隨著國家對房地產(chǎn)、土地和資金的嚴(yán)格控制、城市化進(jìn)程的加快、以及城市規(guī)劃水平的進(jìn)一步提高使房地產(chǎn)行業(yè)（包括土地一級開發(fā)行業(yè)）的生存環(huán)境將發(fā)生如下變化：
1、土地一級開發(fā)行業(yè)的特點
與土地二級開發(fā)相比，土地一級開發(fā)具有“資金密集、需求和收益穩(wěn)定、承擔(dān)主體逐步市場化”等特點。
首先，土地一級開發(fā)屬于資金密集型業(yè)務(wù)。土地一級開發(fā)項目，多是市區(qū)或郊區(qū)的某一區(qū)片，占地面積幾十到百余公頃，帶有地上建筑物和構(gòu)筑物的土地的征用往往涉及房屋和地上物的拆遷和人員安置，一般拆遷費用由幾個億到幾十個億不等;尤其是“城中村”改造項目和城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)用地轉(zhuǎn)用項目，由于這兩類土地上的人口密度和原有建筑密度較大，拆遷安置補償費用更高，因此，企業(yè)在立項后除了交納耕地復(fù)懇費、征地款和超轉(zhuǎn)人員安置補助外，將農(nóng)戶拆遷保證金存入到指定監(jiān)管帳戶中是取得拆遷許可證的必要條件。因此，只要企業(yè)進(jìn)入實質(zhì)性的征地階段，就將面臨巨大的資金壓力。但是，由于從事一級開發(fā)的企業(yè)多數(shù)是為項目運做而成立的項目部，融資比較困難，原因在于：一般成立時間短，缺少經(jīng)營業(yè)績，公司市場信譽和銀行信用還沒有建立起來;而業(yè)務(wù)比較單純，缺少固定資產(chǎn)或其他有效財產(chǎn)作為融資抵押。一級開發(fā)階段，土地使用權(quán)不歸開發(fā)企業(yè)所有，企業(yè)不能以此進(jìn)行抵押融資;受國家宏觀調(diào)控政策調(diào)控的影響，銀行對包括土地一級開發(fā)在內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)貸款處于收縮狀態(tài)。中國人民銀行“121 號文件”明確規(guī)定要“嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放”，使得各類土地一級開發(fā)主體從銀行獲得資金支持難度加大;我公司企業(yè)缺少債券、股票上市等直接融資渠道。
其次，土地一級開發(fā)是需求穩(wěn)定、風(fēng)險較低和收益穩(wěn)定的經(jīng)營業(yè)務(wù)。土地是資源類商品，它位于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈前端的環(huán)節(jié)，而土地的稀缺性和社會需求增長的矛盾日益突出，使土地在很長一段時期將處于增值過程;土地一級開發(fā)的產(chǎn)品——熟地一直是二級開發(fā)商爭奪的資源，可見，以土地加工和交易為對象的土地一級開發(fā)業(yè)務(wù)基本上不存在價值風(fēng)險，流動性風(fēng)險也比較小。土地一級開發(fā)過程簡單，與其對應(yīng)的資金路線圖清晰?，F(xiàn)金流方面，資金主要用于征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其他相關(guān)費用。由于征地、拆遷、市政工程建設(shè)等市場比較成熟和透明，法律政策體系相對完備。因此，在國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策不發(fā)生大的變革情況下，一級開發(fā)的過程和成本是可控的，事先可以做出比較準(zhǔn)確的預(yù)算，又因為2% --8%的開發(fā)利潤基本由政策提供保障。以上特性決定了土地一級開發(fā)與房地產(chǎn)二級開發(fā)不同的風(fēng)險收益特性，是風(fēng)險較低和收益穩(wěn)定的經(jīng)營業(yè)務(wù)。
再次，土地一級開發(fā)行業(yè)的發(fā)展方向是政府主導(dǎo)、市場化運作。從相關(guān)政策的演進(jìn)來看，政府逐漸從市場的直接參與者向規(guī)則制定者和行業(yè)監(jiān)管者的角色轉(zhuǎn)變，通過培育市場主體、加強市場監(jiān)管等舉措推動土地市場發(fā)育。從規(guī)劃的制訂到土地供應(yīng)的計劃管理、土地入市交易管理等，都體現(xiàn)了政府的主導(dǎo)作用。同時，政府也在積極培育合格的市場主體，以維持適度競爭。為了規(guī)范土地一級開發(fā)行為，有效控制土地一級開發(fā)，使土地一級開發(fā)成本更加透明，今后在全國要引用市場機制、采用公開招投標(biāo)的方式選擇土地一級開發(fā)實施主體，
這也是在貫徹落實國務(wù)院嚴(yán)格土地管理，加強土地市場調(diào)控的又一重要舉措。在選擇土地一級開發(fā)實施主體的環(huán)節(jié)引入招投標(biāo)機制，是土地一級市場更加透明化的標(biāo)志。
2、土地一級開發(fā)行業(yè)的發(fā)展趨勢
隨著土地一級開發(fā)行業(yè)門檻有所提高，行業(yè)集約化程度有望增加;大資金開發(fā)大項目的模式逐步取代小資金滾動開發(fā)的模式，資金實力與資金效率成為決定房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的核心要素;企業(yè)管理水平將成為企業(yè)在招投標(biāo)競爭中取勝的必要保證。
3、土地一級開發(fā)企業(yè)成本控制之策略
我們作為土地一級開發(fā)企業(yè)，在深刻認(rèn)識本行業(yè)特點和發(fā)展趨勢的前提下，應(yīng)結(jié)合公司自身優(yōu)勢，做好戰(zhàn)略規(guī)劃，提高企業(yè)管理水平，吸引人才，突破土地資源和資金兩大“瓶頸”，在做好土地一級開發(fā)的基礎(chǔ)上，完善土地一級開發(fā)與二級開發(fā)的環(huán)節(jié)聯(lián)動，使企業(yè)在市場中占據(jù)一定市場份額同時樹立獨特品牌，以進(jìn)一步提高企業(yè)的競爭力。
土地一級開發(fā)可采用“重視戰(zhàn)略、掌握政策、合作共贏、加強管理”的策略進(jìn)行成本控制。具體實施中應(yīng)注意：
第一，充分認(rèn)識戰(zhàn)略規(guī)劃對企業(yè)長足發(fā)展的重要性，尤其是在地產(chǎn)受國家一系列宏觀調(diào)控措施（地根、銀根收緊等）影響，該行業(yè)發(fā)展更是受國家“十一五”規(guī)劃等國家宏觀發(fā)展政策中“糧食安全、社會穩(wěn)定、生態(tài)保護(hù)、和諧發(fā)展”等因素制約，在這個大環(huán)境下，企業(yè)必須做好自身發(fā)展定位。
第二，適時掌握影響土地一級開發(fā)的宏觀和微觀經(jīng)濟(jì)政策動向，積極與政府各部門溝通，盡量規(guī)避可能規(guī)避的政策風(fēng)險，在土地一級開發(fā)項目實施過程中遇到十分的困難，可以向地方政府尋求支持。
第三，采取合作共贏的方式，突破土地資源與資金的兩大“瓶頸”;一方面，爭取和固化土地資源;與各級政府規(guī)劃、建設(shè)、財政、管理部門維持良好的關(guān)系，保持順暢的項目信息來源;積極尋找合作伙伴，實現(xiàn)資源互補;另一方面，積極開展多渠道的融資，構(gòu)建長期的融資平臺，并爭取使用資產(chǎn)政權(quán)化、房地產(chǎn)信托等新型融資方式，必要時進(jìn)行短期融資。
第四，提高企業(yè)管理水平，尤其應(yīng)加強成本控制。在市場公開公平競爭的前提下，誰的管理水平高、誰的成本低，誰的競爭力就強;我們應(yīng)當(dāng)從制度和流程、吸納人才和積累經(jīng)驗、將市場意識貫穿項目開發(fā)全過程三方面降低建設(shè)成本。
4、土地一級開發(fā)企業(yè)成本控制工作體系
土地一級開發(fā)項目在其內(nèi)容組成、開發(fā)宗旨、開發(fā)方式、開發(fā)時序等方面都有著不同于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點，因而其管理和控制體系、工作流程及其控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)也不同，共性之外還有其特殊性。因此，科學(xué)合理地確定其成本控制目標(biāo)，要建立一整套完善的成本管理工作體系、制度和流程。
（一）工作體系
1、決策體系：是戰(zhàn)略管理層面，決定了企業(yè)控制造價管理的方向和模式，具有長期性和整體性，是企業(yè)核心競爭力所在，包括長期戰(zhàn)略成本等重大決策的制定和執(zhí)行，由企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子組成。
2、內(nèi)部專業(yè)管理體系：是落實和分解戰(zhàn)略成本目標(biāo)的層面，包括計劃執(zhí)行情況和管理效益監(jiān)督、考評，是企業(yè)造價管理部門的首要核心任務(wù)。主要包括：制定公司年度成本控制計劃;分解、落實戰(zhàn)略成本目標(biāo)，實行公司全面預(yù)算;及時溝通、傳遞和獲取信息、適時調(diào)整計劃;協(xié)調(diào)組織相關(guān)部門配合、全員參與成本目標(biāo)的管理和控制等。
3、制度體系：完善的制度體系是項目成本管理實施順暢、高效的前提和保障。建立和完善諸如：成本管理辦法、招投標(biāo)管理辦法、合同管理辦法等一系列的成本管理制度，并嚴(yán)格按之執(zhí)行，是成本管理和控制的制度保障。
4、操作體系：是成本管理和控制的基礎(chǔ)層面，具體由各項目部的成本管理人員落實，是成本管理和控制的具體化和實施控制載體。主要包括對分解后的成本控制目標(biāo)的落實、關(guān)鍵點的控制、工作效率的提高、項目完成后的后評價和效益分析等等，本層面成本管理的特點是具有系統(tǒng)化、程序化和模式化。
5、專家體系：是項目成本管理的強力支持，權(quán)威性指導(dǎo)意見對項目成本管理的意義很重大，是不可或缺的。具體主要表現(xiàn)為：為建設(shè)項目運作過程中各階段、各環(huán)節(jié)成本的確定與控制提供專業(yè)支持和決策依據(jù)
6、內(nèi)部審查監(jiān)督體系：由公司主管成本方面的領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)，成本、財務(wù)、審計等部門組成，在成本管理和控制過程中，負(fù)責(zé)內(nèi)審、監(jiān)控、預(yù)警、評價。必要時請中介機構(gòu)。
（二）管理制度及工作流程
根據(jù)土地一級開發(fā)項目的綜合實施方案內(nèi)容，結(jié)合土地一級開發(fā)項目的特點，建立系統(tǒng)的、全過程的、可操作性的成本管理和控制的規(guī)章制度、工作流程。
1、建立“項目成本控制目標(biāo)管理辦法”
2、建立“規(guī)劃方案設(shè)計和工程設(shè)計招投標(biāo)管理辦法 ”
3、建立“項目合同管理辦法和工作程序”，
4、建立“工程量清單管理辦法和工作程序”，
5、建立“工程計量支付管理辦法和工作程序”，
6、建立“工程變更管理辦法和工作程序”
7、建立“工程預(yù)結(jié)算管理辦法及工作程序”等
（三）關(guān)鍵環(huán)節(jié)
在土地一級開發(fā)項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，尤其是把握好各個關(guān)鍵環(huán)節(jié)的成本控制，以利于土地一級開發(fā)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣，土地一級開發(fā)項目投資才能真正可控，管理才能出效益。以下是成本管理和控制的幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：
1、審慎分析項目前期可研
2、審慎研究和確定規(guī)劃、設(shè)計方案
3、抓好綜合策劃(或?qū)嵤?方案的編制和研究
4、正確選擇設(shè)計、施工、監(jiān)理和材料設(shè)備供應(yīng)單位
5、合理安排項目實施的工期、進(jìn)度、時序
6、推行第一責(zé)任人制度
7、引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴
8、引進(jìn)專業(yè)化的合作團(tuán)隊
9、加強成本目標(biāo)管理
不同的土地一級開發(fā)項目，開發(fā)范疇及具體建設(shè)內(nèi)容不同，現(xiàn)況及周邊條件亦不同，因此項目的開發(fā)成本往往不盡相同，甚至?xí)嗖詈艽?。從某種意義上說，每一個開發(fā)項目都有其特殊性，都是不可復(fù)制的。這個報告一些成本構(gòu)成及測算方面僅僅是安普遍規(guī)律測算。在獲得準(zhǔn)確、詳實的基礎(chǔ)資料的前提下，認(rèn)真分析研究相關(guān)政策、文件，結(jié)合目前市場行情，使成本測算結(jié)果更合理，更貼近實際。成本的管理與控制要結(jié)合項目、團(tuán)隊在實踐中總結(jié)提高，以達(dá)到降低成本的目地。
