文丨小白
時(shí)下，在鄭州轟轟烈烈的新城建設(shè)大潮之下，有一個(gè)區(qū)域卻一直遭受著與身份并不相符的待遇，這便是高新區(qū)。
提到高新區(qū)，很多人會(huì)將其與落后、荒涼聯(lián)系到一起。相較于鄭東新區(qū)的令人矚目，綠博、白沙的高調(diào)宣傳，高新區(qū)確實(shí)有些黯然失色。
作為一個(gè)比東區(qū)起步更早、具備國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略規(guī)劃高度的高新區(qū)，難道真的就沒(méi)有發(fā)展?jié)摿幔克默F(xiàn)狀究竟怎樣？
01
1988年春天，改革開(kāi)放進(jìn)入第十個(gè)年頭，身處內(nèi)陸的鄭州迫切需要一個(gè)對(duì)外交流和招商引資的平臺(tái)。反復(fù)斟酌之后，決策者將目光落在了西北郊區(qū)。雖然這里一片荒涼，但卻坐落著名噪一時(shí)的中原制藥廠。
占地1300畝、1984年10月立項(xiàng)的中原制藥廠，曾是新中國(guó)成立以來(lái)醫(yī)藥行業(yè)一次性投資最大的工程，也是河南頗具轟動(dòng)性的明星項(xiàng)目。根據(jù)當(dāng)時(shí)的方案，高新區(qū)選址在中原制藥廠廠外道路（今化工路）以北，這也就是今天高新區(qū)的南側(cè)邊界。
然而，讓人無(wú)法想象的是，由于采用了不成熟的生產(chǎn)設(shè)備，中原制藥廠從1992年投產(chǎn)試車開(kāi)始就無(wú)法正常生產(chǎn)。1996年被迫停產(chǎn)，反倒讓政府背上了沉重的債務(wù)包袱。
與此同時(shí)，在高新區(qū)服務(wù)功能配套尚未完成之際，1993年鄭州東南又開(kāi)建了經(jīng)開(kāi)區(qū)，并從高新區(qū)抽調(diào)人馬前去支援。
最終上世紀(jì)九十年代中后期，伴隨著中原制藥廠的倒閉，曾經(jīng)重金打造的高新區(qū)慢慢走向沒(méi)落，風(fēng)頭也陸續(xù)被后起新區(qū)蓋過(guò)。
02
交通桎梏，一直是高新區(qū)的頑疾之一。
很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，從主城區(qū)進(jìn)出高新區(qū)，主要依賴兩條主干道：科學(xué)大道和瑞達(dá)路。瑞達(dá)路通行緩慢是常態(tài)，北三環(huán)進(jìn)出高新區(qū)的必經(jīng)之地彩虹橋更是苦不堪言。地鐵1號(hào)線高新區(qū)段沿長(zhǎng)椿路鋪設(shè)，對(duì)科學(xué)大道和瑞達(dá)路來(lái)說(shuō)作用不大。
總之，高新區(qū)進(jìn)出市區(qū)，僅有寥寥幾條路可選。無(wú)論怎么走，似乎終歸要匯入這幾條路。
如今，高新區(qū)也迎來(lái)了高架。今年3月底，繼農(nóng)業(yè)路高架全線貫通之后，又明確了科學(xué)大道高架工程。
科學(xué)大道作為高新區(qū)標(biāo)志性主干道，沿線學(xué)校云集、企業(yè)密布、樓盤眾多，具有重要的地理優(yōu)勢(shì)。正因如此，科學(xué)大道紅綠燈也比較密集，僅西三環(huán)到西四環(huán)段就有14個(gè)紅綠燈。
原計(jì)劃走科學(xué)大道的8號(hào)線，目前一期工程僅僅到銀屏路站，對(duì)科學(xué)大道影響不大。這樣高新區(qū)將形成兩條東西通道，北邊科學(xué)大道高架+8號(hào)線二期工程、南邊農(nóng)業(yè)路高架。
此外，西四環(huán)高架即將通車。雪松路、長(zhǎng)椿路也將南延至常西湖新區(qū)，成為南北方向的交通要道。不得不說(shuō)，高新區(qū)與主城區(qū)之間的阻隔正在日益縮小。
03
配套匱乏，曾是高新區(qū)的另一個(gè)短板。
20多年來(lái)，高新區(qū)的商業(yè)幾乎為零。除了沿街商鋪之外，再無(wú)集中式商業(yè)，甚至連一個(gè)影院都沒(méi)有。直到2014年科學(xué)大道丹尼斯開(kāi)業(yè)，才算是有了唯一一個(gè)集中式商業(yè)。
如今這個(gè)高新區(qū)最早開(kāi)業(yè)的丹尼斯已是一副風(fēng)燭殘年的景象，體量太小、貨品不全，受歡迎程度遠(yuǎn)比不上一路之隔2017年開(kāi)業(yè)的正弘丹尼斯。
2017年底開(kāi)始，公園茂的兒童茂、家庭茂、潮流茂先后開(kāi)業(yè)。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，這是高新區(qū)第一座真正意義上的購(gòu)物中心，并且引進(jìn)了高新區(qū)第一家星巴克。
伴隨著今年萬(wàn)科廣場(chǎng)、謙祥萬(wàn)和城、升龍又一城的開(kāi)業(yè)，高新區(qū)的商業(yè)將會(huì)穩(wěn)步提升。商業(yè)地產(chǎn)扎堆來(lái)襲，高新區(qū)已從商業(yè)荒漠變身繁華核心，且有過(guò)剩之勢(shì)。
04
生態(tài)環(huán)境與教育資源是高新區(qū)最大的優(yōu)勢(shì)。
2013年開(kāi)建的天健湖公園已經(jīng)開(kāi)放，其水域面積不遜于如意湖，周末來(lái)此休閑游玩的人隨處可見(jiàn)。
西流湖成湖工程是高新區(qū)今年的重點(diǎn)工程，賈魯河科學(xué)大道至雕塑公園段下挖3米，并向周邊擴(kuò)圍形成一個(gè)千畝大湖，這將是媲美北龍湖的城市級(jí)水域。
高新區(qū)文化氛圍濃郁，河南省唯一的“雙一流”高校鄭州大學(xué)、河南工業(yè)大學(xué)、“軍中清華”之稱的信息工程大學(xué)等坐落于此。初等教育方面，艾瑞德國(guó)際學(xué)校在整個(gè)鄭州都非常有名。外國(guó)語(yǔ)新楓楊學(xué)校、實(shí)驗(yàn)中學(xué)、鄭州市五十八中、鄭州中學(xué)等也都是家長(zhǎng)爭(zhēng)相將孩子送往就讀的學(xué)校。
05
三十年來(lái)，隨著城市功能及配套的日益完善，高新區(qū)內(nèi)部各個(gè)功能板塊也漸漸有了清晰的劃分。
科學(xué)大道沿線是高新區(qū)發(fā)展較早、最成熟的區(qū)域，也是目前高新區(qū)房?jī)r(jià)最高的區(qū)域。從2010年美景菩提到2012年的升龍又一城再到萬(wàn)科城、金科城都集中在科學(xué)大道沿線，可見(jiàn)這個(gè)片區(qū)的價(jià)值?？茖W(xué)大道也將高新區(qū)分成南北兩個(gè)部分，目前來(lái)看，北邊的整體環(huán)境好于南邊。
科學(xué)大道南部片區(qū)雖然也成熟較早，但周邊工廠林立環(huán)境不好，早期進(jìn)入高新區(qū)的小開(kāi)發(fā)商也多扎堆在這個(gè)區(qū)域。
連霍高速以北片區(qū)定位為休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)，此前由于小雙橋遺址的存在，規(guī)劃遲遲落不了地。隨著康橋的進(jìn)駐，片區(qū)建設(shè)總算拉開(kāi)了大幕，但整體來(lái)說(shuō)依舊是高新區(qū)最荒涼的部分。
西四環(huán)以西則是最新規(guī)劃的高新新城，這兩年炒的火熱的雙湖科技城就坐落在這里。雖然位于四環(huán)之外，但比起高新區(qū)四環(huán)之內(nèi)的連霍沿線，這里明顯有著更優(yōu)的規(guī)劃，更快的建設(shè)速度，房企競(jìng)爭(zhēng)之勢(shì)絲毫不亞于高新老城。
06
城市建設(shè)日新月異，高新區(qū)漸漸成為房企角逐之地。今天的高新區(qū)，樓盤可謂遍地開(kāi)花。
從北三環(huán)走科學(xué)大道進(jìn)入高新區(qū)，看到的第一個(gè)樓盤便是錢隆城。這里是高新區(qū)和市區(qū)的連接處，也算是高新區(qū)門戶位置。
錢隆城周邊的生活配套還是比較成熟的，一路之隔就是高新區(qū)最早開(kāi)業(yè)的丹尼斯，除此之外二期萬(wàn)華府地塊商業(yè)部分計(jì)劃引入萬(wàn)達(dá)商管代為運(yùn)營(yíng)，商業(yè)配套不成問(wèn)題。
有勢(shì)不可使盡。地鐵9號(hào)線在錢隆城北側(cè)有一個(gè)站點(diǎn)，但9號(hào)線尚未批復(fù)。地鐵8號(hào)線也剛好繞過(guò)了這個(gè)樓盤，規(guī)劃的銀屏路站距離高新萬(wàn)達(dá)1.8公里，意義不大。
金科城位于科學(xué)大道與瑞達(dá)路交會(huì)處東南，這是花園洋房之父金科在鄭州的首個(gè)項(xiàng)目。其主要賣點(diǎn)是鄭州中學(xué)學(xué)位，一家有一個(gè)上學(xué)名額。目前三期在售，地塊狹長(zhǎng)，4棟樓南北排列，景觀難以實(shí)現(xiàn)。三期東側(cè)有一條鐵路，可能會(huì)有噪音。經(jīng)歷了一期交房口碑淪陷，金科的品牌價(jià)值在客戶心中大不如前，導(dǎo)致三期銷售舉步維艱。
華瑞紫銀華庭位于科學(xué)大道與春藤路交匯處，這是一個(gè)迷你項(xiàng)目，一共占地27畝，規(guī)劃2棟住宅、2棟公寓。這個(gè)項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)就是地鐵，距離一號(hào)線鄭大站500多米，周邊配套豐富。經(jīng)適房起家的華瑞還算靠譜，但是品質(zhì)就不要奢求了，尤其是這樣一個(gè)200多戶住宅搭配上千戶公寓的商住混合小盤。這么好的位置，只要價(jià)格合適，總歸還是有人買單的。
梧桐街沿線分布著一些老工廠，城市界面不如科學(xué)大道，朗悅公園府是片區(qū)為數(shù)不多的千畝大盤，距離地鐵1號(hào)線梧桐街站和鄭大站都在1.5公里以上。周邊被廠區(qū)、產(chǎn)業(yè)園包圍，刮風(fēng)的時(shí)候可能會(huì)有氣味，影響生活環(huán)境。公園府和公園道一號(hào)都規(guī)劃有商業(yè)和學(xué)校，但整體來(lái)說(shuō)不如公園道一號(hào)有優(yōu)勢(shì)。戶型也是延續(xù)了公園道一號(hào)的贈(zèng)送面積，對(duì)于這點(diǎn)就一句話：羊毛出在羊身上。
時(shí)至今日，化工路依然是高新區(qū)的南側(cè)邊界。雙區(qū)交界地帶，此前很少被人提及。隨著西流湖改造的推進(jìn)，這里也迎來(lái)了高新區(qū)最大的連片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。碧桂園西湖南側(cè)是常西湖市級(jí)新興板塊，北側(cè)是老高新區(qū)。圍繞西流湖，碧桂園進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)統(tǒng)一改造，有利于整個(gè)區(qū)域品質(zhì)提升。
連霍高速沿線，是高新區(qū)和惠濟(jì)區(qū)的分界處，此前僅有恒大城一個(gè)項(xiàng)目。隨著西三環(huán)、長(zhǎng)椿路下穿連霍高速打通，又迎來(lái)了康橋。
康橋九溪天悅位于西四環(huán)、連霍高速、索須河圍合區(qū)域，總共約12000畝，可開(kāi)發(fā)用地約2500畝。一條連霍高速將其與高新區(qū)隔開(kāi)，一南一北，喧囂與寂靜，完全是兩個(gè)世界。出行全靠自駕，最近的商業(yè)公園茂距此3公里左右。雖然這里是四環(huán)內(nèi)，但是如此荒涼的四環(huán)，跟四環(huán)外又有什么區(qū)別？
與西四環(huán)北四環(huán)交會(huì)處類似，高新區(qū)西三環(huán)北三環(huán)交會(huì)處則存在著另外一個(gè)孤盤。初次看東原閱城的位置感覺(jué)還不錯(cuò)，但這里依然是個(gè)被遺忘的角落。遠(yuǎn)離市區(qū)，被鐵路阻隔，沒(méi)有人氣，配套匱乏。東原閱城爭(zhēng)議最大的是地鐵4號(hào)線，說(shuō)是臨近始發(fā)站安順路站，置業(yè)顧問(wèn)甚至搬出規(guī)劃圖來(lái)佐證。需要注意的是，規(guī)劃圖上4號(hào)線伸出來(lái)的部分并不是站點(diǎn)，而是車輛段，也就是晚上地鐵“休息”的地方。
地鐵休息，人也要休息，可是由此帶來(lái)的噪音呢？根據(jù)測(cè)量，東原悅城距離安順路站1.7公里，且需要穿越兩個(gè)京廣路——京廣鐵路與京廣快速路。當(dāng)然，和更偏遠(yuǎn)的康橋九溪天悅相比，東原閱城還是有優(yōu)勢(shì)的，畢竟一個(gè)靠近三環(huán)，一個(gè)臨近四環(huán)。
歷經(jīng)30余年，高新區(qū)在人們的爭(zhēng)議中緩慢前行，目前已經(jīng)漸漸成型，也是鄭州三環(huán)外發(fā)展最成熟的一個(gè)片區(qū)。
西三環(huán)西四環(huán)之間的高新區(qū)，房?jī)r(jià)最高。如果不是地緣性客戶，一萬(wàn)五六的價(jià)格倒不如放眼全鄭州，往中原區(qū)、惠濟(jì)核心區(qū)、管南挑一挑。
雖然近幾年各大開(kāi)發(fā)商為高新區(qū)的品質(zhì)增色不少，但目前整個(gè)高新區(qū)樓盤定位依舊剛需為主。僅有的改善盤周邊高大上的規(guī)劃落地時(shí)間不明，等待時(shí)間或許會(huì)很長(zhǎng)，建議改善遠(yuǎn)離。
2019年下半年，高新區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越發(fā)激烈，可選擇的空間也比較大。有意在此置業(yè)的，可以持續(xù)關(guān)注。
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