近年來，得益于我國住房制度改革的逐步深入及繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需的引導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展，并且已經(jīng)成為拉動GDP增長的有生力量和國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)。在我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的過程中，商業(yè)銀行體系的金融支持起到了極大的推動作用。在注重業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)同樣是不能忽略的。個(gè)人住房貸款作為一項(xiàng)中長期貸款業(yè)務(wù)，其風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽性、滯后性等一系列特點(diǎn)，如果不加控制，一旦其內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)釋放必然會使房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)、居民住房消費(fèi)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。因此必須充分認(rèn)識個(gè)人住房貸款的操作風(fēng)險(xiǎn)并實(shí)施有效的防范措施，以降低和防止個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。 一、我國商業(yè)銀行住房按揭貸款的種類 目前，個(gè)人住房貸款主要有委托貸款、自營貸款和組合貸款三種。 1、個(gè)人住房委托貸款 。個(gè)人住房貸款全稱是個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款，它是指住房資金管理中心運(yùn)用住房公積金委托商業(yè)性銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個(gè)人住房貸款，一方面是它的利率低；另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。但是由于住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利息相差1%有余，因而目前無論是投資者還是購房自住的老百姓都比較偏向于選擇住房公積金貸款購買住房。 2、住房自營貸款。住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個(gè)人發(fā)放的貸款，也稱商業(yè)性個(gè)人住房貸款。該類貸款是銀行運(yùn)用其信貸資金向城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型住房的自然人所發(fā)放的自營性貸款，要求借款人以所購中國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理研究住房產(chǎn)權(quán)為抵押，作為償還貸款保證的住房商業(yè)性貸款。個(gè)人住房商業(yè)貸款要求借款人必須有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有合法有效的購房合同或協(xié)議，自籌20%以上的房款，且能向銀行提供有效的抵押、質(zhì)押或保證擔(dān)保，貸款額度由銀行根據(jù)申請人的資信額度和還款能力確定，同時(shí)不超過住房售價(jià)的80%，貸款期限最長不超過30年。該類銀行貸款資金成本較高，利率相對高一些，但貸款額度、期限所受限制較小。適合對象于收入穩(wěn)定、有固定還款來源、學(xué)歷層次較高、有較好的信用、高科技領(lǐng)域以及事業(yè)單位的職員。 3、個(gè)人住房組合貸款。個(gè)人住房組合貸款是指在公積金貸款額度不夠支付房貸的條件下，借款人可以同時(shí)辦理個(gè)人商業(yè)貸款，這種組合貸款的資金來源一部分為住房資金管理中心的委托資金，一部分是銀行自有資金，且不得超過總房價(jià)的80%，貸款期限最長30年。適合于按規(guī)定繳存住房公積金、且具備個(gè)人商業(yè)住房貸款條件的借款人。 二、個(gè)人住房貸款操作風(fēng)險(xiǎn)類別 個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中的因人引發(fā)的操作風(fēng)險(xiǎn)具體還可以細(xì)分成內(nèi)部人的欺詐風(fēng)險(xiǎn)和外部人的欺詐風(fēng)險(xiǎn)兩類。 1、內(nèi)部人的欺詐風(fēng)險(xiǎn)。“內(nèi)部人”主要是指銀行內(nèi)部工作人員，其操作風(fēng)險(xiǎn)又可以再細(xì)分為道德因素和能力因素等主客觀兩個(gè)方面。道德因素產(chǎn)生的操作風(fēng)險(xiǎn)。也就是通常所說的道德風(fēng)險(xiǎn)，主要是指由于銀行內(nèi)部從業(yè)人員主觀道德問題造成的，應(yīng)該作為而不作為或不該作為而亂作為所造成的操作風(fēng)險(xiǎn)，表現(xiàn)為內(nèi)外勾結(jié)，損公肥私。銀行要控制的是包括信用風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)等所有風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的全面風(fēng)險(xiǎn)，而所有這些風(fēng)險(xiǎn)里造成損失程度最嚴(yán)重、最難控制的就是從業(yè)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)。目前銀行外部的利益誘惑以及銀行內(nèi)在的考核機(jī)制客觀上偏重于對業(yè)務(wù)發(fā)展的要求，如何正確把握業(yè)務(wù)發(fā)展和風(fēng)險(xiǎn)防控的平衡。是擺在我們面前的一道難題，必須要有科學(xué)的發(fā)展觀和正確經(jīng)營指導(dǎo)思想。由于定性定責(zé)的難度，加上聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等方面的顧慮，使得道德風(fēng)險(xiǎn)較多地處于隱蔽狀態(tài)，潛在風(fēng)險(xiǎn)隱患不忽視。能力因素產(chǎn)生的操作風(fēng)險(xiǎn)，就是通常所說的能力風(fēng)險(xiǎn)，是指由于銀行內(nèi)部從業(yè)人員本身素質(zhì)的客觀原因造成的操作風(fēng)險(xiǎn)，往往體現(xiàn)為想作為卻因自身能力所限而無法作為，該風(fēng)險(xiǎn)相對于道德風(fēng)險(xiǎn)的“態(tài)度”問題，更多體現(xiàn)在能力問題上。個(gè)人住房貸款從業(yè)人員整體素質(zhì)不佳，普遍存在著法律意識淡薄、風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識不足、業(yè)務(wù)能力欠缺的問題。目前對于能力風(fēng)險(xiǎn)的危害認(rèn)識不足，伴隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，該風(fēng)險(xiǎn)將逐步成為制約業(yè)務(wù)更深層次發(fā)展的瓶頸以及其它各類風(fēng)險(xiǎn)的源頭。 2、外部人的欺詐風(fēng)險(xiǎn)。“外部人”是指各類借款人或機(jī)構(gòu)。外部人的欺詐風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在不良借款人或者是不良合作機(jī)構(gòu)出于資金融通、騙貸、套貸等各種目的，通過虛構(gòu)借款人等各種方式，利用銀行急于拓展業(yè)務(wù)、內(nèi)控制度不健全、政策制度執(zhí)行不到位等薄弱環(huán)節(jié)，而實(shí)施的業(yè)務(wù)詐騙。在當(dāng)前宏觀調(diào)控吃緊、市場信貸資金規(guī)模受限等背景下，對于外部的欺詐風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)尤為警惕。 三、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)操作風(fēng)險(xiǎn)管理對策 1、切實(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的追究機(jī)制。在個(gè)人住房貸款操作風(fēng)險(xiǎn)的管理當(dāng)中，首要問題就是對人員的規(guī)范與處理。必須通過補(bǔ)充、修改完善相關(guān)的問責(zé)制度，加大對信貸部門各級領(lǐng)導(dǎo)人員管理責(zé)任的追究力度，特別是加大對由于失職造成風(fēng)險(xiǎn)損失的相關(guān)人員的責(zé)任追究力度。再次要適應(yīng)強(qiáng)化內(nèi)控、規(guī)范管理的需要，對有關(guān)規(guī)章制度做進(jìn)一步補(bǔ)充與細(xì)化，明確責(zé)任追究的重點(diǎn)和要求。最后要通過對處理程序的調(diào)查、完善，明確處理程序中應(yīng)貫徹的原則、責(zé)任認(rèn)定部門、責(zé)任認(rèn)定的監(jiān)察部門、責(zé)任認(rèn)定程序與處理程序的對接等。 提高個(gè)人住房貸款執(zhí)行人員的綜合素質(zhì) 操作風(fēng)險(xiǎn)的防范關(guān)鍵是對行為人的控制。一方面商業(yè)銀行要以人為本，建立一個(gè)綜合教育網(wǎng)絡(luò)，并保證教育的連續(xù)性、系統(tǒng)性和針對性。使個(gè)人住房貸款執(zhí)行人員熟悉自身崗位工作職責(zé)要求，理解和掌握房貸業(yè)務(wù)的整體流程和關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，同時(shí)加強(qiáng)員工的職業(yè)道德。另一方面商業(yè)銀行要建立公正、合理、高效的人力資源管理體制，增強(qiáng)員工的責(zé)任感。對于個(gè)人住房貸款運(yùn)行人員要把好“入門關(guān)”，對重要崗位的員工要嚴(yán)格挑選，并適時(shí)進(jìn)行崗位輪換，防范房貸業(yè)務(wù)中的操作風(fēng)險(xiǎn)。 3、強(qiáng)化個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)審查過程。建立健全嚴(yán)格的信用體系為目標(biāo)，構(gòu)筑風(fēng)險(xiǎn)評估防護(hù)平臺。就銀行內(nèi)部而言，可以在完善和推進(jìn)存款實(shí)名制的基礎(chǔ)上，通過收集客戶信用信息，建立以客戶信用記錄檔案數(shù)據(jù)庫，并實(shí)現(xiàn)各商業(yè)銀行間聯(lián)網(wǎng)，信息共享。就社會而言，應(yīng)當(dāng)由政府牽頭，組織稅務(wù)、工商等部門成立專門的信用報(bào)告機(jī)構(gòu)，在客戶收入、債務(wù)、稅收及誠信等方面建立一套信用管理體系，對客戶發(fā)生的任何信用行為能迅速準(zhǔn)確地反映，提高信貸審查質(zhì)量和效率。 4、嚴(yán)格制定個(gè)人住房貸款審批程序。主要從以下三個(gè)方面著手：一是嚴(yán)格房地產(chǎn)信貸審批標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)真審查借款人綜合素質(zhì)，尤其要重點(diǎn)考察客戶第一還款來源，落實(shí)優(yōu)質(zhì)還款來源，嚴(yán)格按照房地產(chǎn)信貸要求，從嚴(yán)審批。二是嚴(yán)肅審批行為，信貸審批人要客觀、公正、謹(jǐn)慎地履行自己的職能，堅(jiān)決抵制各種外來因素對房地產(chǎn)信貸審批的干擾。 5、加強(qiáng)個(gè)人住房貸款貸后管理。首先一定要以項(xiàng)目為主線，實(shí)行貸后批量管理。通過對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全程追蹤管理，監(jiān)管工程進(jìn)度，落實(shí)階段性擔(dān)保責(zé)任，同時(shí)要積極爭取開發(fā)商支持，協(xié)助做好按揭貸款的協(xié)調(diào)清收工作。其次是因戶制宜，多管齊下，針對借款人實(shí)際狀況，采取不同清收措施：對借款人短期無惡意違約行為，及時(shí)電話催款通知；還款能力明顯下降，較長期限未按時(shí)還款的應(yīng)主動上門掌握情況，積極清收，逐步追討拖欠額；還款意愿好，還款能力下降、還款壓力增大的客戶，在控制風(fēng)險(xiǎn)的情況下，可采取展期的方式，減輕還款壓力；對于少數(shù)惡意拖欠戶及明顯無還款能力的借款人，及時(shí)通知保證人履行擔(dān)保責(zé)任或提起訴訟，及時(shí)收回貸款本息。最后要革新檔案管理模式，發(fā)揮檔案管理效能，將以往貸款發(fā)放后移交檔案模式改為先交后放，凡是資料不全、手續(xù)不到位的貸款，一律不得發(fā)放。同時(shí)檔案資料管理要實(shí)行“交接嚴(yán)密、專人保管、全面檢查”的制度，通過提高檔案管理基礎(chǔ)建設(shè)，發(fā)揮其基礎(chǔ)管理效能，為貸款清收提供有力的支撐保障。 | 
