平方米)以下的，契稅按照1%執(zhí)行;戶型面積在90平方米到144平方米(含144平方米)的，稅率減半征收，即實(shí)際稅率為2%;所購住宅戶型面積在144平方米以上的，契稅稅率按照4%征收。購買非普通住房、二套及以上住房，以及商業(yè)投資性房產(chǎn)(商鋪、辦公寫字樓、商務(wù)公寓等)，均按照4%的稅率征稅。

（二）交房前先到即將交房的小區(qū)進(jìn)行實(shí)地觀察。

這樣做的目的主要是確保你提早發(fā)現(xiàn)可能存在的問題，比如開發(fā)商不具備交房條件、私改規(guī)劃、綠化縮水等問題，不至于讓自己在交房當(dāng)天陷入被動(dòng)。

這個(gè)時(shí)候你需要特別注意兩方面，一方面，如果真是感覺小區(qū)的各方面條件達(dá)不到入住的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)該明確指出其不具備交房的理由。還要做好向開發(fā)商索要違約金的準(zhǔn)備(一般來講，延期交房的違約金是在合同中已經(jīng)明確規(guī)定，按照合同的相關(guān)精神一般是萬分之二，但是我在鄭州見到過萬分之零點(diǎn)一，一般萬分之一的都很少見到，即便如此，很多項(xiàng)目也都是直接抵扣物業(yè)費(fèi))。另一方面，當(dāng)你確信基本可以達(dá)到滿意的程度，就應(yīng)該考慮按照合同中約定的面積誤差來和開發(fā)商交涉。（合同中規(guī)定，雙方在實(shí)測面積方面存在著正負(fù)百分之三的差額，如果開發(fā)商交給你的房屋面積大于合同中規(guī)定的面積，你必須按照《商品房買賣合同》中約定的每平方米單價(jià)補(bǔ)齊超出面積的房款；如果小于規(guī)定中的面積，開發(fā)商應(yīng)該退給您相應(yīng)部分的房款。（不過在鄭州很多項(xiàng)目中，比如萬科，都是直接抵扣物業(yè)費(fèi)。）

（三）交房前的溝通

通過上面的實(shí)地觀察，相信你已經(jīng)有了自己的判斷。你需要和開發(fā)商溝通你在觀察中發(fā)現(xiàn)的問題。同時(shí)開發(fā)商會(huì)告知你交房流程，你是否可以接受先交房再驗(yàn)房這個(gè)流程，如果不能，該如何解決？

（四）查閱物業(yè)管理公司資質(zhì)和口碑

小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)需要提前考察一下，到底具備不具備你要求的管理水平。你要清楚物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)是怎么核定的。

2014年9月1日開始執(zhí)行的《鄭州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，《辦法》規(guī)定：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)兩種價(jià)格管理模式。住宅小區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)和新建住宅前期物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。住宅小區(qū)已成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。鄭州目前交房的小區(qū)不再受以前物價(jià)局指導(dǎo)價(jià)的約束。

在經(jīng)過前面系列的準(zhǔn)備之后，如果你決定繼續(xù)交房，你需要按照開發(fā)商的要求在指定的時(shí)間和地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)和驗(yàn)房。

特別說明：如果與開發(fā)商溝通過實(shí)在無法改變“先辦手續(xù)再驗(yàn)房”的交房流程， 你也應(yīng)當(dāng)在交房文件上留下“未驗(yàn)房”字樣，為日后維權(quán)留下有利證據(jù)。

1、在簽約區(qū)簽到之后，一般開發(fā)商會(huì)指派一名陪驗(yàn)工程師和一名物業(yè)管理人員跟隨你一起完成房屋的檢驗(yàn)工作。

2、在開始驗(yàn)房或者辦理手續(xù)之前，你可以要求工作人員出示最基本的兩書一表、面積實(shí)測表、管線分布竣工圖（水、強(qiáng)電、弱點(diǎn)、結(jié)構(gòu)）。

3、看完上面的資料后，基本就可以去驗(yàn)收房子了。驗(yàn)完房后，工作人員按照實(shí)際驗(yàn)收情況填寫《住戶驗(yàn)房交接表》，同時(shí)會(huì)將水表、電表底數(shù)抄在表中;如有不滿意的地方，可提出意見并將意見填寫在表中，并約定整改內(nèi)容和時(shí)間，作為書面依據(jù)。如你基本滿意，簽字即可。

特別說明：在這個(gè)過程當(dāng)中只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格上記錄下來，并寫清自己的意見，如果確實(shí)屬于不能交房的，要寫明交房的原因并要求開發(fā)商簽字、蓋章。

4、再次返回辦公大廳辦理入住手續(xù)。

主要是簽訂《物業(yè)管理公約》，繳納前期物業(yè)管理費(fèi)；繳納相關(guān)款項(xiàng)；填寫各種入住協(xié)議及表格；領(lǐng)取鑰匙、入住手冊及贈(zèng)送物品。

在跟隨幾位業(yè)主交房之后，發(fā)現(xiàn)很多業(yè)主不會(huì)驗(yàn)房，基本上都是各個(gè)房間看看，最多開關(guān)一下電燈，有的甚至連門窗都不推拉一下，這個(gè)過程只需要幾分鐘，而開發(fā)商雖然也會(huì)派工程方面的人員陪同驗(yàn)房，但基本上都是只答不說的。其實(shí)驗(yàn)房是整個(gè)交房過程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。在沒有專業(yè)驗(yàn)房師陪同時(shí)，我們自己如何驗(yàn)房？

（一）驗(yàn)房順序：

1、先看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料、單元門、樓道。

2、再查內(nèi)部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻磚、地磚、上下水、防水存水、 強(qiáng)弱電、暖氣、天然氣、通風(fēng)、排煙、排氣。

3、后測相鄰：閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)等問題必須和樓上樓下鄰居配合。

（二）自備工具：

1、1 只塑料洗臉盆--用于驗(yàn)收下水管道

2、1 只小榔頭--用于驗(yàn)收房子墻體與地面是否空鼓

3、1 只塞尺--用于測裂縫的寬度

4、1 只 5 米卷尺--用于測量房子的凈高

5、1 只萬用表用于測試各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類是否暢通

（三）按照通常的標(biāo)準(zhǔn)，交付房屋是毛坯房需要對(duì)以下方面進(jìn)行驗(yàn)收：

1、進(jìn)戶門:劃痕、破損;鎖具完好;門邊裂縫;安裝牢固;門框的正、側(cè)面垂直度等。

視鏡(貓眼)：入戶后觀察貓眼，是否松動(dòng)、不清晰、視野不全等現(xiàn)象，修復(fù)或更換。

2、樓地面:空鼓;裂縫;平整度;滲水、水漬(浴廁間、衛(wèi)生間地面蓄水試驗(yàn)檢查記錄);樓層地面高差;樓層地面凈高;

(1)空鼓：(地面、墻、重點(diǎn)是衛(wèi)生間)若聽到“空空”的聲音,就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙,需要返工;若聽到沉悶的碰擊聲,則表明它們接觸良好。

(2)測高度：用盒尺檢查房頂，4-5個(gè)點(diǎn)，取進(jìn)行測量，若數(shù)值一致，說明房頂沒有傾斜。

(3)測墻壁地面：用長尺(或者帶有水平的專用直尺)，靠墻壁地面，檢查是否平整，同時(shí)觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點(diǎn)(爆點(diǎn)：生石灰在發(fā)成熟石灰時(shí)因攪拌不勻沒發(fā)好，抹在墻上干后就會(huì)形成爆點(diǎn))。

3、墻面: 表面平整度;表面垂直度;陽角方正;護(hù)角是否符合;煙道裂縫;周邊無滲水;外墻面滲水;頂棚等。有漏水，查明原因。

4、頂棚：戶門以內(nèi)各房間采用預(yù)制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應(yīng)做到不抹灰、用膩?zhàn)诱移?，達(dá)到板縫密實(shí)、無裂縫，接搓平順無錯(cuò)臺(tái)，表面平整、色澤基本均勻、線角順直。戶門以內(nèi)各房間基層地面混凝土應(yīng)做到表面平整、壓實(shí)，達(dá)到粘結(jié)牢固、無裂縫。

5、門窗安裝:門窗及玻璃完好、無破損;玻璃品種;壓條與型材間距;開關(guān)、推拉開啟靈活;執(zhí)手安裝牢固、不松動(dòng);鎖具完好、不失靈;紗窗完好、無破損;嚴(yán)密、無殼縫、無翹曲;邊無裂縫;無滲漏;框正、側(cè)面垂直度;對(duì)角線;標(biāo)高;高度;寬度;門窗豎向偏離中心;推拉門窗與框搭接量。

6、戶型實(shí)際是否同戶型圖相符。

7、衛(wèi)生間：如若沒有窗戶，則應(yīng)有通風(fēng)孔。

8、給水:給水管有無滲漏、堵塞(有無試壓記錄表);給水支管過高;穿越樓板處有無滲漏等。主要查看廚房和衛(wèi)生間，主管道、分管道各用水房間是否設(shè)置，分戶主控閥門、水表、龍頭是否齊全，閥門、水表、龍頭等處的接頭部位是否漏水、滲水、滴水，有必要做一次通水試驗(yàn)，檢查水壓，水流，水質(zhì)。

9、下水：主要查看廚房和衛(wèi)生間，下水主管道、下水分管道各用水房間是否設(shè)置；浴缸、座蹲便器、洗手洗菜盆等處的下水口是否預(yù)留；廚房、陽臺(tái)、衛(wèi)生間必須有地漏，查看每個(gè)地漏是否有篦子，每個(gè)下水口和地漏都要做排水檢驗(yàn)，查看每個(gè)排水口和地漏，有無堵塞，排水是否通暢。

驗(yàn)收下水情況，先用面盆盛水，再向各個(gè)下水處灌水，分別是臺(tái)盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺(tái)地漏等，基本是每個(gè)下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。

10、地漏與泛水坡度符合設(shè)計(jì)要求，達(dá)到不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無滲漏。

11、檢查管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動(dòng)暖氣管和上水管，應(yīng)固定牢固。如果松動(dòng)，應(yīng)重新固定。打開水閥看排水是否流暢(否則下水管被建筑垃圾堵塞)，放水同時(shí)用衛(wèi)生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。

12、預(yù)留洞:排煙道、排風(fēng)道、空調(diào)孔、強(qiáng)排孔設(shè)置是否合理;預(yù)留孔洞與排水管、雨水管有無沖突等。

13、驗(yàn)電：

(1)強(qiáng)電：詳細(xì)查看每個(gè)房間的插座、開關(guān)、燈具的配置情況，所有電源線應(yīng)是暗敷在墻頂?shù)孛鎯?nèi)，不得有明露導(dǎo)線，每個(gè)插座、開關(guān)、燈具是否好用。如，手機(jī)充電器等用途：用來檢測各個(gè)電源插座是否通電。

（2)弱電：電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、音響等弱電線路，比如寬帶等。家庭多媒體信息箱功能是否齊全;信息箱內(nèi)電信、電話、有線電視模塊安裝正確;信息箱內(nèi)標(biāo)識(shí)完整等。

14.公共配套:公共配套設(shè)施、小區(qū)綠化等是否與開發(fā)商承諾相一致;容積率等。

15、全部外飾面，包括陽臺(tái)外飾面應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成裝修工程。

16、公用部位、公共設(shè)施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設(shè)備(配電箱、柜、盤、插座、開關(guān)、燈具等)等都應(yīng)按設(shè)計(jì)文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成各種測試項(xiàng)目。

17、閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)試驗(yàn)：驗(yàn)收地面下水情況。在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。(重要檢驗(yàn)項(xiàng)目)

最近參與的三個(gè)項(xiàng)目的交房，發(fā)現(xiàn)今天的準(zhǔn)業(yè)主們是維權(quán)意識(shí)最強(qiáng)烈的一個(gè)群體。應(yīng)該說開發(fā)商的任何貓膩都會(huì)被挖出來。但這些問題多數(shù)是在交房時(shí)候才被揪出來。雖然大家有維權(quán)的決心，但是維權(quán)有多難，參與和組織過維過權(quán)的人都知道。有相當(dāng)一部分人只是跟隨者，更多的人是盲目的，還有一部分人是不理性的。所以我遇到的最多的問題是：我現(xiàn)在該怎么辦？房子還能要嗎？你去找開發(fā)商讓他們整改，或者賠錢行不？對(duì)于這些問題，作為一個(gè)自媒體的文字工作者，我無法回答。

在期房制度下，交房對(duì)開發(fā)商和購房者都是考驗(yàn)。所以這里面有太多的如果。如果買房的時(shí)候，你多了解開發(fā)商的品牌和口碑；如果簽合同的時(shí)候，你能更仔細(xì)些。

在這里，鄭州樓市從以下幾個(gè)方面給出建議：

第一、買房看品牌。這個(gè)是鄭州樓市一直的主張。雖然很多品牌開發(fā)商也是負(fù)面纏身，但相對(duì)于無名小開發(fā)商，他們至少在你維權(quán)的時(shí)候，跑不了。

第二、監(jiān)督開發(fā)商。簽完合同后，組建業(yè)主群，選舉業(yè)主代表，與開發(fā)商溝通參與到項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度中。比如重大工程節(jié)點(diǎn)參觀工地（如打地基、封頂、鋪設(shè)管道等），發(fā)現(xiàn)疑問及時(shí)反饋。

這里面有疑問，如果開發(fā)商不同意咋辦？你想想開發(fā)商為啥不同意，不是有貓膩就是有貓膩。這個(gè)時(shí)候更要想方設(shè)法的看，如果有問題，就提出來，這個(gè)時(shí)候提出來總比房子蓋成了你發(fā)現(xiàn)規(guī)劃改了，房體斷裂下沉好吧。如果開發(fā)商不改，手里有證據(jù)，啥時(shí)候都不怕！

第三、公開透明的溝通。交房前與開發(fā)商溝通各項(xiàng)交房標(biāo)準(zhǔn)完成情況。對(duì)于不能達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)的，守住底線的同時(shí)也要聽取開發(fā)商的解釋。

有些開發(fā)商為了避免違約金，倉促交房，房子根本就達(dá)不到交房條件，這也是交房時(shí)最常見的問題。對(duì)于這個(gè)問題，不排除有開發(fā)商是有心無力，如果在交房前雙方代表能坐下來好好協(xié)商一下，讓雙方都有個(gè)底。不至于一交房，看哪兒都不順眼，激化矛盾造成維權(quán)。當(dāng)然，確實(shí)有很多無良開發(fā)商的各種奇葩行為，這個(gè)時(shí)候該維權(quán)的就維權(quán)，絕不退縮。

正如本文開篇所留的疑問，鄭州樓市希望在剖析鄭州房地產(chǎn)亂象的同時(shí)，找到我們究竟與好房子有多少差距，真正良性的房地產(chǎn)市場是如何的。所以鄭州樓市計(jì)劃走出鄭州，到諸如武漢、杭州、南京、重慶等城市參與有代表性樓盤的交房，比較它們的房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀。所以如果你有朋友或者你自己最近正好要交房的可以幫忙聯(lián)系下。鄭州樓市希望以此，給鄭州的房地產(chǎn)同行們一些啟發(fā)、給鄭州的房地場市場一些榜樣，給房地產(chǎn)市場不正風(fēng)氣的簇?fù)碚邆円粋€(gè)質(zhì)疑，給鄭州的購房者一聲吶喊。