在近年來(lái)各地商品房限價(jià)政策紛紛出臺(tái)的背景下，各地也陸續(xù)衍生出一些實(shí)際購(gòu)房?jī)r(jià)格高于政府備案價(jià)格的情況。
高于備案價(jià)的價(jià)款，一般是通過(guò)“團(tuán)購(gòu)費(fèi)、會(huì)員費(fèi)、茶位費(fèi)”等名目收取，也就是大家常說(shuō)的“外收”。
那么這些行為是否一律在法律上無(wú)效呢？本文將通過(guò)上海第一中級(jí)人民法院的案例以及其他延伸案例為您解惑：
【案例索引】
奚斌訴上海壟匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛一案二審民事判決書 （2018）滬01民終3424號(hào) 上海市第一中級(jí)人民法院
【案情簡(jiǎn)介】
2016年8月22日，壟匯公司與奚斌簽訂定金合同及其附件，約定乙方購(gòu)買涉案房屋，涉案房屋房屋建筑面積151.28平米，每平米單價(jià)20954.52元，總價(jià)317萬(wàn)元。
乙方采取銀行貸款付款：首付96萬(wàn)元+30萬(wàn)元電商費(fèi)，221萬(wàn)元商業(yè)貸款（共計(jì)347萬(wàn)）。
優(yōu)惠方式：乙方所購(gòu)買房屋，在簽約時(shí)另行支付電商30萬(wàn)元，總價(jià)可享30萬(wàn)元抵60萬(wàn)元的團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠（電商費(fèi)不能以現(xiàn)金方式支付，必須為POS機(jī)，戶名為上海XX有限公司）。
2016年8月22日，原告向被告支付定金。8月28日，原、被告簽訂出售合同， 原告依約向被告支付款項(xiàng)，剩余的房款通過(guò)貸款方式支付。
2016年12月1日，原告取得了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證。
經(jīng)查明，涉案房屋所在的同潤(rùn)藍(lán)美俊庭項(xiàng)目的備案單價(jià)為20700元。
【原告訴請(qǐng)】
被告在房屋銷售過(guò)程中存在欺詐，要求返還電商費(fèi)30萬(wàn)以及高于備案價(jià)38504元。
【法院認(rèn)為】
上海市第一中級(jí)人民法院認(rèn)為：原告作為具有完全民事行為能力的主體，其在與被告簽訂定金合同及出售合同之前，應(yīng)就涉案房屋的價(jià)格與同地段相同類型房屋的市場(chǎng)價(jià)作過(guò)比較，經(jīng)過(guò)慎重考慮后作出了與被告簽約的決定，并在定金合同及出售合同中就房屋價(jià)款、支付方式等條款作了明確的約定，上述合同條款系雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的結(jié)果，且不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，對(duì)雙方均具有約束力，雙方均應(yīng)按約履行。
商品房買賣是一個(gè)市場(chǎng)行為，因此開發(fā)商可以自主決定商品房?jī)r(jià)格。開發(fā)商對(duì)其違反備案價(jià)銷售的行為可能面臨責(zé)令限期整改、罰款等行政處罰的法律后果。
因此，開發(fā)商高于備案價(jià)銷售房屋的行為并不等同于價(jià)格欺詐。
此外，是否構(gòu)成價(jià)格欺詐，還是要從合同法的角度出發(fā)，從交易一方是否利用另一方獲取交易信息上的弱勢(shì)地位，是否利用雙方交易信息的不對(duì)稱，是否通過(guò)欺騙或誤導(dǎo)方式誘騙另一方完成交易等方面進(jìn)行審查。而本案涉案房屋買賣的整個(gè)過(guò)程，并不存在上述欺詐行為。
奚斌對(duì)雙方約定的房?jī)r(jià)及載明的“電商費(fèi)”的數(shù)額及性質(zhì)不存在認(rèn)知上的錯(cuò)誤，壟匯公司作為開發(fā)商也不存在欺騙或誤導(dǎo)方式誘騙奚斌完成涉案房屋的買賣。
現(xiàn)涉案房屋的買賣合同已經(jīng)全部履行完畢，奚斌亦明確不要求解除買賣合同。故奚斌主張壟匯公司存在價(jià)格欺詐的行為，本院難以采納。
【文鰩地產(chǎn)律師評(píng)析】
我們來(lái)為大家再次梳理一下這個(gè)案件中上海市第一中院法院的審判邏輯：
（一）商品房預(yù)售合同的價(jià)格超過(guò)備案價(jià)只是違反了行政法規(guī)的規(guī)定，而購(gòu)房者在已經(jīng)充分知曉合同價(jià)款的情況下簽訂合同，足以說(shuō)明買賣合同的簽訂是雙方合意的結(jié)果，合法有效，對(duì)甲乙雙方均有約束力。
（二）鑒于在簽訂買賣合同前，房開商已經(jīng)明確了電商費(fèi)、團(tuán)購(gòu)費(fèi)等房屋備案價(jià)之外的款項(xiàng)用途、性質(zhì)、收款人，購(gòu)房者在清楚價(jià)格構(gòu)成的情況下，以實(shí)際付款的行為表示認(rèn)可的，不能據(jù)此認(rèn)定房開商構(gòu)成價(jià)格欺詐，主張返還備案價(jià)和實(shí)際支付價(jià)格的差價(jià)。
（三）雖然近年來(lái)，各省市陸續(xù)出臺(tái)了禁止在商品房預(yù)售價(jià)款之外以團(tuán)購(gòu)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、會(huì)員費(fèi)名義收取價(jià)外款的政策，但對(duì)法院而言，對(duì)于購(gòu)房者在買賣合同價(jià)之外向第三人支付的款項(xiàng)，審查重點(diǎn)不在于是否違反了行政規(guī)定，而在于是否為當(dāng)事人的意思自治、第三方是否按照約定履行了義務(wù)，如是，購(gòu)房者主張退回費(fèi)用沒有合法依據(jù)。
我們注意到，由此也引申出了另一個(gè)問(wèn)題：對(duì)于開發(fā)商違規(guī)收取的價(jià)外款，是否一律不能退回？
對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，不同的法院有不同的裁判：
延伸案例一：胡耀強(qiáng)與佛山市三水恒福興達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、廣州邦盈置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書（2018）粵0607民初4015號(hào)
【裁判要旨】
購(gòu)房者向?yàn)橘?gòu)房向第三方支付的團(tuán)購(gòu)費(fèi)，經(jīng)查明第三方已切實(shí)提供了團(tuán)購(gòu)費(fèi)的服務(wù)內(nèi)容，應(yīng)視為合同履行完畢，購(gòu)房者無(wú)權(quán)主張第三方或房開商退回。
佛山市三水區(qū)人民法院認(rèn)為：“從本案庭審中調(diào)查情況來(lái)看，本批次系列案購(gòu)房者絕大部分非本地居民，基本上是通過(guò)如電話、廣告宣傳單、微信宣傳等方式得知基本獲取涉案樓盤出售的信息。根據(jù)邦盈公司提供的租車費(fèi)、餐費(fèi)、傭金代理費(fèi)支付憑據(jù)等，結(jié)合本系列案中部分購(gòu)房者關(guān)于購(gòu)房過(guò)程的陳述“從廣州五羊新城有三輛大巴車在A2出口集中到三水麗鉑公館看樓盤”“交了團(tuán)購(gòu)費(fèi)才有優(yōu)惠，團(tuán)購(gòu)費(fèi)可以抵扣購(gòu)房款，抵扣價(jià)格比團(tuán)購(gòu)費(fèi)要高所以我才愿意交”等陳述，可反映邦盈公司（第三方）前期進(jìn)行了房源廣告宣傳，協(xié)助接待、接送客戶參觀，促成交易等在內(nèi)的服務(wù)，作為購(gòu)房者的原告胡耀強(qiáng)基于購(gòu)房需要而向邦盈公司（第三方）支付了“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”，雙方形成事實(shí)上的合同關(guān)系，胡耀強(qiáng)在繳納“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”當(dāng)天，確與恒福公司（房開商）簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》，支付購(gòu)房款、辦理銀行按揭借款手續(xù)。故此，在胡耀強(qiáng)與邦盈公司之間的合同關(guān)系已經(jīng)履行完畢的情況下，對(duì)胡耀強(qiáng)提出的邦盈公司應(yīng)向其返還該項(xiàng)“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”的主張，本院不予支持。胡耀強(qiáng)并無(wú)證據(jù)證實(shí)涉案“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”由恒福公司（房開商）收取，胡耀強(qiáng)要求恒福公司對(duì)其支付的“團(tuán)購(gòu)費(fèi)”承擔(dān)返還義務(wù)同樣缺乏依據(jù)，本院不予支持。
延伸案例二：胡冰釗與湖南樂萬(wàn)邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一審民事判決書 （2018）湘0105民初7785號(hào)
【裁判要旨】
法院認(rèn)為：“《潤(rùn)景園認(rèn)購(gòu)協(xié)議》以及《承諾書》約定的房屋單價(jià)均高于《長(zhǎng)沙市商品房買賣合同》約定的單價(jià)，該多收取的部分屬于備案的房屋價(jià)格基礎(chǔ)上收取額外費(fèi)用的行為，該行為不符合《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》第十三條關(guān)于銷售商品應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)和不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售商品的規(guī)定，也違反了上述國(guó)家和地方政府以及政府相關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的規(guī)定，該行為違反社會(huì)公共利益，應(yīng)當(dāng)依法認(rèn)定為無(wú)效民事行為。故對(duì)原告關(guān)于被告返還合同價(jià)外多收取的購(gòu)房款22萬(wàn)元的訴求，本院予以支持。”
我們認(rèn)為，上述2個(gè)延伸案例具有不同之處：
第一、主體關(guān)系不同。
延伸案例一的價(jià)外費(fèi)源于購(gòu)房者和第三方之間另行成立的法律關(guān)系，延伸案例二的價(jià)外費(fèi)源于房開商和購(gòu)房者之間購(gòu)房關(guān)系。
第二、服務(wù)內(nèi)容不同。
延伸案例一由第三方為購(gòu)房者提供房源、看房、優(yōu)惠等服務(wù)，進(jìn)而收取團(tuán)購(gòu)費(fèi)。延伸案例二是房開商根據(jù)高于備案價(jià)的《認(rèn)購(gòu)協(xié)議》《承諾書》向購(gòu)房者支付差價(jià)。
因此從實(shí)質(zhì)上，延伸案例二也是延伸案例一裁判要旨的補(bǔ)充，顯然在低價(jià)的備案買賣合同下，根據(jù)高價(jià)的認(rèn)購(gòu)協(xié)議收取差價(jià)違反了行政法規(guī)規(guī)定。
而在買賣合同價(jià)款之外，即便購(gòu)房者支付了額外的費(fèi)用，但只要購(gòu)房者已經(jīng)得到了對(duì)應(yīng)的服務(wù)，從法院的角度而言，視為兩個(gè)合同，兩種法律關(guān)系，應(yīng)為合法有效。
版權(quán)歸文鰩地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)所有，未經(jīng)許可不得隨意更改，違者必究！轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明出處
聯(lián)系客服
