2019年1月1日，新《個人所得稅法》正式實(shí)施，與之配套的《關(guān)于印發(fā)個人所得稅專項(xiàng)附加扣除暫行辦法的通知》（國發(fā)〔2018〕41號）和《個人所得稅專項(xiàng)附加扣除操作辦法（試行）》（國家稅務(wù)總局公告2018年第60號），將新法中關(guān)于居民納稅人的“綜合所得”如何進(jìn)行“六項(xiàng)專項(xiàng)附加扣除”的進(jìn)行了明確。新法在減稅方面的努力有目共睹，但始料不及的是，在租金扣除的落地問題上，在全國范圍內(nèi)引起了一場軒然大波。更有激進(jìn)的言論認(rèn)為，這根本就是一盤不懷好意的更大的棋，“明降”的背后是為了“暗升”。那么，對于廣大從事租賃行業(yè)的企業(yè)，以及廣大自然人房東來說，后續(xù)可能會發(fā)生什么呢？我們今天就從幾個方面來說一說。
房東會被采集到什么信息？
60號公告的第十五條，是這么規(guī)定的，“納稅人享受住房租金專項(xiàng)附加扣除，應(yīng)當(dāng)填報主要工作城市、租賃住房坐落地址、出租人姓名及身份證件類型和號碼或者出租方單位名稱及納稅人識別號（社會統(tǒng)一信用代碼）、租賃起止時間等信息；納稅人有配偶的，填寫配偶姓名、身份證件類型及號碼。納稅人需要留存?zhèn)洳橘Y料包括：住房租賃合同或協(xié)議等資料”。
承租方申報個人所得稅扣除項(xiàng)目，為何需要提供房東的信息？文件制定者的初衷是什么，不可考。據(jù)媒體援引稅務(wù)總局人士的話，說當(dāng)時根本沒想這么多。這一點(diǎn)筆者是相信的，對于在大數(shù)據(jù)為戰(zhàn)略思維的行政執(zhí)法機(jī)關(guān)來說（尤其是稅制復(fù)雜，數(shù)據(jù)量極其龐大的稅務(wù)局），有兩個基本思維：一是證據(jù)思維。你說有租房，總不能隨口編一個名字就說我可以扣吧。跟誰租了，那個人叫什么，身份證是什么，房子在哪里，總要說個一二三四五出來吧。二是數(shù)據(jù)化思維。在大數(shù)據(jù)戰(zhàn)略的背景下，數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)匹配、數(shù)據(jù)質(zhì)量管理是擺在核心地位的事情。但是，這些姑且都是猜。不管有意還是無意，事實(shí)是引起了廣大民眾的不樂意。不少企業(yè)和個人房東都說，承租方你敢出賣我，讓稅局順藤摸瓜查到我，我就提租金。
但是，這幾天事情急轉(zhuǎn)直下。經(jīng)過新升級的官方APP中，“出租單位統(tǒng)一社會信用代碼”和“身份證號”突然都不再是必填項(xiàng)。而且原本通過填寫信用代碼自動帶出的單位名稱，也變成了由納稅人自己手動填寫，并且沒有任何校驗(yàn)規(guī)則。
前面我們提到過數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、匹配的問題。如果是通過錄入代碼自動帶出單位名稱，這個就叫“關(guān)聯(lián)上”了；同樣的，錄入準(zhǔn)確的姓名和身份證號，并且能通過校驗(yàn)，這個也叫“關(guān)聯(lián)上”了。只有這樣才可能形成在實(shí)務(wù)中有用的數(shù)據(jù)，這才具備了真正的大數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)。而目前這個規(guī)則下的數(shù)據(jù)基本上已是不可用的了。別說什么留下線索了可以事后再查啊，你可以想像一下，可能涉及數(shù)億計(jì)自然人的線索，如果沒有大數(shù)據(jù)支撐，這個工作量是一線稅務(wù)機(jī)關(guān)可以承受的嗎？
現(xiàn)實(shí)中的房產(chǎn)租賃稅負(fù)幾何？
首先，我們要知道名義稅負(fù)和實(shí)際稅負(fù)的區(qū)別。名義稅負(fù)，就是現(xiàn)行稅制所規(guī)定的，理論上應(yīng)當(dāng)達(dá)到的稅負(fù)水平。實(shí)際稅負(fù)，是指按稅務(wù)局的征管能力能夠?qū)崿F(xiàn)的，實(shí)際達(dá)到的稅負(fù)水平。
名義稅負(fù)知多少
我們現(xiàn)以廣西南寧市為例，盤點(diǎn)一下房產(chǎn)租賃的名義稅負(fù)。
首先，說一下自然人房東的稅負(fù)：
1.增值稅
按國家稅務(wù)總局公告2016年第16號的規(guī)定，出租住房的應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%；出租非住房的應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%。
同時，國家還在不斷加強(qiáng)減稅力度。根據(jù)最新發(fā)布的《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》（財(cái)稅[2019]13號），對月銷售額10萬元以下（含本數(shù)）的增值稅小規(guī)模納稅人，免征增值稅（之前是3萬元以下）。
2.除增值稅外的其它稅費(fèi)
根據(jù)《關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓和租賃房產(chǎn)有關(guān)地方稅費(fèi)政策問題的公告》（南寧市地稅局2017年第1號公告），個人租賃住房的，每月取得租金收入在3萬以下的，個人所得稅、房產(chǎn)稅等稅費(fèi)的綜合核定征收率5%；在3萬以上的，核定征收率5.38%。隨著上面說的財(cái)稅[2019]13號的實(shí)施，想必很快也做相應(yīng)的調(diào)整。而且隨著減稅降負(fù)的大趨勢，極有可能還會繼續(xù)下調(diào)。
簡單總結(jié)一下，對于絕大絕大多數(shù)的個人房東來說，就算租客真的突破千難萬險把你出賣給稅務(wù)局了，而稅務(wù)局真的下了大棋，完善了大數(shù)據(jù)來追查房東“應(yīng)該交”（我們還沒有討論一個社會公平的問題啊——你有房子出租拿財(cái)產(chǎn)性收入，交稅難道不是本份嗎）而沒交的稅款，也就5個點(diǎn)左右。假如一套房子月租金3000元，稅也就是150元。
然后，我們再說一下企業(yè)房東的稅負(fù)。這個就是真的比較高了。
1.增值稅方面，如果是取得老房產(chǎn)的適用簡易計(jì)稅法按5%征增值稅；如果不屬于老房產(chǎn)的，小規(guī)模納稅人適用簡易計(jì)稅法5%的增值稅（月銷售額10萬以下可免征），一般納稅人則要采取一般計(jì)稅法適用10%的增值稅。同時，專門從事租賃的企業(yè)往往缺乏持久的進(jìn)項(xiàng)抵扣，前期因項(xiàng)目建設(shè)而產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)抵扣用不了太久，而日常經(jīng)營沒有大額的進(jìn)項(xiàng)，這使得在一般計(jì)稅法下的稅負(fù)有點(diǎn)高。
2.在土地使用稅方面，如果房東是同時擁有土地的，則需要按所在區(qū)域的適用單位稅額來計(jì)征土地使用稅。
3.企業(yè)所得稅方面，對于專門從事租賃的企業(yè)來說，往往缺乏與主營業(yè)務(wù)收入相匹配的主營業(yè)務(wù)成本（除非均為轉(zhuǎn)租），其成本費(fèi)用主要來源于不動產(chǎn)和裝修的折舊攤銷。如果項(xiàng)目貸款較大，在持續(xù)經(jīng)營期仍舊有較多的利息費(fèi)用，否則就只有少量的人力成本和日常行政管理開支了。鑒于這里面的可能性比較多，導(dǎo)致不同企業(yè)的所得稅稅負(fù)離散區(qū)間比較大（可從前期的0%至后期的20%以上），討論平均稅負(fù)率也缺乏現(xiàn)實(shí)意義了。
4.房產(chǎn)稅留到最后說，因?yàn)樘貏e想告訴大家的是，廣西在房產(chǎn)稅方面有一個優(yōu)惠政策（很多人沒有注意到）。根據(jù)《自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于落實(shí)支持房地產(chǎn)去庫存工作的通知》（桂地稅發(fā)[2016]22號文），從2016年度起，企業(yè)擁有的投資性房產(chǎn)可選擇按原值或按租金計(jì)征房產(chǎn)稅，但租金明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按原值計(jì)征房產(chǎn)稅。翻譯成大白話就是，就算你是用來出租的，也能夠不按“從租方式”用租金收入的12%來計(jì)征房產(chǎn)稅，而是按“從價方式”打7折后按1.2%來交。
5.印花稅，租金的千分之一。
這么一盤點(diǎn)，我們發(fā)現(xiàn)，企業(yè)提供租賃服務(wù)，總體稅負(fù)確實(shí)是比較高的，最高有可能達(dá)到租金收入的30%-40%以上。
實(shí)際稅負(fù)又幾何
企業(yè)和個人的名義稅負(fù)和實(shí)際稅負(fù)差距有多大？可能根本無從知曉了。部分企業(yè)通過賬外方式少繳了稅，只要是租客不需要發(fā)票的，就都沒有主動交稅。
而個人房東的，從我們觀察周圍的社會實(shí)踐來看，估計(jì)依法全額交過稅的也在少數(shù)?？傮w的實(shí)際稅負(fù)顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于名義稅負(fù)2%。中國的個人房東普通缺乏“稅感”，大多數(shù)人完全不知道目前實(shí)際落地的名義稅負(fù)到底有多少。因此一聽說有可能被稅局盯上，立馬就緊張起來了。
這一場熱鬧背后真正體現(xiàn)出的趨勢是什么？
經(jīng)過上面的盤點(diǎn)，我們會發(fā)現(xiàn)，對于個人房東來說，即便是看名義稅負(fù)，也是非常輕的。退一萬步來講，就算真的嚴(yán)查嚴(yán)管，產(chǎn)生了實(shí)際稅負(fù)并全額向后傳導(dǎo)了，也并不會造成多少上漲。對于企業(yè)房東來說，真正困擾他們的是結(jié)構(gòu)性的稅制問題，而這正是近年來從中央到地方都竭力在改革、調(diào)整和松綁的內(nèi)容。至于“陰謀論”說稅務(wù)局想使全民成為“臥底”，通過專項(xiàng)附加扣除信息的收集發(fā)現(xiàn)線索，從而征更多的稅，這個真是離題萬里了。還是拿財(cái)稅[2019]13號和《關(guān)于實(shí)施小型微利企業(yè)普惠性所得稅減免政策有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2019年第2號）這兩個新出的普惠型稅收優(yōu)惠政策來說，單是這兩個文件給全國人民省下的稅金體量，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于少部分房東出租而未交的稅額吧。
那么，這一場熱鬧背后的真正體現(xiàn)出的趨勢是什么呢？答案是：大數(shù)據(jù)的趨勢不可逆轉(zhuǎn)。
個人所得稅需要借鑒國際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)化成為全面的綜合所得稅制，早已是業(yè)內(nèi)共識。而綜合所得的征收管理之所以極難實(shí)現(xiàn)，完全是技術(shù)層面的，瓶頸就是數(shù)據(jù)。據(jù)官方解讀，這次改革使稅務(wù)局史無前例地在國家層面調(diào)動了（并在不斷完善中）涉及公安、銀行、公積金、民政、教育、醫(yī)療、社保等等多方面的行政和社會資源，打造囊括全體居民的大數(shù)據(jù)。此例一開，稅務(wù)征收管理的科學(xué)化、體系化將得以迅速完善，覆蓋各個行業(yè)的大數(shù)據(jù)建設(shè)又進(jìn)了一大步。
我們來猜猜稅務(wù)機(jī)關(guān)后面會怎么辦？
普惠性的結(jié)構(gòu)減稅勢不可擋，沒有必要妖魔化“六項(xiàng)專項(xiàng)附加扣除”的數(shù)據(jù)采集。為了平息社會民眾對于租金上漲、個人稅收扣除無法落地的擔(dān)心，最有可能采取的措施是，放松數(shù)據(jù)采集的限制性要求（如上文分析），同時在企業(yè)和個人出租稅收方面進(jìn)一步出臺優(yōu)惠政策。請大家拭目以待。
從事租賃行業(yè)的企業(yè)應(yīng)該怎么辦？
近日有文章論述了房租漲跌力度和市場供求之間的關(guān)系，其結(jié)論是，個稅改革并不必然會造成租金上漲的結(jié)果，關(guān)鍵因素還是市場供求關(guān)系，以及租賃產(chǎn)品的競爭。筆者深以為然。
