拿著去年交的定金收據(jù)，吳優(yōu)買(mǎi)的小產(chǎn)權(quán)房夭折在計(jì)劃中
核心提示
一邊是政府持續(xù)的高壓，一邊是市民熱情的追捧，“小產(chǎn)權(quán)房”這個(gè)在房地產(chǎn)行業(yè)夾縫里生存的特殊群體，自“出生”之日起就因其于法不容、于情可原的特殊“氣質(zhì)”一再被推向輿論的風(fēng)口浪尖。6月9日國(guó)土資源部再次將小產(chǎn)權(quán)房定性為“違法建筑”并要求徹底清查。在樓價(jià)一直居高不下的房地產(chǎn)大環(huán)境中，這個(gè)“特殊的孩子”是“出局”還是“轉(zhuǎn)正”已經(jīng)變成了一個(gè)不可回避的問(wèn)題。國(guó)土資源部的徹查令發(fā)出一周后，小產(chǎn)權(quán)房在西安的銷(xiāo)售情況又是怎樣呢？記者在走訪了西安的東南西北四個(gè)城郊地帶后，發(fā)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房的銷(xiāo)售依然火爆。
李輝是從甘肅來(lái)西安打工的，“來(lái)了7年多，已經(jīng)開(kāi)始習(xí)慣了西安的生活，現(xiàn)在想在西安買(mǎi)個(gè)80平方米左右的房子，準(zhǔn)備做婚房。”在西安7年辛苦的工作，李輝和相戀多年的女友攢下了一點(diǎn)積蓄，為了在這安個(gè)家，他們動(dòng)了買(mǎi)房的念頭。“從年初我們就開(kāi)始看房子了，知道市里的房?jī)r(jià)高，所以我一直在看城郊房，但是看過(guò)才知道城郊的商品房我們還是買(mǎi)不起。聽(tīng)朋友說(shuō)城郊的小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格很合適，我們就一起來(lái)看看。”半年里已經(jīng)閱房無(wú)數(shù)的李輝最終將自己的目標(biāo)鎖定在了價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房上。
李輝告訴記者，他很多朋友都買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房，就價(jià)格而言買(mǎi)一套小戶(hù)型商品房的錢(qián)，在同地段就能買(mǎi)一套100平方米左右的大三居小產(chǎn)權(quán)房。便宜，是小產(chǎn)權(quán)房對(duì)購(gòu)房者的最大誘惑。
據(jù)了解，2009年西安市將有32個(gè)城中村列入改造計(jì)劃，總投資為59.6億元。記者走訪了西安的東南西北四個(gè)城郊接合地發(fā)現(xiàn)，這里因?yàn)橛泻芏嗟胤缴婕俺侵写甯脑欤虼俗兂闪诵‘a(chǎn)權(quán)房的天下。一直居高不下的房?jī)r(jià)，讓很多想買(mǎi)房的人只能望“房”興嘆，在逼不得已的情況下進(jìn)入小產(chǎn)權(quán)房的購(gòu)買(mǎi)大軍中。正是因?yàn)閮r(jià)格上存在的明顯優(yōu)勢(shì)，購(gòu)房大軍開(kāi)始爭(zhēng)相購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，而小產(chǎn)權(quán)房也因需求旺盛身價(jià)一路飆升。
西安市的南郊因?yàn)榈靥幬幕瘏^(qū)和商業(yè)區(qū)，這里的小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展勢(shì)頭直逼商品房。在西安美院附近的一處小產(chǎn)權(quán)樓盤(pán)處，記者了解到這個(gè)開(kāi)發(fā)面積10萬(wàn)平方米左右的小產(chǎn)權(quán)樓盤(pán)早在開(kāi)發(fā)初期就已經(jīng)銷(xiāo)售一空，而且價(jià)格也在3000多元一平方米的高位上。已經(jīng)入住這個(gè)樓盤(pán)兩年多的李小姐告訴記者：“3000多一平方米還是當(dāng)年的價(jià)了，現(xiàn)在就是出4000元的價(jià)格也買(mǎi)不到這樣的房子了。”李小姐慶幸自己因?yàn)閯?dòng)手早而搶占了先機(jī)。
是的，無(wú)論是正準(zhǔn)備要買(mǎi)房的李輝還是已經(jīng)入住小產(chǎn)權(quán)房?jī)赡甑睦钚〗?，他們?dòng)心和慶幸都是有理由的。因?yàn)樗麄儚男‘a(chǎn)權(quán)房中確實(shí)得到了實(shí)惠，但小產(chǎn)權(quán)房自身也存在不可回避的風(fēng)險(xiǎn)。
購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)和利益并存
西安西郊三橋附近，由于這幾年城中村改造的步伐加大，這里很多農(nóng)民的土地因?yàn)槌鞘幸?guī)劃或者城中村改造變成了集體土地。為了安置這些失地農(nóng)民，這里建造了不少城中村改造房，但是現(xiàn)在居住在這些房屋中的除了被安置的失地農(nóng)民，也有很多因?yàn)榉績(jī)r(jià)便宜而購(gòu)買(mǎi)了這種小產(chǎn)權(quán)房的城市居民。
“三橋這塊開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房比五證齊全的商品房還多。”在三橋附近購(gòu)買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房的吳優(yōu)女士說(shuō)。但正是因?yàn)閳D便宜買(mǎi)的這套小產(chǎn)權(quán)房讓吳優(yōu)現(xiàn)在叫苦不迭。
“我去年10月在三橋附近的一所小產(chǎn)權(quán)樓盤(pán)里看上了一套75平方米的房子，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是1695元1平方米，家人覺(jué)得價(jià)位和戶(hù)型都挺滿(mǎn)意的，加之開(kāi)發(fā)商承諾今年9月就能交房，看到很多人都交了錢(qián)我們也跟著交了1萬(wàn)多元的訂金，訂下了這套房子。”眼看著交房時(shí)間就要到了，可是吳優(yōu)交訂金的這個(gè)小區(qū)現(xiàn)在連地基也沒(méi)開(kāi)始處理。
拿著交訂金時(shí)開(kāi)發(fā)商給她出示的收款收據(jù)，吳優(yōu)心里矛盾極了。她想要回自己的訂錢(qián)，但是更想要那套看中的房子。和村委會(huì)經(jīng)過(guò)幾輪溝通后，吳優(yōu)正在等待對(duì)方拿出最后的解決方案，她一邊慶幸自己只是交了訂金，一邊惋惜看中的房子就這樣夭折了。
記者從一位從事房屋中介的知情人處得知，小產(chǎn)權(quán)房由于沒(méi)有相關(guān)的手續(xù)和批文，賣(mài)房的時(shí)候多是利用網(wǎng)絡(luò)，將自己的房源隱藏在低價(jià)房中，只要購(gòu)房者在網(wǎng)上搜索低價(jià)房，這些證照不齊的小產(chǎn)權(quán)房就自然“跳”出來(lái)。還有一種銷(xiāo)售方法就是靠宣傳單傳遞信息，很多在路邊向行人發(fā)放的低價(jià)房都是小產(chǎn)權(quán)的，因?yàn)閮r(jià)格低購(gòu)房者一不小心就會(huì)被其誘惑。
政策冷壓下的小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)
面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“野火燒不盡，春風(fēng)吹又生”的局面，國(guó)土資源部6月9日強(qiáng)調(diào)，“小產(chǎn)權(quán)房”實(shí)質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地、違法建筑行為。
國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，“小產(chǎn)權(quán)房”是一個(gè)模糊的、不準(zhǔn)確的概念，實(shí)質(zhì)是違法建筑無(wú)產(chǎn)權(quán)，它不僅違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，也是違反相關(guān)政策的。針對(duì)各地出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題，從1999年到 2008年，國(guó)家三令五申，明確規(guī)定，集體土地不得用于商品住宅開(kāi)發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”，并要求各地堅(jiān)決制止、依法嚴(yán)肅查處。
從國(guó)土資源部的公開(kāi)表態(tài)來(lái)看，國(guó)家對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房是持堅(jiān)決反對(duì)意見(jiàn)的，這與老百姓對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的熱衷形成了鮮明的對(duì)比。小產(chǎn)權(quán)房是個(gè)普遍存在的社會(huì)問(wèn)題，不僅西安有，在全國(guó)的各大城市都存在這樣的情況。
在西安東郊一個(gè)小產(chǎn)權(quán)樓盤(pán)里看房的趙立光說(shuō)：“我知道小產(chǎn)權(quán)房有很多弊端，買(mǎi)了以后可能會(huì)留下很多隱患，但是就我的收入而言，目前我只買(mǎi)得起小產(chǎn)權(quán)房。再說(shuō)了我們買(mǎi)房也是自己住，不牽扯投資的，所以只要住著舒服就行了。”在白家口一小產(chǎn)權(quán)房里居住了一年多的李星說(shuō)：“我們的房子90多平方米，連買(mǎi)帶裝修最后花了不到20萬(wàn)，這些錢(qián)要是買(mǎi)商品房估計(jì)只能買(mǎi)40多平方米。”李星的房子是白家口一個(gè)村子里的“姑娘樓”，他說(shuō)的“姑娘樓”就是城中村改造時(shí)村里為了彌補(bǔ)村中出嫁的姑娘們給蓋的樓，他家的房子本來(lái)是這個(gè)村里一個(gè)出嫁姑娘的，由于人家有房子住就把這里的房子賣(mài)給了他。這棟“姑娘樓”里的住戶(hù)幾乎三分之一都是和李星一樣的購(gòu)房者。
我們?nèi)绾蝸?lái)解這道難題
與追捧小產(chǎn)權(quán)房的低收入群體相比，政府對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度素來(lái)堅(jiān)決。2007年6月，西安市政府曾強(qiáng)制拆除了位于未央?yún)^(qū)草灘街道辦杜家堡村的“學(xué)府新苑”4043平方米的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目。這在當(dāng)時(shí)掀起了西安整治小產(chǎn)權(quán)房的高潮，時(shí)隔兩年后記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房仍持不同的觀點(diǎn)，有的建議停，有的人覺(jué)得應(yīng)該合法化。
陜西省社會(huì)科學(xué)院學(xué)術(shù)委員會(huì)副主任、陜西省城市經(jīng)濟(jì)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)張寶通在小產(chǎn)權(quán)房上也有自己的看法。他說(shuō)：“對(duì)于那些沒(méi)有手續(xù)，沒(méi)有政府審批方案的小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該堅(jiān)決取締。這些‘違章建筑’嚴(yán)重影響了城市總體發(fā)展規(guī)劃和城市形象。但是我們也應(yīng)該清楚的看到，小產(chǎn)權(quán)房之所以受到熱捧就是因?yàn)樘嗟牡褪杖肴后w還沒(méi)有房住，這也從一個(gè)側(cè)面反映出我國(guó)保障性住房緊缺的現(xiàn)實(shí)。要解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，根源還在于政府要加大力度建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。只有讓沒(méi)房的普通百姓都有房住，小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題才能完全解除。”
一位不愿意透露姓名的房地產(chǎn)商在解析小產(chǎn)權(quán)房時(shí)表示：“就目前的情況而言，小產(chǎn)權(quán)房在西安房地產(chǎn)市場(chǎng)上占據(jù)的份額絕不低于三分之一，這些房子由于不用繳納土地轉(zhuǎn)讓金，所以成本很低，這種低價(jià)格的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)攪亂了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的格局。”該房地產(chǎn)商給記者算了一筆賬：“按照西安現(xiàn)在的樓市來(lái)看，開(kāi)發(fā)商每開(kāi)發(fā)1平方米的房子都要向政府繳納1000元的土地轉(zhuǎn)讓金，正是這每平方米1000元的土地轉(zhuǎn)讓金讓小產(chǎn)權(quán)房和正規(guī)商品房在價(jià)格上產(chǎn)生了巨大的懸殊。”同時(shí)該開(kāi)發(fā)商也表示，“一直以來(lái)，業(yè)內(nèi)關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房去留的爭(zhēng)論非常多，我們能清楚的看到，小產(chǎn)權(quán)房確實(shí)在一定程度上改變了很多城市低收入人群的住房環(huán)境。但是它終不能永遠(yuǎn)游離于國(guó)家的政策和法規(guī)之外。如果小產(chǎn)權(quán)房日后有望合法化，那也得先由開(kāi)發(fā)商和業(yè)主按照比例補(bǔ)齊房屋的土地轉(zhuǎn)讓金，我們最終應(yīng)該讓小產(chǎn)權(quán)房變成多贏的住房。”
住在城中村“姑娘樓”里的李星說(shuō)：“雖然沒(méi)有天然氣也沒(méi)有暖氣，可有了這個(gè)房子后，我們?nèi)叶加辛艘环N歸屬感。”不過(guò)想起自己的房子，高興的同時(shí)李星還是會(huì)有些淡淡的憂(yōu)傷。“這套房子是我這些年在西安打拼的全部心血，可小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)難免會(huì)讓人有些不安，我希望在國(guó)家制度建設(shè)日臻完善的同時(shí)，有一天我不會(huì)再為自己的房子擔(dān)憂(yōu)。”李星憧憬著未來(lái)美好的生活。
名詞解釋 小產(chǎn)權(quán)房
“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱(chēng)謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱(chēng)“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。
和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒(méi)有土地出讓金概念，也沒(méi)有開(kāi)發(fā)商瘋狂的利潤(rùn)攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同地區(qū)商品房的價(jià)格。
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