一、2014年養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)生了什么？
2014年養(yǎng)老地產(chǎn)都發(fā)生了什么。我從我的專業(yè)角度來(lái)談兩個(gè)方面，一是養(yǎng)老項(xiàng)目總體建設(shè)情況，二我們?cè)谝?guī)劃設(shè)計(jì)方面取得的經(jīng)驗(yàn)。
（一）項(xiàng)目項(xiàng)目總體建設(shè)情況
1）對(duì)于政府來(lái)說(shuō)， “?；尽钡慕巧用鞔_了，其余的事讓社會(huì)力量干。出臺(tái)了很多政策，比較重要的有15項(xiàng)，大多數(shù)是一些比較概念性的條，也有的時(shí)候出臺(tái)一些特別具體的數(shù)字，這些往往有引導(dǎo)作用，也有卡脖子的作用。通觀這些政策，有點(diǎn)類似住宅市場(chǎng)，一項(xiàng)一項(xiàng)卡住，越晚進(jìn)入的越有危險(xiǎn)，原本寬松的路后面就堵死了，可能你開始占了一些便宜，覺得你后面有經(jīng)驗(yàn)了就卡住了，所以早進(jìn)入有早進(jìn)入的好處，晚進(jìn)入你的余地也比較小。
床位數(shù)方面，這幾年床位數(shù)增的特別快。這與政府倡導(dǎo)的方向有關(guān)系。北京地區(qū)2014年要求計(jì)劃開工1.2萬(wàn)張，上海增長(zhǎng)五千張，天津增加六千，都是很高的數(shù)字，派到各個(gè)區(qū)域里，2015年的全國(guó)目標(biāo)是663萬(wàn)張。
同時(shí)床位的空置率非常高，北京市床位空置率40%到50%，鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦的敬老院也是，這跟距離有關(guān)。廣東省有一半是閑置，上海入住率是70%，多一些?？罩玫脑颍皇抢淆g化呈現(xiàn)低齡化，不需要那么多服務(wù)。還有一些機(jī)構(gòu)服務(wù)差，地段偏，收費(fèi)高。我們看老年人口低齡化的問(wèn)題，2013年底，如果按照65歲以上老人擁有的床位數(shù)，北京上海是4.2張床，全國(guó)3.5張床。這個(gè)數(shù)字快趕上發(fā)達(dá)國(guó)家了，他們高齡化，入住養(yǎng)老院的都是80歲以上的。我們現(xiàn)在按照60歲以上開始算老齡人口，而歐洲是從65歲以上算老人，從這個(gè)角度來(lái)看，我們與歐美的水平距離不遠(yuǎn)。老年人口低齡化時(shí)期，床位建設(shè)不宜盲目求量，而應(yīng)該注重提高設(shè)施的硬件和軟件水平，特別是軟件是我們最缺的。
政府現(xiàn)在過(guò)于強(qiáng)調(diào)床位數(shù)，把它算一個(gè)行政命令讓各個(gè)地方都去做，有一點(diǎn)過(guò)度，當(dāng)然這會(huì)大家也往里沖，得到政府的補(bǔ)助，后面不一定是這么簡(jiǎn)單的問(wèn)題，光說(shuō)到補(bǔ)助，將來(lái)的空置率責(zé)任還是自己的。
2）對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，這一年來(lái)，開發(fā)主體出現(xiàn)三足鼎立的態(tài)勢(shì)：險(xiǎn)資、房企和央企。險(xiǎn)資進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域的速度非?？欤顿Y都很大；房企，由于住宅領(lǐng)域不太好做，很多房地產(chǎn)商都在考慮轉(zhuǎn)型；央企，一是沒(méi)有好的投資渠道、二是自己的老齡化問(wèn)題也需要解決，因此央企也上來(lái)了，雖然沒(méi)有大張旗鼓說(shuō)什么，但是也在考慮這個(gè)問(wèn)題。這幾個(gè)是目前沖在前面的，還有其他的主體，比如IT業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)公司，大家也覺得這塊市場(chǎng)不錯(cuò)，要進(jìn)來(lái)，且用不同的方式進(jìn)來(lái)，所以大家要注意這個(gè)動(dòng)向，還要跟他們聯(lián)系上。
3）關(guān)于規(guī)模，現(xiàn)在企業(yè)開發(fā)的特征，還有很多規(guī)模還是特別大，上千畝的說(shuō)法仍然有，這些一般式三四線城市的政府還是在土地上給了優(yōu)惠政策，所以大家都往大里說(shuō)，至少要跟政府這么說(shuō)。
百余畝的規(guī)模我們覺得是適當(dāng)?shù)?，一兩百畝地很好的，不但有機(jī)構(gòu)，還有CCRC，上千畝地怎么想不出來(lái)能做。規(guī)模大，投資就大，所以特別心疼，老覺得怎么算不過(guò)帳，誰(shuí)讓你投資這么大，少投一點(diǎn)差不多剛能平衡。項(xiàng)目定位也很窄，都是定位中高端，很少說(shuō)中低端普通老百姓這塊，也是因?yàn)榈靥h(yuǎn)，普通老百姓也到不了那養(yǎng)老。
其實(shí)政府也在不斷出臺(tái)政策，也變得越來(lái)越聰明，政府發(fā)現(xiàn)你們掛羊頭賣狗肉，他們4月頒布一個(gè)命令，就是老人專項(xiàng)用地控制在45畝到75畝，新建養(yǎng)老設(shè)施服務(wù)用地，依據(jù)規(guī)劃單獨(dú)辦理供地手續(xù)的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下，有幾種配建醫(yī)療，保健，康復(fù)等醫(yī)衛(wèi)設(shè)施的，不得超過(guò)5公頃。
（二）2014年規(guī)劃和設(shè)計(jì)方面的四大經(jīng)驗(yàn)
2014年規(guī)劃和設(shè)計(jì)方面都取得了四個(gè)方面經(jīng)驗(yàn)：區(qū)位選擇，適宜模式，產(chǎn)品配置和靈活設(shè)計(jì)。
1）從區(qū)位選擇上，應(yīng)該和客戶群和模式是相對(duì)的，項(xiàng)目地在哪就適合什么樣的客戶群，這些都是對(duì)應(yīng)的。比如城區(qū)的，我們可以面向高齡需要照護(hù)的，持續(xù)照料就是養(yǎng)老綜合體；近郊的客戶群相對(duì)得有活力，全齡社區(qū)，子女可以上班，然后加一點(diǎn)養(yǎng)老組團(tuán)；遠(yuǎn)郊的一般都跟度假、養(yǎng)生社區(qū)，必須是好山好水，當(dāng)然交通要方便，如果沒(méi)有交通都沒(méi)有用，這里面更得是活力老人，而且是短期的季候性的去入住的，他的產(chǎn)品要適合這樣的狀況。
2）適宜的養(yǎng)老組團(tuán)的規(guī)模，適宜的養(yǎng)老組團(tuán)規(guī)?？梢詮膬蓚€(gè)維度思考的，老人適宜的活動(dòng)距離和空間范圍，因?yàn)樗顒?dòng)的范圍就這么大，距離有限，250到550米，這是老人適宜活動(dòng)的距離，如果半徑太大，社區(qū)就不太適合老人了。第二個(gè)維度，是養(yǎng)老設(shè)施服務(wù)設(shè)施最佳規(guī)模與服務(wù)半徑是100到200床，我們希望的服務(wù)半徑不要太大，500米，就是在一個(gè)區(qū)域里不要太大。適宜社區(qū)居住的空間規(guī)模應(yīng)控制做4公頃，生活半徑250米，組團(tuán)人口3000到4000。
化整為零，組團(tuán)化的布局。我們現(xiàn)在正在研究，一般組團(tuán)做小一點(diǎn)，因?yàn)樗凶呔嚯x這些有要求，服務(wù)半徑的要求。另外，我們做成一個(gè)滅系的組團(tuán)，甚至也可以叫一個(gè)名字，學(xué)生特別能起名字，這個(gè)叫什么名字，就是有一種歸屬感，我們都是紅旗街道的，讓他有一種歸屬感，所以要小一點(diǎn)。每個(gè)組團(tuán)他們可能在門口某個(gè)地方就有管理的小模塊，可以把這個(gè)樓連起來(lái)的，里面可能帶著小超市，或者一個(gè)小活動(dòng)中心。所以做老人的組團(tuán)，一個(gè)要小點(diǎn)，一個(gè)要有歸屬感，還要有管理的小塊在里面，也可以是一層干這個(gè)事。
3）養(yǎng)老產(chǎn)品配置可以多樣化。對(duì)于項(xiàng)目規(guī)模大一點(diǎn)的，不會(huì)是單一產(chǎn)品，肯定是多樣的，從還可以自理的開始，到護(hù)理、全照護(hù)等。我們希望這樣一個(gè)小社區(qū)或者板塊里，最好什么樣的產(chǎn)品都包含一點(diǎn)，范圍比較小，而且是有這個(gè)需求的。
產(chǎn)品形態(tài)我們總結(jié)有八種類型，從這兩個(gè)維度來(lái)看，一方面是從它的居住形式，集中還是分散，這個(gè)維度是自理程度，八種產(chǎn)品里，比如自理性很強(qiáng)，相對(duì)集中的是老年公寓，中間一點(diǎn)的比如活動(dòng)中心，專門的老人住宅和適老化住宅，適老化住宅主要是居住住宅，就是在設(shè)計(jì)上有一些傾向，到老年公寓就相對(duì)一塊集中住了。監(jiān)護(hù)這塊還會(huì)變，養(yǎng)老院比老人公寓相對(duì)身體差一點(diǎn)，老人公寓就是比較健康的，自理程度比較高的，老人院，養(yǎng)護(hù)院，失智就是在監(jiān)護(hù)中等級(jí)更高的，這個(gè)護(hù)理程度要求高，這一類的全集中，只有住宅的時(shí)候才分散，當(dāng)然老年活動(dòng)中心，日間照料中心就屬于配套。所以產(chǎn)品是多樣的，至少能舉出八種，里面還可以再細(xì)分，建筑形式還不一樣。
組合布局，營(yíng)造活躍的社區(qū)氛圍。比如這部分是公共配套，它也是一個(gè)小的院，這是老人醫(yī)院或者體檢中心，這有小旅館，培訓(xùn)中心，這是康復(fù)中心，用一個(gè)公共活動(dòng)圍合起來(lái)，而不是東一個(gè)西一個(gè)，讓他們互相借力。居住的里面也不一樣，這是護(hù)理的，這是有健康的，這是自理的，這里面我們希望有很多種層次，我們希望相對(duì)的組合起來(lái)，希望一種圍合感的空間，這是在規(guī)劃上需要注意的問(wèn)題。
4）設(shè)計(jì)考慮靈活管理與使用。我曾經(jīng)舉過(guò)一個(gè)項(xiàng)目的例子，希望考慮靈活性，因?yàn)槲覀儾恢澜窈笫兆〉睦先耸裁礃拥念愋投?，誰(shuí)都不敢拍這個(gè)腦袋，因?yàn)槎荚诔泽π返碾A段。但是有可能有很大的和預(yù)期不同，所以我們?cè)O(shè)計(jì)的時(shí)候就要留有余地，在運(yùn)營(yíng)和銷售上早期配合。
二、新的養(yǎng)老模式及發(fā)展趨勢(shì)。
（一）走向社區(qū)。
在今年后半年尤其明顯，像萬(wàn)科、花樣年等地產(chǎn)企業(yè)布局社區(qū)養(yǎng)老。比如萬(wàn)科布點(diǎn)社區(qū)化的養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目，花樣年有一千多的社區(qū)，他都準(zhǔn)備加上這個(gè)服務(wù)，他們覺得賺錢預(yù)期非常好，因?yàn)闆](méi)有增加什么成本，只是想讓我們把社區(qū)室外環(huán)境適老化一些，然后再把家里弄一下。但是把社區(qū)環(huán)境弄一弄，比較容易，而且花錢不多，特顯眼?？梢蕴岣咚倪m老化的程度，有很好的口碑。還有一個(gè)他可以往家送服務(wù)，這點(diǎn)不難，上門送飯、按摩，還是買東西等等都可以，這些服務(wù)特別容易上去，而且可以收費(fèi)，這點(diǎn)是一個(gè)大的方向，如果你有很好的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，我覺得做這件事，比做機(jī)構(gòu)還容易點(diǎn)。它成了物業(yè)的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，因?yàn)槲飿I(yè)有事干了，還有是銷售的賣點(diǎn)，愿意買你的住宅了。
（二）城區(qū)改造類的項(xiàng)目受到青睞。
在城里有一個(gè)小樓，改成養(yǎng)老，旁邊有一些成熟的社區(qū)，我覺得真能做下去。例如北京寸草春暉，現(xiàn)在住滿了，社區(qū)配送什么的都做好了，在民政部也掛號(hào)，王院長(zhǎng)到處演講等等，這是社區(qū)當(dāng)中的一小塊，輻射周邊，入住率特別高。一個(gè)是政策符合要求的，第二個(gè)老齡化高，第三個(gè)有優(yōu)勢(shì)，有這么一塊地，送的也不遠(yuǎn)，老人來(lái)也挺近，這些服務(wù)比較方便，所以優(yōu)勢(shì)很強(qiáng)。收費(fèi)合理就行，現(xiàn)在老人還可以。最大的困難是護(hù)理人員沒(méi)有地住，這個(gè)呼吁了很久，他們都希望幫我看看，想辦法設(shè)計(jì)出護(hù)理員的床位，住的近就好，而且住在里面服務(wù)特別方便。所以在這么困難的小樓里，也得給護(hù)理人員的床位考慮進(jìn)去。再比如我們?cè)趶V東做過(guò)倉(cāng)庫(kù)改造為養(yǎng)老設(shè)施的設(shè)計(jì)實(shí)例，現(xiàn)在已經(jīng)建成，已經(jīng)運(yùn)營(yíng)了，效果特別好。
（三）養(yǎng)老產(chǎn)品類型呈現(xiàn)多元化。
前面也說(shuō)了八種，我們?cè)倏紤]到和區(qū)位的關(guān)系，從城市中心到旅游郊區(qū)，健康軸是從自理到護(hù)理的關(guān)系里，我們可以排序。跟區(qū)位非常有關(guān)系的，這些東西到底擱在哪，可以判斷比較清楚，這是一張表，比如養(yǎng)生度假的，也是自理健康的。護(hù)理這塊肯定都是養(yǎng)老綜合體，靠近市中心。前引位都說(shuō)了，什么樣的老人在什么地，遠(yuǎn)處就健康，近處需要護(hù)理。如果是遠(yuǎn)郊的想做低密度住宅的，別墅什么的都加上電梯，因?yàn)樾枰m老，就是適老化可以做的。我們現(xiàn)在是這么大的分類，還可以再細(xì)分，相信以后會(huì)越來(lái)越細(xì)分，越來(lái)越明白什么樣的老人可以住什么樣的，現(xiàn)在就是大概念。
三、開發(fā)設(shè)計(jì)者的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。
（一）設(shè)計(jì)結(jié)合運(yùn)營(yíng)才能提高效率
1，運(yùn)營(yíng)管理模式尚待成熟。我們?cè)陧?xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該留有一些余地，比如有個(gè)項(xiàng)目的錯(cuò)誤就在于房子蓋好以后把所有房子都放上床了，結(jié)果入住率才2%3%，還沒(méi)住幾個(gè)老人，給所有屋子都擱上這樣的床，這個(gè)床沒(méi)地?cái)R。所以千萬(wàn)不要上來(lái)就投好多錢，還有政府管的太死了，非要檢查那個(gè)床，還得看實(shí)物，造成了瞎投資。
2，設(shè)計(jì)與運(yùn)營(yíng)配合至關(guān)重要。現(xiàn)在很多開發(fā)商著急上，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)找不著，社會(huì)上也沒(méi)有太多的成熟運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，特別是院長(zhǎng)非常缺乏。我們?cè)O(shè)計(jì)也有問(wèn)題，你都沒(méi)有院長(zhǎng)，我們希望設(shè)計(jì)成什么樣的，你怎么排班，好多需要溝通的。所以在你沒(méi)有運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的情況下，請(qǐng)一個(gè)院長(zhǎng)和設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)很好溝通一下。
（二）充分挖掘需求，創(chuàng)新產(chǎn)品
1）從生產(chǎn)需求出發(fā)進(jìn)行創(chuàng)新。比如遠(yuǎn)處的郊外的產(chǎn)品，不能老像旅館、住宅，比如我要去海南度假，剛開始是有子女帶著老人去的，子女送去，三個(gè)月以后再接回來(lái)，很多人是這樣的形式。這樣的情況下，我們到了老人的設(shè)施里怎么住，如果是旅館，子女走了以后他怎么住。
2）從老年人身心特點(diǎn)出發(fā)進(jìn)行創(chuàng)新，走廊局部突出，使臥床老人也能夠享受陽(yáng)光，我們好好觀察這些老人，可能他們是最好的老師。
四、總結(jié)
總的來(lái)說(shuō)我們比原來(lái)進(jìn)步了很多，2013年算老年養(yǎng)老元年，2014年更是邁出了重要一步，整個(gè)社會(huì)來(lái)說(shuō)就老人這塊特別火。但是仍然是浮躁的狀態(tài)，我們應(yīng)該杜絕浮躁，不要把項(xiàng)目夸大，不要都爭(zhēng)當(dāng)?shù)谝?，而?yīng)該重點(diǎn)想怎么把這塊做好，真的很好的服務(wù)了就會(huì)有人來(lái)，就會(huì)有口碑，也有可能賺錢，但是永遠(yuǎn)不是賺大錢，得要做好這個(gè)準(zhǔn)備。
有些地產(chǎn)商已經(jīng)覺悟了，他覺得已經(jīng)賺很多錢了，投資別的也不太好做，所以他們現(xiàn)在想做養(yǎng)老，持有一塊地，持有這個(gè)房產(chǎn)，可以在后半輩子就干這一件事，慢慢干，這個(gè)思想也還是很樸實(shí)的，自己也老了，父母也老了，錢也有，再投資以前的產(chǎn)業(yè)也非常危險(xiǎn)，如果投資養(yǎng)老，慢慢做，不著急掙錢。如果心態(tài)放平下來(lái)，我覺得可能還能成功，如果還想著上地產(chǎn)，必須盈利百分之多少，那么做起來(lái)會(huì)很難。
做養(yǎng)老以人為本很重要，規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)從老人身心特點(diǎn)出發(fā)，與運(yùn)營(yíng)管理結(jié)合，從而提高養(yǎng)老項(xiàng)目的品質(zhì)與效率。我就講到這，謝謝大家。
本文來(lái)源：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)觀察
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