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魯法案例【2021】423

自2017年10月開始，菏澤某物業(yè)公司對菏澤某小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。菏澤某廣告公司在該小區(qū)開展電梯廣告業(yè)務(wù)，向物業(yè)公司支付了2018年1月1日至同年12月31日期間的電梯廣告費(fèi)8400元。2018年9月8日，該小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)，選舉成立業(yè)委會(huì)。2019年1月3日，該小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)通過了解聘物業(yè)公司的決議。2019年10月18日，物業(yè)公司退出該小區(qū)物業(yè)服務(wù)區(qū)域，但未將上述8400元電梯廣告費(fèi)移交給小區(qū)業(yè)委會(huì)。小區(qū)業(yè)委會(huì)訴至法院，要求物業(yè)公司歸還。

《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。小區(qū)電梯屬于業(yè)主共有，電梯廣告費(fèi)亦應(yīng)屬于業(yè)主共有。

該物業(yè)公司收取該小區(qū)2018年1月1日至同年12月31日期間的電梯廣告費(fèi)8400元后未移交給小區(qū)業(yè)委會(huì)，故一審法院對于該小區(qū)業(yè)委會(huì)要求物業(yè)公司歸還8400元的訴訟請求予以支持。根據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百三十四條之規(guī)定，判決該物業(yè)公司于判決生效之日起十日內(nèi)向該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)返還電梯廣告費(fèi)8400元。

后該物業(yè)公司提起上訴，菏澤中院審理后予以駁回上訴，維持原判。

司法實(shí)踐中，物業(yè)公司通常會(huì)提出其對廣告費(fèi)有合理使用的權(quán)利，如將廣告費(fèi)用于補(bǔ)貼物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等，以此拒絕返還廣告費(fèi)，這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。物業(yè)公司對廣告費(fèi)的使用要經(jīng)過業(yè)主大會(huì)決議，但以下兩種情況下有例外：一是用于廣告管理支出；二是用于專項(xiàng)維修資金。電梯廣告的運(yùn)營需要物業(yè)公司維持，維持是為了全體業(yè)主的利益，維持成本當(dāng)然要從廣告費(fèi)中扣除，因此不需要業(yè)主大會(huì)決議。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條和《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十七條的規(guī)定，利用小區(qū)共有部分進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外。作出這種規(guī)定的意圖在于，共有部分收益在業(yè)主大會(huì)未決議分配時(shí)，不能被物業(yè)公司等主體不當(dāng)使用，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，且該資金也屬于業(yè)主共有。

本案中，物業(yè)公司對廣告費(fèi)的收取在法律性質(zhì)上屬于占有權(quán)，而非所有權(quán)，其義務(wù)是將該收益移交全體業(yè)主或者業(yè)委會(huì)，物業(yè)公司違反該義務(wù)，性質(zhì)上屬于侵權(quán)行為。業(yè)主是所有權(quán)人，業(yè)主委員會(huì)可以代表業(yè)主起訴要求物業(yè)公司對該收益的占有進(jìn)行返還。由于物業(yè)公司不能舉證證明其將廣告費(fèi)用于廣告管理支出或者專項(xiàng)維修資金，法院依法認(rèn)定物業(yè)公司承擔(dān)廣告費(fèi)的返還責(zé)任。對此，物業(yè)企業(yè)應(yīng)遵循民法典的原則和精神，讓公共收益的收支情況更加透明，保障業(yè)主真正享受到公共收益。