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關(guān)于商品房“一房數(shù)賣”合同效力如何認(rèn)定的問題，司法實(shí)踐中主要有三種觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)是無效說。認(rèn)為我國《合同法》第132條第1款“出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分”的規(guī)定為強(qiáng)制性規(guī)定，依據(jù)《合同法》第51條第5項(xiàng)的規(guī)定，違反強(qiáng)制性規(guī)范的合同為無效合同。

第二種觀點(diǎn)是效力待定說。認(rèn)為出賣他人之物的買賣合同屬于《合同法》第51條所規(guī)定的無權(quán)處分合同，依據(jù)該條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得財(cái)產(chǎn)權(quán)利的，該合同有效?！?/p>

第三種觀點(diǎn)是有效說。此說又有兩種主張，一是主張我國應(yīng)采取物權(quán)行為理論，認(rèn)可負(fù)擔(dān)行為與處分行為的區(qū)分，從而使出賣他人之物的買賣合同成為生效合同。二是認(rèn)為在我國立法采取的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，債權(quán)合同效力的發(fā)生并不直接引起物權(quán)變動(dòng)的法律效果，物權(quán)變動(dòng)法律效果的發(fā)生，須以生效的債權(quán)合同與交付行為或者登記行為的法律事實(shí)構(gòu)成為前提。因此，買賣合同中，標(biāo)的物所有權(quán)能否發(fā)生轉(zhuǎn)移，是出賣人能否依約履行合同的問題。

我們認(rèn)為，上述第三種觀點(diǎn)正確。

根據(jù)我國《民法通則》第72條、《合同法》第133條的規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。另據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》、《城市私有房屋管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移、變更應(yīng)當(dāng)辦理登記。依此規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)買賣標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以交付為準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)買賣標(biāo)的物房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以登記為準(zhǔn)。這從法學(xué)理論上講，我國民事立法采用的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式。此模式的特點(diǎn)是：一方面，區(qū)分債權(quán)變動(dòng)與物權(quán)變動(dòng)的法律事實(shí)基礎(chǔ)，認(rèn)為當(dāng)事人之間生效的債權(quán)合同僅能引起債權(quán)變動(dòng)的法律效果，即生效的債權(quán)合同結(jié)合交付或者登記手續(xù)的辦理，方能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。另一方面，它不認(rèn)可在債權(quán)合同之外獨(dú)立存在有引起物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)合同，認(rèn)為交付或者登記手續(xù)的辦理只是事實(shí)行為。因此，在此模式下，當(dāng)出賣人與買受人訂立買賣合同后，如未向買受人交付標(biāo)的物或者辦理登記手續(xù)，標(biāo)的物所有權(quán)就不發(fā)生轉(zhuǎn)移。此時(shí)，作為標(biāo)的物所有權(quán)人的出賣人就同一標(biāo)的物與其他人另行訂立的買賣合同均為有效合同。在出賣人將標(biāo)的物交付與前買受人或者辦理登記手續(xù)后，買受人取得標(biāo)的物所有權(quán)，成為所有權(quán)人。出賣人在將標(biāo)的物交付或者辦理登記手續(xù)后，又出賣該標(biāo)的物與他人的行為，則屬于無權(quán)處分行為，根據(jù)我國《合同法》第51條的規(guī)定，無權(quán)處分行為為效力待定合同。因此，不動(dòng)產(chǎn)“一方數(shù)賣”中的數(shù)個(gè)買賣合同均可確認(rèn)為有效，出賣人只是承擔(dān)不能交付標(biāo)的物的違約責(zé)任。我國在債權(quán)形式主義模式下，物權(quán)要發(fā)生變動(dòng)，不但當(dāng)事人之間須有債權(quán)意思表示，標(biāo)的物還須履行登記或交付的法定方式，動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)以交付為準(zhǔn)，而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得，我國房地產(chǎn)管理規(guī)定中則以登記注冊(cè)為要件。此外，最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第9、10條對(duì)“一物數(shù)賣”亦采取的是合同均有效的觀點(diǎn)，對(duì)統(tǒng)一司法實(shí)踐的認(rèn)識(shí)意義重大。

需要注意的是，《商品房買賣合同解釋》中第8、9、10條規(guī)定的內(nèi)容與一房多賣糾紛案件的處理有關(guān)。通過對(duì)《解釋》第8、9、10條的分析，可以被認(rèn)定為無效的合同有以下兩種情況：（1）出賣人故意隱瞞合同標(biāo)的物為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)而就該房屋簽訂的合同無效；（2）出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致在先購房人無法取得房屋，經(jīng)在先購房人請(qǐng)求，可以確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效。之所以得出以上結(jié)論是因?yàn)椋海?）《解釋》第8條規(guī)定的是可被請(qǐng)求解除的合同的情況，可被解除的合同在被解除前，應(yīng)為有效合同。（2）《解釋》第9條將無效合同與可被撤銷、解除的放在一起進(jìn)行規(guī)定，但不難看出，拆遷補(bǔ)償安置房屋因其對(duì)買受人的特殊要求，其他人是被禁止購買的，所以如買受人為非被拆遷人，則該購房合同當(dāng)然無效。如果該拆遷補(bǔ)償安置房屋有數(shù)個(gè)買賣合同，則除被拆遷人簽訂的合同外，其他合同均無效；第9條規(guī)定的另外一種情況是出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí)而簽訂的合同，即基于出賣人的欺詐而簽訂的合同，根據(jù)《合同法》第52、54條的規(guī)定，因欺詐所簽合同屬于可撤銷的合同，只有該合同損害國家利益時(shí)，才為無效合同。所以，通常情況下，出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí)而簽訂的合同為可撤銷合同，而非無效合同。（3）《解釋》第10條規(guī)定的是因惡意串通導(dǎo)致合同無效的情況，這與《合同法》第52條的規(guī)定相符。與該條原文相比，筆者之所以強(qiáng)調(diào)在先購房人可以主張后合同無效，是因?yàn)槿绻灱s在后，則不可能出現(xiàn)出賣人與第三人惡意串通，在他的合同還不存在的情況下，卻另簽合同的問題。

關(guān)于商品房“一房數(shù)賣”合同如何履行的問題，司法實(shí)踐中存在不同觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，在《法國民法典》物權(quán)變動(dòng)模式下，出賣他人之物的買賣合同雖未能發(fā)生相應(yīng)的效力，但只要出賣人尚未移轉(zhuǎn)標(biāo)的物的占有于前買受人，后買受人亦可基于《法國民法典》第2279條第1款“對(duì)于動(dòng)產(chǎn)，自主占有具有與權(quán)利證書相等的效力”的規(guī)定，取得標(biāo)的物的所有權(quán)。未能最終取得標(biāo)的物的先買受人得向出賣人主張違約責(zé)任的承擔(dān)。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，在《德國民法典》物權(quán)主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，一物數(shù)賣的數(shù)個(gè)買賣合同都得成為生效的買賣合同，數(shù)個(gè)買受人的債權(quán)一律平等，借助物權(quán)合同取得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人為標(biāo)的物所有權(quán)人，未能取得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人得向出賣人主張違約責(zé)任的承擔(dān)。

我們認(rèn)為，在我國的債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，因“一房數(shù)賣”的數(shù)個(gè)買賣合同多為有效，所以，我們認(rèn)為“一房數(shù)賣”中爭(zhēng)議商品房所有權(quán)歸屬問題的處理原則應(yīng)該是：

1.已經(jīng)辦理商品房過戶登記手續(xù)的買受人的房屋所有權(quán)要求應(yīng)予支持。惡意辦理登記的買受人，其權(quán)利不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有該房屋的買受人。根據(jù)《物權(quán)法》第9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。這說明，在商品房買賣合同合法有效的前提下，只有所售房屋經(jīng)過登記，房屋所有權(quán)才發(fā)生流轉(zhuǎn)。所以，數(shù)個(gè)買受人中，誰辦理了商品房過戶登記手續(xù)，法律就認(rèn)定誰取得了該房屋的所有權(quán)。

2.數(shù)個(gè)買受人均未辦理商品房過戶登記手續(xù)的，支持已經(jīng)辦理商品房預(yù)告登記手續(xù)的房屋所有權(quán)人的要求。我國《物權(quán)法》第20條第1款規(guī)定：當(dāng)事人簽訂買賣房屋協(xié)議的同時(shí)，可以就該房屋申請(qǐng)預(yù)告登記，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處理該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。這說明不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記具有公示與公信效力，能夠維護(hù)交易安全和正常的交易秩序，應(yīng)予依法支持，以確保依法辦理了房屋預(yù)告登記手續(xù)的商品房買賣合同的完全履行。

3.既未辦理產(chǎn)權(quán)登記，又未辦理預(yù)告登記的，已先行合法占有爭(zhēng)議房屋的買受人的房屋權(quán)屬要求應(yīng)得到支持。雖然根據(jù)我國物權(quán)法規(guī)定，商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移以辦理產(chǎn)權(quán)登記過戶為標(biāo)準(zhǔn)，交付使用并不具有所有權(quán)轉(zhuǎn)移的意義，但是，房屋的轉(zhuǎn)移占有與交付使用，仍然具有明顯的公示與公信的現(xiàn)實(shí)作用。再者，《商品房買賣合同解釋》第11條規(guī)定：“對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)”。已先行合法占有爭(zhēng)議房屋的買受人已經(jīng)開始承擔(dān)合同標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，從這一點(diǎn)看，不支持其合同履行要求也不符合民法上規(guī)定的公平原則。

在這種情況下，有一個(gè)問題必須得到明確，即房屋交付使用、轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志是什么？在商品房的買賣實(shí)踐中，有一種習(xí)慣做法“交鑰匙”，對(duì)此種行為在商品房買賣合同的履行過程中具有何種性質(zhì)、處于何種地位、具有何種法律效果，是一個(gè)值得研究的問題。在實(shí)踐過程中，雙方當(dāng)事人一般在合同約定以出賣人交鑰匙的時(shí)間作為其向買受人交付使用房屋的時(shí)間，并以此開始風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移承擔(dān)。因此，我們可以認(rèn)定“交鑰匙”是房屋轉(zhuǎn)移占有、交付使用之標(biāo)志。

4.均未辦理商品房過戶登記手續(xù)和預(yù)告登記手續(xù)，又未合法占有爭(zhēng)議房屋的，先行支付房屋價(jià)款的買受人的房屋所有權(quán)要求應(yīng)予支持。由于支付對(duì)價(jià)是房屋買賣合同履行行為，因此，已經(jīng)先行支付房屋價(jià)款，履行了自己的合同義務(wù)的買受人，要求對(duì)方當(dāng)事人相應(yīng)履行合同義務(wù)的要求，理應(yīng)得到支持，這樣才能最大限度地維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序，促進(jìn)合同的善意履行，維護(hù)合同當(dāng)事人的合法利益。

5.如果上述情況均未發(fā)生，則簽約在先的買受人的房屋所有權(quán)要求應(yīng)該得到支持。簽約在先的合同成立在先，相對(duì)于簽約在后的合同，簽約在先的合同的標(biāo)的毫無瑕疵，而簽約在后的合同，均因出賣人的故意或過失，造成了其合同的標(biāo)的在該合同成立之前即已存在第三方權(quán)利，根據(jù)公平、誠實(shí)信用的民事行為的基本原則，簽約在先的買受人的所有權(quán)要求理應(yīng)得到優(yōu)先保護(hù)。

關(guān)于上述問題，司法實(shí)踐中存在不同觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，買受人只能向出賣人追究違約責(zé)任救濟(jì)自己的權(quán)利。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，買受人除可以追究出賣人的違約責(zé)任外，還可以以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效，從而達(dá)到履行自身合同的目的。

我們傾向于第二種觀點(diǎn)。

應(yīng)當(dāng)明確的是，追究出賣人違約責(zé)任的前提是作為出賣人的房地產(chǎn)企業(yè)與買受人訂立的數(shù)份買賣合同是都有法律效力的。在一份合同履行而導(dǎo)致其他合同不能履行的情況下，無法取得房屋所有權(quán)的買受人，采取何種救濟(jì)方式來維護(hù)自身的合法權(quán)益。

第一，《商品房買賣合同解釋》規(guī)定了買受人可以向出賣人主張多種違約請(qǐng)求權(quán)，包括懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)。按照出賣人違約的情形，又分為先買者的請(qǐng)求權(quán)和后買者的請(qǐng)求權(quán)，但無論是先買者還是后買者，其請(qǐng)求主張的懲罰性賠償都是不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任。先買者的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)體現(xiàn)在《商品房買賣合同解釋》第8條的規(guī)定中，即商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任。后買者的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)則體現(xiàn)在第9條的規(guī)定中，即出賣人故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款1倍的賠償責(zé)任。

第二，除上述救濟(jì)渠道外，根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第10條的規(guī)定，在出賣人與第三人有惡意串通的情況下，先買者還享有請(qǐng)求無效權(quán)利。即“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持”。該解釋將雙方惡意串通作為合同無效的一個(gè)事由，也體現(xiàn)了與《合同法》的相互銜接，即《合同法》第53條第2項(xiàng)規(guī)定“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”是合同無效的法定事由之一。由此可見，無法取得房屋所有權(quán)的買受人，不僅可以根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第8條、第9條的規(guī)定，向出賣人追究違約損害賠償責(zé)任，還可以根據(jù)《商品房買賣合同解釋》第10條的規(guī)定，以出賣人與第三人惡意串通為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效，從而達(dá)到履行自身合同的目的。但在對(duì)出賣人與第三人是否存在惡意串通的事實(shí)，買受人難以舉證，而且人民法院認(rèn)定惡意串通的事實(shí)也難以確認(rèn)的情況下，買受人請(qǐng)求人民法院確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的主張難以實(shí)現(xiàn)，這時(shí)，買受人要想得到法律上的保護(hù)，只能通過追究出賣人的違約責(zé)任來維護(hù)自己的利益。

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