前面三篇文章分別列舉了《合作開發(fā)房地產(chǎn)合同》被法院認(rèn)定為《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》、《房屋買賣合同》、《借貸合同》的情況。
今天，我們繼續(xù)為您帶來“房地產(chǎn)合作開發(fā)專題”的第四篇。
【案情簡介】
2006年6月27日，濟(jì)南市第二工人文化宮（甲方，以下簡稱二宮）與五洲商城就合作建房事宜簽訂《合作協(xié)議書》。
協(xié)議約定：二宮以50畝土地（土地用途為商業(yè)，其它為劃撥土地，相關(guān)費用由二宮負(fù)擔(dān)）出資，五洲商城以建房所需資金出資。
在總規(guī)劃面積15萬平方米以上的基礎(chǔ)上，其中的3萬平方米建筑面積給二宮，總建筑面積不足15萬平方米，二宮所得按比例下降。其余的建筑物五洲商城擁有40年的使用經(jīng)營權(quán)。40年后，所有建筑物歸二宮所有。
2007年9月6日，二宮與五洲商城簽訂《濟(jì)南第二工人文化宮改擴(kuò)建二期工程部分項目合作建設(shè)協(xié)議書》。
協(xié)議約定，雙方合作建設(shè)二宮改擴(kuò)建二期工程中的工會大廈和文體中心。根據(jù)市發(fā)改委、規(guī)劃局批復(fù)和全總要求并結(jié)合實際情況，雙方擬合作建設(shè)項目總面積60604平方米，其中工會大廈建筑面積45420平方米（其中地下建筑面積3111平方米），文體中心建筑面積15184平方米。
工程建成后，全部產(chǎn)權(quán)歸二宮。二宮使用工會大廈19555平方米，包括17555平方米的酒店和第四層2000平方米的寫字間，其余44146平方米作為建設(shè)資金的償還，由五洲商城有償使用20年，使用期自本協(xié)議商定的工程竣工日期起算。使用期滿，二宮無償收回使用權(quán)。
二宮與五洲商城還分別提交了一份協(xié)議內(nèi)容完全一致的《補(bǔ)充協(xié)議》，但二宮提交的一份顯示時間為：“2007年月日”，五洲商城提交的一份顯示時間為“2007年9月6日”。
補(bǔ)充協(xié)議約定，工會大廈25869平方米和文體中心15191平方米，共計41060平方米，歸五洲商城使用。鑒于五洲商城投入資金收回困難，在使用20年的基礎(chǔ)上再增加15年。使用期滿，由二宮無償收回。工會大廈四樓2000平方米寫字間歸二宮使用。工會大廈14440平方米的酒店及地下面積3111平方米歸五洲商城使用，（保證機(jī)房使用）使用期限20年，使用期滿，由二宮無償收回。該工程規(guī)劃之外的配套臨建房歸五洲商城無償使用，合同期滿，由二宮無償收回。五洲商城使用的酒店等設(shè)施，每年向二宮繳納使用費500萬元。
2007年9月6日，濟(jì)南市總工會與五洲商城簽訂了一份《協(xié)議書》，協(xié)議約定，濟(jì)南市總工會同意二宮將其使用的工會大廈17551平方米的酒店（其中地上14440平方米，地下3111平方米）交付五洲商城使用，使用期20年。使用期滿，由二宮無償收回。
涉案合作項目是在拆除濟(jì)南市總工會名下具有合法產(chǎn)權(quán)的相關(guān)房產(chǎn)后施工建設(shè)的，至今該合作項目的土地性質(zhì)仍為國有劃撥地，該項目亦未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。現(xiàn)涉案合作項目已經(jīng)竣工，并由五洲集團(tuán)占有使用或出租。
【法院觀點】
本案爭議焦點之一為：關(guān)于涉案《合作協(xié)議書》、《濟(jì)南第二工人文化宮改擴(kuò)建二期工程部分項目合作建設(shè)協(xié)議書》和《補(bǔ)充協(xié)議》的性質(zhì)及效力問題？
關(guān)于雙方簽訂的關(guān)于合作建房合同的性質(zhì)及效力的問題，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十七條規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。
本案中，二宮與五洲商城在2006年6月27日雙方簽訂的《合作協(xié)議書》、于2007年9月6日簽訂的《濟(jì)南第二工人文化宮改擴(kuò)建二期工程部分項目合作建設(shè)協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》中約定，二宮提供土地、五洲商城投資，雙方合作建設(shè)濟(jì)南第二工人文化宮改擴(kuò)建二期工程中的工會大廈和文體中心項目，項目建成后全部產(chǎn)權(quán)歸二宮所有，五洲商城只是有期限的使用其中的部分房產(chǎn)，并僅就其中的工會大廈14440平方米的酒店及地下面積3111平方米按每年500萬元向二宮繳納使用費，使用期限為20年，其他部分為無償使用20年。
本案中系由五洲商城代為出資建設(shè)涉案的工會大廈和文體中心，建成后五洲商城租賃使用二宮的部分房產(chǎn)，房產(chǎn)的所有權(quán)并不發(fā)生變化。涉案房產(chǎn)不對外銷售，五洲商城不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，因此雙方之間合作建設(shè)的項目不屬于商品房，雙方亦不是通過銷售開發(fā)的涉案項目而獲得商業(yè)利潤，故雙方之間的合同不符合合作開發(fā)房地產(chǎn)的特征，進(jìn)而雙方之間的爭議不屬于合作開發(fā)房地產(chǎn)糾紛。
從雙方簽訂合同的目的來看，五洲商城的投資獲取的回報就是項目建成后在一定年限內(nèi)無償經(jīng)營使用其中的大部分房產(chǎn)和有償經(jīng)營使用其中的小部分房。該權(quán)利實質(zhì)屬于租賃權(quán)，五洲商城為項目投入的資金應(yīng)為預(yù)付的租金。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。至今該合作項目的土地性質(zhì)為國有劃撥地，該項目既未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，亦未經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)。根據(jù)上述規(guī)定，雙方之間簽訂的協(xié)議應(yīng)為無效協(xié)議。
【案件索引】
濟(jì)南市職工文化事業(yè)發(fā)展中心與繽紛五洲集團(tuán)有限公司合同糾紛一審民事判決書，（2014）濟(jì)民一初字第24號，山東省濟(jì)南市中級人民法院。
【文鰩地產(chǎn)律師評析】
第一，為什么本案中合作建房法律關(guān)系最后會被認(rèn)定為房屋租賃關(guān)系？
本案中“合作建房”的雙方，一方提供土地，雖然該土地性質(zhì)為國有劃撥用地，但是該地取得了使用用途的批準(zhǔn)。一方提供資金，雙方也簽訂了一系列的合作建房合同，但是為什么還不是合作建房關(guān)系呢？
其實，上述這樣的合作模式在合作建房中是較為常見的模式，一方出地，一方出資，開發(fā)商品房或者商業(yè)綜合體，然后進(jìn)行利潤分配。那么，本案中少了什么，利潤分配。
合作建房合同模式更多的是運用于商品房開發(fā)過程中，商品房開發(fā)的目的是為了銷售商品房，有銷售商品房就會有利潤分配，有利潤分配的情況出現(xiàn)就會有風(fēng)險負(fù)擔(dān)的問題，所以，最后還是落到了《合作開發(fā)房地產(chǎn)合同》中常見的一個要點“共同投資、共享收益、共擔(dān)風(fēng)險”。
本案中，同樣是認(rèn)定雙方在開發(fā)過程中不存在“共擔(dān)風(fēng)險”的情況，從而否定了該案中的合作建房關(guān)系。
我們分析后，歸納出這類案件法院的認(rèn)定思路：
（一）雖然簽訂了《合作開發(fā)房地產(chǎn)合同》，但是最后房屋是否交付給投資方使用一定年限？
（二）房屋交付給投資方使用，則房屋是否不再存在買賣的情況？沒有買賣，則是否不再存在房屋買賣的利潤分配？
（三）既然房屋建設(shè)完成后不對外出售，則是否不會存在盈虧的問題？房地產(chǎn)開發(fā)過程中最大的風(fēng)險來源是否為對外銷售或者對外租賃？
（四）故而該合作關(guān)系中是否不存在實質(zhì)性的風(fēng)險問題？既然不存在風(fēng)險問題更加不會存在風(fēng)險共擔(dān)的情況。
（五）因為雙方合作過程中不存在實質(zhì)性的風(fēng)險共擔(dān)，所以，由此斷定雙方的合作關(guān)系并非合作開發(fā)房地產(chǎn)關(guān)系。
到這里，我們就能夠清晰地明了，法院在認(rèn)定《合作開發(fā)房地產(chǎn)》性質(zhì)的時候的要點。
首先，法院會依據(jù)合同條款本身判定是否存在風(fēng)險共擔(dān)約定。
然后，法院會根據(jù)利潤分配模式，判定是否存在風(fēng)險問題，比如本案中的合作雙方是將房屋最后交付一方使用，則不存在對外風(fēng)險的問題了。
最后，即便是存在對外風(fēng)險了，法院還需要認(rèn)定是否存在實質(zhì)性的風(fēng)險共擔(dān)問題，也即，各方的最終受益是否會與最終風(fēng)險相掛鉤。
本案中，因為本身就已經(jīng)不存在風(fēng)險問題了，就更不會存在共擔(dān)風(fēng)險的情況了，所以就省略了最后一步。
那么由此，我們可以看出了，在法院觀點中，房屋建成后對內(nèi)交付使用不能算作具備風(fēng)險的行為，這就是本案一個關(guān)鍵。
第二，《合作建房合同》被認(rèn)定為《房屋租賃合同》后需要注意的風(fēng)險點。
《房屋租賃合同》受《合同法》對于租賃期限不得超過二十年的規(guī)定的約束，故而，一旦《合作建房合同》被認(rèn)定為《房屋租賃合同》那么之前約定的交付一方使用超過二十年的，該約定超過部分是無效的，即，只有二十年內(nèi)為有效部分。
那么還有約定若到期續(xù)租的呢？
到期續(xù)租的最后總共的租賃期限也是不能約定超過二十年。
除了上述的風(fēng)險以外，其實在本案關(guān)于合同效力的問題認(rèn)定上，也反應(yīng)出了另一個風(fēng)險。
即合同可能會存在無效的風(fēng)險。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是這種情況下的一個關(guān)鍵點，在這里《租賃合同》效力的問題涉及三個層面的問題。
第一，是否取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
第二，是否按照《建設(shè)工程規(guī)格許可證》的要求進(jìn)行建設(shè)。
第三，即便沒有取得，是否能在一審法庭辯論終結(jié)前取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)。
在認(rèn)定《合作開發(fā)房地產(chǎn)合同》的性質(zhì)上，我們已經(jīng)將可能涉及的四種情況都為大家一一說明了。
關(guān)于《合作開發(fā)房地產(chǎn)合同》的其他涉及法律問題，我們將在后面的文章中繼續(xù)為大家分享。
