本篇我們將繼續(xù)為大家介紹系列方案中的第四種方案：“公司分立+股份轉(zhuǎn)讓”的具體操作方法及各項特點。
方案四：“公司分立+股份轉(zhuǎn)讓”
（一） 方案概述
甲公司分立成兩個獨立的公司，并將甲公司資產(chǎn)作相應(yīng)的分割，以分立新設(shè)的公司持有本項目舊廠房所在的208畝地塊。
后該持有舊廠房地塊的新公司通過股份轉(zhuǎn)讓的方式，實現(xiàn)將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)公司。
甲公司取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓款后可用于新廠建設(shè)，待建設(shè)完成并搬遷完畢后，實際向房地產(chǎn)公司交付舊廠房及地塊。
（二） 操作步驟
1.企業(yè)補繳土地出讓金，將舊地塊進行變性，由工礦倉儲用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)住宅建設(shè)用地；
2.甲公司存續(xù)分立為甲公司及乙公司；
3.將原甲公司持有的208畝土地使用權(quán)分割至乙公司名下；
4.乙公司與房地產(chǎn)公司簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，協(xié)議約定房地產(chǎn)公司支付股權(quán)價款4億元，并辦理工商變更登記，但甲公司繼續(xù)使用該地塊至新廠建設(shè)搬遷；
5.待新廠建設(shè)完畢后，甲公司實際向房地產(chǎn)公司交付土地，開始房地產(chǎn)開發(fā)。
（三） 財稅成本（★★★★☆）
本方案的財稅成本較低。
1.土地變性環(huán)節(jié)。
土地變性需補交土地出讓金，以該土地出讓金為計稅依據(jù)繳納契稅。該繳納的契稅計入土地成本。
2.分立環(huán)節(jié)。
甲公司進行分立時，符合特定條件時不需要繳納增值稅、契稅和土地增值稅。
在所得稅方面，需要考慮特殊性和一般性稅務(wù)處理的問題，鑒于甲公司迫切需要現(xiàn)金進行新廠房建設(shè)，無法滿足一年內(nèi)不進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制性規(guī)定，因此無法選擇特殊性稅務(wù)處理模式。
在一般性稅務(wù)處理模式下，被分立企業(yè)對分立出去的資產(chǎn)應(yīng)按其公允價值確認資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失；同時，被分立企業(yè)繼續(xù)存在時，其股東取得的對價應(yīng)視同被分立企業(yè)分配進行處理，應(yīng)確認為股息所得。此時，高新公司需要將變性后土地的公允價值與其賬面成本之間的差額繳納企業(yè)所得稅；同時，甲公司的B股東（澳門籍自然人）需要按股息所得繳納個人所得稅（由于目前無法獲知B股東作為澳門籍自然人是否構(gòu)成了中國的居民納稅人，暫考慮需要繳納個人所得稅。注意，2019年開始，新修訂的個人所得稅法已將我國個人所得稅居民納稅人判定標準由滿一年調(diào)整為滿183天）。
3.股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。
由于在分立環(huán)節(jié)已采取一般性稅務(wù)處理，因此其相關(guān)資產(chǎn)均已為當時的公允價值，在分立與股轉(zhuǎn)間隔時間較短的前提下，股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)無增值。因此預(yù)計法人股東A和自然人股東B均無所得稅。
小結(jié)：上述各環(huán)節(jié)中，分立環(huán)節(jié)的財稅處理困難較大，主要稅收負擔(dān)來源于此。在商業(yè)談判中，如果能夠通過在交易價格上的讓步，爭取雙方配合達到特殊性稅務(wù)處理的條件，則理論上稅負可以大大降低。
（四） 法律風(fēng)險（★★★★☆）
本方案的法律風(fēng)險較低。
1.本方案通過公司分立后將土地使用權(quán)剝離到新公司，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，則可以的避免了直接轉(zhuǎn)讓商業(yè)住宅建設(shè)用地使用權(quán)需完成25%投資建設(shè)才能辦理物權(quán)變動的限制性要求。
2.公司分立：簽訂的公司分立合同需經(jīng)政府相關(guān)部門進行審批的，需要及時通知債權(quán)人到相關(guān)部門辦理變更登記，需要明確資產(chǎn)處置的相關(guān)文件、條款是否明確細致并辦理相關(guān)資產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。
3.事先通過公司分立的方式，將土地資產(chǎn)從甲公司眾多資產(chǎn)中剝離出來，有效保證甲公司資產(chǎn)的安全性。
（五） 國企政策要求（★★☆☆☆）
本方案的國企政策要求較高。
1.公司分立：國有資本控股公司、國有資本參股公司進行分立的，依照法律、行政法規(guī)以及公司章程的規(guī)定，由公司股東會、股東大會或者董事會決定，并對有關(guān)資產(chǎn)進行評估。
同時還應(yīng)當聽取企業(yè)工會的意見，并通過職工代表大會或者其他形式聽取職工的意見和建議。
2.股權(quán)轉(zhuǎn)讓：根據(jù)《自治區(qū)國資委、自治區(qū)財政廳關(guān)于印發(fā)廣西壯族自治區(qū)企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法的通知》(桂國資發(fā)〔2018〕2號），產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓使國家不再擁有所出資企業(yè)控股權(quán)的需由國有資產(chǎn)監(jiān)管機構(gòu)報人民政府批準、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)批準后需要轉(zhuǎn)讓方委托會計師事務(wù)所對所轉(zhuǎn)讓標的的企業(yè)進行專項審計、進行資產(chǎn)評估、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓原則上通過產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)公開進行。
本方案涉及公司分立及股權(quán)轉(zhuǎn)讓兩方面的資產(chǎn)，均需要嚴格執(zhí)行“三重一大”決策機制，并嚴格上述按照上述事項進行。
（六） 商業(yè)可行性（★★☆☆☆）
本方案的商業(yè)可行性較低。
1.房地產(chǎn)公司從支付4億股權(quán)對價至拿到項目地塊，需要有2年左右的過渡期，對房地產(chǎn)公司而言資金占用量大、成本高，其沒有利息之類的途徑對2年期間內(nèi)資金的占用成本進行補償，一般而言房地產(chǎn)公司的合作意愿很低。
2.房地產(chǎn)公司的工作人員變動很大，且未來房地產(chǎn)市場的發(fā)展走向不確定，所以當前的房地產(chǎn)公司工作人員通常不愿意去做一個2年后才能看到結(jié)果的投資，因為屆時自己可能已經(jīng)不在這家公司了。
（未完待續(xù)）
